空き地の土地活用の現状として、大きく分けて５つの方法があります。不動産会社に委託したり、信託会社に土地信託したり、あるいは貸し出しや交換、売却という５つです。

土地活用と言えば不動産会社などに依頼して建物や駐車場、倉庫、太陽光発電で収入を得る方法が真っ先に思い浮かびますが、ほかにも多くの方法があります。

こちらでは、空き地の現状と土地活用の５つの方法について、詳しく説明致します。空き地を最大限に有効活用するために、土地活用の現状をぜひこの機会に知っておきましょう。

 1.　空き地の問題と土地活用の現状

まず空き地の現状について説明します。２０１７年３月に国土交通省の発表によると、空き地の大半は相続や贈与で取得したものが多く、そのため散らばって存在していると分析しています。

1-1.　ほとんどの空き地は相続や贈与で取得

空き地の現状の１つ目は、大半が相続・贈与で取得されていることです。相続・贈与とは、親や親族が亡くなったり、高齢の方が子どもなどに譲るケースが主です。

また大半とは、具体的には平成２５年の全国の個人が所有する空き地面積のうち、７１％が相続・贈与で取得されたものです。平成１５年はすべての空き地面積の５７％が相続・贈与による取得だったことを考えると、１０年間で約８割の増加率になります。

この結果は、上記の国土交通省による資料に、以下のとおり掲載されています。

世帯の所有する空き地の取得方法

取得方法		空き地の面積（単位:km2）		増加率
		平成15年	平成25年
購入	行政から	25	22	-12%
	法人から	69	48	-31%
	個人から	160	172	8%
相続・贈与で取得		394	701	78%
その他		24	29	20%
不詳		9	10	1%
総数		681	981	44%

（出典：十分に活用されていない土地・空き家等の有効活用について|国土交通省）

このように、空き地が相続・贈与される機会は１０年間で大きく増加していることから、今後も増えることが予想されます。

1-2.　空き地は散らばって存在している

空き地の現状の２つ目は、散らばって存在していることです。

空き地とは、過去は住宅や店舗のような建物が建っていたり、資材置き場などで活用されていた土地です。しかし、建物の老朽化や時代の変化により空き地となることがほとんどです。

そのため、空き地は地域で散らばって存在しているのが現状です。具体的には、住宅地域や商業地域の中に、空き地が点在しています。

このように空き地が点在していることが、土地活用を難しくしている原因の１つとなっています。１区画の面積が小さいと、土地の用途が限られてしまうからです。

以上のとおり、空き地の現状としてほとんどは相続や贈与で取得され、そのため散らばって存在しているのが現状です。

結果として多くの空き地はいつまでも活用されることなく存在し、相続や贈与されていきます。この空き地の現状を踏まえた上で、代表的な土地活用方法について以下で説明します。

2.　空き地を有効に使う5つの土地活用方法

上記では、空き地は過去は住宅や店舗、資材置き場などで活用されていたものの、建物の老朽化や時代の変化で有効な活用方法がなくなり、かつ１区画の面積が小さいため土地活用の選択肢が限られると説明しました。

そのような中でも、土地活用には大きく分けて５つの活用方法があります。もし有効な活用方法が思い浮かばない土地を所有していたとしても、以下のどれかの方法で活用できる可能性があります。

以下でこれら５つの土地活用方法について説明するので、参考にしていただけたらと思います。

空き地の土地活用①事業受託方式不動産会社などへの委託

現状の土地活用方法の１つ目は、不動産会社や管理会社への委託です。

具体的には、空き地の有効な活用方法を実績やノウハウを持ったプロである不動産会社や管理会社に考えてもらい、実際の運営も委託する方法です。このような方法を事業受託方式といいます。

事業受託方式の長所は、所有者が土地活用の知識がなくても収益を得られる可能性が高くなることと、建設や運営も行ってくれるため所有者としては手間がかからないことです。もっとも一般的な土地活用方法でリスクも小さいため、多くの土地活用はこの事業受託方式で行われます。

