高齢化が着実に進んでいる日本では、数年後に必ず訪れる超高齢化社会に対してどのような対策を取るかが重要な課題とされています。有料の老人ホームに入れず入居待ちになっている高齢者が多くいる中で、現在注目を集めているのがサービス付き高齢者向け住宅（以下、サ高住）です。

サ高住は高齢化社会への対策として非常に重要な役割を担っているため、開設や改修にあたっては国から金銭的な直接補助を受けることができます。実際にどのような補助を受けることができるのか、必要な要件や融資を受ける場合の注意点などについて詳しく見ていきましょう。

1.　サービス付き高齢者向け住宅とは

サービス付き高齢者向け住宅（以下、サ高住）とは、バリアフリー構造で専門家による安否確認、生活相談サービスがついている高齢者向けの賃貸住宅です。単身で暮らしている高齢者や高齢夫婦のみで暮らしている世帯が増えている中で、安全な場所で安心して高齢者が暮らしていけるようにつくられています。

有料老人ホームや特別養護老人ホームに入れず、入居待ちが多く出ている現状の受け皿として、非常に重要な役割を果たしています。

サービス付き高齢者向け住宅の概要についてはこちらのページで詳しく説明をしていますので、併せて参考にしてください。：http://tochikatsu.site/elderly-housing-system/ 

 

サービス付き高齢者向け住宅を国が推進している背景

サ高住は、高齢者住まい法の改正後２０１１年に作られた施設です。老人ホームに入れず待機している高齢者は、全国で５０万人以上にもなります。現在、日本の人口の４人に１人は６５歳以上の高齢者であると言われています。これからも進んでいく高齢化社会において、高齢者の住まいの確保は重要な課題として挙げられています。

サ高住の入居対象者は６０歳以上の高齢者であること、もしくは、要介護認定や要支援認定を受けている４０歳以上の人が対象となり、２０２５年には対象者が１４６万人になる見込みです。そのため、２０１１年の高齢者住まい法の改正から１０年後の２０２１年までには、サ高住を６０万戸整備するという目標を掲げ、サ高住の普及を推進しています。

 

2.　サービス付き高齢者向け住宅の国による支援制度

サ高住を全国に広め定着させるために、「補助」「税制」「融資」の三方向から国が直接補助活動を行っています。今後高まっていく需要にしっかりと対応できるよう、サ高住を開設する際のリスクをより軽減することができます。国からの支援制度にはどのような種類があるのか以下で見ていきましょう。

 

2-1.　金銭面での補助について

サ高住の供給促進のため、施設の建設や改修費用に対しての補助をしており「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」と呼ばれています。民間事業者や医療法人、社会福祉法人、ＮＰＯ団体などに国が直接補助を行っています。

住宅整備事業に申請を行い、申請が通れば補助金や助成金を受け取ることができます。建設の初期費用や改修費用を賄うことができるので、より新規で開設しやすくなり、サ高住の活性化につながります。

 

2-2.　税制面での補助について

サ高住の供給促進のための一つの施策として、税金の軽減などが制度化されています。税負担の軽減の種類としては、所得税や法人税の割増償却・固定資産税減額・不動産所得税の軽減の３種類に分けられます。それぞれに必要な要件や内容が異なりますので、以下で詳しく見ていきましょう。

また、適用要件の詳細については、租税特別措置法もしくは地方税法にも記載されています。

 

2-2-1.　所得税と法人税の軽減について

専有部分の床面積が１戸につき２５㎡以上、戸数が１０戸以上の物件であれば所得税・法人税の割増償却対象となります。期間は建築から５年間で、耐用年数が３５年以上の建物の場合は４０％、３５年未満のものは２８％の償却率になります。

 

2-2-2.　固定資産税の減額

固定資産税の減額は、共有部分を含む床面積が３０㎡（一般新築特例を受けている場合は４０㎡）以上、戸数が１０戸以上の物件で、主要構造部が耐火構造もしくは準耐火構造であること、国または地方公共団体から建設費用補助を受けている物件が対象になります。

５年間にわたり、税額の３分の２が軽減されます。適用期間は平成３１年３月３１日までとなっています。

 

2-2-3.　不動産所得税の軽減

共用部分含めて３０㎡以上、戸数が１０戸以上の物件で、主要構造部が耐火構造もしくは準耐火構造であること、国または地方公共団体から建設費用補助を受けている物件は不動産所得税の軽減対象になります。

家屋については、課税標準額から１戸あたり１２００万円の控除が受けられます。土地については、家屋の床面積の２倍にあたる土地面積相当分の価額などを減額されます。適用期間は平成３１年３月３１日までとなっています。

 

2-3.　融資面での補助について

サ高住を１から開設するにあたっての足かせとなるのは、やはり初期費用についてです。サ高住として登録をできる住宅を建設するには多額の建設費用が必要となるので、財源の確保が問題となってきます。

