築古のマンションをスケルトンリフォームするポイント

築古で交通の便がよいマンションを安く購入してのスケルトンリフォームが流行しています。

通常、駅に近いなど交通の便がよいマンションは価格が高いものですが、築古となれば手頃な価格で手に入れることができます。

そして、手に入れた築古のマンションをスケルトンリフォームによりフルリフォームし、交通の便がよい上に新築のような居住空間を手に入れるわけです。この方法だと、交通の便がよい新しいマンションよりも、少ない費用で済ませることができるのが流行している理由です。

こちらでは、築古マンションを購入した際のスケルトンリフォームの内容と注意点について、詳しく説明致します。

1.マンションのスケルトンリフォームとは

まず始めに、スケルトンリフォームについて詳しく説明します。スケルトンリフォームとは、マンションの骨組みだけを残して内装や壁、設備、配管などをすべてリフォームする方法です。

通常のリフォームは必要な箇所の内装や設備を入れ替えたり交換したりするだけであることを考えると、スケルトンリフォームは非常に大規模であると言えます。

大規模なリフォームというと、リノベーションを思い浮かべるかもしれません。しかし、スケルトンリフォームとリノベーションは少し意味合いが異なります。

そして、スケルトンリフォームは骨組みだけを残すことから、間取り変更や水回り移動、バリアフリー化など柔軟に行えるという特徴があります。

以下では、スケルトンリフォームとリノベーションのちがい、そしてスケルトンリフォームの3つの特徴について詳しく説明していきます。

1-1.スケルトンリフォームとリノベーションとのちがい

先ほど、スケルトンリフォームはマンションの内装や設備をすべて交換したり入れ替えたりするリフォームだと説明しました。このスケルトンリフォームとよく似た言葉として、リノベーションがあります。

リノベーションとは、「住宅の価値を向上させる」という意味です。そのため、必ずしもマンション内の内装や整備すべてを入れ替えるとは限りません。これがスケルトンリフォームとリノベーションとのちがいです。

言い換えると、大規模なリノベーションは結果的にスケルトンリフォームとなる可能性もあります。

次からは、スケルトンリフォームの3つの特徴である間取りを変更できる、水回りを移動できる、バリアフリー化できる、これらについて詳しく説明します。

1-2.スケルトンリフォームは間取りを変更できる

スケルトンリフォームの1つ目の特徴は、間取りを変更できることです。

スケルトンリフォームでは、マンション内の柱だけを残して、天井や床、壁のような内装や浴室、トイレ、キッチンの設備などをすべて撤去します。そのため、元の間取りの影響をほとんど受けることなく、自由な間取りに変更することができます。

築古のマンションの間取りは、キッチンとダイニング、リビングが分かれていたり、和室が数部屋あったりします。また、浴室やトイレの設備も今となっては見劣りしますが、このような悩みはスケルトンリフォームですべて解決できます。

このように、スケルトンリフォームでは間取りを自由に変更することができるという特徴があります。

1-3.スケルトンリフォームは水回りを移動できる

スケルトンリフォームの2つ目の特徴は、水回りを移動できることです。スケルトンリフォームは、既存の配管も撤去して新設します。そのため、浴室やキッチン、トイレ、洗面所のような水回りを、元の位置に縛られずに移動することができます。

ただし、マンションの構造によっては水回りの位置が制限されることがあるので注意が必要です。水回りの制限については、後ほど注意点で詳しく説明します。

1-4.スケルトンリフォームはバリアフリー化できる

スケルトンリフォームの3つ目の特徴は、バリアフリー化ができることです。多くの場合、築古のマンションは玄関や浴室、トイレなどに段差があります。スケルトンリフォームでは、床もすべて撤去してしまうため、新たな床で段差の解消することができます。

そのため、高齢であったり車いすを使われたりする方にとって快適なマンションとすることができます。

以上のとおり、スケルトンリフォームには間取りを変更できたり水回りを移動できたり、さらにはバリアフリー化ができるという3つの特徴があります。

しかし、マンションのスケルトンリフォームでは、これら3つの特徴が必ずしも活かされるとは限りません。マンションの構造や条件によっては、間取り変更や水回りの移動、バリアフリー化に制限を受けることもあります。

以下では、マンションのスケルトンリフォームで注意すべき点について説明します。

2.マンションリフォームの注意点

マンションリフォームの注意点は4つあります。その4つとは、スケルトンリフォームと合わせて断熱リフォームを行うこと、構造によってはスケルトンリフォームが制限されること、管理組合に確認を取ること、近隣住人に理解を得ること、です。

マンションは戸建住宅とは異なり、壁だけでほかの世帯と隣接しています。また、管理組合がリフォームについて、規約などで取り決めを行っています。

築古のマンションを購入してから希望のスケルトンリフォームができないことが発覚して後悔しないためにも、以下の注意点について考えておいてください。

2-1.マンションリフォームでは断熱リフォームを行う

マンションリフォームの1つ目の注意点は、断熱リフォームを行うことです。

鉄筋コンクリートで造られたマンションは、木造住宅とは異なり断熱性がほとんどないからです。しかも、コンクリートには蓄熱性があります。つまり、マンションは冬は寒く、夏は熱い建物です。

そのような鉄筋コンクリートのマンションで快適に過ごすためには、スケルトンリフォームの際に断熱対策が欠かせません。具体的には、すべての壁や床を撤去した際に断熱材を貼り、その上に新たな壁や床を設置します。

断熱リフォームは、壁や床を撤去しないと行えません。そのため、スケルトンリフォームの際は必ず行うようにしましょう。リフォームが完了してから断熱対策を行うことはほぼ不可能だからです。

