投資商品としての土地活用

土地活用のメリットは色々とありますが、投資商品として考えた場合の土地活用には、他の投資とは違って、土地活用ならではのメリットというものが存在しています。

例えば、株式投資や国債、FXなどではできない投資が可能になります。どんな点が他の投資と違うのか、不動産投資の種類などについて投資商品としての視点からお話をしていきます。

 

1. 不動産投資と他の投資との違い

投資を考える際に気になる点は「そのくらいのリターンがあるか」だと思います。せっかく投資をしても、マイナスになってしまったとしたらやらなければ良かったとなります。投資と名の付くものは、常にマイナスになる危険があると考える必要があります。

しかし、投資の方法によってはマイナスになる危険を少なくすることができます。例えば、貯蓄型の生命保険では積み立てた金額以上に払い戻される可能性が高いです。お金の増え方は少ないかもしれませんが、万が一の時の保障がある点が魅力だと思います。

ただし、毎月一定額を払い込む必要があります。この払い込みができないと途中解約となり、払い込んだ金額よりも少ない金額が返金となる可能性が高いです。このため、きちんと毎月用意できる金額の範囲で行うことが重要です。

一般的にリスクとリターンは相反する関係にあり、リスクが高いほどリターンが増える傾向にあります。このため、投資を行う際はリスクとリターンを天秤にかけて、納得できるものを探す必要があります。

例えば、FXの場合は価格変動の大きな通貨(ボラティリティが高い)を選ぶと予測通りに為替が動いた時には、大きな金額を手にすることができますが、予測と違う動きになった時は追加証拠金を求められる可能性が高いです。

そして、追加証拠金を期日までに用意できなければ、そこで退場となってしまいます。つまり、投資した金額はほぼ全額失ってしまいます。ハイリスク、ハイリターンの代表みたいな商品です。

国債や株式投資の場合は、その国や会社がなくならない限り投資した金額がゼロになることはありません。国債の場合は、種類によってリターンの額は変わりますが、基本的にプラスになると考えて良いと思います。

株式の場合は、景気の変動やその企業の業績によって価格の変動がありますが、価格が下がったとしても売らない限りマイナスにはなりません。例え株価が半分になったとしても、売らない限りマイナスにはなりませんし、株価が下がっても配当金があるのであれば、銀行預金の利息よりも収入が高い可能性もあります。

株式投資の場合は、株価が下がったとしてもなくならない会社を選ぶことでリスクを下げることができますが、大会社だから安心とは言えない時代ですので見極めが難しいといえます。

いくつかの投資方法について見てきましてが、これらの投資方法はすべて元手が必要になります。FXは比較的少額から可能と言われていますが、それでも元手がゼロでは投資をすることができません。

用意できる元手の金額によって投資先の選択肢が変わり、リスクとリターンも影響されます。最初にまとまった資金が不要の貯蓄型の保険でも、毎月の払い込みができる範囲でしか投資することはできません。

しかし、不動産投資の場合は元手がゼロでも行うことができる場合があります。この点が他の投資との一番の違いだと思います。金融機関が投資ための資金を貸してくれるという投資は滅多にあるものではありません。

もっとも、誰でも融資してもらえる訳ではありませんし、契約書に貼る印紙や登記費用(登録免許税)などについては、自分で用意しなければならないケースが多いので、完全に資金ゼロでというのは難しい場合が多いです。それでも、数千万円から数億円の投資が金融機関からの借入れでできる可能性があるのは、不動産投資くらいだと思います。

もっとも、こんなに良い条件で投資ができる物件は非常に限られているので、見つけるのは簡単ではありません。しかし、元手がゼロでなければ物件はいくつもありますし、建物のクリーニングなど自分で手間をかけることで、投資金額を抑えることができるのも不動産投資ならではのメリットだと思います。

 

