アパート・マンション経営のメリットとデメリット

主に50代から60代の方で、これまでの貯蓄を有効に活用し、老後に備えたいと考える方は多くいらっしゃいます。そのような方にもっとも適しているのが不動産投資、中でもアパート、マンション経営です。

 アパート、マンション経営とは、アパートやマンションを購入して、入居者に貸し出して家賃収入を得る事業を行うことです。

 アパート、マンション経営が貯蓄を有効に活用して老後に備えるために最適である理由は、アパート、マンション経営には「長期的な不労所得になる」、「インフレに強い」、「レバレッジをかけて大きく投資することができる」、「生命保険の代わりになる」、「節税対策になる」、「不動産という実質資産が残る」、「戸建賃貸に比べてリスクが分散できる」という7つのメリットがあるからです。

 一方で、アパート、マンション経営はとても魅力的な資産運用方法ではあるものの、デメリットもあります。それは、「家賃が入らない」や「金利の変動」、「災害のリスク」、「流動性が低い」、「建物が老朽化する」、「地価の下落」の6つです。

 しかし、これらのデメリットについて知り適切に対応できれば、アパート、マンション経営は堅実に安定した利益を生みながら、預貯金やほかの投資よりも安全に資産を持つことができます。

 そこでこちらでは、アパート、マンション経営の7つのメリットと6つのデメリットについて詳しく説明いたします。

1.賃貸住宅経営のメリット

 まずは、アパート、マンション経営の7つのメリットである「長期的な不労所得になる」、「インフレに強い」、「レバレッジをかけて大きく投資することができる」、「生命保険の代わりになる」、「節税対策になる」、「不動産という実質資産が残る」、「戸建賃貸に比べてリスクが分散できる」についてくわしく説明します。

 

1-1.長期的な不労所得になる

 アパート、マンション経営のメリットの1つ目は、長期的な不労所得になることです。冒頭で説明したとおり、アパートやマンションの家賃収入は長期的に得ることができます。1度住んだ人は数年や数十年という長期間にわたって住み続け、家賃を支払ってくれるからです。もし引っ越してしまったとしても、新しい入居者からの家賃収入を得ることができます。

 もしかしたら、アパートやマンションを経営したら、居住者からの家賃の集金や苦情の対応、建物の掃除や修繕などいろいろな問題に対応しなければならないと不安に思われるかもしれません。しかし、そのような心配は一切不要です。

 なぜなら、建物の廊下や階段などの共有部分の掃除や修繕管理、居住者からの家賃の徴収や未納時の督促、騒音のような苦情対応は、すべて専門の管理会社に委託することができるからです。管理会社は、一定の管理料を支払うことにより、アパートやマンション経営で必要なことのすべてを所有者に代わって行ってくれます。

アパート、マンションの所有者は、管理会社が集めた家賃を毎月まとめて受け取るだけでよいのです。そのため、自宅から離れた土地でアパート、マンションを経営する方も多くいらっしゃいます。

 このように、アパートやマンションを購入して経営すれば、長期的に不労所得を得ることができます。

 

1-2.インフレに強い

 アパート、マンション経営のメリットの2つ目は、インフレに強いことです。インフレとは、現金の価値が下がることです。インフレというと戦争や大手銀行の倒産など、めったに起こらないことだと思われるかもしれません。しかし、インフレは每年少しずつ起こっています。

具体的には、日本では每年1~3%の割合で推移しています。つまり、1年で1~3%の割合で貯金が減っているのと同じことなのです。

 たとえば、昭和51年の大卒初任給は、男性の平均で9万4,000円でした。しかし、20年後の平成8年には19万3,200円となっています。これにはさまざまな要因がありますが、昭和51年の9万4,000円と平成8年の19万3,200円がほぼ同じ価値だと考えることができます。

 このことから、銀行に預けている金額は、数字としては少しずつ利息がついて増えているものの、それ以上に価値が下がっているのです。預貯金の金額が大きければ大きいほど、損失は大きくなります。

 一方、預貯金ではなくアパートやマンションのような不動産として資産を持つことにより、このようなインフレの影響を受けずに済みます。不動産の価値は世間の物価に合わせて変動するからです。

 このように、アパートやマンションのような不動産はインフレに強く、預貯金や現金よりも安全に資産を持つことができます。

 

