不動産の所得税とは?経費として計上できるものについて

不動産投資をするには、お金がかかるものですが、かかったお金を経費として計上すれば、税金を控除してもらえる場合があります。

あらかじめ何が経費として認められるのかが分かっていれば、領収書を取っておいたり、確定申告の時に経費として計上するなど、税金対策もできます。経費はしっかりと計上し、損がないようにしたいですね。

今回は、不動産を持っている人が確定申告する際に、何が経費としてみとめられるのかについてまとめました。

 1. 不動産の所得税を計算する際に経費にできるもの

不動産の所得税を計算する際に経費として計上できるものには、管理費、損害保険料、減価償却費、修繕費、税金、ローンなど借入金の利息、ローンの保証料、税理士費用、交通費、通信費、新聞図書費、消耗品費、接待交際費など、実にたくさんの名目があります。

一つ一つ、詳しくみていきましょう。

 

1-1. 管理費

建物を賃貸物件として人に貸す場合には、建物をメンテナンスしたり、掃除するためのお金がかかります。

これら、建物を維持するためにかかったお金を、管理費と呼びます。管理費は経費として認められます。

具体的にはエレベーターや、電気設備などの修繕補修にかかるお金、共用部分の掃除にかかるお金、賃貸管理会社に支払ったお金などが管理費にあたります。

また、管理組合の運営にかかったお金、消防設備などの点検作業にかかるお金も管理費にあたります。

建物のオーナーさんの中には、自分の所有している建物を、自分で掃除して、メンテナンスまでする人もいるかもしれませんが、ほとんどの人は、管理会社に管理を委託していると思います。

管理会社に委託する場合には、管理会社にお金を払いますが、管理会社に払うお金も、管理費として認められます。

 

1-2. 損害保険料

火災や地震などで建物が破損した時に、損害保険に入っていれば保証の範囲内で保険料がおりてきて安心です。

そのため、建物に損害保険をかけることが多いと思います。

建物にかけている損害保険料も、必要経費として計上することができます。

しかし、不動産投資の経費として認められるのは、自宅以外の部分にかけた保険料だけです。自分が住んでいる部分に対してかけている保険は、経費として認められません。

 

1-3. 減価償却費

建物のような大きな買い物をした時には、その建物を「その年に」買ったとは考えず、何年もかけて毎年少しずつお金を払って買った、という風に考えます。高価で長持ちするものは、使っていくうちに古くなり、価値が下がるためです。

このような決算の方法を「減価償却」といいます。建物のような大きな買い物については、減価償却費という名目で経費として計上します。

建物の減価償却費を計算するには、償却率を求める必要があります。償却率は、その建物の耐用年数によって決まります。耐用年数とは「その建物が何年ぐらい使えるか」という、年数のことで、建物の構造や、その建物が建てられた目的に応じて、法律で決められています。

減価償却費の計算の仕方は、二つあります。

一つは定額法です。定額法は、建物を建てるときにかかったお金を、法定耐用年数で割った金額を減価償却費とします。

もう一つは定率法です。定率法では、建物を取得したあとで、まだ経費として計上していない分を、毎年同じ割合で計上していく方法です。

平成10年4月1日から、建物本体については、定額法だけで計算するようになりました。また、平成28年4月1日より後に建てたり購入した建物の場合は、エレベーターなどの設備についても、定額法が適用されることになっています。

建てられた年によって、減価償却費の計算方法が違いますので、注意してください。

 

1-4. 修繕費

フローリングを張り替えたり、畳を張り替えたり、壁を塗り替えたりした時の修繕費も、必要経費として計上することができます。

トイレや台所など、建物の内装の備品を取り替えたり、修理した時にかかるお金も、修繕費として認められます。

修繕費は、あくまでも原状回復費用としてのみ認められますので、注意してください。

たとえば、建物を建てたあとで前より立派なトイレを設置したり、高級なフローリングに張り替えたりして、その建物の価値自体が建てた時よりも高くなってしまった場合には、それらの改装かかったお金は、修繕費として認められません。

買った時以上の価値を上げるためにかけたお金は、「資本的支出」と呼ばれ修繕費には当たりません。

資本的支出に関しては、修繕費では計上せず、減価償却費として計上します。

 

