アパートを売る際に知っておくべき税金について

アパートやマンションを売却した場合、誰もが1円でも高く売りたいと思うはずです。

しかし、高く売れれば売れるほど、その分税金の負担も増えるという事が想像できると思います。

税金には消費税から所得税、住民税と様々な税金があり、またその税金に対する控除や特例が受けられる制度など、よほど不動産に詳しい税理士でないと全てを理解することは難しいでしょう。

こうした税金や特例、控除といった不動産を売却するにあたって知っておきたい知識を説明します。

税金を自分で調整することはできないので、大まかな計算方法や目安を知っておくと役立ちます。

 1. アパートを売る前に知っておくべき5つの税金

個人が不動産を売却して収益をあげると、所得として税金の対象となります。

会社勤めの方が、会社から毎月支払われる給料が代表的なケースで、他には事業所得や、家賃収入、懸賞などが当たった時の当選金など色々あります。

不動産を売却した時に利益が出た分に関して「譲渡所得」として、課税の対象になりますが、ここで注意するポイントは「売却益=譲渡所得」ではないという事です。

「譲渡所得」とは利益のことなので、対象の不動産を手に入れた際や、売却するのにかかった費用は、売却金額から差し引く必要があります。

もちろん費用には購入した時の金額も含まれます。

譲渡所得は次のような計算式で表されます。

『譲渡所得=売却額-購入代価+購入費用-減価償却累計額-売却時の費用』

 

1-1. 所得税

不動産を売却して得た譲渡所得も、所得にあたるため所得税と住民税が課税の対象となります。

しかし、給与所得と違う部分ところは、不動産の譲渡所得は「分離課税」となり、給与所得や事業所得、一時所得とは計算の方法が違います。

給与所得や事業所得、一時所得等は1年間の所得を合計して税額を計算する「総合課税」とされますが、譲渡所得はこれらとは分けて計算されます。

また、所有期間が5年以下か5年超かで税率が変わってきます。

譲渡所得の税額を計算する場合の税率は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間によって分類されます。

・所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

・所有期間が5年超の長期譲渡所得の場合

15.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%)

・所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例を受けた長期譲渡所得

譲渡所得が6000万円以下の部分

10.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%)

譲渡所得が6000万円超の部分

15.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%)

2013年~2037年まで復興特別所得税が所得税額の2.1%加算されます。

 

1-2. 住民税

上記の所得税と同様で、所有期間によって税率が変わります。

・所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合

住民税9%(所得税+復興特別所得税+住民税=39.63%)

・所有期間が5年超の長期譲渡所得の場合

住民税5%(所得税+復興特別所得税+住民税=20.315%)

・所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例を受けた長期譲渡所得

譲渡所得が6000万円以下の部分

住民税4%(所得税+復興特別所得税+住民税=14.21%)

譲渡所得が6000万円超の部分

住民税5%(所得税+復興特別所得税+住民税=20.315%)

 

1-3. 消費税

アパートやマンションなどの不動産を売却する際には、物件価格に消費税がかかってくるのでしょうか?

消費税がかかるものと、かからないものとに分けて説明します。

・土地は非課税

土地は何年使用しても減るということがないため、消費をしたことにはならず、売却をしたとしても消費税がかかることはありません。

・個人が売主の建物にも消費税はかからない

個人がマイホームを売却する場合などは、事業用の売却とはみなされず消費税が課税されることはありません。

・法人が売主の場合は消費税がかかる

売主が不動産会社などの場合、事業としての売却とみなされ消費税の課税対象となります。

また、業者が販売をしている、新築戸建てや、新築マンションなどの上物についても売主が業者のため消費税がかかります。

・不動産会社の仲介手数料には消費税がかかる

アパートやマンションの売却をする際、不動産会社に販売の委託をして売却活動を行いますが、物件が売れた場合、不動産会社の仲介手数料には消費税が課税されます。

・投資用の不動産の場合、売主が個人でも消費税がかかる

個人がマイホーム(居住用)を売却した場合、消費税はかかりませんが、投資用の不動産の売却の場合、事業とみられて消費税の課税対象となります。

但し、基準期間(売却年度の前々年)の課税売上が1000万円以下の場合には消費税の納税義務が免除されます。

・印紙税や譲渡所得税には消費税はかからない

売買契約が成立した時に契約書に貼付する印紙には消費税はかかりません。

また、不動産を売却した際の譲渡所得にも消費税はかかりません。

 

