土地活用の1つに、屋外にコンテナ等を設置して貸す、または建物の中を区切って貸すトランクルームとしての活用方法があります。 初期費用とランニングコストが少なく利回りも高めなので、初心者にも始めやすく、トランクルーム市場の規模は拡大傾向にあります。

急拡大中のため、業者・個人ともに新規参入者が多く、供給過剰が懸念される面もあります。さらに、業者の中には、法規を遵守しないなど悪質なものも存在し、行政が監視を強化しています。

この記事では、これからトランクルーム経営を検討している方向けに、トランクルーム経営のメリット・デメリットと、業者を選ぶ際の注意点を紹介していきます。

この記事でわかること

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不動産活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」ではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

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1. トランクルーム経営のメリットとは?失敗を防ぐ10のポイント

トランクルームも投資の一種であるので、当然メリットとデメリットが存在します。投資効果は高いとされる一方で、アパマン経営のように新築が満室になりやすい投資とも異なります。メリットとデメリットを把握することで、投資を始める際の判断材料になり、自分に合っているかどうか確かめることができるでしょう。

では、まず、トランクルームのメリットを見ていきます。

具体的なトランクルーム経営の方法が知りたい方は、「失敗しない!トランクルーム土地活用の始め方【完全マニュアル】」こちらからご覧ください。

1-1. トランクルームは高利回りで回収期間が短い

電気は場合によって必要ですが、ガス・水道が不要なので、初期費用が随分と減り、高利回りが期待できます。初期費用が少なければ、費用の回収も早くなります。

1-2. トランクルームは物件管理の手間が小さい

管理は運営会社に任せることが多く、初期の立ち上げの時期を過ぎれば銀行の記帳くらいしかやることはありません。

1-3. トランクルームは一度契約すると長期になりやすい

トランクルームなどの物置投資は利用者が埋まるのに時間はかかりますが、一度契約すると長期になりやすい傾向があります。もともとほとんど使わないものを預けるわけなので、利用者もそのまま忘れていたり、捨てる決心をするまで預けたままだったりするからです。

1-4. トランクルームは運用にかかる経費が少ない

管理会社に委託すると、手数料として賃料の15~20%を取られますが、管理に関してはそれ以外に特に大きな経費は必要ないでしょう。後は、他の土地活用と同様に、土地の固定資産税評価額の1.4%の固定資産税がかかり、市街化区域内の場合は、都市計画税が最大0.3%かかります。

さらに、以下の2-3.の内容と重なりますが、屋外型レンタル収納スペースのコンテナが建築物扱いになったことにより、家屋の固定資産税がかかるようになりました。

土地の固定資産税評価額は、「全国地価マップ」こちらのサイトで調べることができます。

1-5. トランクルームは日当たり、騒音、変形地などを気にする必要がない

物を置くだけのスペースで、人が住むわけではないので、住宅に求められる良好な条件は必要ありません。ただし、荷物を運ぶための道路は必要なので、立地は重要です。

1-5-1. トランクルームは日当たりの悪いマンションの1階で成功している

日当たりが悪いと入居者に敬遠されますが、物を預ける場合はむしろ日が当たらない方が日焼けによる劣化や変質を防ぐことができます。むしろ交通の便さえよければ、日当たりの悪いマンションの1階は屋内型レンタル収納スペース向きといえるでしょう。

1-6. トランクルームは建物の老朽化の影響が少ない

屋外型レンタルスペースの場合、必要なのはコンテナだけで、水回りなどは必要ないため、建物の老朽化の影響が少ないといえます。

1-7. トランクルームは空室リスクが低い

アパマン経営の場合、空室であっても管理費用などの固定費がかさんでいきます。一方トランクルームの場合、ランニングコストも初期費用も低いため、空室が続いてもそこまで大きな痛手にはならないでしょう。

1-8. トランクルームは借地借家法に縛られない

トランクルームは居住用ではなく、土地を貸す契約でもないことから、借主を保護するための法律である借地借家法が適用されません。

契約上定められた期間が満了しても、借地借家法の保護があると、それだけで直ちに借家人に立ち退いてもらうことはできません。あらかじめ次の契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借家人に対して、契約を更新しない旨の通知をしなければなりません。

さらに、契約を更新しないことについて、「正当事由」のあることが必要とされています。つまり、土地の転用が簡単にはできなくなるということです。

借地借家法が適用されなければ、このようなリスクはありません。

1-9. トランクルームは市場規模が拡大している

日本の住宅(特に賃貸住宅)は、まだ数が足りていなかった戦後の復興期にとにかく量を確保するために一戸あたりの面積を小さくして建てられています。そのため、今後人口が減少していく中でも、「一人当たりの居住スペースの小ささ」という潜在的ニーズから、トランクルームのニーズは益々高まっていくと考えられます。

このような状況と新規参入のしやすさから、トランクルームの市場規模は拡大し続けています。

1-10. トランクルームは入居者トラブルがない

借地借家法の適用外であることから、アパマン経営と違い、運営者の事情で退去を求めることに法的制限がかかることもありません。盗難や物損事故なども、適切な防犯対策を取ることで、トラブルを防ぎやすくなります。