2. 不動産投資で成功するには

不動産投資のメリットがわかったところで、どのような不動産投資の種類があるのかについて考えてみます。一般的に不動産投資というと、アパートやマンションを思い浮かべる方が多いのですが、それ以外にも、一戸建てや商業ビルも投資の対象となります。

リスクという面で考えると一戸建てよりも部屋数の多いアパートやマンションの方がリスクが小さいといえますが、単身者や若い世代が多いアパートは入れ替わりが多く安定という意味ではリスクが高い場合があります。反面、入れ替わりが多いということは、礼金の回数が増えることになるので、入れ替わりで起きる空室期間がある程度あっても対応できる場合があります。

私の友人の中には、競売物件を購入することで初期投資を抑え、自分のツテを使って安くリフォームして貸し出すことで高い収益をあげている人がいます。実績が増えることで、金融機関の評価が上がるため、ほぼ100%融資で運用しているそうです。

アパートやマンション、一戸建て、商業ビルなど、どんなタイプの不動産投資にも当てはまることは、ニーズがあるかどうかです。それぞれに求められるものが違っています。例えば、商業ビルであれば、駅前の繫華街が有利ですが、駅前なら何でも良い訳ではありません。オフィスビルで、ワンフロアが広いタイプであれば、それに適した企業が好む駅でなければニーズが高いとは言えません。

単身者用のワンルームマンションでは、駅から近くコンビニがあるような場所が好まれますし、逆にファミリー向けの場合は駅からの近さよりも落ち着いた環境の方が重視されることが多いです。

これらのことを自分で勉強して調べることが大切ですが、それでも本当に自分の判断が正しいか不安になることもあると思います。そんな時は金融機関の融資の判断である程度見込みを予測することができます。

金融機関にとっては回収ができることが何よりも重要なので、毎月の返済が問題ないかどうかを特に重要視しています。担保をとってはいますが、担保で回収するのはとても手間がかかりますし、全額回収できないことが多いためです。

ですので、金融機関が良い条件で融資をしてくれる場合には、収益が見込めると金融機関が判断したと考えることができます。融資の良い条件とは、金利が低いとか融資金額の割合が多い、担保に入れるのがその物件だけなどのことです。

先に例で出した100%融資で購入できて担保がその物件だけというものは、金融機関がそれだけ回収が簡単と考えていることがわかります。金融機関というお金にシビアなプロの判断があれば、自分の判断よりも安心できるという方が多いと思います。

もっとも、金融機関にもノルマがありますので、場合によっては通常では融資の許可が出せないような案件でもOKが出る可能性がないとは言えません。このようなことは、複数の金融機関に融資の依頼をすることで簡単に確認をすることができます。

リスクを下げるための方法にはこのようなやり方もあります。少しでもリスクを下げられるような工夫をすることが大事だと思います。

 

3. 投資商品としての土地活用まとめ

このように不動産投資には、他の投資商品とは違って、元手がゼロでも投資ができる可能性があります。比較的リスクが低いという方も多いのですが、リスクが低いかどうかは物件しだいと考えた方が良いです。

先ほどお伝えしましたように、ニーズが高い物件であればリスクはすごく下がります。しかし、社会環境の変化によってニーズが変わる可能性があるということも考えておく必要があります。例えば、実際にあったことですが、近くに大学あるので学生向けのアパートを建てたのに、大学が移転してしまってニーズがなくなったという例もあります。

同様に工場の移転で見込み客がいなくなるケースもありますし、良い例ではないかもしれませんが、西川口のように法律の改正で変化がおきることもあります。

不動産投資の良い面は、繰り返しとなりますが、金融機関が良い条件での融資を認めるものは優良物件の可能性が高いということです。プロが自分のこととして考えた判断でもあるので、それだけ安心することができます。

これも繰り返しになりますが、場合によっては元手がなくても投資ができることも不動産投資ならではのメリットだと思います。上手に投資をして資産を増やすようにしてください。

 

 

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