1-4. 登録免許税

不動産を取得した場合や、譲渡した場合などに対象不動産の管轄する法務局に不動産の登記を行わなければなりません。

この登記を行う際に課税されるものが『登録免許税』と言われます。

登記には土地や建物の所在地や面積など、不動産に関する情報と所有者や担保権者の氏名や住所といった管理関係の情報が記載されています。

これを『登記簿』といい、法務局で手数料さえ支払えば誰でも取得することが可能です。

また、最近ではご自宅、会社からのパソコンからのオンラインで交付請求ができ手数料を法務局に行くよりも安くなっています。

 

1-5. 印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や、建物の請負契約書、金銭消費貸借契約書などの課税文書を作成した際に、課税される国税です。

作成した文書に収入印紙を貼付して、消印を行い納税します。

また、契約書等、同じ文書を複数作成する場合、1通ごとに収入印紙を貼付しなければなりません。

 

2. アパートを売るなら特例や控除も忘れず確認!

マンションやアパートを売却した場合、利益が出ることもありますが、逆に損失が出る場合もあります。

自宅を売却した際に発生してしまった損失の事を『譲渡損失』といいます。

譲渡損失を出してまで売却しようと考える人は少なく、そうなると不動産取引が停滞してしまい、日本の経済に悪影響があります。

その為、国が譲渡損失を損益通算により所得税や住民税から減税する制度を設けております。

 

2-1. 特定事業用資産の買換え特例

特定事業用買換え特例とは、現在事業用として活用している土地を手放し、もっと立地条件の良い土地を見つけて、土地の買換えをする方法です。

この制度を受けるためには、譲渡資産と買換え後の資産がどちらも事業用でなければなりません。

自己利用をしている場合や、家族や親族または知人などに無償で貸している場合には事業用とはいえないので、この制度が適用できません。

事業用とみなされる場合は、『不動産の貸付』をしているかどうかで、第三者に賃貸をしていれば事業用とみなされます。

 

2-1-1. 特定の事業用資産買換え特例の条件とは

事業用の資産だからといって全ての事業用資産にこの制度が使えるわけではありません。

ある一定の条件を満たさなければ、この制度は適用できませんので、覚えておきましょう。

また組み合わせは10通りもあり、全てを説明すると話が複雑になってしまいますので、最も使い勝手の良い物をひとつ紹介します。

売却資産の条件 買換える資産の条件
売却した年の1月1日時点で所有期間が、10年を超えている日本国内の事業用の土地や建物 日本国内にある土地等で、建物または構築物。土地の場合には原則建物の敷地で300㎡以上

 

2-1-2. 買換える資産が土地の場合売却資産の土地の5倍以内

買換える資産が土地の場合、売却する土地の面積の5倍以内でなければなりません。

ですが、5倍を超えたからといって特例が使えなくなるというわけではなく、5倍を超えた部分については、その面積に相当する金額分だけ特例の対象から外れるという事です。

 

2-1-3. 買換え資産の購入時期

買換える資産の購入時期は、売却した資産の前年か、同じ年か、翌年にする必要があります。

売却した年の前年に購入していた場合、買換え資産を取得した翌年の3月15日までに税務署に行き、「先行取得資産に係る買換え特例の適用に関する届出書」を提出する必要があります。

次に翌年末までに買換える予定の場合、「買換え承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

 

2-1-4. 買換えた資産はその日から1年以内に事業で使用する

買換えた資産はその資産を取得した日から、1年以内に事業に使用することが条件です。

買換え資産を取得してから1年以内に事業で使用しなくなった際は、原則としてこの特例は受けることができません。

 

2-1-5. 特例を使うとどれぐらい節税ができるのか?