1-3.レバレッジをかけて大きく投資することができる

 アパート、マンション経営のメリットの3つ目は、レバレッジをかけて大きく投資することができることです。レバレッジとは、自分が持っていないお金であっても投資ができることです。

 アパートやマンションを購入する場合、数千万円から数億円の資金が必要です。どれだけ家賃収入を長期的に得ることができるといっても、これだけの現金を用意できる方は少ないのではないでしょうか。

 アパートやマンションを購入する場合、金融機関からの借り入れ、つまりローンを組むことがほとんどです。そのため、自分が持っている資産以上のアパートやマンションを所有し、経営することができるのです。

 ローンをするというと怖いと思われるかもしれません。しかし、長期的な不労所得を生み出すアパートやマンションを担保にして借り入れを行うので、マイホームや自動車よりも多くの借り入れを行うことができます。金融機関としては、毎月得られる家賃収入で確実に返済してもらえると分かっています。

 それは、アパートやマンションそのものが担保としての価値があるからです。

 このように、アパートやマンション経営では、自分の資産以上の物件を手に入れて運用することができます。

 

1-4.生命保険の代わりになる

 アパート、マンション経営のメリットの4つ目は、生命保険の代わりになることです。さきほど、アパートやマンションの経営では金融機関から借り入れを行うと書きました。このときに、金融機関から団体信用生命保険のような保険加入を求められることがあります。

 団体信用生命保険とは、借り入れをしてアパート、マンション経営をしている本人に万一のことがあった場合、残された家族は残りの借り入れ金を返済する必要がなくなる保険のことです。残された家族は借り入れ金の返済義務がなくなっても、物件は手元に残り、家賃収入は受け取ることができます。

つまり、アパートやマンションを購入したことにより、金融機関からの借り入れ金の残額と同じだけの生命保険に加入したのと同じ意味を持つのです。

 さらに、生命保険であれば保険料を支払い、万一の場合には一時的に保険金を受け取ることができるだけですが、アパートやマンションを経営していれば、お金を受け取りながら、万一のときは残された家族はこれまでどおり家賃収入による不労所得を得ることができます。

 このように、アパート、マンション経営は、家賃収入を受け取りながら生命保険に加入したのと同じ意味を持ちます。

 

1-5.節税対策になる

 アパート・マンション経営のメリットの5つ目は、節税対策になることです。具体的には、相続税と土地の固定資産税や都市計画税を節税することができます。

まず、財産を相続する場合には相続税がかかります。この相続税は、預貯金よりもアパートやマンションの方が低くなります。

 たとえば、1億円の預貯金を相続するとします。このとき、そのまま1億円に対して相続税がかかります。

 一方、同じ1億円でも不動産の相続の場合は固定資産税の評価額で計算されます。固定資産税の評価額とは、固定資産税と都市計画税を算出するための金額で、実際の価値の最大2割~7割まで下がります。

その上、アパートやマンションであれば借り手である入居者に、建物はもちろん、土地も含めて居住権のような一定の権利があると解釈されます。つまり、アパートやマンションは土地、建物ともに、借り手と所有者それぞれに一定の割合で権利があることになります。これを借地借家権割合といいます。

 アパート、マンション所有者の権利は多くの場合6~7割程度となり、先ほど説明した固定資産税や土地計画税の評価額の6~7割に対して相続税が発生します。

このように、同じ預貯金であれば金額どおり1億円に対して相続税が発生するのに対し、1億円のアパートやマンションであれば、大幅な節税につながります。

また、更地を所有しているなら、アパートやマンションのような建物を建てることにより固定資産税や都市計画税を節税できます。なぜなら、土地の固定資産税や都市計画税は建物が建っていると軽減される制度になっているからです。

更地にアパートやマンションを建設して経営を行えば、土地の固定資産税や都市計画税を低くすると同時に長期的な不労所得を得ることができるのです。

 

1-6.不動産という実物資産が残る

 アパート・マンション経営のメリットの6つ目は、不動産という実物資産が残ることです。株のような資産であれば、その会社が倒産してしまえば価値がないものになってしまう恐れがあります。

 一方のアパートやマンションであれば、土地やアパート、マンションそのものに価値があります。そのため、土地や建物が存在する限り価値がゼロになってしまうことはあり得ません。もしも地震や火災で損害を受けたとしても、保険で補償してもらうことができるので、新たな物件を購入したり新築したりすることかできます。