1-5. 税金

建物や土地は持っているだけで、固定資産税がかかります。また、都市計画税がかかる場合もあります。

建物を新たに購入したり、遺産相続などで持ち主が変わった時には、土地や建物の登記を申請する必要がありますが、この時に登録免許税がかかります。

また、土地や建物を買った時には不動産取得税がかかります。賃貸経営などを事業として行ない一定以上の利益が出ている場合には、事業税がかかります。

建物や土地を所持したり、利益を上げることでかかる、これらの税金も経費として申請することができます。

ただし、住民税や所得税は、不動産を持っていてもいなくてもかかるものですので、経費として計上はできません。

 

1-6. ローンなど借入金の利息

ローンを組んで不動産を買った人もいると思いますが、ローンを組むと利息がかかります。この利息についても経費として計上できます。

月々の金利はそれほどの金額ではないと感じても、一年分で計算すると結構な金額になることもあると思います。きちんと計算して経費として計上しましょう。

 

1-7. ローンの保証料

住宅ローンの保証金は、住宅ローンを組んだ時に保証会社に払うお金です。

ローンを組むとき、つまり借金をするときには、万が一払えなくなった時に、肩代わりしてくれる保証人が必要になります。

親や親戚など、借金の保証人になってくれる人がいれば良いのですが、そのような人がいなかったり、頼むのが嫌な場合は、保証人の代わりに保証会社に肩代わりをお願いします。

その代わりに、ローンの保証料というもの保証会社に払います。このローン保証料も経費として計上できます。

ローンの保証料の金額は金融機関によってまちまちで、返済期間によっても変わります。しかし、保証料が高い場合には、この保証料だけでも、ばかにならない金額になってしまいます。経費としてしっかり計上しましょう。

 

1-8. 税理士費用

青色申告するためには、様々な名目の費用をきちんと計算し、経費として計上しなければいけません。

計算が苦手な人や、お金に詳しくない人にとって、これらの作業はとてもストレスになるでしょう。どうしても苦手な人は、税理士さんにお願いするという方法もあります。

税理士に税金の計算をお願いするのにはお金がかかりますが、このお金も経費として計上できます。

 

1-9. 交通費

不動産を経営する時にかかった交通費も、経費として計上できます。

たとえば、これから買おうと考えている物件を下見に行ったり、管理会社の人に会うためにかかった、電車代やバス代、ガソリン代や駐車場代などのお金も、経費として計上できます。

これらの交通費は、ちょっとしたお金だと感じるかもしれませんが、積もり積もると結構な金額になります。領収書はとっておきましょう。

また、不動産投資を勉強するために、遠い土地までわざわざ出向いて、不動産セミナーを受ける人もいるでしょう。

これらのセミナーに参加するためにかかった交通費や宿泊代も、経費として計上できます。

 

1-10. 通信費

管理会社の人と打ち合わせをしたり、メールのやり取りをした時にかかった通信費も、経費として計上できます。

ただし、個人のプライベート用の携帯電話や固定電話などから通話した場合には、その年の通信費のすべてを、不動産のための経費にすることはできません。全体の3割程度におさめておくと良いでしょう。

 

1-11. 新聞図書費

不動産投資を行うには、景気の動向や、世界情勢などの情報を入手しておく必要があります。また、法律関係のことや不動産についての勉強も必要になると思います。

これらの、勉強や情報収集のために買った、本や新聞の代金も、新聞書籍費として経費として認められます。

必ず領収書をもらっておくようにしましょう。

 

1-12. 消耗品費

不動産投資をするためには、パソコンが必要になることもあると思います。また、必要な情報をメモするためのノートやペンなどの、事務用品も必要です。紙に印刷する場合は、プリンターやインクなども必要になるでしょう。

これらの道具や消耗品にかかったお金は、消耗品費として経費として計上することができます。

事務用品などは細々としたものなので、「これぐらいなら自腹で払っても良い」と思いがちですが、つもり積もれば結構な金額になります。面倒くさがらず、領収書は取っておきましょう。

 

1-13. 接待交際費

管理会社の人や税理士さんなどと、打ち合わせをするためにかかった飲食代は、接待交通費として、経費として計上することができます。

また、不動産投資をやっている仲間たちと親睦を深めたり、情報交換や意見交換をするためにかかった飲食代も、接待交際費として認められます。

まめに領収書をもらっておくようにしましょう。

 

