不動産売却時の査定額を比較する際に絶対にやるべきこと

自分の持っている不動産がいくらで売れるのかは、とても気になるところだと思います。最近は便利なサービスがあるので、すぐに、いくらくらいで売れるのか簡単に調べることができます。とても便利なサービスですが、査定額と売却価格は違うとも聞かれたことがあると思います。

そうなると査定額に意味があるのかなと考えずにはいられません。ただ、各社の査定額を並べて眺めていても役には立たないです。査定額を有効に活用するには、売主の方であることをしなければなりません。

どのようにすると査定額を有効に活用して、良い不動産会社を見つけることができるのかについてお話をします。

1. 不動産価格一括査定サイトの役割

あなたの持っている不動産の価格を調べるには、一括査定サイトを利用するのが便利で早いです。どんな不動産の価格を知りたいのかにもよりますが、例えば、マンションの場合には非常に役に立ちます。マンションに限って言えば、早い時には10分足らずで概算の査定額の連絡がきます。

マンションの場合は査定に必要な情報は、調べればすぐにわかるようになっているからです。通常、売主から得られる情報は間違っていることや不足していることが多いのであまりアテにはなりません。特に面積などは間違っていることが多いです。

しかし、マンションについては簡単に調べることができます。調べる先はこの3つのサイトです。

・登記情報提供サービス
・東京カンテイ
・レインズ

それぞれのサイトで調べられることをお知らせします。

登記情報提供サービスでは、物件の正確な面積を調べることができます。こちらのサイトでは、登記所が保有している登記情報を確認することができます。登記所が持っている情報ですので、正確な情報である可能性が高いです。特にマンションの場合は、まず間違いないと考えて良いでしょう。

一戸建てなど土地の面積については、実際に現地で測量する実測の確認が必要となるケースがありますが、マンションの場合は設計図から引っ張ってきたデータですので、まず間違いはありません。

ただし、登記情報提供サービスは有料のサービスですので使用するのには、費用がかかります。個人、法人、公共機関の3つのカテゴリーで契約をするようになっていますので、個人で利用することもできます。

東京カンテイを利用すると、売り出し時のカタログや間取りを入手することができます。その他にも価格表や建築概要などの情報もあります。持ち主が間取りを変えている場合は別ですが、そのようなケースは少ないので、正確な間取りの情報を調べることができます。

最後にレインズを使って過去の売却金額の調査をします。レインズには、過去の不動産の売却金額などの情報がすべて載っています。同じマンションで売却をしたものが直近であれば、間取りの違いや階数の違いなどの分を調整して精度の高い金額をはじくことができます。

また、近隣のマンションの売却価格や現在、売り出し中の価格(新築。中古の両方)も調べることができます。これらの金額から売れそうな金額を推測することができるのです。

大手の不動産会社では、このような手順はマニュアル化されているので、入社してすぐの新人営業マンでも簡単に調べることができます。また、連絡用のメールの文章についてもひな型がいくつも用意されているので、適当なものを選んで送信すれば良いだけになっています。

このようなシステムが出来上がっているので、10分もあれば査定額の連絡をすることができるのです。

 

2. 不動産査定額を有効に活用するには

最初にお知らせをしたように、各社の査定額を集めて並べて比較をしてもあまり意味がありません。そもそも、査定額と売れる金額は違います。但し、買取りの場合は別です。不動産会社に物件を買い取ってもらう場合は、提示額が高いところに売るのが一番高く売る方法になります。

不動産を仲介で売却する場合の不動産会社の提示額は、「このくらいの価値があります」くらいの意味合いしかありません。いくらで売れるかは、実際に売り出して買主と交渉してみないとわかりません。ですので、査定額の高い不動産会社に依頼しても、高く売れるとは限らないのです。

それならわざわざたくさんの不動産会社に連絡をして、査定額を取り寄せる必要はないのでは?となってしまうと思います。しかし、そうではありません。査定額を集めるのにはちゃんと理由があります。

並べてみても意味がありませんが、次のように使うことで、あなたに必要な不動産会社を選ぶ手助けとなるのです。では、その方法について次の章でお知らせします。

 

3. 不動産査定額を聞いた時にするべきこと

ここから本題に入りますので、注意して読み進めてください。査定額を集めるのは、物件の仲介を依頼する先を決めるために使います。ここまでお話を聞いてくださったので、査定額が高いところが良いのではないとご理解頂いていると思います。

やって来た営業に質問をぶつけることで、信頼できる相手かどうかを見極めます。やって来た営業に対して、主に知っておきたいことは、十分な知識を持っているか、ちゃんと考えていてくれているかなどです。それらを知るための質問をお知らせします。

不動産会社の営業に対して次のように質問をしてみてください。

・査定価格の根拠を確認する
・同じような類似の物件を取り扱った経験について
・媒介契約が完了したらすぐに「レインズ」に登録するのか
・インターネットの不動産ポータルサイトには掲載するのか
・ポータルサイトに掲載するとしたらどのサイトか
・この物件のセールスポイントはどこか
・どんな人が買主候補となりそうか

