土地活用における税制入門マニュアル

空き地を活用してマンションやアパート、倉庫などを建設したり、駐車場や太陽光発電を行ったりして収入を得ようとするときには、税制について知っておく必要があります。

土地活用で利益が出るかどうかを判断するには、収入や初期投資、毎月の必要経費を正しく見積もる必要があります。そのためには、必要な税金を把握しなければならないからです。

たとえば、空き地にマンションを建設して経営を行えば黒字になると予測していたとします。しかし、税制を考慮していなかったため、実際に経営を始めて税金を支払うと赤字になってしまうことも珍しくありません。

特に土地活用に関連する税金は、ほかの税金とくらべても高額です。そのため、土地活用における必要経費として捉える必要があります。

そこでこちらでは、土地活用で空き地から収益を得るときの税制について、詳しく説明致します。税制は長期的に安定した利益が生まれる有効な土地活用を行うためには避けて通れません。ですから、ぜひ最後まで読んでいただけたらと思います。

1. マンションやアパート、倉庫で土地活用する場合の税制

マンションやアパート、倉庫などを建設して収益を得ようとするとき、税制では印紙税と登録免許税、不動産取得税、消費税という4つの税金が発生します。マンションやアパート、倉庫は不動産です。そのため、一般の住宅を購入するときと同じように税金がかかる税制となっています。以下でこれら4つの税金について説明します。

1-1. 印紙税

マンションやアパート、倉庫を建設したときに発生する1つ目の税金は、印紙税です。マンションやアパート、倉庫を建設するとき、建設業者と工事請負契約を結びます。このとき、契約金額に応じて200円~60万円の印紙税を納付する必要があります。必要な印紙税額は、以下のとおりです。

請負に関する契約書(工事請負契約書など)印紙税の金額

契約書に書かれた金額 印紙税
平成30年3月31日まで 平成30年4月1日以降
1万円未満 非課税
1万円~100万円以下 200円
100万円を超え200万円以下 200円 400円
200万円を超え300万円以下 500円 1,000円
300万円を超え500万円以下 1,000円 2,000円
500万円を超え1,000万円以下 5,000円 1万円
1,000万円を超え5,000万円以下 1万円 2万円
5,000万円を超え1億円以下 3万円 6万円
1億円を超え5億円以下 6万円 10万円
5億円を超え10億円以下 16万円 20万円
10億円を超え50億円以下 32万円 40万円
50億円を超えるもの 48万円 60万円
金額が書かれていないもの 200円

※工事請負契約書の印紙税は、平成30年3月31日までに作成した契約書なら軽減措置が受けられます。

マンションやアパートでは、建設費が数千万円~数億円になることも決して珍しくありません。もしも6,000万円のマンションを建設するなら平成30年3月までに契約するなら3万円、それ以降なら6万円の、それぞれ印紙税が必要となります。

印紙税は、必要な税額分の収入印紙を契約書に貼り付け、契約印と同じ印鑑で消印をすることによって印紙税の納付したことがわかるようにします。

このように、マンションやアパート、倉庫などを建設するとき、建設業者との工事請負契約の金額に応じた印紙税を納付しなければなりません。

1-2. 登録免許税

マンションやアパート、倉庫を建設したときに発生する2つ目の税金は、登録免許税です。登録免許税は、土地や建物を登記するときに発生する税金です。

登録免許税を納付しないと、マンションやアパート、倉庫などを登記することはできません。これらの物件の登記申請書に登録免許税の金額分の収入印紙を貼り付けなければならないからです。

登録免許税は、建物の価格に登記の種類ごとに決められた税率を掛けた金額となります。以下では、この建物の価格と税率について、それぞれ説明します。

1-2-1. 登録免許税での建物の価格

登録免許税でいう建物の価格とは、基本的には固定資産税の課税標準額です。ただ、新築の物件では課税標準額がありません。市町村は建物が完成して数か月ほど経ってから固定資産税の課税標準額を決めるからです。

そのため、新築のマンションやアパート、倉庫などでは、法務局が決めた課税標準価格認定基準表に基づいて建物の価格が決まります。実際に物件を建てるためにかかった費用ではないことに注意しましょう。
課税標準価格認定基準表では、建物の種類や構造ごとに1㎡あたりの単価が決められています。この単価にマンションやアパート、倉庫などの床面積を掛けた金額が、登録免許税を計算するための建物の価格となります。

