中古マンションが売れない場合、買取りと賃貸のどちらが良いか

分譲マンションに住んでいたが転勤で引っ越すことになった、相続でマンションを取得したが住む予定がない、など、中古マンションの活用方法に悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

使用しない中古マンションは、売却・買取り・賃貸にだすといった方法が一般的だと思いますが、ここでは買取りに出す場合と賃貸に出す場合に焦点をあてて以下に解説していきます。

買取りと売却の違い、賃貸物件として使用する際の注意点、それぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

1. 中古マンションの買取りとは

中古マンションを手放す場合、不動産会社を通しての売却以外にも業者による買取りという手段が存在します。売却と買取りの主な違いは、その物件の売り先です。売却の場合、不動産会社は購入希望者へそのマンションの説明をしたり宣伝をしたりしてくれる、いわゆる販売のサポートを担ってくれます。

買取りの場合は、購入希望者への宣伝や営業のサポートではなく、不動産会社が直接その物件を買い取ってくれます。買取りに出すことのメリットとデメリットについて、以下で見ていきましょう。

1-1. 中古マンションを買取りに出すメリット

マンションの売却価格を見直したり不動産会社を選んだりしても、なかなか買い手が見つからず売れないこともあります。そういった場合は、不動産会社に買取りを依頼するといった方法もあります。不動産会社に直接買取りを依頼すると以下のようなメリットがあります。

1-1-1. 中古マンションの買取りは即時売却ができる

いますぐにまとまった金額が必要な場合や、内覧に立ち会える日にちがなくすぐにマンションを売りたい場合は不動産会社に買取りしてもらうとすぐに現金化ができます。売却の場合は購入希望者に内覧してもらい、様々な手続きや交渉などを経るので即時売却は非常に難しいです。

しかし、買取りの場合は不動産会社に直接買い取ってもらうため、依頼する会社にもよりますが、最短で数日後には現金化できる会社もあります。

時間がなくすぐに現金が必要な方には大きなメリットであると言えます。

1-1-2. 買取りは内覧の必要がない

マンションを売却する際は、購入希望者に部屋を内覧してもらう必要がありますが、購入すると決めている人が見に来るわけではありません。あくまで希望として内覧にくるため、購入者が見つかるまでは何組もの希望者を迎えることになります。

また、内覧スケジュールのすり合わせや部屋の掃除など様々な手間がかかります。

買取りの場合は、売却先を見つける必要がなく、不動産会社がマンションを一度内覧しただけで物件の買取り価格をすぐに決めてくれるため、とてもスムーズです。

1-1-3. 買取りは近隣の人に知られずに売却ができる

物件を売りに出していることを知られたくない、という人にも買取りがおすすめです。売却する場合はその物件が売りに出ていることが不動産会社のホームページに掲載されたり、チラシが配布されたりするので、近隣の人に知られてしまう可能性があります。

買取りの場合はすぐに不動産会社が買い取ってくれますし、購入希望者を探す必要がないため、宣伝のための掲載やチラシがありません。第三者に知られることなく物件を売りたい場合には、買取りの方がいいでしょう。

1-1-4. 買取りは瑕疵担保責任が免除される

瑕疵担保責任とは、その物件を売却した後に水道管に不備があり水漏れしたなどの問題が発生した場合、その修繕は売り主が行わなくてはならないというものです。売却して手元を離れたマンションの修繕費用はできれば負担したくないと思う人も多いと思いますが、マンションを売却した場合、売り主は「瑕疵担保責任」という責任を負う義務があります。

しかし、買取りで対応した場合はその限りではなく、売り主は瑕疵担保責任を免除されることになります。マンションを手放した後の修繕費用が発生するリスクがなくなるのでリスクを防ぐことができます。

瑕疵担保責任の免除は買取りに出すことによって得られる大きなメリットです。

1-2. 買取りのデメリット

買取りのデメリットとして一番大きいのは物件価格が安くなることです。買取りではなく通常の売却にした場合よりも約7割から8割の価格での買取りになることが多くあります。急いでおらずすぐに売りたい理由のない人は、高い値段で売れる売却の方を選択する方が多いです。

しかし、売却に出す場合もある程度のリフォーム代などは必要になってくるため、古くなっているマンションの場合にリフォーム代金が必要になるとすると、買取りでも手元に残る金額は大きな差額がでないこともあります。