これらの質問を連絡してきた営業マン全員に聞いてみると良いでしょう。少しそれぞれの項目について補足説明をします。

 

3-1. 不動産査定価格の根拠を確認する

査定額の根拠を聞いてみましょう。マンションの場合であれば、2項でお話ししたような内容の説明があると思います。更に追加の根拠があれば、尚良いですし、あまりにも根拠の説明ができないのであれば、頼りないと言わざるを得ません。

きちんと調べた上で、どのようにしたら高く売れるかまで考えている営業マンからは、面白いアイデアが出てくるかもしれません。真剣に取り組んでくれている営業マンを選ぶようにすると良いでしょう。

 

3-2. 類似の不動産物件を取り扱った経験について

この質問で経験について確認をすることができます。売却という似たような仕事をしていても、一戸建てとマンション、土地のみでは重要なポイントが違いますので、対応を変えなくはなりません。その見極めをするには経験があるかないかを聞くのが早いです。

但し、経験がないからその営業がダメということではありません。経験がある方が、スムーズに進む可能性が高いというだけですので、総合的に考えて判断をするようにしてください。

 

3-3. 媒介契約が完了したらすぐに「レインズ」に登録するのか

媒介契約には3つの種類があります。3つとは、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約です。この内の専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合は、法律でレインズへの登録が義務付けられています。しかし、登録までの期間には猶予があります。

一般媒介契約の場合はレインズへの登録は義務ではありませんが、それでもやってくれるならありがたい存在です。また、専任媒介契約などの法律で義務付けられている場合でも、すぐに登録してくれるとそれだけ早く売れる可能性が高くなります。

 

3-4. インターネットの不動産ポータルサイトには掲載するのか

大手の不動産会社の場合は自社のホームページを持っているので、そちらだけに掲載をしたいと考えます。自社のホームページで販売できれば、余計な経費をかけることが無くなりますので、それだけ利益が増えるからです。

通常販売に掛かる経費は仲介手数料に含まれる契約とすることが多いので、少しでも経費を減らそうと考えます。仲介手数料は上限の金額が、売買金額の割合という形で決められています。この為、経費を抑えるほど儲けが増えることになります。但し、売主から特別に依頼をする場合などは、別途、広告費を取った上で広告を出すこともあります。

どのような広告の方法を考えているのかと併せて確認しておくと良いでしょう。

 

3-5. 不動産のポータルサイトに掲載するとしたらどのサイトか

集客の効果が高いと言われているのが、下記の4つのポータルサイトです。実際に不動産を購入した人へのアンケートでもこれらのサイトを参考にしたという人がほとんどでした。現在では、早く売りたければポータルサイトへの登録が必須と考えておいた方が良いでしょう。

ちなみに、そのポータルサイトは、SUUMO(スーモ)、at home(アットホーム)、HOME’s(ホームズ)、O-uccino(オウチーノ)の4つとなります。

 

3-6. この不動産のセールスポイントはどこか

この質問にちゃんと答えられる人は、しっかりと物件について調べて考えている人です。私ならこの程度の質問にすぐに答えられないような人には依頼しません。売主の大切な資産を売るという意識があれば、いい加減な対応はできないと思います。

訪問する前に考えておくべきことを後回しにするような人では、パートナーとして信頼することはできないと考えた方が良いでしょう。何かに付けて後回しにされてしまうと、ストレスになりますので、そういったことも考えて判断をすると良いと思います。

 

3-7. どんな人がこの不動産の買主候補となりそうか

これも上記の質問と同じくらい重要な質問です。この時にとんちんかんなことを言うような人に依頼するのは絶対にやめるべきです。なぜなら、その物件に相応しくない人にいくらPRをしても売れる見込みがないからです。

例えば、部屋数に対して家族の人数が多いような場合には、売れる見込みはないでしょう。信じられないかもしれませんが、そのような凡ミスをする営業もいるのです。本当のことです。
しかし、あなたの質問に的確に答えられるようなら、安心して任せることができます。そのような人を選ぶようにしてください。

 

4. 不動産売却時の査定額を比較する際にやるべきことまとめ

不動産会社から出てきた査定を活用する方法についてお話をしてきました。繰り返しになりますが、査定額を見ても不動産会社を選ぶ助けにはなりません。どのような根拠で査定額を出したのか、どのような人にどのようにして売ろうとしているのか、これらを確認することが一番大事です。

また、売却を依頼する時は不動産会社で選んではいけません。不動産業界は出入りの激しい業界ですので、大手の不動産会社なら優秀な営業マンがいるとは限りません。こちらも繰り返しになりますが、不動産の売却には非常に多くの知識が必要となります。その多くが経験をしないと身に付きません。

早く、高く売るためには、担当営業のサポートが必須です。些細なことで、何十万、何百万円も変わってしまうことがあります。会社ではなく、営業マンをみて選ぶようにしてください。あなたの売却が上手くいくことを願っております。

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