自宅にしている家やマンションを貸す際の手順

自宅を貸し出すときには、不動産会社に依頼しておけば良いと思っている方も多いと思います。確かに、不動産会社に依頼すれば確実に進めてくれますが、物件の貸主として、貸し出しまでの流れや必要事項を把握しておくことは非常に大切です。

今回は、自宅を貸す際の手順として、不動産会社を探すところから、引き渡し、その後の管理業務についてまとめました。物件の貸主として、どのようなことが必要になるのか、ここで確認していきましょう。

1. 頼りになる不動産会社を探す

自宅の貸し出しは個人でも可能ですが、建物の維持管理や家賃の回収などの手間を考えたり、法的な問題を考慮すると不動産会社に依頼する方が安心できます。その際、手数料は必要になってしまいますが、確実に進めることができます。

しかし、中には適切に対応してくれない不動産会社もあります。悪徳業者でないことはもちろん、賃貸物件に強く頼りになる不動産会社を探しましょう。

1-1. 賃貸物件を扱う不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときは、賃貸物件を扱っている不動産会社を選ぶようにしましょう。一口に不動産会社と言っても、不動産の売買を行うところや、管理業務を行うところ、賃貸物件を扱うところがあります。また、売買と賃貸というように複数の業務を行っているところも数多く存在します。複数の業務を行う不動産会社にも、得意分野があるので、賃貸を得意としている不動産会社を探すと良いでしょう。

1-1-1. 管理業務を委託できるか

賃貸経営は、入居者が決まり契約が済めば終わりではありません。月々の家賃の回収や定期的な物件のメンテナンス、入居者からの苦情や相談への対応など、物件や入居者の管理を行わなければなりません。物件が遠方にあったり、他に仕事をしていたりして、これらの管理業務を自分自身で行うのが難しい場合は、不動産会社に管理委託をする必要があります。

不動産会社を探す段階であらかじめ管理委託できるかを確認しておくことで、改めて管理委託する不動産会社を探す手間を省くことができます。

1-1-2. 地域情報に詳しいか

その地域の情報に詳しい不動産会社であれば、入居希望者からの質問にすぐに答えることができるので、契約へと繋がる可能性も高まります。地域に根差した不動産会社が必ずしも良いという訳ではありませんが、選ぶ際の基準のひとつとして確認しておくとよいでしょう。

1-1-3. 営業能力に問題ないか

入居者の募集を不動産会社に依頼する場合は、不動産会社の確かな営業能力が求められます。広告に関してどれだけの選択肢を持っているのか、集客力があるのか、接客の態度など、営業能力に問題がないかを見極める必要があります。

1-1-4. サブリースが可能か

サブリースとは、不動産会社が物件を貸主から一括で借り上げ、入居希望者へ貸し出す仕組みを指します。家賃を保証する制度のひとつで、貸主は物件の貸出状況に関わらず一定の家賃収入を得ることができるというものです。一般的に家賃収入から保険料などを差し引き、全体の7~9割分が貸主の収入となるよう保証されています。

保険料などの額によっては保証される家賃収入が大幅に少なくなってしまうこともあります。不動産会社を調べるときには、サブリースが可能かどうかに加え、可能な場合の保証内容も同時に確認しましょう。

2. 賃料の査定を依頼する

賃料の査定は、必ず必要という訳ではありませんが、不動産会社を選択する際の基準や、適正価格を調べる方法としてはとても有効です。査定の方法は主に、簡易査定と詳細査定の2つがあります。

2-1. 簡易査定

簡易査定とは、不動産会社が物件の基本的な状況を基に、周辺の物件や過去の事例を参考にしながら価格を算出する方法です。机上査定とも呼ばれており、実際に物件を見ることなく査定を行うため、すぐに査定価格が出せるメリットがあります。

一方、物件を直接見ていないので、物件の良いところや悪いところなど細かい情報が反映されにくく、査定価格と実際の価格に差が出ることも多いというデメリットもあります。

複数の不動産会社に依頼する場合には、詳細査定よりも簡易査定の方が簡単に価格の比較ができます。インターネットでは、物件の必要情報を入力するといくつかの不動産会社に一括で査定してもらえるサービスがあるので、そちらを利用してみるのも良いでしょう。

2-2. 詳細査定

詳細査定とは、簡易査定で用いられる情報に加え、実際の物件の状態を反映させて価格を算出する方法です。不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、使用状況や周辺環境など様々なことを確認した上で価格が出されるので、訪問査定とも呼ばれています。

担当者が直接確認をしてくれているので、査定価格と実際の価格に差が出にくく、より正確な価格を知ることができます。入居中でも査定は可能です。簡易査定に比べると、査定に時間がかかったり、必要な書類を準備する手間がかかったりしますが、ある程度不動産会社を絞っている場合には、より正確な価格が分かるので有効な方法です。