課税標準価格認定基準表は、全国の法務局がそれぞれに、3年に1度決めています。そのため地域によって異なりますが、東京法務局管内では、平成27年度以降は木造マンションやアパートだと1㎡あたり87,000円、木造の倉庫だと1㎡あたり41,000円が建物の価格となっています。なお、東京法務局管内の課税標準価格認定基準表は以下のようになっています。

東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表
(基準年度:平成27年度、単位:円)

木造 れんが造・
コンクリート造
軽量鉄骨造 鉄骨造 鉄筋
コンクリート造
鉄骨鉄筋
コンクリート造
居宅 87,000 95,000 112,000 132,000
共同住宅 87,000 95,000 112,000 132,000
工場・倉庫・
市場
41,000 51,000 40,000 61,000 91,000
店舗・事務所・
百貨店・銀行
71,000 65,000 131,000 136,000 129,000
旅館・料亭・
ホテル
117,000 114,000
劇場・病院 79,000 117,000 114,000
付属家 49,000 61,000 48,000 73,000 109,000

このように、登録免許税の建物の価格とは、新築した建物を登記するときは法務局が決めた単価を基に求めます。

1-2-2. 登録免許税の税率

登録免許税の税率は、登記の種類によって決められています。新築物件を登記するときの税率は、一律0.4%です。

また、多くの場合土地活用のためのマンションやアパート、倉庫などはローンを活用して建設します。金融機関から借り入れを受けるためには、建物に抵当権を設定する必要がありますが、この抵当権の設定登記も、新築物件の所有権登記と同じように0.4%が標準税率となっています。

ちなみに、建物を売却したり、ご家族などに譲渡・相続するときは、建物の価格の2.0%の登録免許税が必要です。ここまで説明した内容を、以下のとおり表にまとめました。

登録免許税の税率

区分 標準税率
所有権の保存 0.4%
抵当権の設定 0.4%
所有権移転 2.0%

また、土地活用のためにマンションやアパート、戸建住宅、倉庫を建設して賃貸経営を行う場合、登録免許税の軽減措置は受けられません。

ご自身が住むために建築・購入した住宅に関する登録免許税は、平成29年税制改正により一定の条件を満たせば上記の税率が軽減されます。(平成32年3月31日まで)この軽減措置は住宅用家屋を対象としているため、土地活用として賃貸経営を行うための建物は対象外です。

1-2-3. 登録免許税まとめ

以上のとおり、土地活用のためにマンションやアパート、倉庫などは、法務局への登記申請の際に登録免許税を納付しなければなりません。登録免許税の税額は、法務局が決めた単価に基づく建物の価格×0.4%です。

1-3. 不動産取得税

マンションやアパート、倉庫を建設したときに発生する3つ目の税金は、不動産取得税です。不動産取得税とは、建物の新築や増築、売買、贈与などで不動産を取得したときに発生する都道府県税です。なお、不動産取得税は相続による取得は非課税です。

不動産取得税の税額は、上記で説明した登録免許税の計算の基となった建物の価格に税率を掛けた金額です。税率は、マンションやアパート、戸建住宅のような住宅の場合は3%、倉庫のような住宅ではない建物だと4%です。

また、一定の広さの住宅は、不動産取得税が軽減されます。具体的には、建物の価格から1,200万円を控除した金額に税率を掛けた金額が納めなければならない不動産取得税となります。不動産取得税が軽減される住宅の要件は、以下の表のとおりです。

不動産取得税が軽減される建物の床面積の要件

下限 上限
一戸建 マンション・
アパート(※)
貸家以外 50㎡以上 50㎡以上 240㎡以下
貸家 50㎡以上 40㎡以上 240㎡以下

※マンション・アパートの下限は、一部屋ごとの床面積です。

不動産取得税を納付するために、不動産を取得してから30日以内に都道府県税事務所に申告しなければなりません。もし申告をしなかったとしても、都道府県税事務所は法務局の登記情報から不動産を取得したことが把握できます。

