アパートの家賃収入にかかる税金について

これから相続などでアパート経営をされる方も、副業や投資としてアパート経営を考える方も必ずつきまとってくる問題があります。それは税金の問題です。多くのサラリーマンの場合は会社組織が税金の処理をしてくれています。給料から税金が源泉徴収されているのでそういった事を知る必要がありません。

しかし、個人で不動産業を営む事になった場合は家賃収入にかかる税金を納めなくてはなりません。実はその税金が曲者で、日本ではこの税金に関しての知識が普通に暮らしていてはなかなか身につかないようになっています。おそらく金融機関に勤める経験や、FP技能士や宅建士の勉強する、不動産業界に勤めなければ大きくは意識しない成人の方もいるかもしれません。

今回は主にアパートの家賃収入にかかる税金についてお伝えしていきます。

 1. アパートの家賃収⼊にかかる税⾦とは

アパートの家賃収入には税金がかかります。それは不動産所得にかかる所得税ですね。サラリーマンではそもそも必要経費という概念について考えないと思います。また、個人で不動産の場合もそうですし、小さな事業を行ったりした場合もその事業を行う上でかかった費用を経費として計上する事ができます。この必要経費が使えるという点が大きなポイントなので覚えておきましょう。

サラリーマンでは税金が引かれてから給料が支払われますが、事業主の場合は経費を差し引いてから収入を決める事ができます。この点が街中の中小企業の社長などの方が大手企業のサラリーマンよりも羽振りが良い仕組みとなっています。

面白い事に、事業主ならば部屋を仕事に使うならば数割を経費に、携帯電話も数割を経費に、車なども経費にする事ができるケースがあります。税金の事を改めて知ると面白いですね。

 

2. アパートの家賃収⼊にかかる税⾦の計算⽅法

アパートの家賃収入にかかる税金の計算方法ですが、「不動産所得=総所得-必要経費」という式から始まり「所得税=課税総所得金額×超過累進税率」の式で成り立ちます。

不動産のみの収入の方もいると思いますが、仮にサラリーマンなどをしている場合はこの課税総所得金額が不動産所得に加えて給与所得も含まれます。

何かしらの細かい副業の収入がある場合は、雑所得として収入に含まれます。これらを合算した数字の総合課税である点に所得税は注目したいですね。

 

2-1. 不動産所得を計算する

「不動産所得=総所得-必要経費」となるとお伝えしました。この不動産所得に含まれるものは(家賃、権利金、礼金、返還しない敷金)、必要経費に含まれるものは(減価償却費、租税公課、借入金利子、修繕費、管理費)などとなります。

総所得は主に家賃収入などですね。貸している人から貰えるお金、貸主が入居する際に入る権利金、礼金や敷金なども含まれるケースがあります。これらの数字から固定資産の取得要した支出を資産が使用できる期間にわたって費用配分する減価償却費。金融機関からお金を借りた場合はその借入金の利子、建物が老朽化した場合や故障した場合の修繕費。管理会社などに管理を任せる場合はその管理費などが必要経費として差し引きできます。

 

2-1-1.収⼊⾦額に含まれるもの

不動産の収入金額に含まれるものとして不動産の貸し付けによる所得(家賃)に加えて、権利金や礼金、返還しない敷金などが含まれます。家賃以外にも大家さんをやっていく上で得られるお金も収入に含まれる点に注目したいですね。

またこの敷金というものも場合によっては返還する場合もあります。その際は原状回復義務と言い、入居者が仮に部屋を汚している場合や、部屋の一部を壊してしまっていた場合にそれらを元の状態に戻すために使用する場合もあります。よく退去トラブルで多いのがこの敷金問題ですね。

 

2-1-2.必要経費となるもの

不動産を経営していく上で必要経費として計上できる部分があります。それは、減価償却費、租税公課費(固定資産税、都市計画税、不動産取得税、事業税など)、借入金の利子、修繕費、管理費、専従者給与などです。

よく勘違いして飲食代金なども不動産経営をしていれば交際費や会議費などに含む事ができると考えてしまう方も多いようですが、基本的に不動産経営に交際費や会議費は必要とならないので、経費計上するのは難しいと思った方が良いでしょう。

後よく勘違いされるのは借入金の利子に関しては必要経費として計上できますが、返済する借入金そのものは経費にできません。そして、借入金は経費にできませんが、不動産収入にかかる税金は不動産所得からダイレクトにかかります。

家賃収入が沢山入って不動産所得が多くても、そこに税金がかかってしまうので、よく大家さんは儲かっていて羨ましいという声も聞きますが、現実は借入金の返済と税金に追われていてあまり手元に残らないのが現実です。

 

2-2. 課税所得を計算する

課税される所得の計算方法ですが、不動産による収入だけでしたらシンプルに冒頭に紹介した式で丸く収まるのですが、不動産を経営する上でサラリーマンをしながら不動産投資している方や親からの相続で取得されたような状況の兼業で不動産経営をされている方も多いと思われます。そういった場合では、不動産のみではない所得税の計算をしなければなりません。