特例を使うとどれぐらいの節税が可能になるのでしょうか?

売却した金額が買換えた金額より少なかった場合つまり、売却価格≦買換え価格であれば〔譲渡価格-(取得費+譲渡費用)〕×20%が譲渡所得となります。

『売却した金額×20%=収入金額(売却資産の取得費+譲渡費用)×20%=必要経費』となります。

例えば2000万円の利益が出た場合、2000万円に税金がかかるはずだったものが、80%部分は将来に繰り越され、20%部分(400万円)にのみ課税されることになります。

買換える資産の金額が小さいほど繰り延べられる譲渡益は小さくなるので、注意しましょう。

この場合は、買換えた金額の80%を上限として譲渡益が繰り延べられます。

しかし、地方から都心の物件に買換えを行った場合、繰り延べられる割合が75%や、70%に引き下げられてしまうので注意が必要です。

不動産を買換えると、売却した際にでた利益に対して譲渡税がかかり手元に残る資金が少なくなります。

この事から、収益性の高い不動産に買い換えることができなくなります。

特定の事業用資産買換え特例の特徴として、景気対策や土地の取引の流れを円滑に行う目的で設けられた制度で、収益性の低い土地を収益性の高い土地に組み換える為の手段として有効です。

不動産の買換えには計画してから実行するまでに相当な時間がかかりますので、買換えを検討されているのであれば、できるだけ早くに行動することをお勧めします。

但し、気をつけなくてはならないのは、この買換え特例はあくまで課税の繰延であって、将来のこの買換え資産を売却した場合の取得費は買い替え特例を適用した譲渡資産の取得費を引き継ぎますので、売却するのならばこの買換え特例を適用しない方がいいかもしれませんのでご注意ください。

 

2-2. 譲渡損失が出た場合は所得税と住民税が軽減される特例

『譲渡損失』とは、マンションやアパートなどの不動産を売却したが、購入時の価格より安い価格でしか売却できなかった場合の損失の事を言います。

このように不動産の買換えで譲渡損失が生じてしまった場合、所得税や住民税が軽減されるという制度があります。

このことを『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の特例』といいます。

『損益通算』とは、譲渡損失がでた場合、損失額を他の所得から差し引くことによって、課税所得を少なくすることを言います。

買換え時の譲渡損失の繰越控除は不動産を売却した年の所得税を計算する際、給与所得や事業所得から譲渡損失を控除できるという制度です。

もし、売却した年の所得よりも譲渡損失の方が大きい場合は、控除しきれなかった分は翌年に繰越ができます。

最長で3年間(譲渡損失が生じた年を含めると4年間)の控除が受けられ、なお所得税だけではなく翌年分の住民税にも適用されます

例えば給与所得が500万円で、譲渡損失が800万円だった場合、売却した年の所得はゼロとなり、所得税と翌年分の住民税はゼロとなります。

さらに売却した翌年は所得の500万円から前年に控除しきれなかった残りの300万円を控除することができます。

 

2-3. 3000万円特別控除

売却する不動産がマイホームの場合、『3000万円の特別控除』が受けられ、3000万円までの利益には税金はかかりません。

もし、譲渡所得が3000万円を超えた場合、3000万円を超えた部分に税金がかかってきます。

例えば譲渡所得が4000万円だった場合、3000万円を差し引いた残りの1000万円に対して税金がかかります。

 

3.アパートを売るために必要な税金の知識のまとめ

不動産を売却した時、購入した時の金額に比べて利益が出ていれば税金がかかり、全く利益が出ず、損失があった場合には、他の譲渡所得との内部通算または他の所得との損益通算が受けられますが、アパートを売却したときの譲渡損失は他の所得との損益通算は認められていません。

 

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