転勤、介護、相続、離婚などで、使わない家やマンションができた場合、どうするのが良いでしょうか。そのまま放置していると設備などが古くなっていったり、固定資産税がかさんだりするので、売るか貸すかで悩む場合が多いでしょう。

この場合、まず最初にするべきことは、その物件が実際に売ったり貸したりできるかどうか調べることです。住宅ローンが残っていたり、他人名義の土地の上に建物が建っていたりする場合は注意が必要です。

ローンの完済やより利率の高いものへの借り換えを迫られたり、地主の同意が必要だったりして、売却も賃貸もできない場合があるからです。

この記事では、物件の売却・賃貸に対する制約の代表例、賃貸業にかかるリスク、売却・賃貸にかかる費用などについて、見ていきます。

1.　家・マンションは売却できる状態かどうか

家を売るのか貸すのかを考える前に、まず、自分の家が売ったり貸したりできる状況なのかを調べる必要があります。売ったり貸したりすることに、条件や懸念がある代表的なケースを見ていきましょう。

1-1.　家やマンションを売る時はローンの完済が必要

住宅ローンを支払い中でも、家を売ることはできます。しかし、そのためには、住宅ローンを完済し、売る家の「抵当権」を抹消する必要があります。ローンが残ったままの家を買ってくれるのは、近親者など特殊なケースに限られるでしょう。一般市場で家を売るためには、ローンを完済できる金額で売却することが可能であること、または、ローンの完済に不足する金額を補填できることが必要です。

近年の不動産市場動向や、世帯数よりも住宅数が多い状況などもあり、家をローン残債より高く売ることは、ローン残高の多い新しい家ほど難しいケースが多いようです。従って、ローンが残っている場合は、ローンの完済に不足する金額を用意できるかどうかが重要になります。

1-2.　家を売る時に借地の場合は地主の承諾が必要

自分の家を売ることに制限はありませんが、土地が借地の場合は、地主に承諾をもらわなければ家を売ることはできません。借地の場合、家を売るということは、一緒に土地の借地権（賃借権）も売ることになるからです。家だけを売ろうとしても、土地が使えないと家も使うことができません。従って、借地の上に立っている家を売る場合は、地主の承諾と、場合によっては承諾料（名義書換料）が必要になります。

一般的に、地主は借地権の売却をあまり好まないとされています。たとえ今の借主との関係が良好であっても、次の借主も同様であるとは限らないからです。借地権の売却は地主にとってリスクのあることなので、借地権の売却の承諾に、承諾料を要求する場合もあります。

承諾料の相場は、借地権価格の１０％だと言われています。借地権割合が土地によって違うので一概には言えませんが、仮に７０％だとすると、承諾料は更地価格の７％にも相当します。地価が高い土地であれば、承諾料も相当な負担になります。地価が高い借地に古い家が建つような極端な場合には、家の売却代金よりも承諾料が高くなるようなことも考えられます。

1-2-1.　家を売ろうとして地主に反対された時の対処法

借地上の家を売るには地主の承諾が必要なので、地主に反対された場合は売ることができません。承諾を得るために地主から高い承諾料を求められれば、納得できないこともあるでしょう。どうしても地主との折り合いが付かない場合、裁判所に申し立てることで、地主の承諾に代わる許可を得ることができます。しかし、裁判所の許可があっても、公平性のために承諾料は発生するとされています。

1-3.　売りたい家やマンションが共有名義になっていないか

共有名義の家を売るには、共有人全員の同意を得なければなりません。夫婦や親子が共同で出資して家を購入した場合や、相続で複数人が所有者となった場合などに共有名義になります。夫婦や親子で、不仲なわけではない場合には、共有名義でもそれほど売却に支障が出ることはないでしょう。

一方で、相続人が多い場合や、共有名義人同士が不仲な場合には、意思の統一が難しいケースも考えられます。人数が多いと全員の同意を得るために奔走することになったり、仲が険悪だとわざと相手の不利益になることする場合があるかもしれません。