2. 事業的規模と認められれば経費の幅が増える

投資用物件としてアパートの部屋を2~3部屋所有している場合は、あくまでも個人的な不動産投資といえると思います。しかし、小さくはじめた個人的な不動産投資も大規模になってきた場合は、事業的規模と認められます。

具体的には、一戸建ての住宅を5棟以上所持している、または、アパートやマンションを10室以上所持していれば事業的規模と認められます。

不動産投資が事業的規模と認められることで、経費として認められる範囲が大きく広がります

たとえば、個人的な不動産投資であれば、税金の控除額は最大で10万円になりますが、事業的規模と認められれば、65万円までの控除が認められます。事業的規模であるかどうかによって、税金面での優遇は全く違います。

事業的規模であると認められた場合、そのほかに具体的には、どのような面で優遇されるのでしょうか?

 

2-1. 青色事業専従者

事業的規模であると認められた場合には、家族を従業員にして給料を支払い、その給料を経費として計上することができます。

このようにして給与をもらっている家族のことを、青色事業専従者と言います。

青色事業専従者と認められるには、青色申告をしている納税者と生計を共にしており、その納税者から給料もらっていること、また年齢が15歳未満でないこと、6ヶ月以上同じ会社で働いており、定められた書類を税務署長に提出していることなどの条件が必要になります。

不動産を持っている人の場合は、その不動産投資が事業的規模だと認められれば、青色事業専従者として家族に給与を支払い、この給与を専従者給与として経費に計上することができるということになります。

 

2-2. 未回収の家賃

賃貸経営をする時に考えなければいけないことの一つに、貸倒リスクがあります。

マンションやアパートなどの不動産投資は、毎月入居者さんから家賃をもらって成り立ちますが、しかし、やむを得ない事情があって、家賃が払えなくなる入居者さんがが出てくることもあります。

やむをえない事情なのだから仕方ない・・・とは思っても、家賃を払ってもらえなければ、投資としては失敗です。

このように、家賃が回収できなかった場合の損失のことを、貸倒損失と呼びます。

この貸倒損失も、経費に含めることができますが、事業的規模と認められた場合とそうでない場合では、貸倒損失の計上の仕方が違います。

事業的規模でない場合は、更正の請求書という書類を税務署に提出する必要があります。これには時間もかかるし、手間もかかってしまいます。

しかし、事業的規模の不動産投資の場合は、貸倒損失はその年の経費として計上できます。つまり、貸倒があった年の確定申告の時に、貸倒損失の金額をそのまま、必要経費として計上できるということです。

貸し倒れたときの手続きも、事業的規模と認められた場合には、簡単にできるように優遇されるということです。

 

2-3. 火災や地震が原因の損失

火災や地震などが起きて、建物が壊れたり破損した場合にも、事業的規模だと認められた場合は、その全額を経費として計上することができます。

また、その年の不動産から得た所得よりも、災害で受けた損害の方が大きい場合には、その損害分も、その人の不動産以外の所得、つまりサラリーマンの給料などから、差し引くことができます。

 

3. 経費を考えることが節税になる

不動産を持っている人や不動産経営をしている人が、確定申告の時に経費として計上できるものは、これだけたくさんあります。

自分で会社を営んでいたり、お金のことに詳しい人にとっては、これらのものが経費と認められるということは、常識的なことかもしれません。

しかし、サラリーマンを続けてきた人にとっては、「このようなものも経費として認められるのか!」と、驚くこともあったのではないでしょうか。

意外なものが経費として認められることもありますので、何かのきっかけでお金を払うことになった場合は、経費として計上できるのか、調べてみると良いかもしれません

不動産を持っていたり、賃貸として人に貸している人は、必要経費の計上を考えながらお金を使うことが節税に繋がると思います。

 

4. まとめ

この記事を読んでいる方の中には、サラリーマンをやりながら不動産投資をしている人もいらっしゃるかと思います。

投資はしていなくても、自宅以外の不動産を所有しているために、固定資産税を支払っていたり、修繕費などの費用を支払っている人もいるかもしれませんね。

それらの費用が不動産の経費として認められれば、税金が安くなる可能性があります。

経費として計上できるものを計上しなければ、気づかないうちに損をしていることもあります。

不動産を持っている人は、経費として認められるものが何なのか、意識しながら生活してみると良いかもしれません。