2-3. 適正な家賃を考える

賃料の査定を行い、契約する不動産会社を決める際には、適正な家賃かどうか検討する必要があります。

賃料は高い安いにこだわらず、あくまでも適正価格であることが求められます。高い賃料を設定すれば一見収入も多くなりそうですが、入居者が決まらなければ収入は得られません。安い賃料であれば高い賃料で貸し出すよりも空室のリスクが減らせそうですが、後から賃料を値上げするのは難しくなるため、予算や資金の運用が計画通りいかなくなることも考えられます。

周辺の物件の情報を集めたり、不動産会社の説明を参考にしたりしながら、適正な家賃を考えていきましょう。

3. 不動産会社との契約

不動産会社の選定が終わったら、契約を結びます。不動産会社との契約形態は主に、媒介契約と代理契約があります。

媒介契約の場合、不動産会社は入居者の募集を行います。実際にその入居者と契約するかどうかは、貸主に決定権があり、不動産会社は、借主と貸主との契約の機会を設ける役割を担います。入居者の選定は自分で行いたい方や、不動産会社や入居希望者とのやりとりが時間的にも距離的にも苦にならない方には、媒介契約が向いています。

代理契約の場合、入居者の募集に加え、契約をするかどうかの判断も不動産会社が行います。物件や不動産会社が遠方にある場合には、代理契約の方が手間や時間を省くことができます。入居者の選定が直接できないので、希望をしっかりと伝え、その希望をきちんと叶えてくれる不動産会社である必要があります。

3-1. 契約に必要なもの

不動産会社によって必要なものは異なります。一般的には、印鑑や本人確認のための書類、鍵、物件の間取り図、マンションであれば管理規約なども必要になります。不動産会社によっては、住民票や登記簿謄本なども必要になることがあるので、契約前に直接確認をとるようにしましょう。

4. 貸し出し前の準備

実際に貸し出しを始める前に、いくつかの準備が必要です。

まず、鍵の交換です。鍵の交換は法律で定められている訳ではありませんが、入居者の安心のためにも毎回交換を行う方が良いでしょう。交換には費用がかかりますが、貸主が負担するのか、入居者が負担するのか、入居者負担の場合の支払い時期についても考えておく必要があります。

また、電気や水道、ガスなどのライフラインも、スムーズに使用できるよう準備しておきましょう。自宅として使用していた頃は問題なく使えていても、使わなくなった間に故障していることや、使わないので契約を解除してしまったということもあります。電気や水道は、内見の時に確認されることも多いです。ガスは安全上使用を中止していることも多いので、入居後に開栓の手続きがスムーズにできるよう準備をしておきましょう。

この他に、家の中の荷物をなくしておくことや、隅々まで掃除をしておくことも大切です。設備が故障していたり、古くなっていたりする場合には、費用を考慮しながら交換も検討しましょう。

5. 貸し出し条件の設定

貸し出す時の条件も、貸主で決めることができます。条件を設定するということは、入居の対象者を絞ることでもあります。

5-1. 契約形態を決める

入居者との契約形態には、普通借家契約と定期借家契約とがあります。どちらの契約形態をとるかによって、契約の内容が大きく変わってくるので注意が必要です。

契約形態以外にも、保険や敷金礼金のことなど、契約時に必要になるため事前に決めておかなければならない内容があります。

5-1-1. 普通借家契約

普通借家契約の契約期間は1年以上設けることになっていますが、一般的には2年間に設定されることが多いです。この契約期間が過ぎ、更新の手続きが行われなくても、自動的に契約が更新されるというところが、普通借家契約の特徴です。

貸主から解約を望む場合には、正当な事由がなければ解約をすることができません。借主からの中途解約については、解約を申し出る期間や支払う金銭などについての特約を定めることができます。

5-1-2. 定期借家契約

定期借家契約は、契約期間を自由に定めることができるところが特徴です。基本的に更新はされず、契約期間が終了した時点で物件が確実に明け渡されます。契約書とは別に、契約更新がないことなどを書面にて借主に説明しておかなければならず、貸主からの解約は原則できません。借主が中途解約する場合には、いくつかの条件が課せられます。

決まった期間だけ賃貸物件として使用したい場合や、いずれまた自宅として使用したい場合には、期間を定めて貸し出せる定期借家契約の方がよいでしょう。また、普通借家契約に比べ、契約更新がない分、賃料が安くないと入居希望者が決まらないこともあるので注意が必要です。