ただし、もしも事業が赤字となった場合は、土地所有者が補填しなければなりません。不動産会社などが補償してくれるわけではないことに注意が必要です。

この赤字になるかもしれないというリスクが理由で、土地活用や不動産運用は危険だと言われています。

これは事業受託方式だけでなく、以下で説明する土地活用方法にも言えることですが、信頼のおける不動産会社などを選ぶ必要があります。信頼のおける不動産会社の選び方については後述します。

事業受託方式で行われる土地活用方法は、賃貸マンション・アパート経営や戸建賃貸経営、駐車場経営、倉庫・トランクルーム経営、太陽光発電のような、長期的に収入が得られる５つが主流です。以下でこれらについて詳しく説明します。

2-1-1.　賃貸マンション・アパート経営

事業受託方式でよく行われる土地活用方法の１つ目は、賃貸マンションやアパートの経営です。賃貸マンション・アパートを空き地に建設して入居者を募集することにより、家賃収入を継続して得ることができます。

賃貸マンション・アパート経営のメリットとして、複数の入居者から家賃を得ることができるため、土地の面積を最大限活用できること、そして１部屋や２部屋の空き室ができたとしてもほかの部屋からの家賃収入があるため、比較的収入が安定することの２つが挙げられます。

一方で建物が老朽化したり、地域の環境変化で住人が引っ越してしまい、赤字になってしまう恐れがあるという欠点があります。近くにマンションやアパート、幹線道路が新設されたり、会社や工場が移転したりすると、それらに合わせて住人が移り住むことは多くあります。

なるべく空き室を増やさずに安定した家賃収入を得るには、その地域での賃貸の需要や将来にわたっての都市計画のような見通しを知った上で賃貸マンション・アパートを建設する必要があります。

具体的には、その地域で賃貸マンションやアパートに住みたいと考えるのが、子どもが小さい家族、単身赴任者、学生、あるいは高齢者なのかによって、求められる間取りや建物の名前、設備を変える必要があります。

また、その地域での将来の道路や公共施設の建設計画や学校、企業の移転を知っていれば、それを見越したマンションやアパートを建設することができます。場合によっては、賃貸マンションやアパートの建設を見合わせた方がよい場合もあるでしょう。

このように、賃貸マンション・アパート経営は、部屋数が多いため安定した収入が得られる半面、老朽化や地域の環境の変化で家賃収入が下がる恐れがあるという欠点があります。そのため、地域の将来的な動向も踏まえて取り組むようにしましょう。

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2-1-2.　戸建住宅の賃貸経営

事業受託方式でよく行われる土地活用方法の２つ目は、戸建賃貸経営です。戸建賃貸経営では、空き地に一戸建てを建築して入居者に貸し出し、毎月の家賃収入を得ます。

戸建賃貸経営のメリットは、１度入居者が決まれば長期的に住み続けてくれることです。戸建住宅に入居する方の多くは、お子様がいるファミリー層です。そのため、お子様の小学校や中学校の通学の関係から入居を続けてくれます。

また、上記で説明した賃貸マンション・アパートだと、駅から離れた土地では需要が低くなります。一方で戸建住宅は、駅から離れていても需要が高い場合があります。戸建住宅に入居するファミリー層は、交通の便よりも生活環境を重視するからです。

たとえば、お子様が通学する学区や公園の有無、静かで誘拐のような犯罪が起こりにくい地域は、戸建賃貸に適しています。

一方で戸建賃貸の欠点は、入居者が退去すると、家賃収入がまったく得られないことです。そのため、入居者がいない間は、所有者はローンや維持管理費を全面的に負担しなければならず、赤字経営となってしまいます。

そのため、戸建賃貸経営で安定した収益を得るには、長期的に入居してくれる可能性が高いファミリー層などに入居してもらい、さらに物件や生活環境に満足してもらう必要があります。