この断熱リフォームには、大きく分けて乾式断熱と湿式断熱の2種類があります。乾式断熱は費用が安い半面断熱性能はやや低く、湿式断熱は費用がかかる代わりに断熱性能が高いという特徴があります。どちらにするかは、予算やマンションの立地条件、構造によって選ぶようにしましょう。

以下ではこれら2種類の断熱リフォームについて説明します。

2-1-1.乾式断熱

乾式断熱とは、木材の下地に発泡スチロールの断熱板をはめ込む断熱リフォームです。材料が安く工事も比較的簡単なため、費用が安く済むという特徴があります。

しかし一方で、断熱材と木材の下地の間にわずかな隙間ができてしまい、断熱効果が落ちてしまうという欠点があります。また、断熱材が板状のため、平面ではない場所には貼り付けることができず、断熱対策ができません。

このような乾式断熱の欠点を補うため、断熱材の上に仕上げをして断熱性能を高める工事方法が主流になっています。

以上のとおり、乾式断熱は工事費用が安い代わりに断熱性能がやや低い断熱リフォームです。

2-1-2.湿式断熱

湿式断熱とは、乾式断熱で説明した発泡スチロールの断熱板の代わりに泡状の断熱材を吹き付ける断熱工事です。

具体的には、専門業者が大型コンプレッサーを積んだトラックをマンション近くに停車し、ホースを使って断熱材を送ります。

断熱材が泡状であるため隙間ができることがなく、高い断熱効果が期待できるのが特徴です。

一方で、施工の難易度が高いため専門業者しか行うことができません。

そのため、乾式断熱とくらべると費用が高くなってしまいます。そして、8階以上のマンションだとコンプレッサーで断熱材を送ることができないため施工できないという欠点があります。

また、マンションの立地条件によっては、施工に必要なトラックの駐車スペースが確保できないなどの制限があります。

もし購入した築古マンションが湿式断熱ができない立地条件の場合、乾式断熱によるリフォームを選択することになります。

このように、湿式断熱は高い断熱効果が期待できる一方で、費用が高く、立地条件によっては施工ができないという欠点があります。

以上のとおり、断熱リフォームには乾式断熱と湿式断熱の2種類があります。予算やマンションの立地条件などによって、どちらかの方法で断熱対策を行うようにしましょう。

2-2.マンションの構造によってはリフォームが制限される

マンションリフォームの2つ目の注意点は、マンションの構造によってリフォームが制限されることです。

先ほど、スケルトンリフォームでは間取りの変更や水回りの移動が自由に行えると説明しました。しかし、これらが自由に行えない場合もあります。

たとえば、マンション内の柱は鉄筋コンクリートであるため、現実的に撤去したり移動することはできません。そのため、この柱の位置によって間取りにある程度の制限を受けてしまいます。

リビングやキッチンの中央に柱がある間取りだと、明らかに不自然です。日常生活にも支障をきたすことでしょう。

また、水回りの移動も制限を受ける恐れがあります。水回りを配管に十分な勾配が確保できない場所に移動させることは避けるべきです。

トイレや浴室、キッチンなどの水回りからの排水は、十分な勾配を確保して処理する必要があります。しかし、排水溝からの配管が長すぎると勾配が取れず、汚水が配管に残ってしまう恐れがあります。

汚水が流れずに配管に残ると、配管の劣化が早まってしまう上、最悪の場合汚水が逆流してしまう事も考えられます。

このように、スケルトンリフォームでは基本的には自由な間取りが実現するものの、マンションの柱や配管の勾配により、新たな間取りの制限を受けてしまうことがあります。

2-3.マンションの管理組合にリフォームの確認を取る

マンションリフォームの3つ目の注意点は、管理組合にリフォームの確認を取る必要があることです。マンションでは、1棟の建物に多くの世帯が住んでいます。また、廊下やエレベーターなど、他の世帯と共有して利用する共有部分もあります。そのため、管理組合がさまざまな規約を設けているのです。

管理組合によっては、スケルトンリフォームの工事を行う時間や資材の搬出入方法、工法などを細かく決めているところもあります。また、ほとんどの管理組合は、スケルトンリフォームの工事1か月前には申請を行わなければなりません。

このように、マンションのリフォームは管理組合の規約に従ったり、工事申請を行ったりする必要があることに注意が必要です。

2-4.近隣住人にマンションリフォームの理解を得る

マンションリフォームの4つ目の注意点は、近隣住人の理解を得ることです。スケルトンリフォームでは、上下左右だけでなく、同じ階に住んでいる住人にも配慮が必要です。

マンションだと、施工業者はエレベーターを利用して資材を搬出入するからです。

スケルトンリフォーム後の生活がより快適なものとなるよう、工事前には近隣の方への挨拶を行うなどで理解を得るようにしましょう。

以上のとおり、マンションリフォームではスケルトンリフォームと合わせて断熱リフォームを行うこと、構造によってはスケルトンリフォームが制限されること、管理組合に確認を取ること、近隣住人に理解を得ることの4つに注意する必要があります。

マンションリフォームを理想どおりに行うために、これら4つのことに注意しましょう。

3.マンションリフォームまとめ

こちらでは、築古マンションを購入した際のスケルトンリフォームの内容と注意点について、詳しく説明致しました。

築古のマンションを購入したとしても、スケルトンリフォームで内装や間取り、設備をすべて入れ替えることにより、新築マンションのような快適な住環境を確保することができます。

スケルトンリフォームは基本的に希望通りの間取りや水回りに変更することができますが、柱や配管の勾配によって制限を受けることもあります。ですから、事前に希望どおりのリフォームができるマンションなのか、管理組合の規約も含めて確認しておくと、後悔せずに済みます。

 

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