不動産会社が行う土地活用事業の種類

多くの不動産会社が土地活用事業を展開しています。土地活用事業にはマンション・アパートや駐車場経営など、さまざまな種類があります。さらに、マンション経営1つを取ってみても土地所有者の方がマンションを建設して経営を行う場合や1棟まるごと不動産会社に貸し出す場合など、さまざまな形態があります。

まず、不動産会社が行っている土地活用事業は、多く分けて以下の3つに大別できます。

・土地所有者ご自身が建物を建設する建物賃貸事業
・所有している土地を貸し出す土地賃貸事業
・所有している土地をほかの建物や土地などと交換する等価交換事業

そして、これら3つの中で、土地所有者の方自身が経営を行って収益を得るのか、建物や土地をまるごと貸し出し、1つの不動産会社や企業、個人から賃料を得るのかに分かれます。

こちらでは、不動産会社が行う土地活用事業の3つの種類とその内容について、詳しく説明致します。不動産会社によって取り扱っている事業が異なるので、最適な不動産会社を見つけるためにぜひ読んでいただけたらと思います。

1. 土地活用事業その1:建物賃貸事業

1つ目の土地活用事業は、建物賃貸事業です。建物賃貸事業とは、土地にアパートやマンション、倉庫などを建て、その物件を貸し出すことにより賃料収入を得る事業のことです。

具体的な例としてアパート経営やマンション経営が有名ですが、この建物賃貸事業では所有者がアパートやマンション、倉庫を利用したい方に直接賃貸を行う方法と、アパートやマンションなどの物件をまるごと不動産会社に貸し出して賃料を得る方法の2つがあります。

以下では、建物賃貸事業の2つの方法について説明します。

1-1. 土地所有者自らが賃貸経営する土地活用事業

1つ目の建物賃貸事業は、アパートやマンション、倉庫を建てた土地所有者自らが賃貸経営を行う土地活用事業です。

具体的にはアパートやマンション経営、一戸建ての賃貸、トランクルーム(倉庫)経営が、これにあたります。土地所有者が物件を建設し、その物件に住んだり利用したりしたい人を募集し、毎月家賃や使用料として収入を得ます。

ただ、土地所有者自身がアパートやマンション、倉庫の外観や間取り、広さなどを考えたり、入居または利用を希望する方を募集したりするには、高度な知識や経験が必要となります。

また、建物の維持管理、入居者や利用者からの問い合わせや苦情に対応するのも大きな負担になります。そのため、ほとんどの場合は物件の建設から募集、維持管理は、不動産会社や管理専門の会社に委託します。

土地所有者自らが賃貸経営するメリットとしては、収益を最大化できることが挙げられます。賃料収入はすべて土地所有者のものになり、その収入から最低限必要な管理料や修繕費、税金を支払うだけで済むからです。

一方で、空き室が増えたり、建物が老朽化すると収入が減ってしまい、最悪の場合赤字経営となってしまう危険性もあります。空き室からの収入が得られませんし、建物が老朽化すると、いくら十分な維持管理を行っていたとしても家賃を下げないと入居者や利用者が現れないからです。

そのため、土地所有者自らが賃貸経営を行う土地活用事業では、収益を最大化するために空き室対策などに注意しながら経営を行う必要があります。

1-2. 不動産会社が建物を一括借上げする土地活用事業

2つ目の建物賃貸事業は、土地所有者が建設したアパートやマンションを1棟まるごと不動産会社が一括借上げする方法です。この方法はサブリースと呼ばれます。

サブリースでは、所有者は不動産会社からのアパートやマンション1棟の賃貸料を得ることにより収入を得ます。そのため、所有者は賃貸経営で必要な入居者の募集や維持管理などに気を取られることなく収益化ができるというメリットがあります。

また、入居者からの家賃徴収や維持管理費の支出はすべて不動産会社が行うため、所有者は事業の必要経費の計算などを行う必要がありません。そのため、収益の把握がしやすく、確定申告のような手続きも簡単になります。

ただし、サブリースでは長期的に見ると運用効率が悪いというデメリットがあります。また、不動産会社から得られる賃料は定期的に見直され、そのたびに所有者にとって不利な条件となってしまうことが珍しくありません。

