土地活用で関わる業者や専門家一覧

アパートやマンション経営、不動産の引取などを土地活用を行う場合、多くの業者や専門家と関わることになります。土地活用と言えば不動産会社を真っ先に思い浮かべる方が多いものですが、以下のような業者や専門家があります。

・税理士
・司法書士・行政書士
・測量士(土地家屋調査士)
・弁護士
・不動産コンサルタント
・ファイナンシャルプランナー
・保険会社

土地活用では、建物の建設や設計、建設費用の借り入れ、必要な税金など、さまざまな分野にわたって知識や経験が必要です。そのため、各分野の業者や専門家の力を借りながら土地活用を行うのが一般的です。

こちらでは、土地活用で関わる業者や専門家について詳しく説明致します。必要なときに知識や経験が豊富な業者や専門家に相談し、的確に対応するためにもぜひ知っていただきたい内容です。

1. 土地活用に関わる業者①:建築会社

土地活用で関わる1つ目の業者は、建築会社です。アパートやマンション、1戸建て、倉庫などの賃貸物件は、建設会社が建築します。建設会社は規模により大きく分けて住宅メーカーと工務店、ゼネコンの3種類があります。また、会社によってアパートやマンション、倉庫、商業施設など、得意とする建物が異なります。

以下では、建設会社の3つの種類である、住宅メーカーと工務店、ゼネコンについて説明します。

1-1. 住宅メーカー

建築会社の1つ目の種類は、住宅メーカーです。住宅メーカーはハウスメーカーとも呼ばれ、個人が生活するための住宅をはじめ、土地活用のためのアパートやマンションの建設にも豊富な実績があります。

そのため、土地活用では、住宅メーカーに依頼してアパートやマンションを建設することが多いです。

また、アパートやマンション、一戸建てを建てるためには、設計が必要です。ですから、ほとんどの住宅メーカーではマンションのようなある程度の規模の大きな建物であっても設計を行う体制が整っています。

まとめると、住宅メーカーはアパートやマンションによる土地活用を行う際に、もっともお世話になる機会が多い建築会社だと言えます。

1-2. 工務店

建築会社の2つ目の種類は、工務店です。工務店というと地域密着型で規模が小さな会社というイメージを持つ方が多くいます。実際に小規模な工務店もありますが、中にはフランチャイズに加盟して上記で説明した住宅メーカーの施工を行うところや、モデルハウスや住宅展示場を設けるほどの規模の工務店もあります。

ただ、それでも工務店は住宅メーカーとくらべると地域密着色が強いのが特徴です。施工実績も住宅メーカーよりも少ない傾向にありますが、一方で工務店は建築する建物の間取りや外観など、プランの自由度が高いというメリットがあります。

住宅メーカーでは安定した品質と納期の建物を供給するため、あらかじめ想定された間取りや外観の材料を工場で大量生産しています。しかし、工務店による施工は基本的に現場に合わせたものなので、比較的自由にアパートやマンション、倉庫などを建築することができます。

また、工務店は地域に密着しているため、その地域の住宅事情に詳しいのが強みです。土地活用を行う際、その地域の実情に即し、需要が高いアパートやマンションを建築できる可能性が高くなります。

ただ、工務店ごとに品質や建築後の保証内容が異なります。そのため、その工務店が実際に施工した物件や建築後の保証内容をよく確認した上で選ぶ必要があります。

1-3. ゼネコン

建築会社の3つ目の種類は、ゼネコンです。ゼネコンとは総合建設業者のことで、アパートや一戸建てのような規模が小さな建物を建設することはほぼありません。多くの場合ビルをはじめとする公共事業などに関わります。

土地活用でゼネコンが関わりを持つのは、後で詳しく説明するデベロッパーから依頼されたときです。デベロッパーとは、土地を購入したり借り上げたりし、マンションや商業ビルなどを建設することによって収益を上げる会社のことです。このデベロッパーが大規模な建物を建設したいときにゼネコンに依頼します。

