診断結果【タイプ7】

お勧めプラン

  • ロードサイド店舗
  • 戸建賃貸住宅
  • サービス付き高齢者住宅

50坪以上の土地は広さを魅力にした上手な土地活用が求められます

駅からの距離があるとは言え、50坪以上の広さを確保できますので工夫次第で安定した土地活用が充分見込めます。交通量の多い幹線道路沿いであればロードサイド店舗として有効活用できる可能性が大きいです。他の形態での賃貸経営には不向きであっても車での来店が見込めれば、駅や中心地から離れた立地でも土地活用が可能となるからです。

一般的に、ロードサイド店舗の事業形態は次の2種類に分けられます。

  1. 建物賃貸:土地オーナーが自分の名義で建設した建物を出店企業に貸して賃料をもらう(リースバック方式)
  2. 土地賃貸:店舗を出店したい企業に土地オーナーが所有する土地を貸して地代をもらう(事業用定期借地方式)

収益性は高いものの、活用前の立地要件や市場の把握、また、誘致後の借主都合による早期撤退リスクなど、ハードルの高い土地活用の方法といえますが、しっかりと事前に調査・検討を進めていけば、周辺地域の活性化にも貢献できる土地活用の方法にもなります。

また、住宅街に該当の土地があればサービス付き高齢者住宅を検討してみましょう。立地条件の緩さや今後本格化する少子高齢化に対する社会貢献事業であるといった点が魅力のサ高住ですが、投資額の大きさや他用途への転用が難しいといった点が課題となります。

一方で、サ高住はまだ制度が開始して歴史が浅いながらも、2018年11月時点ですでに23万戸も建てられるなど、競合が激しいながらも今後も引き続き高い需要を見込むことができます。

相続対策は最新の法令に対応できているかがポイントです

相続対策にすでに取り組んでおられる点素晴らしいです。対策にすでに取り組んでいらっしゃるお客様の中で、私どもにお問い合わせ頂いて喜んで頂いたケースとしては、その施策の検討・実行時期が最新の法律や制度に対応したものかどうかの点についてチェックさせて頂いた点です。

2015年から相続税の基礎控除が大幅に減少しましたので納税資金の準備や財産圧縮対策が充分なされているか見直しが必要なケースが多くございます。また民法の相続に関する規定「相続法」が改正され2019年より段階的に施行されることになっています。相続法の改正は実に40年ぶりの大幅な変更と言われていまして、特に配偶者居住権の設置や遺留分など財産分けの方針に大きな影響を及ぼします。時間が経ってしまっている場合は改めて見直しのタイミングをご検討下さい。

相続対策と有効活用のバランスを取りキャッシュフロー最大化しましょう

自社商品を販売する目的のハウスメーカーや不動産会社、金融機関の軽妙なセールストークに惑わされて、目先の相続対策を餌に駐車場にキャッシュフローを生まないアパートを建設してしまう等の被害が増えています。

確かに駐車場のままだと更地評価となりますので相続税評価額は100%になってしまいます。アパート(賃貸住宅)の建築をすると、固定資産税の課税標準額が6分の1となりますし、相続税評価額としては土地が貸家建付地となりますので約20%減額されることになります。

相続税が減額されるという短絡的な視点では正解かもしれませんが、本当に大切なポイントは長期的な視点でキャッシュフローが最大化するかどうか見極めることです。納税資金が足りずに相続対策で建設したアパートを売却しなければならない、アパートを建設して現金が少なくなり、それを巡って相続人同士が争いになってしまっては本末転倒です。ぜひ相続対策と土地の有効活用については双方バランスをとったプランをご検討下さい。