このように、戸建賃貸経営は入居者が長期的に住んでくれる可能性が高く、駅から離れていても生活環境がよければ需要がある土地活用方法です。しかし、入居者が退去してしまうと家賃収入がまったく得られないため、赤字経営となってしまうという欠点があります。

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2-1-3.　駐車場経営

事業受託方式でよく行われる土地活用方法の３つ目は、駐車場経営です。駐車場経営は、自動車を停めることができればすぐにでも始められるという手軽さが最大のメリットです。

必要な設備や準備は、ここまで説明した賃貸経営とくらべると圧倒的に少なく、土地をほかの用途に転用するのも簡単です。そのため、とても小さいリスクで始められる土地活用方法だと言えます。

また、駅周辺であれば電車に乗る方が利用するコインパーキング、住宅地であれば周辺の住民の方か利用する月極駐車場のように、土地周辺の環境に合わせて利益を得ることができます。

一方で、駐車場経営は運用効率が悪いのが欠点です。同じ面積の土地で駐車場と賃貸経営をくらべると、上記で説明した賃貸経営の方がはるかに多くの利益を得ることができます。

このように、駐車場経営は手軽で非常に少ないリスクで始めることができる半面、土地活用としての運用効率が悪いのが特徴です。しかし、空き地を活用したいものの賃貸経営には不安がある場合は、駐車場経営で収益を得るだけでも、固定資産税に充てるなどの土地活用は可能です。

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2-1-4.　倉庫・トランクルーム経営

事業受託方式でよく行われる土地活用方法の４つ目は、倉庫やトランクルーム経営です。倉庫とは、主に事業者が在庫や備品などを保管するために使用する物件です。

そしてトランクルームとは、個人の住宅で収納スペースが足りないときに保管しておく倉庫やコンテナのことです。頻繁に使用しないものの数年に１度は必ず使うものだったり、楽器やワインのような趣味の品を保管するために使用します。

倉庫やトランクルームのメリットは、マンションやアパート、駐車場などの需要がない土地でも活用できる可能性があることです。

倉庫やトランクルームは品物を保管することだけが目的なので、騒音や日当たりなどの生活環境は関係ありません。また、倉庫へは主に自動車で品物を搬出入するので、保管する品物によっては交通の便が悪くても需要があります。

一方で、倉庫やコンテナルームには、大きく分けて建物を建設するルーム型とコンテナを並べるコンテナ型の２種類があります。保管する品物や用途によって適した物件が異なるため、需要のない倉庫を用意すると利用者が少なく、赤字経営となってしまう恐れがあります。

このように、倉庫やトランクルーム経営は、住宅需要がない土地活用に適しています。しかし、倉庫の種類によっては需要に合わず赤字経営となってしまう恐れがあります。

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2-1-5.　太陽光発電

事業受託方式でよく行われる土地活用方法の５つ目は、太陽光発電です。太陽光発電とは、空き地や住宅の屋根に太陽光発電システムを設置し、発電した電力を電力会社に販売することで収入を得る土地活用方法です。この収入を売電収入といいます。

太陽光発電のメリットは、これまで説明した住宅や倉庫とは異なり、日当たりのよい土地でさえあれば土地活用ができることです。そのため、地方や山間部など、住宅や倉庫の需要がない地域の土地活用に適しています。

一方で、太陽光発電による収益は不安定なのが欠点です。太陽光システムによる発電量は、天候に大きく左右されるからです。また、太陽光発電を始める段階での売電収入を長期的に見込むのは非現実的です。売電価格は年々下がっています。そのため、今後の売電価格を適切に予測し、経営として成り立つかを検討する必要があります。

このように、太陽光発電は日当たりがよければ地方や山間部でも土地活用ができるというメリットがある反面、収益が天候に左右される上、年々売電価格が下がっているという欠点があります。

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以上のとおり、事業受託方式では主に上記５つの土地活用が行われるのが現状です。