売却をすると想定した場合のリフォーム代金はどの程度の金額になるのか、その差額分を考慮した上で買取りに出すか売却をするかを判断する必要があります。

2. 中古マンションで買取りに適している物件

物件の状態によっては、売却に出しても希望しているよりも売却価格が低くなることがありますし、買い手が見つからない可能性もあります。また、物件の状態によっては売却物件として買い手を見つけるより、買取りに出した方がいいという場合もあります。

買取りに適している物件についてみていきます。

2-1. マンションの築年数が30年以上経っている

マンションの価値は、築年数が経てば経つほど下がっていきます。築年数が20年から30年以上経過したマンションは売却価格が半分以下になることも珍しくありません。また、給水管や排水管の耐久寿命は約25年と言われています。

マンションを売却した場合、売り主には瑕疵担保責任が発生しますので、物件を売った後に不備が見つかった場合の修繕は売却主が行わなくてはなりません。そのため、せっかく希望の金額でマンションを売却しても、後から出費が多くなってしまい結果としてそれほどでもなかったというケースも考えられます。

売却ではなく買取りにした場合は、瑕疵担保責任が免除されるため物件にトラブルがあった場合も修繕義務が発生しません。築年数が経過している場合は、売却よりも買取りの方がリスクを防ぐことができます。

2-2. マンションの部屋で事故や事件のあった物件

火事や事件、自殺などがあった物件はいわゆる事故物件と言われ、買い手が非常につきにくく、通常よりも売却価格がぐんと下がります。不動産会社に仲介をしてもらったとしても、やはり部屋を探している買い手側としてはできるだけ避けたい物件ですので、売れ残ったままになることも多いです。

こういった場合は買取りに回した方が確実にお金を受け取れるためおすすめします。

2-3. マンションの状態がかなり良くない物件

内装や設備品の状態が悪く、一度売却に出すにはリフォームが必要な物件の場合は買取りの方が結果的に得になる場合もあります。大掛かりなリフォームが必要な場合はリフォーム代が数百万円単位でかかることもあり、リフォーム代を取り戻すために売却価格に上乗せをしようとしても全額を上乗せすることは難しいです。

買取りを依頼した場合はリフォーム前の状態でも買い取ってくれるため、売却価格とリフォーム代の差額で見た場合そこまでの差異がなくなることもあります。古くなってしまって状態がよくない物件であれば、買取りの方がメリットが大きい場合があります。

3. 中古マンションを賃貸物件として使用する

売却に出したがなかなか売れない、しかし買取りはもったいなく感じて気がすすまない、といった方はその物件を賃貸として貸し出すことを検討してみてもいいかもしれません。分譲マンションを賃貸物件として貸し出したときのメリットとデメリットについて以下で見ていきましょう。

3-1. 中古マンションの賃貸のメリット

自分の所有する不動産を賃貸物件として貸し出す場合、一番のメリットとして挙げられるのが家賃収入です。一室だけの貸し出しでは大きな金額にはならないですが、副業として収入を手に入れることができます。また、家賃収入以外にも様々なメリットがあるので、以下で確認していきましょう。

3-1-1. マンションの賃貸は毎月決まった収入となる

一括で手元にお金が入る売却や買取りとは異なり、毎月決まった金額を手に入れることができます。月々いくらの家賃で貸し出すかを設定し、売却した場合のおおよその金額を割れば約何年で元が取れるかの計算もできます。

某大手不動産会社が実施したアンケートでは、持ち家を賃貸にだしている人の家賃収入の平均は年間約156万円というデータがあります。

借主がいる場合は継続して家賃収入を得る事ができますが、空き室となった場合は家賃収入がなくなりますので、注意してください。

3-1-2. 分譲マンションは通常の賃貸より高く貸せる

そもそも分譲マンションは、当初から賃貸を目的として建設された賃貸用のマンションよりも設備や構造、管理がしっかりとしていることが多いです。そのため、同区域内にある賃貸マンションの相場よりも、少し高めに家賃を設定することができます。通常よりも高い賃金で貸し出せるというのは大きなメリットです。

3-1-3. マンションという資産を保有することができる

売却や買取りをしてしまうと、その物件の所有権は他者に渡ってしまいます。しかし、賃貸物件として貸し出した場合はあくまでその物件の所有権は自分にありますので、資産を所有し続けることができます。資産を手放すのは惜しいと考えている人にはメリットになります。

3-1-4. マンションの賃貸に必要なものは経費として計上できる

分譲マンションのローンがまだ残っている場合、賃貸としてその物件を貸し出すことで、現在支払っている住宅ローンや固定資産税の支払いが経費として認められます。また、管理費用や修繕積立金、マンションの改修工事にかかる費用まで経費として扱われるため、所得控除の観点から見ても大きなメリットになります。