そこで、新規の開設を後押しするために住宅金融支援機構がメインとなって、サ高住の建設や改修に必要な資金を融資しています。サ高住の開設や改修目的での融資を依頼する場合は一般的な融資から以下のように融資条件が緩和されます。

・長期固定金利
１５年間もしくは３５年間の長期固定金利が適用されるため、低金利で融資を受けることができます。
・連帯保証人が不要
事業後継者の設定は必要ですが、高齢者生活支援施設を併設する場合は連帯保証人の設定が不要になります。
・担保要件の緩和
審査によっては、追加担保の設定が必要になることもありますが、基本的には物件の建設予定地と物件の評価金額が融資金額を下回っていても、追加担保は不要です。

 

3.　サービス付き高齢者向け住宅整備事業とは

高齢者が自身の住み慣れた土地で安心して自立した暮らしを行える住まいを確保するためには、サ高住や、サ高住に併設される高齢者生活支援施設の普及が大切です。しかし、一からサ高住を開設しようとすると多額の初期費用が掛かります。また、すでにサ高住として登録している物件でも、改修工事が必要なものもあります。

サービス付き高齢者向け住宅整備事業とは、サ高住の開設や改修にあたっての一番の問題である金銭面にたいして、要件を満たした物件であれば費用の一部を国が補助する事業のことです。

 

3-1.　サ高住の整備費の補助金制度

サ高住を新設する場合、要件を満たした物件であれば国からの補助金や助成金を受け取ることができます。補助金には新築事業に対する補助金制度と、改修を含む事業に対する補助金制度があります。

 

3-1-1.　新築型の補助金制度

補助金を申請するにはその物件をサ高住として登録する必要があります。サ高住に登録できる物件の要件は、バリアフリー構造であること、居室の床面は原則として２５㎡以上であること、各居室にトイレや洗面設備を備え付けていること、入居者の安否確認および生活相談サービスを行えるように日中は専門のスタッフが常駐することなどが定められています。

また、契約形態についても細かく基準が設定されています。全ての要件を満たした物件はサ高住に登録され、申請が通ると工事費の１０分の１が交付されます。なお、補助金の額には上限額があります。

夫婦型のサ高住の場合は、住戸部分の床面積が３０㎡以上であり、トイレ・洗面・浴室・キッチン・収納のすべてが設置されていることを条件として、１戸につき１３５万円が上限額となっています。一般型のサ高住の場合は、床面積が２５㎡以上の住戸は１戸につき１２０万円、床面積が２５㎡未満の場合は１戸につき１１０万円が上限額となります。

 

3-1-2.　改修型の補助金制度

サ高住の新築だけでなく改修においても要件を満たしていれば補助金を受け取ることができ、改修工事にかかる費用の３分の１が補助金として交付されます。

改修工事にも上限額が設定されており、既存のサ高住を建築基準法やバリアフリー法に適合させるための工事を行う場合や、階段室型の共同住宅を活用して新たに共用廊下を設置する場合、１戸につき１５０万円が上限となります。

また、それ以外の夫婦型高齢者向け住宅の改修の場合は１戸につき１３５万円、夫婦型高齢者向け住宅以外のサ高住の場合は１２０万円が上限となります。

 

3-2.　申請できる物件の要件

補助金の交付申請をする場合は、まずサ高住として登録できる物件であることが大前提ですが、それ以外にも要件を満たしている必要があります。以下の７つの必要事項を満たしていない場合は、補助金を受け取る事が出来ません。

・サ高住として登録された住宅であること
改修や増築にかかる補助金を申請する場合は、工事完了報告までに変更登録を終えておくこと。
・サ高住として１０年間以上登録すること
サ高住は５年ごとに登録の更新がありますが、１０年間はサ高住として登録されている状態を継続しなければなりません。１０年以内に登録を解除した場合は、補助金の返還対象になります。
・家賃の額を近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失わないように設定すること
近隣の賃貸住宅と比べてあまりにも高いと思われる価格の設定をしている場合には対象となりません。
・事業に要する資金の調達が確実であること
金融機関の融資を受ける場合は、内諾が出ている必要があります。
・入居者からの家賃などの徴収方法を前払いに限定しないこと
・物件の建設予定地の市区町村に意見聴取を事前に行い、まちづくりに支障がでないと認められていること
・サ高住の情報提供システムで運営情報の公開を行うこと

 

3-3.　申請書の様式

サ高住整備事業への申請については、ホームページ上に公開されている指定の書式にて行います。直接事務局に出向いたとしても、申請用紙や資料の配布、事前相談などの対応は行われませんので注意しましょう。規定書式を満たしていない場合は受理されない可能性もあるため、配布されているマニュアルをしっかりと確認する必要があります。