不動産会社は家賃収入から必要経費を支出し、自社の利益を確保した上で賃料を支払います。そのため、所有者としては物件から得られるすべての収益を得ることはできません。

また、サブリース契約も当初は空き室の有無に関係なく賃料が得られたものの、建物が老朽化すると空き室分の賃料が減額されたり、大規模な修繕は所有者が負担しなければならないことがほとんどです。

このように、不動産会社が建物を一括借上げする土地活用事業は、すべての賃貸経営を不動産会社が行うため所有者にとっての手間が省けるというメリットがある反面、空き室による賃料の減額や大規模な修繕の負担を考えると、収益が安定しない上に最大化できないというデメリットがあります。

まとめると、不動産会社が建物を一括借上げする土地活用事業は、賃貸経営の手間を省く代わりに収益が小さくなっても構わない場合、有効な方法だと言えます。一方で、収益を最大化した土地活用事業を考えている場合には適していません。

以上のとおり、建物賃貸事業では土地所有者自らが賃貸経営するものと、不動産会社が建物を一括借上げして行うものの2つがあります。

土地所有者自らが経営を行う場合、利益を最大化できるというメリットがある反面、空き室対策や家賃設定などに気を配る必要があります。一方の不動産会社による一括借上げは、すべての経営を不動産会社が行うため所有者の負担が減る代わりに、収益効率が落ちてしまうというデメリットがあります。

2. 土地活用事業その2:土地賃貸事業

2つ目の土地活用事業は、土地賃貸事業です。土地賃貸事業とは、所有している土地を更地のまま貸し出すことにより賃料収入を得る方法のことです。

土地賃貸事業は、建物を建てずに土地活用ができるため、比較的手軽に取り組むことができるのがメリットです。一方で、上記で説明した建物賃貸事業とくらべると、同じ土地であっても収益性は低くなるというデメリットがあります。

土地賃貸事業も、建物賃貸事業と同じように土地所有者自らが土地の賃貸経営を行う方法と、土地をまるごと貸し出して賃料を得る方法の2つがあります。以下でこれら2つについて、詳しく説明します。

 

2-1. 土地所有者自らが賃貸経営する土地活用事業

1つ目の土地賃貸事業は、土地所有者自らが賃貸経営する方法です。代表的なものとして、駐車場やコンテナを活用しての倉庫経営が挙げられます。

土地所有者自らが賃貸経営する土地活用事業では、所有している土地を自動車やコンテナの大きさに合わせた区画に区切り、駐車場や倉庫を必要とする方に賃貸することにより収入を得ます。

駐車場やコンテナによる倉庫は、先ほど説明した建物よりもはるかに少ない初期費用で事業を始められるのが大きなメリットです。駐車場であれば土地に舗装をして自動車の大きさに合わせて白線を引き、車止めを設置すれば成り立ちます。また、舗装なしで土味の駐車場として経営することも可能です。

そしてコンテナを活用した倉庫なら、土地にコンテナを置くだけで倉庫として成り立ちます。

このように、土地所有者自らが賃貸経営する場合、少ない初期費用で手軽に始めることができるというメリットがある反面、建物と建設した土地活用方法とくらべると収益性が低くなるというデメリットがあります。

また、自身で経営を行うため、利用希望者の人数によって収益が左右され安定しないのも欠点です。

 

2-2. 企業や自治体、個人に土地をまるごと貸し出す土地活用事業

2つ目の土地賃貸事業は、土地を企業や自治体、個人にまるごと貸し出し、賃料収入を得る方法です。空き地を建設会社の資材置き場や企業の店舗、自治体による病院や公民館、図書館のような公共施設の建設、個人が住宅を建てるために貸し出すなどの選択肢があります。

また、不動産会社に土地を貸し出し、不動産会社がマンションやアパート、商業施設の経営を行うというものもあります。

土地をまるごと貸し出すメリットとして、土地所有者は費用や手間などをまったくかけることなく安定した収入を得られることが挙げられます。借り手がその土地で事業を行い、たとえ赤字になったとしても賃料には影響しないことがほとんどです。そのため、もっとも手軽に空き地から収入を得ることができる方法だと言えます。

しかし、一方で土地所有者自身が事業を行うことができる場合とくらべると、収益性が下がってしまいます。そして1度土地を貸し出すと少なくとも50年という長い期間は土地が返還されません。この期間は賃料収入が得られる代わりに、土地を利用できる権利はすべて借り手にあることに注意が必要です。