1-4.　売りたい家と土地は名義が同じか

例えば、家は自分、土地は親というように、家と土地の所有者が異なる場合、借地の場合と同じような困難があります。この場合には、買主に土地を貸す、土地の所有者も一緒に売る、土地を先に買い取ってから家と一緒に売る、家を土地の所有者に売るなどの選択肢が考えられます。この場合も、土地の所有者が売却に反対すれば、売却することはできません。

2.　住宅ローンがあると貸せない

住宅ローン返済中の家を貸す場合、銀行は借主である名義人が家に住むことを前提として住宅ローンを融資しているので、まず住宅ローンを借りている銀行の承認が必要です。ローンが残っている状態で家を貸すと、契約約款次第ではローン契約上の契約違反となり、ローンの一括返済を求められる可能性が高くなります。契約約款の一括返済に関する内容を規定している箇所で、「全額返済義務」や「期限の利益喪失」などと書かれた項目を探して、一度確かめておきましょう。

銀行が住宅ローン返済中の家の賃貸を認める例としては、海外もしくは国内で通勤が難しい距離への「転勤」が考えられます。特に数年以内に戻るというような予定が決まっている場合は、その間に家を貸すことができる可能性も高くなります。

2-1.　賃貸物件用の金利の高いローンに切り替える

住宅ローン返済中の家を貸したい場合は、まずローンを融資している金融機関に相談します。住宅ローンというのは、居住用住宅に特化して低利にしているため、賃貸用物件には事業者向けローン（アパートローンなど）が用意されています。そのため、賃貸が認められた場合でも住宅ローンの低い金利を適用する理由はなく、事業者向けローンへの借り換えを勧められると考えられます。

2-1-1.　短期の場合は柔軟な対応をする金融機関もある

銀行側も、会社勤めの方なら転勤や出向などで一時的に住宅を離れなければならなくなることは一般的にありえることだと知っているので、柔軟に対応してくれる場合も多いです。銀行側も商売なので、優良顧客を簡単には逃したくないと考えています。

2-2.　無断で賃貸したのがバレたら

実際のところ、金融機関に無断で家を貸しても、ローンの名義人が住んでいるか定期的に調査するような金融機関はまずありません。約定日にきちんと返済している限りは見つかる可能性は低いでしょう。

それでも発覚してしまった場合、居住用と偽って融資を受けている事実は消せず、信用がなくなって一括返済を要求される可能性があることは念頭に置いておきましょう。金融機関によっては、実利があると判断すれば知っていて黙認するケースや、発覚の時点で相談に応じるケースもないわけではありません。

2-3.　２重ローンは組めない場合がある

賃貸で貸す家が住宅ローンを支払い中で、さらに引っ越して元手なしで新たに家を購入するような場合には、住宅ローンを二重に組まなければならなくなります。賃貸中の家のローンを家賃で支払うことができ、実質ローンがない状態と変わらないとしても、２重ローンを組むのは難しく、銀行に断られる可能性が高いでしょう。

3.　家・マンションの賃貸業にかかるリスク

家やマンションを貸して大家になると、それで終わりというわけではなく、賃貸業という事業主になります。大家としての業務を行い、事業者として経営に臨む必要があります。大家としての仕事には、入居者の募集、管理、家賃の徴収、クレーム対応、メンテナンスなどがあります。

管理サービスを利用して料金を払い、外部委託すると、大家としてはほとんどやることがなくなり、経営に専念することができます。さらにそのほかにも夜逃げ、部屋の汚損など、賃貸業を行う上でのリスクがあります。

3-1.　入居者の募集

賃貸経営を成功させる上で、最も大切なことの一つが安定した入居者の確保です。ただ立地のよい不動産を購入しただけでは、入居者の確保はできません。自分の物件、不動産が入居者募集をしていることを借りたい人に知ってもらう必要があります。借り手はインターネット上の賃貸物件サイトを見たり、賃貸の不動産屋に行ったりして物件を探します。