そのため、個人の土地所有者が直接ゼネコンにマンションなどの建設依頼をすることは、まずありません。しかし、土地を貸したり売ったりする土地活用という範囲の中では、ゼネコンも関わりを持っていることから紹介しました。

以上のように、建築会社には住宅メーカー、工務店、ゼネコンの3つがあります。土地活用で建物を建てる場合は、この3つのうちどれかが実際の建設を行います。なお、個人の土地所有者がアパートやマンション、倉庫などを建設したいときに相談するのは、住宅メーカーと工務店のどちらかになります。

2. 土地活用に関わる業者②:設計事務所

土地活用で関わる2つ目の業者は、設計事務所です。設計事務所は、その土地に建てることができるアパートやマンションの間取りや外観などの設計を行う会社のことです。アパートやマンションを建築するには、さまざまな法規制を受けます。設計事務所ではそのような法規制も踏まえ、現実的に建築できる建物の設計を行います。

また、設計事務所は単に設計をするだけでなく、設計した建物を実際に建築するときの費用も割り出すことができます。

土地活用では多くの場合、住宅メーカーや工務店が設計を行ったり、取引のある設計事務所に設計を依頼したりします。そのため、土地所有者が設計事務所に設計を依頼することはあまりありません。

ただ、設計事務所の中には土地活用の相談窓口を設けているところがあります。設計事務所に土地活用の相談をすることにより、アパートやマンション、一戸建て、倉庫経営など、適した土地活用方法を提案してくれ、実際の建設もできるしくみです。

設計事務所に土地活用を相談するメリットとして、建物の間取りによる使い勝手などを深く理解している点が挙げられます。一方で、設計事務所によっては土地活用のための建物を設計した実績が少ない恐れがあります。ですから、設計事務所に土地活用の相談をする際には、アパートやマンションのような建物の実績を確認するようにしましょう。

3. 土地活用に関わる業者③:不動産会社

土地活用で関わる3つ目の業者は、不動産会社です。不動産会社は不動産の売買や賃貸、管理を自らおこなったり、土地所有者の代わりにおこなったりする会社のことです。

しかし、不動産会社と一言でいっても、売買や賃貸、管理のすべての業務を行っているわけではありません。不動産会社は、行っている業務によってデベロッパーと仲介会社、管理会社の3つに分けることができます。なお、1つの不動産会社が仲介会社と管理会社の2つや、3つすべての業務を行っていることがほとんどです。

以下ではこれら3つの不動産会社について説明します。

3-1. デベロッパー

不動産会社の1つ目は、デベロッパーです。デベロッパーとは、自ら土地を購入したり借り上げたりして、その土地にマンションや商業施設のような収益物件を建設することにより収益を上げる会社のことです。

そのため、デベロッパーは大きな収益を生みそうな土地を見つけて所有者に交渉します。土地所有者としては土地を売却したり貸したりすることにより土地活用ができるのがメリットです。

また、立地条件がよい土地を所有しているなら、デベロッパーに相談して活用してもらうのも1つです。デベロッパーによる土地活用では、マンションや商業施設などの建設費用はデベロッパーが負担します。そのため、土地所有者からすればリスクのない土地活用が可能です。

3-2. 仲介会社

不動産会社の2つ目は、仲介会社です。仲介会社とは、土地や建物を売りたい人と買いたい人とを繋ぎ、仲介手数料により収益を上げる会社のことです。具体的には、土地や建物の売却を依頼されると所有者に代わって広告を出したり、アパートやマンションの入居者を募集したりします。

多くの方が不動産会社と聞いてイメージするのは、この仲介会社であることがほとんどです。

土地活用で仲介会社を利用する場面は、土地の売却を依頼したり、アパートやマンション、駐車場、倉庫経営の入居者や利用者の募集を依頼するときです。

また、アパートやマンション、倉庫などを建設する建築会社や設計事務所との関わりがあることが多いため、土地活用の窓口となることも多くあります。

3-3. 管理会社

不動産会社の3つ目は、管理会社です。管理会社は、アパートやマンションの維持修繕や家賃徴収などの管理を行う会社のことです。アパートやマンション、倉庫経営による土地活用では、所有者自身が管理を行うのではなく、管理会社に管理委託料を支払って依頼するのが一般的です。