不動産取得税を納付する時期は、不動産を取得してから6か月~1年半後です。具体的には、都道府県税事務所から納税通知書が郵送されます。納税通知書に同封されている納付書で、最寄りの金融機関などで納付します。

以上のとおり、マンションやアパート、倉庫などを新築したときは、都道府県税である不動産取得税を納付する必要があります。

1-4. 消費税

マンションやアパート、倉庫を建設したときに発生する4つ目の税金は、消費税です。消費税は、日常生活での買い物で発生する身近な税金ですが、マンションやアパート、倉庫の建設費にも発生します。

マンションやアパート、倉庫のような建物の建設費は、数千万円~数億円となることも珍しくありません。そのため、消費税の金額も高額となるため注意が必要です。なお、ここでの消費税も、日常生活での買い物と同じように建設会社などに建設費を支払うときに合わせて支払います。

1-5. マンションなどを建設時の税制まとめ

マンションやアパート、倉庫などを建設したときの税制は、以上になります。土地活用による建物の建設時は、印紙税と登録免許税、不動産取得税、消費税の4つの税金が発生します。

この中でも、不動産取得税は高額な上、建物が経って6か月~1年半後という時期に納付する税金です。そのため、不動産取得税はマンションなどの建設費や必要経費を見込むときに忘れがちです。

ですから、マンションなどの賃貸経営が十分な収益が得られる土地活用なのかどうかを判断するためにも、これらの税金をすべて考慮しているか、十分に確認しましょう。

なお、ここで説明したマンションやアパート、倉庫をはじめ、すべての建物には固定資産税が、地域によっては固定資産税に加えて都市計画税が毎年課税されます。また、ここで説明した税金のうち、印紙税と登録免許税、不動産取得税の3つは、所得税や住民税の必要経費として扱うことができます。

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2. 駐車場や太陽光発電で土地活用する場合の税制

次に、駐車場や太陽光発電による土地活用を行う場合の税制について説明します。

駐車場や太陽光発電を行うときは必要な設備を整備しますが、これらの設備には上記で説明したような税金は発生しません。駐車場や太陽光発電の設備は、不動産ではないからです。ただし、駐車場や太陽光発電の設備には、固定資産税が発生する場合があることに注意しましょう。あまり知られていませんが、駐車場や太陽光発電の設備は固定資産税の課税対象です。

一般的には固定資産税は土地と建物に課税される税金として 知られていますが、実は償却資産にも課税されます。償却資産とは、土地と建物以外の事業のために所有している資産のことです。駐車場や太陽光発電は、設備を整備して収益を得ようとする事業活動なので、そのための資産は固定資産税の課税対象となります。

固定資産税の対象となる具体的な資産は、駐車場の場合は舗装路面(コンクリート敷)や車止め、コインパーキングの精算機などがあります。そして、太陽光発電では発電設備が課税対象です。
償却資産税は、課税標準額×1.4%で計算します。この課税標準額とは、資産の取得価格に減価率を掛けた金額です。

償却資産は事業用の資産であるため、取得してから毎年少しずつ価値が下がっていき、いずれは資産価値がなくなるという考え方です。そのため、具体的に毎年で価値がなくなるのかを、設備ごとに国税庁が以下のとおり細かく決めています。

国税庁|耐用年数表

なお、課税標準額が150万円未満の場合、償却資産税は課税されません。このように、駐車場や太陽光発電のための設備は、固定資産税(償却資産)の課税対象です。

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3. 土地活用で収入を得たときの税制

ここまで、マンションやアパート、倉庫を建設したり、駐車場や太陽光発電の設備を整備する土地活用の始めに発生する税金について説明しました。

土地活用の税制は、土地活用をはじめた後も継続して発生するしくみです。具体的には、1年間の利益に応じて所得税と住民税、事業税、消費税の4つの税金を毎年納付しなければなりません。

これら4つの税金の計算方法を得ることにより、土地活用で毎月どれだけの収益が得られるのかを正しく見積もることができます。以下でこれら4つの税制について説明していきますので、知っていただけたらと思います。