 金やダイヤモンドのような物も実物資産と呼ばれます。これらも形がある限り価値があることはアパートやマンションと同じですが、金やダイヤモンドを持っていることにより、家賃収入のような利益を生み出すことはありません。

 このように、アパートやマンションを経営すれば、お金を生み出す実物資産を手元に残すことができます。

 

1-7.戸建賃貸に比べてリスクが分散できる

 アパート・マンション経営のメリットの7つ目は、戸建賃貸に比べてリスクが分散できることです。

 不動産投資の方法として、アパートやマンション以外にも戸建賃貸という方法があります。戸建賃貸とは、1戸建の家を購入して1つの世帯に貸し出し、家賃収入を得るという不動産投資になります。

 物件を購入して家賃収入を得るという意味ではどちらも同じに見えます。しかし、アパート、マンションでは戸建賃貸よりもリスク分散ができます。それは、アパート、マンションだと複数の世帯に賃貸を行っているからです。もし仮に1つの部屋に住んでいる家族が引っ越してしまい空き部屋になったとしても、ほかの部屋に住んでいる世帯からの家賃収入を得ることができます。

 しかし、戸建賃貸であれば1世帯しか住んでいないため、退去してしまうと家賃収入がゼロになってしまう危険性があります。新たな入居者が見つかるまでの間、建物の維持管理に必要な費用を持ち出して支払わなければなりません。

 このように、アパートやマンションは複数の世帯からの家賃収入を得ているため、収入がゼロになってしまうリスクを分散することができます。

以上のように、アパート、マンション経営には、「長期的な不労所得になる」、「インフレに強い」、「レバレッジをかけて大きく投資することができる」、「生命保険の代わりになる」、「節税対策になる」、「不動産という実質資産が残る」、「戸建賃貸に比べてリスクが分散できる」という7つのメリットがあります。

 

2.賃貸住宅経営のデメリット

 ここまでアパート、マンション経営のメリットについて説明しました。アパート、マンション経営は資産の保全や老後の安定収入にもっとも適した不動産投資ですが、当然デメリットもあります。

 賃貸住宅経営のデメリットは「家賃が入らない」、「金利の変動」、「災害のリスク」、「流動性が低い」、「建物が老朽化する」、「地価の下落」という6つです。

 デメリットを前もって知って対策を行うことにより、着実で安定したアパート、マンション経営を行うことができます。以下でこれら6つのデメリットについてくわしく説明します。

 

2-1.家賃が入らない

 賃貸住宅経営の1つ目のデメリットは、家賃が入らないことです。家賃が入らないとは、物件を購入する前に期待していた家賃収入を得ることができないことです。このことは、アパートやマンションからの収入が落ちるだけでなく、最悪の場合赤字となってしまう原因にもなります。

 家賃収入が入らない主な理由は、家賃滞納、空室ができる、賃貸管理会社が倒産する、需要の変化で入居者が減る、これら4つです。ここから詳しく説明していきます。

 

2-1-1.家賃滞納

 家賃が入らない1つ目の理由は、家賃滞納です。多くの入居者は毎月家賃を支払ってくれますが、中には家賃を滞納される方もいらっしゃいます。

 このようなときは管理会社が訴えを起こして強制退去の手続きを行いますが、その間は家賃収入が入ってきません。また、入居者が経済的に苦しい状態であれば、たとえ法的な強制退去の手続きを行ったとしても退去してくれない恐れもあります。このような場合であれば、本来家賃を滞納している入居者が負担すべき滞納家賃や裁判にかかった費用は回収できません。

 このように、入居者の滞納により家賃収入を得られない恐れがあります。これを避けるために、入居希望者の職業や性格から、きちんと家賃を支払ってくれる人なのかどうかをできる限り把握するようにしましょう。

 

2-1-2.空室ができる

 家賃が入らない2つ目の理由は、空室ができることです。アパートやマンションを新築して入居者を募集したものの、入居希望者が部屋数よりも少ない場合、空室になってしまいます。また、これまで住んでいた人が何らかの事情で引っ越し、新たな入居者を募集しても申し込みがないこともあります。

 空室は家賃を支払ってくれる入居者がいない状態なので、期待しているだけの家賃収入を得ることができません。

 空室がなるべくできないようにするためには、アパートやマンションの需要がある地域を選んで経営をしたり、想定される入居者が好む間取りやデザインの物件を選んだりすることが大切です。たとえば、大学近くのアパートやマンションであれば、1人暮らしの大学生の需要に合った間取りや設備、デザインを考える必要があります。