なお、管理会社は上記で説明した仲介会社が兼ねていることが多いため、土地活用の相談から建設、入居者や利用者の募集、そして運用開始後の管理と、一連の流れを任せることができます。

このように、不動産会社にはデベロッパーと仲介会社、管理会社の大きく分けて3つがあります。

4. 土地活用に関わる業者④:金融機関

土地活用で関わる4つ目の業者は、金融機関です。土地活用でアパートやマンション、倉庫などを建設する場合、ほとんどは金融機関からの借り入れにより行います。そして、毎月の収入から数十年の期間をかけて借り入れを返済していきます。

そのため、アパートやマンション、倉庫経営による土地活用では、金融機関の存在はとても重要です。金融機関から借り入れができないと、建物を建設しての土地活用は実現しないからです。

また、土地活用事業を行う信託銀行という銀行もあります。以下では、この信託銀行と一般の都市銀行や地方銀行などについて説明します。

4-1. 信託銀行

1つ目の金融機関は、信託銀行です。信託銀行とは、土地活用のための資金を借りるための銀行ではありません。信託銀行自身が土地に商業施設やマンションのような収益物件を建設して収益を上げます。

具体的には、土地所有者が土地を信託銀行に信託し、信託銀行はその土地から収益を上げて土地所有者に配当金を支払います。このしくみは、先ほど説明した不動産会社のデベロッパーと似ていますが、大きく異なる点としては、土地を信託銀行に信託している期間は、土地所有者が信託銀行となることです。デベロッパーに土地を貸し出しても、土地所有者の名義は変わりません。

そして、信託銀行はデベロッパーとくらべても、大規模な土地活用を行うことがほとんどです。たとえば大型ショッピングモールのような商業施設や高層マンションなど、事業規模が大きくなります。

そのため、所有している土地を信託銀行に信託して配当を受け取りたいと思っても、大規模な事業で収益が見込めるほどの立地条件や土地面積がないと難しいのが現状です。

4-2. 都市銀行や地方銀行など

2つ目の金融機関は、都市銀行や地方銀行などです。都市銀行や地方銀行は、自ら建物を建設するなどの事業を行うことはありません。土地活用の際に建設費用の借り入れを行う関わり方になります。

また、借り入れを行うという意味では、信用金庫や住宅金融支援機構、国民生活金融公庫なども金融機関に含めて考えることができます。

金融機関が融資を行うかどうかの判断基準は、予定している土地活用方法が十分な収益を上げることができ、貸し出した資金が返済できるかどうかです。万が一その物件で収益を上げることができなくても、土地所有者がすでにほかの物件で収益を上げていたり、公務員やある程度の規模の会社員などのように安定した収入があったりすると、融資を受けられる可能性が高くなります。

また、金融機関によって判断の基準は異なるため、同じ土地活用方法であっても金融機関によって融資が受けられたり断られたりします。

このように、土地活用では信託銀行と都市銀行や地方銀行などの金融機関との関わりがあります。なお、信託銀行と通常の金融機関とでは、同じ金融機関であっても関わり方がまったく異なることに注意が必要です。

5. 土地活用に関わる業者⑤:コンサルティング

土地活用で関わる5つ目の業者は、コンサルティングです。ここまで説明した建築会社と設計事務所、不動産会社、金融機関のような業者や専門家との関わりがあれば、土地活用を始めることができるように感じます。

しかし、ここで説明するコンサルティング業者との関わりも必要です。コンサルティング業者とは、それぞれの分野で資格や専門知識を持ち、解決策を示すなどの手助けをしてくれる業種のことです。