交付申請に必要な書類は以下の通りです。

提出書類リスト
サービス付き高齢者向け住宅整備事業交付申請書
交付申請書・事業の概要・事業及び補助要望額・住宅等の区分および建築士による確認書・要件への適合等・近傍同種家賃との均衡・補助金交付にかかる確認書・交付申請者と事務担当者が異なる場合は委任状
サービス付き高齢者向け住宅登録通知の写し
サービス付き高齢者向け住宅登録申請書の写し
申請建物の配置図や案内図
近辺の見取り図などを用意します。
申請建物の平面図
住宅の居住部分と共用部分の設備内容が確認できること。住宅部分・施設部分・共有部分を色分けして明確にすること。改修工事を含む場合は、居住部分と共有部分の色分けをすることが必要です。
住戸タイプごとの平面詳細図
基本設備の内容や寸法の明記。それぞれの住戸タイプごとの面積も明記すること
用途別求積図と面積表
用途別求積図は、平面図と同じ色分けにして用途と計算過程を明記する。面積表は各階別にし、用途別などを集計して明記する。
按分面積表
工事費内訳書
設計者もしくは施工者が作成した見積書。関係会社から調達する場合は、３者以上からの見積書が必要。建設工事発注先の妥当性説明書も添付すること。
事業費総括表
需要予測書
建設地にて高齢者の入居を見込める理由の説明。
融資の内諾を証する書面の写し
金融機関から融資される場合に必要。住宅金融支援機構の場合は、融資予約通知書を貼付する。
事業費及び補助要望額
新築の場合と改修の場合で入力画面が異なるので注意が必要です。

上記が通常必要となる提出書類です。新規の建設ではなく改修工事を含む事業を行う場合は、上記に追加して以下の書類が必要となります。

・改修の対象となる既存建物の耐震性能を示す書類の写し
・交付申請する工事にかかる建築確認済証の写し
・住宅の住戸部分の改修に伴う工事説明書
・工事の対象建築物の現況図と写真
改修工事の範囲を中心に、外観と内観を３部ずつ
・工事対象建築物の築年月日を示す資料
・建築基準法その他の法令に遵守した建物とすることを誓約する書類
・売買契約書の写しか売買契約書のひな形

 

3-4.　申請書の提出先

申請用紙は郵送または宅配便にて「サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局」宛に送付する必要があります。申請者に対しての受け取り連絡は行っていませんので、不安な場合は配達記録や追跡調査のできる方法にて送付することをおすすめします。

ＷＥＢ上にて申請実行を行っただけでは交付申請手続きは完了しません。また、整備事業事務局に直接書類を持参しても受け取ってもらえないので、必ず郵送にて事務局まで送るようにしましょう。

 

4.　申請から事業着手までの流れ

事業の申請を行ってから実際に工事に着手するまでには様々な工程があります。一般的な流れは以下のようになります。

①サ高住の登録申請を各都道府県の政令市、中核市に対して行います。また、事前審査願をサ高住の整備事業事務局に提出します。

②各都道府県から登録通知が送られてきたら、交付申請書を整備事業事務局に提出します。融資を受ける場合は、融資審査を受けて融資の内諾をもらう必要があります。融資を受ける場合は、内諾を得たことを申告しましょう。

③補助事業の審査が行われ、審査に通った場合は交付決定通知が送られてきます。

④事業スケジュールなどを報告し、サ高住の建築事業に着手します。建築士による工事内容の確認作業を同時に行い、契約書の写しの提出や完了実績報告の事前相談連絡などを整備事業事務局に行います。またサ高住の情報提供システムに運営情報（開設前情報）の公開を依頼します。

⑤工事が完了したら、完了実績報告書を整備事業事務局に提出します。事務局にて完了実績報告の審査がなされ、審査に通れば補助金額の確定及び支払いが行われます。

⑥補助金を受領したら、再度サ高住の情報提供システムに運営情報の公開を依頼します。こちらの内容を基に入居者が検索を行いますので、間違いの無いように登録を行ってください。

申請から補助金の受け取りまでの流れは上記のようになります。なお、補助事業完了後から１０年間は運営状況の定期的な報告や、消費税仕入税額控除の確定に伴う手続き、計画変更等の報告を整備事業事務所に行う必要があります。事務局にて報告内容の審査を行い、必要な場合は補助金の返還要求などが行われます。

 

5.　サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資について

前述している通り、サ高住は２０２５年までに６０万戸を整備して高齢化社会に向けての環境を整えることを目標としています。そのために必要な資金や、サ高住として使用するための中古物件の購入費用、改修費用などについての融資制度を設けています。

サ高住向けの住宅建設融資の特徴と、融資を受けるために必要な条件について以下で確認していきましょう。

 