3-1. 土地活用の税制は所得に対して課税される

所得税と住民税、事業税の3つは、所得に対して課税されます。ですから、土地活用の税制を知るには、所得について理解する必要があります。

所得とは、収入から必要経費を除いたものです。この所得 に対して決められた税率分の税金を納付します。以下では、収入と必要経費について説明します。

3-1-1. 収入

所得を計算するための収入とは、マンションやアパートの家賃、駐車場や倉庫の使用料として得た金額のことです。税制での収入という言葉は、一般的に言われる売上と同じ意味で使われます。

3-1-2. 必要経費

所得を計算するための必要経費とは、先ほど説明した収入を得るために必要な経費のことです。土地活用の場合、以下のようなものが必要経費です。

  • 建物や設備の維持管理費
  • 管理会社への手数料
  • 水道光熱費
  • 交際費や接待費
  • 借り入れの利子
  • 減価償却費
  • 固定資産税

賃貸経営や太陽光発電の必要経費で注意が必要なのは、毎月の借り入れの返済です。多くの場合、マンションやアパート、倉庫、太陽光発電設備は金融機関から借り入れをして整備します。

これらは収益を得るための借り入れですが、必要経費となるのは利子だけになります。元本の返済分は必要経費にならないことに注意しましょう。

元本が必要経費にならないのは、不動産や太陽光発電設備のような長期間収益を得られるものは減価償却して必要経費に計上するからです。

たとえば、1億円のマンションを空き地に建設し、全額借り入れをしたとします。このとき、1億円のマンションという資産と借り入れという負債を同時に持つことになります。そのため、所有している資産額はまったく変わりないことになるからです。

しかし、不動産や太陽光発電設備は年々価値が下がっていきます。この価値の下落を減価償却といい、税制では必要経費として扱います。

上記の固定資産税(償却資産)でも説明したとおり、具体的にどのような資産がどれだけ減価償却するのかを 国税庁が細かく決めています。

ですから、必要経費は基本的には実際に支出した費用と同じになります。しかし、実際の借り入れの返済金額と減価償却する金額が異なるため、実際の必要経費と税制での必要経費に差が生まれます。

また、収益を得ている建物や土地の固定資産税は、税制での必要経費として扱うことができます。ただし、必要経費にできるのは、実際に賃貸経営や太陽光発電を行っている土地や建物、償却資産の固定資産税だけです。

マイホームのように事業目的ではない物件をほかに所有していたとしても、その固定資産税は必要経費に計上できません。

以上のように、税制での所得=収入-必要経費です。この所得に対して課税される所得税と住民税、事業税について、以下で説明します。

3-2. 所得に課税される税金その1:所得税

所得に課税される1つ目の税金は、所得税です。所得税は、賃貸経営や太陽光発電以外にも会社からの給与収入や年金収入、ほかの事業での収入がある場合、合算して課税されます。

そして、所得税は累進課税になっており、所得金額が増えれば増えるほど税率が高くなります。具体的には、以下の計算式で税額を求めます。

所得税の計算方法
(所得金額-控除額)×税率

控除額と税率は、国税庁が以下のとおり決めています。

所得税の速算表(平成27年分以降)

所得金額 控除額 税率
195万円以下 0円 5.105%
195万円を超え330万円以下 97,500円 10.21%
330万円を超え695万円以下 427,500円 20.42%
695万円を超え900万円以下 636,000円 23.483%
900万円を超え1,800万円以下 1,536,000円 33.693%
1,800万円を超え4,000万円以下 2,796,000円 40.84%
4,000万円超え 4,796,000円 45.945%

たとえば、アパート経営で年間300万円の所得があり、ほかに収入がないとします。この場合、所得税の金額は以下のとおりとなります。(年間所得300万円-控除額97,500円)×税率10.21%=29万6,000円(1,000円未満は切り捨て)

実際には扶養控除や社会保険料控除のような控除を受けることができるため、所得税の金額はもう少し下がります。ただ、計算方法としては以上のようになります。

所得税は毎年3月15日前後までに、税務署に前年1年間の所得に対する確定申告を行い、納付しなければなりません。

また、確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。賃貸経営や太陽光発電で収益を得るなら、前者の青色申告がお勧めです。

青色申告では、万一土地活用で赤字となり、年間所得の合計がマイナスとなってしまった場合、翌年以降の確定申告に繰り越すことができます。また、青色申告を行ったという理由だけで白色申告よりも多くの控除を受けることができます。