土地活用に関わりがあるコンサルティング業者は、以下の7つが代表的です。

・税理士
・司法書士・行政書士
・測量士(土地家屋調査士)
・弁護士
・不動産コンサルタント
・ファイナンシャルプランナー
・保険会社

これらのコンサルティング業者との関わりがなければ、たとえ建築会社や設計事務所に依頼してアパートやマンションを建設し、不動産会社に管理を委託したとしても十分な土地活用は行なえません。土地活用では法律や税金、資金運用など、幅広い専門知識が必要だからです。

ここからは、土地活用で関わる機会が多い7つのコンサルティング業者について説明します。

5-1. 税理士

土地活用で関わる機会が多い1つ目のコンサルティング業者は、税理士です。土地は所有しているだけでも固定資産税がかかりますが、土地活用のために建物を建てると不動産取得税や建物に係る固定資産税が、そして建物から家賃や使用料を得ることにより所得税や住民税、事業税、消費税などが発生することがほとんどです。

これらの税金のしくみは非常に複雑であるため、専門家である税理士への相談や申告の依頼が欠かせません。

税理士は税金に関する幅広い知識を持っているため、相談することにより土地活用を行うことによって発生する税金の種類や計算方法、金額などを把握することができます。また、税金の計算と申告は、原則として土地所有者自身が行わなければなりません。しかし、税金の計算や申告は複雑な上、多くの時間と手間がかかります。

税理士に依頼すれば、このような複雑で時間がかかる税金の申告も有償で代行してもらうことができます。

このとき注意すべきなのは、税理士ごとに得意とする分野が異なることです。税理士は基本的に日本のすべての税金に精通しています。しかし、税理士それぞれの実績や経歴によって、実務や節税に詳しい分野が異なります。

たとえば、飲食店経営をしている顧客を多く持つ税理士であれば、飲食店に関する税金や節税について詳しい知識があるものの、土地活用をしている顧客が少ない場合があります。そのため、相談したり申告を依頼する税理士を選ぶには、土地活用に関する知識や実績が豊富かどうか、確認するようにしましょう。

5-2. 司法書士・行政書士

土地活用で関わる機会が多い2つ目のコンサルティング業者は、司法書士と行政書士です。司法書士と行政書士はそれぞれ異なる資格ですが、どちらも法律に則った書類作成を代行できるという点では共通しています。ただし、作成できる書類が異なるので注意しましょう。

具体的には、司法書士は法務局への相続登記や裁判所への相続放棄のような手続きを行うことができます。一方の行政書士は外国人の帰化申請のような業務を行うことができます。

ですから、相続や贈与、売買などによる土地の名義変更の代行を依頼するときは、司法書士に依頼することになります。
一方の行政書士は、司法書士のように作成した書類を、法務局などに代理で提出することはできません。しかし、法務局などに提出するために必要な戸籍をはじめとする必要書類を取り寄せることはできます。

なお、中には司法書士と行政書士の両方の資格を持っている専門家もいます。

5-3. 土地家屋調査士

土地活用で関わる機会が多い3つ目のコンサルティング業者は、土地家屋調査士です。土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記に関する専門家のことです。不動産の表示に関する登記とは、アパートやマンションを建設したり、土地の一部の売買や1つの土地を分割して相続したりするときの法務局への登記のことです。

これらの登記を行うためには、アパートやマンションなら建物の図面を、土地なら土地の測量図を法務局に提出しなければなりません。詳細な図面がなければ、具体的にどのような登記を行うのか把握できないからです。

この建物の図面や土地の測量図を作成し、法務局に登記申請を行うことができるのが土地家屋調査士です。

上記で司法書士も法務局への申請を行うことができると説明しましたが、司法書士が行うことができるのは、図面の作成が不要な登記申請です。図面を作成しなければならない登記申請は、土地家屋調査士に依頼することになります。

特にアパートやマンション、倉庫などを建設する土地活用だと、金融機関から借り入れを行うためにも建物の登記は必須です。不動産登記を行うことによって初めて、その建物が自分の所有物であると証明できるからです。