つまり、賃貸契約期間中に土地所有者の方が、ほかのアパートやマンション経営などの土地活用を行いたいと思ってもほぼ不可能です。

以上のとおり、土地賃貸事業では駐車場やコンテナによる倉庫経営のように所有者自身が経営する方法と、企業や自治体、個人に土地をまるごと貸し出して賃料を得る方法の2つがあります。土地賃貸事業は、上記で説明した建物賃貸事業とくらべると初期費用などの面で手軽な反面、収益性が下がるのが特徴です。

 

3. 土地活用事業その3:等価交換事業

3つ目の土地活用事業は、等価交換事業です。ここまで説明した2つの方法では、建物や土地を賃貸することにより継続した収益を得るものでした。等価交換事業とは、活用したい土地と同じ価値の建物や現金と交換することより活用する方法です。

具体的には、自身が所有している更地に不動産会社がマンションを建設し、土地の一部とマンションの一部屋を交換することによりマンションを手に入れる方法や、土地を売却して現金を手に入れる方法があります。

以下でこれら2つの方法について説明します。

 

3-1. 土地の一部と建物の一部を交換する土地活用事業

1つ目の等価交換事業は、土地の一部と建物の一部との交換です。土地に金銭的な価値があるとは言え、更地のままだと活用できる幅は狭まります。そこで、自身が所有している空き地に不動産会社の負担でマンションを建設し、土地の一部とマンションの一部屋など、同じ価値となる財産を交換する土地活用方法があります。

土地と建物の一部を交換するメリットとして、土地の一部をマンションという生活や賃貸ができる資産に交換ができ、有効な土地活用ができることが挙げられます。また、マンションは不動産会社が建設しているため、初期費用をかけずにマンションが手に入るのもメリットです。

一方で、交換を考えている土地と建物の価値が本当に「等価」なのかの判断が難しいのが欠点です。所有者が考える土地の価値と不動産会社が考えるマンションの価値がかけ離れていると、満足のいく結果とはなりません。

しかし、土地と建物の一部を交換する土地活用事業では、ほとんど費用をかけずにマンションを手に入れることができるという大きなメリットがあります。

 

3-2. 土地を売却する土地活用事業

2つ目の土地活用事業は、土地の売却です。上記では土地を建物と交換する方法を説明しましたが、土地を売却することにより現金と交換することも等価交換と言えます。

土地を売却すれば1度にまとまった現金を手に入れることができます。その現金を利用してほかの土地や建物、または有価証券などのほかの資産と交換することもできるのがメリットです。

ただし、土地を売却した場合は税金に注意が必要です。土地の売却で得た金額には、約20%または約40%という高額な譲渡税が発生します。具体的な譲渡税の税率は、以下の表のとおりです。

土地の保有期間による譲渡税

土地の保有期間 5年以下 5年超
税率 所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

土地を売却して手に入れた金額には、上記の譲渡税が発生することに注意しましょう。なお、土地の売却益で新たな土地を買い替えた場合には、税金が優遇されます。そのため、土地の資産価値を目減りさせないことを考えると、ほかの土地を手に入れてマンションやアパート、倉庫や駐車場、太陽光発電などの土地活用を行うのが理想的です。

以上のとおり、土地は賃料や使用料収入を得るだけでなく、建物や現金と等価交換するという活用方法もあります。

 

4. 土地活用事業まとめ

こちらでは、不動産会社が行う土地活用事業の3つの種類とその内容について、詳しく説明致しました。

不動産会社では、建物賃貸事業と土地賃貸事業、等価交換事業という3つの事業を行っています。そして建物賃貸事業と土地賃貸事業では、建物や駐車場の建設・整備と、その後の管理手数料で利益を上げることを目的にする場合と、不動産会社が土地を借り上げて経営を行うことにより収益を上げ、土地所有者に賃料を支払う場合があります。

そして等価交換事業では、土地と建物の一部を等価交換する場合だと不動産会社はマンションの分譲により、売却では仲介手数料により収益とすることを目的にしています。

いずれにしても不動産会社は利益を出すことが目的ですが、どの方法がよいかは土地の立地条件や土地所有者の方の希望により異なります。ですから、土地所有者と不動産会社、双方にとってメリットのある土地活用事業を行うようにしましょう。