所得税の計算の仕方ですが、まず所得を10種類に分類し、「各種所得の収入金額-必要経費=所得金額」という式の計算になるようにします。

その後、それぞれの所得を合算し、損益通算や損失の繰り越し控除を行います。

(これは、前年度に不動産や株式、事業などで赤字があった場合にマイナス分を合算できるというものです。)

合算が終わったら課税標準を算出します。

 

2-3. 所得税率を確認して税額を算出する

その後「課税標準-所得控除=課税所得金額」という式を使い、課税所得金額を算出した後に「課税所得金額×税率=税額」を算出。そこから「税額の合計額-税額控除=申告納税額」、「納税額-源泉徴収・予定納税などの納付済みの税額=納付税額」という式になります。

 

3. アパートの家賃収⼊と消費税

基本的にアパートなどの住居の家賃収入は消費税はかかりません。このようにアパートなどの住居の経営をする際に消費税はかかりませんが、ビルなどの事業用の建物の場合は消費税がかかってくるという点は覚えておいて損は無いでしょう。

 

4. 確定申告が必要

日本では1年間の間に今回紹介したように不動産事業で稼いだ場合や、個人事業などのフリーランス、会社を経営している場合、又は一定条件のサラリーマンやフリーターになると確定申告が必要になります。

確定申告は特別控除額が65万円受けられ、純損失の繰り越し控除が翌年以降3年間受けられるので非常に重要になってきます。確定申告は例年3/15が締め切りでこの時期になると多くの経営者やフリーランサーが慌てていますよね。

確定申告は複式簿記で作られた帳簿が必要です。これは会計ソフトを使えば比較的簡単に仕訳もできて進められると思います。また、国税庁のホームページにアクセスして必要事項を入力していけば比較的スムーズに書類を作成できるでしょう。

毎年決められた時期に行う作業なので確定申告の資料を作る際には入念にメモなどを残しておくのが望ましいです。その時は覚えていても1年経つと人は忘れてしまうものですから。

 

5. アパート経営で家賃収⼊以外に課せられる税⾦

アパート経営をする上で家賃収入以外に課せられる税金について考えてみましょう。まず、不動産を購入してアパート経営を始めるのであれば、不動産所得税・登録免許税・印紙税がかかりますね。次に不動産を保有していると固定資産税・都市計画税・価税などの税金が発生します。

更にアパート経営が上手くいかなくて物件を手放す場合や、値上がり益を狙って売却した際には、所得税・住民税・登録免許税・印紙税がかかります。相続で不動産を得た場合は金額にもよりますが、相続税がかかるケースもあり、登録免許税がかかります。レアケースかもしれませんが、贈与の場合は贈与税と不動産取得税・登録免許税がかかります。

このように不動産に関わる上で税金の知識は非常に重要になってきます。また、税金のみならず不動産売買のルールである法律についても学ぶ必要性があると言えるでしょう。こういった法律などの権利関係の学習や税金のルールについて学ばずに勢いだけで不動産経営を始めると高確率で失敗するので注意が必要です。

こぼれ話ですが、以前テレビで家賃が8万円取れる部屋を6部屋一棟買いで取得したという番組がやっていました。それで8万円×6部屋×12カ月で年間に576万円の家賃収入になるといったような内容でした。(少し数字が違うかもしれませんがこういった具合でした)

これは、ある程度不動産の知識がある人間からすると、そもそもこれは借入金を使用しているのか?フルローンで行っているのか?その場合は金利がどれくらいの時にお金を借りたのか?更に税金の計算はしているのか?何故この番組は税金の話をしないでいかにも儲かるように放送しているのか?とツッコミどころ満載です。

安易に不動産投資は儲かるみたいな話を信じては危険です。仮に借入金をして不動産を購入した場合は何度か借入金の返済が遅れると競売にかけられる可能性がありますし、税金が払えなかった場合も普通に差し押さえられる可能性があります。そういった計算をしっかりした上で不動産投資に乗り出してください。

 

6. まとめ

アパート経営の家賃収入にかかる税金についてお伝えしてきました。不動産経営をする上ではこのように税金の知識や法律の知識が非常に重要になってきます。冒頭にお伝えしましたが、学校教育ではこういった税金の知識はなかなか取り扱ってくれないものです。しかしながら、独学である程度は学ぶ事ができる問題ではあります。

例えば、FP技能士や宅建士などの資格試験の学習をすれば体系的に法律や税金の学習ができます。そういった専門書を買ってみて学習するのも良いでしょう。よく不動産業界は詐欺まがいの事が横行すると言います。ひと昔前に比べれば、確かにクリーンなイメージがつく業界になりました。しかし、地主や投資家に無理な経営をさせて最後は税金や借入金が払いきれずに借り倒れになってもしっかりと回収するような魑魅魍魎とした世界とも言えます。

自衛をしっかりと行うためにも、これからアパート経営を考える方はしっかりとした不動産の法律や税金の知識を付けた上で経営に臨むようにしましょう。

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