空き地の土地活用②土地を信託会社に運用方式してもらう

現状の土地活用方法の２つ目は、信託会社に運用してもらうことです。この方法を土地信託方式といいます。

具体的には、空き地を土地活用の専門家である信託会社に信託して利益を出してもらい、配当を受け取ることができます。

詳しく説明すると、土地所有者は信託会社と信託契約を結びます。信託契約では空き地の所有権は信託会社に移り、元の土地所有者は代わりに信託受益権を得ます。一般的な信託契約期間は、１０～３０年のような長期間となります。

2-2-1.　土地所有権の代わりに信託受益権が得られる

土地の所有権が信託会社に移ると聞くと、土地を譲ったことになると感じるかもしれません。法的には土地所有者は信託会社のものとなりますが、信託期間が満了すれば土地の所有権は元の所有者に戻るように登記されます。

また、元の土地所有者は所有権の代わりに信託受益権を得ています。信託受益権は土地活用による収益を受け取ることができる法的な権利である上、この権利を売買したり、担保に借り入れを行ったりすることができる財産となります。

活用していない空き地を売却したり、担保として借り入れを行うことが難しいことを考えると、信託受益権を得るだけでもメリットだと言えます。以下では、土地信託方式のほかの利点や欠点について説明します。

2-2-2.　土地信託方式による土地活用の利点

土地信託方式の利点は、賃貸経営などをくらべて莫大な利益が得られる可能性があることです。

土地活用を行う信託会社は、とても高度な知識や意見を持っています。そのため、土地活用による利益を最大化するために、テナントビルや商業施設などを建設した事業を展開することも珍しくありません。

また、そのような大規模な事業であるにも関わらず、元の土地所有者は建設費用などを負担する必要はまったくありません。上記で説明したとおり、土地所有者は信託期間中は信託会社に移っており、事業主体は信託会社になるからです。建設費をはじめとする事業に必要な費用は、信託会社が金融機関から借り入れます。

そして、信託期間が満了して土地が返還されるとき、建物の所有権も得ることができます。そのため、信託期間が終了しても所有権自身であったり、信託契約を延長して継続して信託会社であったりが事業を継続して収益を得ることができることがあります。土地信託方式には、以上のような大きな利点があります。

2-2-3.　土地信託方式による土地活用の欠点

上記では、土地信託方式の利点を説明しました。どれもとても魅力的なものですが、欠点もあります。

それは、収益が見込める土地でないと信託できないことです。信託会社は高度で豊富な知識と経験を持っていて幅広い運用ができるとは言え、どのような土地であっても収益を生むことができるわけではありません。

そのため、信託会社にとって十分な収益化が難しい土地では、土地信託を行うことはできません。そして、信託会社が行う事業が赤字となった場合、信託受益権を持っている人が負担しなければなりません。決して信託会社が補償してくれるわけではないことに注意しましょう。

また、土地活用の収益性は低くなります。なぜなら、事業で得られた収益から信託会社の利益が確保され、そして信託受益権を持つ方に配当が支払われるからです。信託会社が利益を得る分、土地活用の効率が落ちることになります。

このように、土地信託方式には欠点もあります。しかし、信託ができないと土地活用で収益を上げることができないという意味ではありません。

信託会社はより確実性の高い土地を運用して、自社にとっても大きな利益を上げたいと考えているからです。信託できない土地であっても、上記で説明した事業受託方式をはじめ、ほかの方法だと収益化できることは大いにあります。

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空き地の土地活用③定期一定期間土地を借地方式貸し出す

現状の土地活用方法の３つ目は、一定期間土地を貸し出すことです。これを定期借地方式といいます。

この定期借地方式には、契約期間が満了すると土地が更地になって返還される一般定期借地権、また逆に契約満了後に建物付きで土地が返還される建物譲渡特約付借地権、ほかにも事業用借地権の３つがあります。

定期借地方式のメリットは、賃料を長期的かつ確実に受け取ることができることです。もっとも活用される一般定期借地権では、多くの場合５０年間の賃貸契約が結ばれます。また、法的に中途解約はできないため、５０年間は決まった賃料を受け取ることができます。