5-1.　融資の特徴

サ高住建設融資については、以下のように５つの大きな特徴があります。

①金利タイプを３５年固定金利と１５年固定金利の２種類から選択できる
融資を受ける際の金利タイプを上記２種類から選択することができます。３５年固定金利を選択した場合、金利変動がないため、借入から返済完了までの返済額が確定されます。１５年固定金利を選択した場合、契約から１５年経過したタイミングで金利の見直しが入ります。見直し後は返済完了まで返済額は変わりません。また、３５年固定金利と１５年固定金利を組み合わせて契約することも可能です。

②返済期間を最長３５年に設定できる
ローンの返済期間を最長３５年まで設定することができます。返済期間を長く設定した場合は毎月の返済額は少なくなりますが、総額としては増加します。それとは逆に返済期間を短くした場合、毎月の返済額は多くなりますが、総額としては少なくなります。

③換金据置期間の設定
借入１年目の元金の返済を据え置きにし、利息のみの支払いとします。そうすることで、借入開始時の返済額を軽減することができます。なお、その場合も返済期間は最長３５年となります。

④最大１００％まで融資可能
融資対象は原則として賃貸住宅部分となりますが、サ高住に併設されている非住宅部分（施設など）の延べ面積が、建物全体の延べ面積の４分の１以下であれば、その建物全体を融資対象とすることができます。
なお、融資対象となる建設事業費は建設費（建設主体工事費・電気工事費・設計費・土地取得費など）と、諸経費（融資保証料・火災保険料・地震保険料・登記手数料など）となります。開設後の運転資金（入居者募集の広告費や人件費など）は融資の対象外です。

⑤借地でも融資が可能
融資の対象となる土地に登記された賃借権に、第一順位の質権を設定した場合は借地であっても融資することができます。

 

5-2.　サービス付き高齢者向け住宅の融資対象となる条件

実際に融資を受けるには、その物件が融資を受けるにあたっての要件を満たしている必要があります。延べ面積や敷地面積、住宅金融支援機構が定めた基準に適合しているかも判断材料になります。

・サ高住として登録できる内容の物件であること
・賃貸住宅部分（共有部分も含む）の延べ面積が２００㎡以上であること
・敷地面積が１６５㎡以上であること
・耐火構造もしくは準耐火構造であること
・バリアフリー性や省エネルギー性について、機構の定める記述基準であること

 

5-3.　サービス付き高齢者向け住宅の融資を受ける際の注意点

融資を受ける際には、物件が融資の必要項目を満たしていること以外にも、融資を受ける個人や法人側にも満たしておかなければいけない項目があります。５つの項目を以下で見ていきましょう。

①収入や財務等の状況
個人の場合は、申込人に安定した収入があること。個人が事業を経営している場合や法人の場合、また一括借上事業者や介護運営事業者がいる場合は、経営状態が安定していて良好であること。申込人の負債に延滞がないこと。

②資金力
事業を安定稼働させるまでの資力があること。人件費などに関しては融資対象にならないため、累計収支が黒字になるまでにその部分を補うだけの資金が必要です。

③事業運営
入居者や施設利用者の需要が見込めること。入居者やサービススタッフの確保ができること。事業運営能力があり、適切かつ継続的にサービスの提供や運営が行えること。

④事業計画
収支を黒字にすることができる。現実的な入居率や運営に際してのリスクマネージメントを踏まえたうえでの事業計画を立てることができる。

⑤担保能力
融資予算を上回る担保を用意することができる。ただし、要件が緩和されたため融資予算を下回る場合も追加担保が必要でない場合もあります。

 

5-4.　サービス付き高齢者向け住宅のリフォーム融資について

住宅金融支援機構では、新規にサ高住を開設する際の融資だけでなくリフォームにかかる費用についても融資を行っています。新規の融資とは要件や金利、融資額の限度、返済期間などの内容が異なっていますので、以下で具体的に見ていきましょう。

・融資額…融資の対象となる工事費用の８０％が上限となります。
・返済期間…２０年以内の設定になります。新規建設時の融資と同じく、元金据置期間を設定することができますが、その場合も返済期間は２０年以内です。
・金利…融資申し込み時の金利が全期間において適用される全期間固定金利での融資になります。返済期間が１０年以下、１１年以上のどちらかで固定金利が異なります。なお、耐震改修工事を行った場合、耐震改修工事を行わない場合の金利から年０．２％が減額されます。

 

6.　まとめ

サ高住整備事業は、高齢化社会が進む現代において非常に重要な事業です。サ高住の建設を促進し、広く世間にその内容を広めて利用者を増やすことができれば、数年後の高齢化社会においても高齢者が安心して自立した生活を送ることができる住みよい環境を作ることができます。

そのためには補助金や融資制度の緩和を行い、民間企業の参戦を狙って市場を活性化させる必要があります。この先数十年後必ず訪れる超高齢者社会に対して、現段階からサ高住の建設を促進し十分な供給体制を整えていくことが大切です。