家やマンションが売れない時に値下げをするタイミング

家やマンションなどの不動産を売却する時にいつ、どのタイミングで値下げをしたら良いのか悩んでいる方は多いです。元々、値下げなどしないですぐに売れてしまうのが理想的ですが、その場合、今度はもっと高く売れたのでは?という思いにかられてしまうこともあります。

後でもっと高く売れたんじゃないのか?と責められるのが嫌で、少し高めの金額で売りに出す提案をする不動産会社も多いです。運が良ければ値段交渉の申し込みがあって交渉の末売れることもあります。でも、大抵は相場よりも高いものは売れないので、値下げをしなければならないタイミングが訪れます。

そんな時に合理的な判断をしようとしても、指針がなくて判断に困ることが多いと聞きます。そこで今回は敢えて高く売り出した家やマンションの値下げのタイミングについて考えてみたいと思います。

1. 住宅市場の動きから値下げをするタイミングを考える

家やマンションなどの住宅の売買件数は季節による変動がとても大きいです。

例えば、2016年9月から2017年8月までの首都圏の中古マンションの成約数を見てみると
2016年9月  3,150件
2016年10月 3,339件
2016年11月 2,985件
2016年12月 2,993件
2017年1月  2,861件
2017年2月  3,461件
2017年3月  3,719件
2017年4月  3,163件
2017年5月  2,983件
2017年6月  3,333件
2017年7月  3,304件
2017年8月  2,265件
となっています。
※公益財団法人 不動産流通推進センター 2017不動産業統計集より引用

グラフにすると分かりやすいですが、3月の売買件数がもっとも多く、8月がダントツに少ないことがわかります。ここでは2016年9月から2017年8月までの1年間のデータしかご紹介していませんが、例年3月もっとも多くて8月が少ない傾向が続いています。

価格の見直しを行うタイミングは繫忙期の前後にすべきだと考えています。繫忙期の前までに売れなかったのであれば、お客様の多くなる時期に合わせて、魅力的な数字を提示して売ってしまうのが良いです。

逆に繫忙期を過ぎても売れ残っているなら、その価格で売るのはかなり厳しいと判断した方が良いです。例えば、3月の繁忙期に引き合いが殆ど無かったのであれば、繫忙期の過ぎた4月以降に引き合いが出てくる可能性は低いと考えるべきです。

上記より、12月と4月が物件の値下げをするタイミングと考えるのが良いでしょう。

 

2. ローンの利息から不動産の値下げをするタイミングを考える

もうひとつの考え方として、ローンが残っている物件の場合は、ローンの利息も考慮して値下げのタイミングを考える方法もあります。住宅ローンでは元利均等返済を利用される方が圧倒的に多いです。元利均等返済というのは、元金と利息の両方を毎月同額になるように調整して支払う方法です。

ご存知の方が多いと思いますが、元利均等返済では始めの内は利息の返済ばかりで、元金はあまり減っていきません。35年ローンですと、だいたい13年目くらいから利息よりも元金の方の割合が多くなってくる計算です。つまり、13年目になってようやく利息と元金の割合が同じとなります。

例えば、毎月の返済額が10万円だとすると、13年目になってようやく元金と利息が5万円ずつになるということです。12年目までは元金よりも利息の割合の方が大きいので、5万円以上の利息を払っていることになります。

ここからは、実際にあなたが組んでいる住宅ローンの返済表を見ながら聞いて頂きたいのですが、仮に毎月の返済額が10万円でボーナスでの返済額が40万円だとすると、13年目の1年間で支払う利息の金額はおよそ100万円となります。

1年早く売るだけで利息だけでも100万円も違ってきます。つまり、この場合は1年早く売れるなら、100万円売値を下げたとしても手元に残るお金は変わらないということです。ローンの返済額がもっと大きかったり、ローンの返済期間がもっと長い場合は、更にたくさんの利子を払うことになります。

利子のことを見落とされているケースが多いので、常々もったいないと思っていました。買主から値引きの交渉があった時は、金利のことも含めて検討されると良いと思います。マンションでしたら、毎月の管理費や修繕積立金についても含めて考えると良いと思います。

売ると決めた時点で、これらの費用は経費から負債となっていると考えるべきです。合理的な判断で上手く切り抜けることを考えてみてください。

 

3. 家やマンションの値下げをするタイミングまとめ

冒頭でお伝えしたように値引きなしですぐに売れてしまうのが、一番良いのですが、そうなると、もっと高く売れたのでは?という疑問が湧いてしまうと思います。同じ物件がひとつもない不動産ならでは悩みだと思います。

もちろん、感じ方は人それぞれですので、そんなことはまったく考えないという方は気にされる必要はありません。ですが、やっぱり気になるという方には、ダメ元で少し高めの価格設定をしても良いと思っています。ただ、ローンが残っていたりマンションで管理費や修繕積立金を負担しなければならない場合には適正な価格でなるべく早く売ってしまう方が良いと思います。

家もマンションも築年数が増えるほどに価値は下がっていきますので、売ると決めた時が一番価値が高いといえます。売り出しの時期にもよりますが、冒険価格は短期間に留めておいて早めに見切りを付けるのが良いように思います。

 

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