上記で説明した土地信託方式だと、信託会社の事業が赤字となった場合に元の土地所有者が費用負担する必要がありますが、定期借地方式では借り手が赤字を出したとしても負担する必要がありません。

一方で、５０年間の長期契約が中途解約できないことは、確実に賃料を受け取れる反面、欠点にもなります。土地所有者は、契約が満了するまではその土地の利用が制限されるからです。

また、マンションやアパートなどの土地活用に適した土地だと、収益性が大きく下がるのもデメリットです。多くの場合、ここまで説明した方式での土地活用で得られる収益よりも、はるかに低い賃料が設定されます。

このように土地の貸し出しは、確実に安定した賃料を受け取ることができる安心な土地活用方法である反面、利益が最大化できないという欠点があります。

空き地の土地活用④等価交換方式土地の一部と建物の一部とを交換する

現状の土地活用方法の４つ目は、土地の一部と建物の一部とを交換する方法です。具体的には、不動産会社と共同で空き地に分譲マンションなどを建設し、土地の一部と分譲マンションの一室やテナントとを、同じ価値になるように交換します。このような土地活用方法を等価交換方式といいます。

等価交換方式のメリットとしては、資金ゼロで建物を手に入れることができることです。分譲マンションなどの建設費は、不動産会社などが負担します。

また、土地と建物の等価交換なので所有している資産額は変わらないものの、分譲マンションやテナントを手に入れることにより、自らが生活したり、賃貸で継続的な家賃収入を得たりできるようになります。

一方で、等価交換方式は分譲マンションやテナントビルとして適した土地である必要があるという欠点があります。不動産会社などが建設費を負担するため、高い確率で収益が見込める土地でないと応じてくれないからです。

また、土地の事実上の所有権がなくなってしまいます。等価交換方式では土地の一部が不動産会社のものになり、共有名義となります。このように１区画の土地を複数の個人や会社で所有すると、元の所有者の一存で土地の売却などができないため、将来の土地活用に支障が出る恐れがあります。

空き地の土地活用⑤売却して現金を得る

現状の土地活用方法の５つ目は、売却して現金を得る方法です。活用していない空き地を売却して現金に換えることも、所有者にとっては有効な土地活用です。また、空き地を購入する人は何らかの形で活用するはずなので、空き地が有効に利用されることは社会的にも有意義です。

売却のメリットは、しくみがもっとも分かりやすく、まとまった現金が得られることです。一方で、売却によって得られる収益には、高額な所得税と住民税が発生するのが欠点です。

具体的には、以下のとおり土地を所有している年数によって約２０％または約４０％の税金が発生します。

・５年以上所有している土地　…　所得税15.315%　住民税5%　合計20.315%
・５年未満所有している土地　…　所得税30.63%　住民税9%　合計39.63%

なお、土地を売却してほかの土地や建物に買い換える場合は上記の税金は大きく下がります。しかし、空き地を売却して新たな不動産を購入しなかった場合は、上記の税金が発生します。

このように、土地の売却はまとまった現金が得られる反面、高額な税金が発生するという欠点があります。

ここまで説明したとおり、現状の土地活用方法は不動産会社などへの委託、信託会社に運用してもらう、一定期間土地を貸し出す、土地と建物を等価交換する、売却するという５つがあります。

3.　空き地の土地活用方法まとめ

こちらでは、空き地の現状と土地活用の５つの方法について、詳しく説明致しました。空き地は現状として、ほとんどが相続や贈与で取得されており、しかも散らばって存在しています。

このような中で効果的な土地活用方法として、現状の土地活用方法は不動産会社などへの委託、信託会社に運用してもらう、一定期間土地を貸し出す、土地と建物を等価交換する、売却するという５つがあります。

これら５つはそれぞれでメリットとデメリットがあり、活用したい土地の立地や面積、周辺環境などによって最善の選択肢は変化します。ですから、専門的な知識と実績があり、信頼できる不動産会社などに相談の上、土地活用を行うのが現実的です。