5-2. 保証会社を使うかどうか

家賃滞納のリスクに備え、保証会社を利用するという選択肢があります。保証会社を使うと、確実に家賃の回収ができる他、貸し出し時に保証人不要とアピールできるというメリットもあります。実際に滞納があった場合には、支払に関して借主とのやり取りを減らせるところも保証会社を利用するメリットです。

しかし、保証会社を利用するということは、その分の費用が必要となります。借主の負担とする場合には、月々の賃料が高くなってしまうので、入居者の負担が増えてしまいます。自分の負担とする場合には、その分の家賃収入が減ってしまいます。これらを考慮した上で、保証会社を使うのかどうか判断する必要があります。

5-3. 火災保険への加入

一般的に、物件のオーナーである貸主が加入する火災保険は、建物全体を対象とした保険で、マンションなどの入居者には借りている部屋を対象にした保険へ加入してもらうことになります。

入居者への保険は、借家人賠償責任保険という特約がついたものが一般的です。これは、火事が起こり貸している部屋に被害がでたときに、原状回復費が高額になってしまい入居者が支払えないということも多いので、その費用を補償するものとなっています。

保険の加入は強制ではありませんが、万が一に備えて入居者にも加入をしてもらうような仕組みをとっているところが多いです。

5-4. 敷金礼金を決める

敷金や礼金の金額は、一般的に家賃の1~2ヶ月分と言われています。

敷金は、主に退去時のクリーニング費用や原状回復費用として使われるので、安くしすぎてしまうと費用が足りなくなる可能性があります。

礼金は、古くからの慣習として借主から支払われていましたが、最近では初期費用を抑えたいという利用者のニーズに合わせ、比較的少ない金額に設定されているところや、礼金が不要というところも出てきています。

全体の収支の状況や、入居者の募集への影響も考慮しながら、価格を設定していきましょう。

5-5. 入居者の属性を決める

入居者を限定したい場合には、事前に入居条件を決め不動産会社とも相談しておく必要があります。女性限定にしたい、ペットの飼育は禁止したい、全室禁煙にしたいなど、入居の条件は貸主が自由に決めることができます。

貸主の希望という理由以外にも、物件を貸し出す手法として入居条件を設けることもあります。条件を設けるということは、それだけ利用者を限定することはできますが、その分対象となる顧客が少なくなってしまうことも忘れてはいけません。入居希望者が極端に少なくなってしまうような条件はかえってマイナスになるので、入居条件は慎重に決めましょう。

5-6. 原状回復の程度を決める

原状回復に関するトラブルは珍しいことではありません。トラブルを避けるためにも貸主は原状回復の程度や範囲について事前に丁寧に決めておく必要があります。

一般的には、退去時のクリーニングや消毒の費用と、借主の過失や故意によりできた傷みを直すための費用が該当します。鍵の交換費用が含まれることもあります。原状回復で対象となる傷や汚れには、普通に生活していれば自然とできてしまうもの(日光による色落ちなど)は含まれません。

原状回復の程度がきちんと決められていなかったり、貸主と借主との認識の違いが生じたりすることで多くのトラブルが発生しています。貸し出しを始める前に、その程度や範囲をしっかりと定めるようにしましょう。

一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会のホームページに、原状回復に関する基本的な考え方が掲載されています。参考にしてみてください。

一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 原状回復基礎知識

 

6. 賃貸契約

不動産会社へ依頼している場合には、基本的に不動産会社が主導で契約を進めてくれます。実際にどのような点に注意をする必要があるのか、どんな内容が必要なのか順番に確認していきます。

6-1. 重要事項の説明

契約を結ぶ際には、借主への重要事項の説明が必要になります。基本的には不動産会社が書類の作成や説明を行ってくれるので、貸主は、重要事項に関わる内容を不動産会社に伝えておく必要があります。

6-2. 契約書は郵送でも構わない

契約書は不動産会社が作成してくれます。貸主借主双方が内容を確認し、問題がなければ正式に契約が結ばれます。

貸主と借主、不動産会社とが同席し契約の手続きを進めることもありますが、物件や不動産会社が遠方にあり、契約を結ぶ際に直接不動産会社に向かえないというケースも考えられるので、契約書の手続きは郵送でもできるようになっています。

6-3. 契約書の原本は借主と大家で保管する

基本的に契約書は、紛失や改ざんなどに備え、2部作成されます。契約書の原本は貸主と借主が1部ずつ保管し、不動産会社は契約書の写しを保管することが多いです。

7. 引き渡し

入居日が決まれば、鍵を渡し、物件を引き渡すことになります。契約が始まる日から家賃が発生することが多いので、借主がスムーズに入居できるように心がけましょう。不動産会社が仲介していれば、基本的には鍵の引き渡しも行ってくれます。