 このように、空室ができると家賃収入が低くなってしまいます。

 

2-1-3.賃貸管理会社が倒産する

家賃が入らない3つ目の理由は、賃貸管理会社が倒産してしまうことです。賃貸管理会社とは、アパート、マンション経営者に代わって入居者から家賃を受け取ったり、苦情対応、建物の共用部分の掃除や修繕を行ったりしてくれる会社のことです。

 アパート、マンション経営者のほとんどは、アパートやマンションの管理に慣れていて多くのノウハウを持っている賃貸管理会社に委託します。そのため、この賃貸管理会社が倒産すると、家賃を受け取ることができなくなるのです。管理会社が集めた家賃が支払われないまま倒産してしまうと、1円も受け取ることができません。また、管理会社が倒産まで行かなくても、経営が苦しくなると家賃を振り込んでくれない恐れがあります。

 また、管理会社にはアパート、マンションの運営を一切任せているので、倒産したり経営が苦しくなったりすると、苦情対応や建物の管理も満足に行ってくれない恐れもあります。そのことに不満を持って退去してしまう入居者もいることでしょう。さらに、新しい管理会社を見つけて契約する必要が出てきます。

 このように、賃貸管理会社が倒産などしてしまうと家賃が一切受け取れない恐れがあります。これを避けるため、賃貸管理会社を選ぶときは運営の経験や実績が豊富なだけでなく、順調に経営されているのかどうかも把握することが大切です。

 

2-1-4.需要の変化で入居者が減る

 家賃が入らない4つ目の理由は、需要の変化で入居者が減ることです。

 需要の変化とは、たとえばインターネット設備があります。平成10年ごろまでであれば、インターネットがあまり普及していませんでした。しかし今では多くの人がパソコンやスマートフォンなどで日常的にインターネットを使っています。そのため、インターネットができる環境がないアパートやマンションであれば、それだけの理由で入居してくれない恐れがあります。

 このような場合ならインターネットができる環境を整えれば問題ありません。しかし、大学の近くでその大学に通う学生が入居してくれることを見込んでアパートやマンション経営を始めたものの、数年後には大学の一部が遠くへ移転してしまうと、入居者が減ってしまうことが考えられます。このことは大学だけでなく、道路や線路の開通があっても起こります。

 このようなことがないよう、アパートやマンション経営を始めようとしている地域について、将来も含めてなるべくくわしく情報を集め、長期的に入居者が見込める物件を経営するようにしましょう。

以上のように、賃貸住宅経営の1つ目のデメリットとして、家賃が入らないことが挙げられます。その原因として家賃滞納や空室、賃貸管理会社の倒産、需要の変化の4つがあります。

 

2-2.金利の変動

 賃貸住宅経営の2つ目のデメリットは、金利の変動です。上記で書いたとおり、アパートやマンションの購入では、ほとんどの場合金融機関から借り入れを行います。そして家賃収入の一部から利子とともに返済します。

 しかし、もしも金利が変動して上がってしまうと、物件を購入したときに予測していたよりも多くの利子を支払わなければならなくなります。アパートやマンションを購入するときは数千万円や場合によっては1億円以上の借り入れを行うことも珍しくありません。そのため、わずかな金利の上昇であっても、経営に大きな影響を与えるのです。

 これに備えるためには、アパートやマンションを購入するときに、ある程度金利が上がっても利益を確保できるような物件を経営する、または固定金利で借り入れを行うという2つの方法があります。固定金利とは、借り入れてから返済が終わるまで同じ利子であることです。固定金利であれば、金利の変動による影響を受けないため、安定した経営が行えるというメリットがあります。

しかし、将来金利が下がったとしても、固定金利であればその恩恵を受けることができません。そして、金利が変動する借り入れよりも高めの利子が設定されているというデメリットがあります。

 アパートやマンションを購入するときには、将来にわたって金利の動向を予測しながら、変動金利と固定金利のどちらがよいかを十分に検討する必要があります。

 

2-3.災害のリスク

 賃貸住宅経営の3つ目のデメリットは、災害のリスクです。アパートやマンションは建物なので、地震や台風、水害、火災など、最悪の場合賃貸に使えなくなってしまう恐れがあります。そうなればその後家賃収入が得られないだけでなく、資産としての価値が大きく下がってしまいます。