また、借り入れの際には建物を担保にすることがほとんどです。建物を公的な担保とするためには、登記されている建物に抵当権を設定する必要があります。そのため、もし建物が登記されていないと、抵当権を設定することもできません。

このように、土地家屋調査士は、建物の図面や土地の測量図を作成し、法務局への表示に関する登記を代行してくれる専門家です。

5-4. 弁護士

土地活用で関わる機会が多い4つ目のコンサルティング業者は、弁護士です。弁護士は法律全般の専門家です。土地活用ではアパートやマンションの入居者や、倉庫や駐車場の使用者、管理会社などとトラブルになることがあります

具体的には、入居者や使用者の家賃などの滞納や苦情、管理会社との契約内容の認識違いなどです。入居者や管理会社と話し合いで解決できない問題は、弁護士に相談して法的に解決する必要があります。

5-5. 不動産コンサルタント

土地活用で関わる機会が多い5つ目のコンサルティング業者は、不動産コンサルタントです。不動産コンサルタントとは、公益財団法人不動産流通推進センターによる不動産コンサルティング技能試験に合格し、技能登録を受けた人のことです。このことから、一定以上の不動産コンサルティングの知識を持っていると判断することができます。

不動産コンサルティング技能試験と登録については、以下のホームページで紹介されています。

公益財団法人不動産流通推進センター公式ホームページ|不動産コンサルティング技能試験・登録事業
https://www.retpc.jp/consul/consul-touroku

不動産コンサルタントは、不動産会社や設定事務所をはじめ、ここまで説明してきた業者や専門家が兼ねていることがほとんどです。そのため、土地活用を相談したい業者を選ぶ基準の1つとして、不動産会社コンサルタントであるかどうかを確認してもよいかもしれません。

5-6. ファイナンシャルプランナー(FP)

土地活用で関わる機会が多い6つ目のコンサルティング業者は、ファイナンシャルプランナーです。ファイナンシャルプランナーはFP(エフピー)とも呼ばれるお金の専門家です。お金というと範囲があまりに幅広いですが、中でも人生設計と資金計画や金融資産運用、税金対策、リスク管理、不動産、相続に精通しています。

そのため、ファイナンシャルプランナーには、土地活用を人生設計や資産運用の1つの手段という位置付けで相談することができます。不動産に関する専門家ではないことは欠点とも取れますが、ほかの専門家とはちがった角度で土地活用を捉えることができるという特徴があります。

5-7. 保険会社

土地活用で関わる機会が多い7つ目のコンサルティング業者は、保険会社です。土地活用で建物を建設した場合、火災保険や地震保険のような保険に加入します。そのような場合に関わるのが保険会社です。

多くの場合、不動産会社や建築会社、設計事務所が提携している保険会社があります。ただし、もしも多くの土地活用を行っているのであれば、個別に保険会社に交渉することにより保険金を引き下げることができることがあります。

ここで説明したとおり、土地活用で関わる機会が多いコンサルティング業者には7つがあります。どの専門家も土地活用を行うためには重要なものはかりです。

6. 土地活用で関わる業者や専門家まとめ

こちらでは、土地活用で関わる業者や専門家について詳しく説明致しました。土地活用では、大きく分けて5つの業者や専門家と関わる必要があります。

まずは不動産会社や設計事務所、建築会社、場合によってはファイナンシャルプランナーや不動産コンサルタントに土地活用の相談をし、金融機関から借り入れを受けて建築会社が建てた建物の入居者や利用希望者を仲介会社に依頼して募集します。そして、管理会社に管理を委託します。

また、必要に応じてコンサルティング業者に相談や依頼をしながら土地活用を行うのが一般的です。ここで紹介した業者や専門家は、土地活用を行う上で関わる機会が多くなります。ですから、必要に応じてその分野の専門家に相談や依頼をするようにしましょう。

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という5つの視点の解説など、ブログでは公開できない土地活用のコツをお伝えいたします。