短期の土地活用で収益を得るための4つの方法まとめ

土地活用では多くの場合、マンションやアパート、倉庫のような建物を建てることにより、30~50年のような長期にわたって大きな収益を得ます。

しかし、中には数年先のような近い将来土地の使いみちが決まっているため、長期的な土地活用ができないこともあります。近い将来の土地の使いみちとは、ご家族の住居や店舗を建てる予定があったり、土地が道路や公共施設などの計画に含まれている場合です。

近い将来の土地の使いみちが決まっていると、マンションやアパート、倉庫の賃貸は非現実的です。これらの土地活用は、少なくとも30年は経営を続けないと十分な利益が得られないからです。また、10年のようなあまりに短い期間だと、建物の建設費用で赤字になってしまいます。

だからと言って短期での土地活用ができないわけではありません。近い将来土地の使いみちが決まっているとは言え、空き地をそのまま所有するよりも何らかの形で土地活用した方が有利です。ただし、ある程度条件が限られ、収益も少なくなってしまうことを理解しなければなりません。

そこでこちらでは、短期での土地活用に必要な3つの条件と、実際に取り組める4つの土地活用方法について、詳しく説明致します。

 1. 短期の土地活用で収益を得るために重要な3つの条件

冒頭で、短期での土地活用にはマンションやアパート、倉庫などの経営は適していないと説明しました。

5年や10年、20年などの短期だと、土地活用できる期間内で収益を得られる方法を選ぶ必要があります。そのためには、次の3つの条件を満たしている必要があります。

短期での土地活用の3つの条件

・初期投資が少額
・短期間で撤退できるしくみが作れる
・撤退費用が少額または無料

以下では、これら3つの条件について、詳しく説明します。

1-1. 短期土地活用の成功条件①初期投資が少額

短期の土地活用での1つ目の条件は、初期投資が少額であることです。

短期の土地活用では、当然ですが収益を得られる期間が短くなります。その短い期間で初期費用も回収しなければなりません。そのため、初期費用はできるだけ少額とするのが理想です。

具体的には、土地の整地や最低限必要な設備の設置だけで行える土地活用方法を選ぶべきです。マンションやアパートはもちろん、基礎が必要な建物を建てることは避けるようにしましょう。

このように、短期の土地活用では初期費用が少額である必要があります。

1-2. 短期土地活用の成功条件②短期間で撤退できる仕組みが作れる

短期の土地活用での2つ目の条件は、短期間で撤去できるしくみが作れることです。

短期で土地活用をしたいと考えている場合、その土地をいつ何に利用するのかが決まっていることがほとんどです。そのため、決まった時期には必ず事業から撤退しなければなりません。

できることなら、所有者の一存でいつでも事業をやめることができると理想です。また、何らかの形で土地を貸す場合も、短期の貸し出しでも需要がある土地活用方法を選ぶ必要があります。

このように、短期の土地活用では短期間で撤退できる方法を選ぶ必要があります。

1-3. 短期土地活用の成功条件③撤退費用が少額または無料

短期の土地活用での3つ目の条件は、撤去費用が少額または無料であることです。

初期費用でも説明したとおり、短期の土地活用では短い期間で収益を得なければなりません。そのためには、初期費用と同様に、撤去費用も回収しなければなりません。

ですから、撤去費用も少額であればあるほど言うことはなく、できることなら無料であることが理想です。また、初期費用をかけて整備したものが、売却によりいくらか費用を回収できると、収益が大きくなります。

このように、短期の土地活用では初期費用同様、撤退費用も少額または無料である必要があります。以上のとおり、短期の土地活用では、初期費用と撤退費用が少額または無料であり、そして短期間で撤退できるしくみが作れるという3つの条件を満たしている必要があります。

2. 短期の土地活用におすすめする4つの方法

上記で説明した短期で土地活用ができる条件を満たした代表的な方法を4つ紹介します。それは、駐車場やレンタル倉庫経営、太陽光発電、そして土地をまるごと一定期間貸し出す方法の4つです。

これら4つの土地活用は、本格的な建物を建設することなく、比較的少ない費用で土地を整備して始めることができます。また、整備が簡単なので事業をやめるときも撤去費用も少なく済ませることができます。

以下でこれら4つの土地活用の方法について、詳しく説明します。

2-1. 短期土地活用の方法①駐車場

短期の土地活用方法の1つ目は、駐車場経営です。駐車場経営とは、土地を月極駐車場のように継続して貸し出したり、コインパーキングのように時間や日数によって駐車料金を得たりします。

駐車場の最大の魅力は、初期費用の少なさです。地域での需要があれば、土地が平らなだけで経営を始めることもできます。

また、ある程度の整備をするとしても、アスファルト舗装や料金精算機の設置だけで済みます。そして、駐車場の経営を終了して次に控えている土地活用に移るときも、アスファルト舗装や料金精算機を撤去するだけで可能です。

月極駐車場とコインパーキングであれば、月極駐車場の方が初期と撤去時の費用が低いためお勧めです。コインパーキングでは、月極駐車場では不要は料金精算機の設置が必要な分、設置費用や撤去費用が上がってしまいます。

しかし、いくら月極駐車場がお勧めだといっても、コインパーキングを選んだ方がよい場合もあります。それは、短期で活用したい土地が駅周辺や市街地の場合です。

このようなコインパーキングの需要が高い地域では、設置や撤去費用が高くてもコインパーキングの方が多くの収益が得られる可能性があります。

そして、短期の駐車場経営でもっとも注意しなければならないのは、月極駐車場の貸し出し期間です。次の土地活用に支障が出ないよう、契約期間を十分に説明しておく必要があります。もし次の土地活用のために駐車場から撤退したいと思っても、まだ駐車場を使用している借り手がいては撤退ができないからです。