7-1. 入居時に立ち合いをして状態を確認しておく

原状回復のトラブルを防ぐためにも、物件の状態を入居者と一緒に確認しておくと良いでしょう。不動産会社に任せていても、入居時の立ち合いは行われないこともあります。立ち合いの有無を確認し、不動産会社が対応してくれない場合には、自ら立ち合っておくと安心できます。

不動産会社が立会いをしてくれる場合でも、担当者が変わる可能性があり引き継ぎがちゃんとされないことがあるので、できるだけご自身で確認をされると良いと思います。

8. 管理と運営

無事に入居者が決まった後も、貸主は建物の管理や入居者の管理を行わなければなりません。安定した運営を行っていくためには、ある程度の時間も必要になります。仕事の都合や物件との距離の問題などで管理が難しい場合には、不動産会社へ管理を委託することもできます。

8-1. 管理業務の委託費の目安

不動産会社に管理業務を委託する場合には、手数料が必要になります。手数料は一般的に毎月の家賃から一定の割合で引かれていきます。不動産会社によってこの割合は違いますが、家賃の5パーセントが目安だと言われています。

5パーセントより低い割合だからといって飛びついてしまうのは危険です。委託費用とは別に、事務費用やシステム料など別の名目で追加費用がかかることもあるので、注意しましょう。

8-2. 管理業務の内容

管理業務には、主に清掃、賃料の集金、入居者や近隣の住民からのクレーム対応、設備トラブルへの対応、契約の更新手続きなどがあります。どの不動産会社に、どの業務を依頼するかによって、費用も変化します。

8-2-1. 清掃

マンションやアパートの場合には、共有部分の清掃が必要です。戸建て住宅の場合には、庭や駐車場の敷地も含め基本的には入居者が清掃を行うので、貸主が行うことはあまりありません。庭がついている住宅などでは、庭木や池などの管理については、事前に入居者と話し合っておくとよいでしょう。

管理を不動産会社に委託していれば、これらの清掃を管理会社が定期的に行ってくれます。

8-2-2. 集金

きちんと支払ってくれる入居者であれば問題ありませんが、支払が遅れたり滞納したりする入居者が出る可能性もあります。このような場合は、集金業務にかなりの時間と労力がかかってしまいます。人と人とのやりとりで、金銭に関わることなので、個人で対応している人の中には精神的な苦痛を感じる人も多くいます。

管理会社に依頼をしておくと、入金の催促やその他の対応をすみやかに行ってくれるので、貸主の負担も少なくて済みます。滞納が続くようであれば、法的手段をとり強制的に退去させることも検討しなければなりません。

8-2-3. クレーム対応

入居者だけでなく、近隣の住民からもクレームがくることがあります。集金同様、貸主が個人で対応するとなると負担も大きいので、管理会社を通して対応できるようにしておくと安心できます。

8-2-4. 設備トラブルの対応

設備にトラブルが生じた場合、基本的にはその修理・交換などの手続きを行わなければなりません。トラブルの原因が入居者の故意や過失でない場合には、修理・交換にかかる費用も貸主が負担しなければなりません。

管理会社に委託している場合でも、専門業者への依頼が必要になるようなものについては、大家である貸主への確認が必要になります。業者の手配などは管理会社が行ってくれますが、内容の判断を下すのは貸主の役割です。

8-2-5. 契約更新

普通借家契約であれば、契約更新のための書類作成などを行うことになります。解約する場合にも、解約時の物件確認などを行う必要があります。定期借家契約では、貸主の借主の話し合いの上で再契約となれば、契約書の作成などを行わなければなりません。

入居時の契約の手順や内容と大きな変化はありませんが、管理会社に依頼しておけば、貸主の手間を省くことができます。

9. まとめ

このように、自宅を賃貸物件として貸し出すためには、たくさんのステップがあります。貸し出しを始めてからの管理業務も含めると、様々なことへの知識も必要になります。貸し出しを検討している場合は、まず、全体の流れを把握することからはじめていきましょう。

自宅の貸し出しは、自分で行うこともできますし、できる範囲は自分で行い、他の部分を不動産会社に委託することも、はじめから全てを不動産会社に委託することもできます。貸主によって都合は様々ですので、どの程度不動産会社に任せるかも含め、貸主自身で判断していきましょう。

監修general editor

藤岡聖大

平成4年のバブル末期に大手住宅メーカーに就職し宅建の資格を取得する。そこで不動産の基礎を学ぶ。入社半年でバブルが崩壊し、ローンの返済にあえぐお客様、相続税対策でアパートを建てて失敗し、家や土地を失ってしまった人など、大変な思いをしている人に遭遇し、一般の方であっても最低限の不動産の知識が必要であることを痛感する。 それら経験を元に、ユーザー視点の不動産の情報を提供する当サイトを運営。