しかし、住宅ローンを完済していないマンションを賃貸に出している状態で新しいマンションの購入を検討している場合は、二重ローンとなり住宅ローンが組めなくなる可能性もあります。

3-2. 中古マンションの賃貸のデメリット

資産を保有したまま、相場より高く毎月の収入が見込めるとなるととてもメリットがあるように聞こえますが、賃貸で貸し出すにはメリットだけでなくデメリットももちろん存在します。メリットとデメリットの両方を知って判断することが大切です。

3-2-1. 中古マンションでは初期費用がかかる

賃貸に出したいと思っても、物件をそのままの状態で貸し出すわけにはいきません。まずは内装を綺麗にしたり、ハウスクリーニングをしたりする初期費用が発生します。また、部屋を借りていた人が退去し、その部屋を再度賃貸に出す場合もその都度初期費用が必要になります。

3-2-2. マンションの賃貸は空室のリスクがある

賃貸オーナに対して行ったアンケート結果で、貸出後に困ったことの約25%を占めている内容がマンションの借り手が見つからず空き室期間があるということです。貸し出している物件の住宅ローンを完済している場合や、返済資金がしっかりとある場合は特に問題にはなりませんが、家賃収入をその物件のローン返済に充てる場合は注意が必要です。

入居者が見つからない場合はその期間の家賃収入が得られませんので、自身の貯蓄などをローン返済や固定資産税の支払いに充てることになります。

ライフプランを立てる際には、家賃収入が必ず見込めるという前提で立てるのではなく、空き室になった場合の自身の出費も視野に入れて考えることが大切です。

3-2-3. マンションの賃貸は入居者とのトラブルの可能性がある

実際に入居者が決まったとしても、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。トイレが詰まった、上下左右に住む人の騒音が気になる、といったクレームや、家賃を滞納されるなど様々なケースが考えられます。

そういった場合、自分自身で対処できるものであればいいのですが、自己処理が難しいとなると不動産会社に管理を依頼する必要があります。その場合はその不動産会社に管理手数料などを支払う必要があり、赤字になる可能性があります。

3-2-4. マンションの賃貸はいつでもやめられる訳ではない

例えば転勤でマンションを離れるとなったとき、賃貸物件として転勤の期間中貸し出しをし、転勤が終わってから自分がまたそのマンションに住みたい、といったケースもあります。しかし、現行の法律ではその希望はなかなか通りづらくなっています。

家賃を滞納している、近隣からの苦情が多い、など、借主に特段の問題がない場合は、基本的に物件の賃借契約については貸主よりも借主を守る法律となっています。そのため、「住みたいから次で契約を解除してください」といった要望は通りません。

どうしてもその期間だけ一時的にマンションを貸し出したい場合は、通常の賃借契約ではなく定期借家契約を結ぶとよいでしょう。定期借家契約とは、最初から貸す期間を決めた状態で契約をすることができます。

1年間だけその物件を貸したい場合は1年の定期借家契約を結ぶと、期間が満了した時点で契約解除となります。この場合の契約は、借主側にデメリットがあるので借り手が見つかり辛いかもしれませんが、期間限定で貸し出したいときには良い手法です。

3-2-5. マンションの賃貸は売却時に収益物件扱いになる

一度でも賃貸物件として貸し出した物件に関しては、収益物件として扱われます。収益物件とは、その物件が不動産として収益を得ることができる、という物件です。売却時には中古マンションとしてではなく、収益物件としての扱いになるので、一般のマンションよりも厳しく査定される可能性があります。

将来的には売却する予定だがとりあえず賃貸に出そう、と考えている場合は、賃貸にださずに売る時よりも売却額が下がることがあるので、良く考えてから決めると良いでしょう。

4. まとめ

マンションの買取りと賃貸について説明してきました。それぞれに、メリット・デメリットがありますが、妥協できる部分と譲れない部分を自分自身でしっかりと線引きしておけば、後で後悔する可能性は低くなります。また、良い話があった時に徒に迷ってタイミングを逃す可能性も低くなります。

マンションの売却ができないといった場合にも、買取りや賃貸を検討することで視野が広がり、よりよい契約が結べる可能性があります。一つの方法に固執するのではなく、自分自身で一番良いと思う取引ができるよう、理解を深めて判断することが大切です。