 災害を避けることはとてもむずかしいことです。必ず保険に入り、建物が予期せぬ損害を受けたとしても修繕したり、場合によっては新たなアパートやマンションを購入したりして経営を再開できるようにしておきましょう。

 

2-4.流動性が低い

 賃貸住宅経営の4つ目のデメリットは、流動性が低いことです。流動性とは、どれだけ交換しやすいかということです。具体的に言うと、売ろうと思ったときにどれだけ早く現金化できるかという意味です。

 何らかの事情でアパートやマンションを売りたいと思ったとき、買い手を見つけるのにある程度の時間がかかってしまいます。そのような状況の中でも、万が一のときに少しでも早く現金化ができるよう、平均的な価格のアパートやマンションを経営するようにしましょう。

たとえば、1棟で1億円の物件を持つのではなく、5,000万円の物件を2棟のように分散して持つようにするということです。現金化したいとき、1億円の物件よりも5,000万円の物件の方が、早く現金化できる可能性が高くなるからです。

 

2-5.建物が老朽化する

 賃貸住宅経営の5つ目のデメリットは、建物が老朽化することです。建物が年々老朽化すると、資産としての価値が下がっていきます。また、修繕のために多額の費用がかかります。そして、あまりに老朽化が進むとアパートやマンションとして機能しなくなってしまいます。また、老朽化が進めば、売却しようとしても買い手を見つけることは難しくなります。

 老朽化した物件を取り壊して同じ場所に新しくアパートやマンションを建てることは、とても難しいものです。アパートやマンションを取り壊すだけでも莫大な費用がかかってしまうからです。また、取り壊すためには入居者全員に退去してもらう必要があります。そのためにはある程度の期間がかかってしまいます。

 しかしながら、建物が老朽化することは避けられません。ですから、購入するときに長期的な計画を立て、修繕などの見込みを立てておくようにしましょう。特に中古物件を購入する場合は慎重な予測が必要です。老朽化した物件を手に入れると、すぐに高額な修繕が必要になる恐れがあるからです。また、投資した資金を回収できないままにアパートやマンションとして機能しなくなってしまうことも考えられます。

 

2-6.地価の下落

 賃貸住宅経営の6つ目のデメリットは、地価の下落です。アパートやマンションが建っている土地の価値は、物価や地域の環境に左右されて下落してしまう恐れがあります。つまり、資産が目減りしてしまうというです。

 景気や物価の影響は避けることはできませんが、環境の変化はどのような土地を選ぶかで影響を少なくすることができます。たとえば、極端に人口か減っている地域であれば、景気や物価の影響がなくても地価が下落することが予想できるので避けるべきです。

 このように、地価の下落ができるだけ少ないところでアパート、マンション経営を行うようにしましょう。

 

3.まとめ

こちらでは、アパート、マンション経営の7つのメリットと6つのデメリットについて詳しく説明いたしました。アパート、マンション経営が貯蓄を有効に活用して老後に備えるために最適な投資です。

 それは、アパート、マンション経営には、「長期的な不労所得になる」、「インフレに強い」、「レバレッジをかけて大きく投資することができる」、「生命保険の代わりになる」、「節税対策になる」、「不動産という実質資産が残る」、「戸建賃貸に比べてリスクが分散できる」という7つのメリットがあるからです。

 一方で、当然ながらデメリットもあります。「家賃が入らない」や「金利の変動」、「災害のリスク」、「流動性が低い」、「建物が老朽化する」、「地価の下落」という6つの対応を十分に行わないと損失を出してしまう恐れがあります。

 しかし、これら6つのデメリットは、アパートやマンションを購入する前に十分調べることにより避けることができます。アパート、マンション経営のデメリットと対策を理解し、メリットを最大限に活かして資産を有効に活用し、老後に備えましょう。

監修general editor

藤岡聖大

平成4年のバブル末期に大手住宅メーカーに就職し宅建の資格を取得する。そこで不動産の基礎を学ぶ。入社半年でバブルが崩壊し、ローンの返済にあえぐお客様、相続税対策でアパートを建てて失敗し、家や土地を失ってしまった人など、大変な思いをしている人に遭遇し、一般の方であっても最低限の不動産の知識が必要であることを痛感する。 それら経験を元に、ユーザー視点の不動産の情報を提供する当サイトを運営。