従って、「家賃６万５千円」を「家賃６万円、共益費５千円」として検索されやすくしたり、不動産屋の営業担当者に積極的に売り込むなどの努力が必要です。

3-2.　入居者の管理

入居してからも、入居者の管理は大家の仕事です。とても自力でできそうにない場合は、専門の業者に管理を委託するのも良いでしょう。

3-2-1.　家賃の滞納

毎月発生するのが家賃の回収で、支払い方法が銀行振込だとしても、毎月遅れないで家賃を支払ってくれるかどうかは入居者次第となります。滞納しただけで退居してもらうわけにもいかないので、家賃トラブルで頭を悩ませる大家は多いです。

3-2-2.　夜逃げ

夜逃げは借金からひたすら逃げ回ることによって、時効を迎えるのを狙う行為です。家賃を払えなくなった入居者が夜逃げする場合がありますが、夜逃げの事後処理は法律が絡み、複雑なものになります。

夜逃げしたからといって、自動的に賃借人が賃貸人に建物を明け渡したことにはなりません。賃料が入ってこないばかりか、賃貸人が賃借人の残置した家財道具を廃棄、処分すると、所有権侵害として損害賠償責任を負うことになります。

そこで、家具の撤去を適法に行い、建物を次の賃借人に賃貸できる状態にするには、建物明渡訴訟を提起して建物明渡しを命ずる判決を取得します。そして、この判決に基づく強制執行として残置されていた家具の搬出、廃棄処分という手順を経なければなりません。

この場合、訴状を送達しようにも賃借人本人は夜逃げしてしまっていて訴訟を受領することはできません。合わせて訴訟提起の際に公示送達の申出をしておく必要があります。

3-2-3.　入居者が起こす問題はすべて自分の責任

賃借人が起こす問題は大家の責任になります。入居者・近隣住民からのクレーム対応や、契約違反行為（例えばペット禁止、喫煙禁止などを守らない）をしたときにも対応しなければなりません。

3-2-4.　大切に使ってくれるとは限らない

貸している家や部屋を大切に使ってくれるかどうかも、入居者次第になります。運悪く酷い人に当たってしまえば、物件を汚損され、原状復帰に何百万円単位の費用がかかることもあり得ます。建物賃貸借契約では、通常、賃貸借契約終了後には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されています。

賃貸人がこの原状回復義務条項に基いて、畳替え・クロス張替え・鍵の交換費用等の原状回復費用として敷金から控除する精算を行います。この時、原状回復費用の対象となる範囲や金額をめぐって賃借人が争う、というのが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。

3-2-5.　思い通りに退去してもらえない

借地借家法により、借主は強烈に保護されているため、貸主側が退居してもらいたいと思っても、簡単に退居してもらうことができません。

さらに、契約上定められた期間が満了しても、借地借家法の保護があると、それだけで直ちに借家人に立ち退いてもらうことはできません。あらかじめ次の契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、借家人に対して、契約を更新しない旨の通知をしなければなりません。

そして、契約を更新しないことについて、「正当事由」のあることが必要とされています。「立退料」を支払うことで、借主が退居を承諾する場合もあります。

3-3.　入居者が入れ替わる度に費用がかかる

退去時には立ち合い、入居者と修繕箇所（原状回復）の確認、敷金等の精算、ハウスクリーニングの手配など、意外と手間と費用がかかります。さらに次の入居者が決まるまで賃料収入が入らないので、入居者が入れ替わる度に費用がかかることになります。

3-4.　空室のリスクがある

賃貸経営のデメリットの中で、もっとも大きいのは空室のリスクです。不動産投資は部屋を賃貸することによって賃料という収入を得るので、空室が多いほど収入は減少します。さらに、空室期間が長引いてしまうとローンの返済に持ち出しが必要になるなど、投資計画に狂いが生じてしまいます。