一方の白色申告は、青色申告のような赤字の繰越はできません。しかし、青色申告とくらべると保存しなければならない帳簿が簡単だというメリットがあります。ただ、確定申告を税理士などに依頼するなら、白色申告にはメリットがありません。

青色申告を行うためには、事業を開始するときに事業開始届を税務署に提出しなければなりません。ですから、賃貸経営や太陽光発電を始める段階で事業開始届を提出するようにしましょう。

3-3. 所得に課税される税金その2:住民税

所得に課税される2つ目の税金は、住民税です。先ほど説明した所得税が国税であるのに対して、住民税は都道府県民税と市区町村税の2つから成っています。そして、都道府県税と市区町村税ともに所得割と均等割があります。

住民税の計算方法は、所得税と同じように年間の所得金額から各種控除を差し引き、都道府県民税は4%、市区町村民税は6%の税率を掛けた金額に定額の均等割を加え、調整控除を差し引いた金額です。具体的には以下のとおりです。

都道府県民税 市区町村民税
所得割 (所得-各種控除)×4% (所得-各種控除)×6%
均等割 3,500円前後 1,500円前後
調整控除 2,500円以上

住民税の税率は、都道府県民税と市区町村民税所得税を合計すると所得の概ね一律10%です。所得税のような累進課税ではありません。

また、所得税にはない定額の均等割や調整控除があり、特に均等割は都道府県や市区町村によって若干金額が異なります。

住民税は、所得が発生した翌年の5~6月頃に市区町村から納税通知があります。確定申告の内容を基に課税されるため、都道府県や市区町村に申告を行う必要はありません。

3-4. 所得に課税される税金その3:事業税

所得に課税される3つ目の税金は、事業税です。事業税とは、特定の事業を行っている場合に納付しなければならない都道府県税のことです。事業税の対象となる業種は70業種あり、マンションやアパート、倉庫、駐車場の賃貸や太陽光発電も含まれています。

ただ、事業税が発生するマンションやアパート、倉庫、駐車場の賃貸や太陽光発電は、一定以上の規模の場合です。その規模は以下のとおりです。

事業税が発生する場面

  • 10棟以上の一戸建てや10室以上のマンション・アパート
  • 5棟以上の倉庫
  • 建築物があったり機械式の駐車場すべて
  • 青空やピロティー式で10台以上駐車できる駐車場

事業税の税率は業種によって異なりますが、マンションやアパート、倉庫、駐車場の賃貸や太陽光発電はすべて税率5%です。具体的には、所得税や住民税の計算の基となった所得金額×5%が納付しなければならない税額になります。

事業税も上記で説明した住民税と同じように、申告を行う必要はありません。確定申告の内容を基に課税されるからです。具体的には、8月頃に前年の所得に対する事業税の納税通知があり、8月と11月の2回に分けて納付します。

3-5. 所得に課税される税金その4:消費税

所得に課税される4つ目の税金は、消費税です。ただし、消費税だけは概ね所得に応じた金額になるものの、独自に計算して申告・納付する必要があります。

賃貸経営や太陽光発電の事業を始めた3年目以降、家賃や使用料として得た金額が年間1000万円以上の場合、納付しなければなりません。

消費税は、年間の家賃や使用料による収入の8%から、必要経費に含まれている消費税を差し引いた金額となります。必要経費の消費税分は、支払先の会社や個人が申告・納付するため差し引きます。

消費税は、3月31日までに前年の消費税額を税務署に申告し、納付します。以上のとおり、1年間の利益に応じて所得税と住民税、事業税、消費税の4つの税金を毎年納付しなければなりません。

4. 土地活用の税制まとめ

こちらでは、土地活用で空き地から収益を得るときの税制について、詳しく説明致しました。土地活用で収益を得ることにより、多くの税金が発生します。

マンションやアパート、倉庫を建設したときは主に不動産取得税の消費税が、賃貸経営や太陽光発電により得られた収益には毎年所得税や住民税、事業税、消費税がかかります。

ですから、土地活用を始める前にマンションやアパート、駐車場経営や太陽光発電でどれだけの税金が発生するのかを正しく見込み、どれだけの収益が得られる土地活用方法なのかを判断するようにしましょう。