このように、駐車場経営は初期と撤退時の費用が少なく始めることができるため、短期の土地活用に適しています。

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2-2. 短期土地活用の方法②レンタル倉庫

短期の土地活用方法の2つ目は、レンタル倉庫経営です。レンタル倉庫は、個人や会社が普段はあまり使用しないものの、所有しておく必要がある品物を保管するために使用します。具体的には、空き地にコンテナなどを設置し、倉庫として貸し出し使用料を得ます。

レンタル倉庫の特徴は、コンテナなどを土地に置くだけでも始めることができるほど手軽なことです。また、事業をやめるときも、不要になったコンテナなどを売却できる可能性もあります。もし売却できれば、初期費用のいくらかを回収することができます。

また、倉庫は頻繁に使用しないものを保管しておくため、交通の便が少しぐらい悪い土地でも活用できます。そのため、市街地からやや離れた土地でも、自動車で倉庫の近くまで行くことができれば需要がある可能性があります。

一方で、短期でのレンタル倉庫による土地活用でも、上記で説明した駐車場と同じように契約期間に気をつけなければなりません。先ほども説明したとおり、倉庫とは普段不要な品物を保管する場所です。そのため、多くの利用者は長期間利用したいと考えます。

レンタル倉庫の事業から撤退するときに借り手とトラブルにならないよう、契約時に利用できる期間を具体的に伝えておきましょう。また、利用者を募集するときに引越しのための一時保管のように強調すれば、短期での利用者を集めることができます。

また、レンタル倉庫の中には建物としての倉庫を建設して経営を行うものもあります。短期での土地活用では、同じレンタル倉庫であっても、初期費用が大きくなる建物は建設しないようにしましょう。短期での倉庫経営では、建設費が回収できずに赤字となってしまう可能性が高くなるからです。

このように、レンタル倉庫はコンテナを設置するだけでも始めることができる上、駐車場の需要がないような交通の便が若干悪い土地でも土地活用ができる場合があるという特徴があります。

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2-3. 短期土地活用の方法③太陽光発電

短期の土地活用方法の3つ目は、太陽光発電です。太陽光発電とは、土地に太陽光パネルを設置して発電を行い、その電気を電力会社に買い取ってもらう土地活用のことです。

太陽光発電の特徴として、日当たりさえよければどのような土地でも収益が得られることです。交通の便や地域での需要は一切関係ないため、郊外や山間部でも有効な土地活用方法です。

また、ここまで説明した駐車場や倉庫のように人に貸し出すわけではないため、所有者の意思だけで事業をやめることができます。借り手とトラブルになる可能性はまったくありません。

一方で、太陽光パネルのような設備に、駐車場やレンタル倉庫とくらべると若干高額な初期費用が必要になるという欠点があります。また、太陽光パネルはつねに風雨にさらされて劣化するため、事業をやめるときに売却できることもまずありません。

そのため、太陽光発電により短期の土地活用を行う場合は、少なくとも10~15年の期間は継続できないと収益を得ることは難しくなります。高額な太陽光発電パネルの設置・撤去費用を回収することができないからです。

このように、太陽光発電は日当たりがよい土地なら収益が得られる上、事業を全面的に土地所有者の意思だけでやめることができるという大きなメリットがある反面、10~15年という期間は継続する必要があるという欠点があります。

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2-4. 短期土地活用の方法④貸し出す

短期の土地活用方法の4つ目は、土地をまるごと第三者に貸し出し、使用料を得る方法です。借り手はその土地を、主に資材置き場や倉庫、駐車場などに使用します。

土地をまるごと貸し出すメリットとして考えられるのは、毎月や毎年決まった使用料が得られることです。また、初期費用や撤去費用は一切かからないのも魅力です。そのため、ここまで紹介した土地活用の中では、もっとも手軽に始められると言えます。

一方で、ここまで説明した土地活用方法の中で、もっとも収益性が低いのが欠点です。短期での土地活用であっても、土地をまるごと貸し出すよりも、ご自身で駐車場やレンタル倉庫、太陽光発電などを行う方が収益性は高くなります。

また、駐車場やレンタル倉庫とも同じことが言えますが、短期での土地活用である以上、貸し出す期間を事前に十分確認した上で、土地に建物を建てないこと、そして貸し出した土地を返してもらうときには元の状態に戻すことも契約に盛り込むべきです。

このように、土地を貸し出すことにより、まったく初期・撤去費用をかけることなく決まった使用料を得ることができます。その反面、収益性はもっとも低く、また契約の段階で期間や条件を十分に確認しておかないとトラブルになる恐れがあります。

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3. 短期の土地活用で収益を得るための4つの方法まとめ

こちらでは、短期での土地活用に必要な3つの条件と、実際に取り組める4つの土地活用方法について、詳しく説明致しました。

5~20年のような短期では、マンションやアパート、倉庫のような本格的な建物を建設した土地活用は適していません。なぜなら、建設を伴う土地活用では、少なくとも30年は経営を行わないと建設費用が回収できないからです。

そこで、短期の土地活法として、建物の建設する必要がない上、簡単に事業をやめることができる駐車場やレンタル倉庫経営、太陽光発電、土地の貸し出しの4つを紹介しました。

これら4つの土地活用は、短期である以上マンション・アパートや倉庫経営とくらべると収益性は低くなります。しかし、一定の収益は得ることができるため、空き地を所有しているよりは有意義だと言えます。

なお、短期の4つの土地活用のうち、具体的にどれがよいかは、何年間の土地活用を考えているのか、そして空き地周辺でどのような需要があるのかにより異なります。ですから、短期の土地活用を行う具体的な年数と土地周辺の需要を調べた上で、具体的な土地活用を選びましょう。