4.　家やマンションを売却する場合の費用

家を売る場合でも貸す場合でも、商品として市場に提供するわけなので、売り物件・貸し物件としての質を満たすことが求められます。具体的には、汚れ具合や経年劣化の程度によって、清掃、リフォーム、設備の点検などを行う必要があります。

4-1.　家やマンションを売る前に清掃

中古物件として許容範囲の汚れの程度であれば、ハウスクリーニングまでは必須ではないといえます。しかし、かなり汚損が激しい場合は特殊清掃などが必要になる場合もあります。

汚れがひどくない場合でもハウスクリーニングを行っておけば、空き家にして売るときに、「ハウスクリーニング済み」と広告に記載できるメリットがあります。ハウスクリーニングの費用は、物件の広さによって決まります。

参考サイト：ハウスクリーニング料金表　ハウスクリーニング比較．ｃｏｍ

4-2.　家やマンションを売る前にリフォームする

リフォームについては、構造的に不具合がある場合や、家が古くて見た目が悪い場合に、価値を高める目的で行われるのが一般的です。壁紙等の小規模なリフォームから、耐震補強などの大規模なリフォームまであり、費用は一概には言えないので、個別のケースごとに業者に見積もりを依頼すると良いでしょう。

ただし、自分でリフォームを行いたい買主も存在するので、すべての購入希望者がリフォーム済み物件を探しているわけではありません。リフォーム費用を丸ごと売却価格に上乗せできない場合は、現状渡しの方が良いでしょう。

4-3.　家やマンションを売る前に設備などの点検

引渡後に設備の不具合によるトラブルを防ぐため、売買契約時には家の設備について一覧表を提供し、買主と設備の状態や引き継ぎについて確認すると良いでしょう。

動かない・故障している・保証期間切れの設備がある場合、売主と買主のどちらが費用を負担するかは双方の協議によります。費用を事前に知ることはできませんが、考えられる費用の最大値は、すべての設備が問題なく動くための費用ということになります。

5.　家やマンションを貸す場合の費用

貸す場合も売る場合と同様に、市場に流通する商品としての常識的なきれいさが求められます。しかし、貸す場合は、借りてから自分でリフォームする人がいないことからもわかるように、基本的に現状渡しという考えはありません。そのため、貸主がある程度住環境を整えなければなりません。

5-1.　家やマンションを貸す前に清掃

借主が退去するときのハウスクリーニングについては、敷金で精算するか、契約で借主負担に定めておくことで、貸主の負担にならずに済みます。しかし、最初の入居者に備える際は、当然に貸主負担となります。

5-2.　家やマンションを貸す前にリフォームする

物件を売る場合は、汚れていても買主の好みでリフォームできますが、物件を貸す場合は、借主は勝手にリフォームすることができないので、汚れていると敬遠されます。築年数にも依存しますが、いくら外装がよくても、借主が重要視するのは内装のきれいさです。場合によってはカーペット・畳・壁紙、フローリングの張り替えまで考える必要があるでしょう。

5-3.　設備などのメンテナンス・交換費用

物件を売る場合と違い、貸す場合の設備は、借主が入居時から使用していくので、正常に動作することが大前提となり、点検費・修理費・交換費は初期費用となります。現在住んでいる家なら、設備は特に問題ないと考えられますが、点検だけはしておかないと、設備故障はすぐクレームに繋がるので注意が必要です。

まとめ

この記事では、物件の売却・賃貸に対する制約の代表例、賃貸業にかかるリスク、売却・賃貸にかかる費用について順番に見てきました。生活の拠点で家族のよりどころでもある家に対しては、特別な思い入れを持つ人も少なくなく、行動が鈍くなりがちです。

売却の場合でも賃貸の場合でも、他人の手に渡ったり、他人が住むことに抵抗を感じる人もいます。投資の世界では家などの不動産も活用するべき資産の１つであり、得られる利益や支払うべき費用などを冷静に分析し、赤字にならないように経営することが求められます。

決まった正解はないので、自分にとって後悔のない方法を選ぶと良いでしょう。