屋外ではコンテナ内部の大きな気温変化・湿度変化も想定されるので、保管責任を負わない契約にしておくなどの対策を取ると良いでしょう。

2. 失敗の原因はこれ!トランクルーム経営のデメリット

メリットが多い一方で、デメリットも存在します。デメリットとして、市場が成熟していないことから来る不確定性と、税制面の優遇のなさが挙げられます。

2-1. トランクルームは集客の手段が限られる

トランクルームは日本ではまだ成熟した市場とはいえないため、アパマン経営のように大手のポータルサイトが豊富にあるわけではありません。

未だに運営会社のサイトや紙媒体の広告、看板などでの集客が多いとされています。最近では新聞を取らない世帯が増えており、特に若い世代は何でもまずインターネットで調べるので、ウェブ上の集客が課題といえます。

2-2. トランクルームは借り手が付くまでの期間が長い

最近では地方でもトランクルームを見かけるようになりましたが、一般的にトランクルームの認知度は都市圏以外では低いといわれています。さらに集客に難があると、借り手がなかなかつかず、稼働率が上がるのに時間がかかる傾向にあるようです。

2-3. トランクルームは税金面での優遇が小さい

以前は減価償却費を費用計上することができました。しかし、コンテナを輸送用途から外れて倉庫として設置し継続的に使用する場合は建築基準法の対象となり、建築物として扱われるようになりました。

建築物では扱いが償却資産から家屋になって、家屋の固定資産税がかかるようになります。住宅ではないため土地の固定資産税は軽減されない一方、相続税では貸家建付地として評価される可能性があります。

2-4. トランクルームは担保価値がなく融資が受けられない

建築確認が必要な家屋扱いなので、登記ができる=抵当権が設定できることになり、理論上はコンテナを担保にした融資が可能です。しかし、コンテナは市場価値が不透明なため、それを担保に融資を申し込むのは難しいと考えられます。

2-4-1. トランクルームはレバレッジを掛けられない

トランクルームを担保にして融資を受けられないということは、レバレッジをかけて大きく資産を増やすことができないということになります。

2-5. トランクルームは限られたエリアの土地でしかできない

地方ではトランクルームの認知度が低いことに加えて、周囲にあまりにも人が住んでいない地域では、わざわざ何時間もかけて荷物を預けに来る人は少ないと考えられます。

2-6. トランクルームは新規参入業者によって崩れる可能性がある

トランクルーム投資は初期費用が低く、低リスクで高利回りであるとして、業者が新規参入者を募っている状態です。今後新規参入業者が一気に増えると、供給過多になって需給バランスが崩壊し、投資として成り立たなくなる可能性があります。

2-7. トランクルームは人の出入りが少ないため治安が悪くなりやすい

トランクルームはよほどの大規模で繁忙期でもなければ、基本的に頻繁に人が訪れるものではありません。特に人通りの少ない場所にある屋外型レンタル収納スペースの場合、治安の悪化が懸念されます。防犯カメラや電灯の設置は必須といえるでしょう。

また、閑静な住宅街の中にある場合、見知らぬ人が出入りするのを近隣住民に嫌がられるかもしれません。

3. トランクルーム経営の失敗を防ぐコツ【コンテナ型】

ではこれから、コンテナ型とルーム型のメリット、デメリットについて、見ていきます。まず、コンテナ型のメリットです。

3-1. メリット

・トランクルームは設備投資のコストが低い

空き地にコンテナを設置するだけで、電気・水道・ガスも不要であることから、設備投資のコストが低くて済みます。

一方で、以下のようなデメリットも挙げられます。

3-2. デメリット

・トランクルームは景観が悪い

アスファルトの上にコンテナが並んでいる光景は、あまり景観がいいとはいえません。景観が重要視される観光地などでは、問題視されることも考えられます。

・トランクルーム内の温度・湿度の管理が難しい

空調などもなく、コンテナが野ざらしになっている状態では、温度・湿度の管理をすることはできないでしょう。過酷な環境で劣化・故障することが考えられるので、電子機器などのデリケートなものを預かることはできません。

4. トランクルーム経営の失敗を防ぐコツ【ルーム型】

次に、ルーム型のメリット・デメリットについてみていきます。まずは、メリットからです。

4-1. メリット

・トランクルーム内の温度・湿度の管理が容易

ルーム型は、屋内の部屋に仕切りやボックスなどを設置した形態であるので、空調なども完備することが容易です。ルーム内の温度・湿度を人が住めるような快適なものや、預かる物品に合わせたものに調節することができます。

特に、損害補償を事業者側が担う倉庫業者のトランクルームでは、こちらの形態になるでしょう。

4-2. デメリット

・新築だと設備投資のコストが高い

マンションの一室を利用する場合は良いですが、トランクルームのために建物を新築する場合だと、設備投資のコストが高くなります。大規模な業者なら可能ですが、個人だと厳しいかもしれません。

5. トランクルーム経営に失敗しないための業者の選び方

トランクルーム業者は基本的に地方の中小企業が多く、他の土地活用のように全国規模の大手企業が未だ参入していない業界になります。業者を選ぶ際には以下の3点に注意しながら、複数の業者に見積もりを依頼して比較検討しましょう。

5-1. きちんと建築基準法を満たした施設を建築しているか

中には非常にずさんな建築をしている業者も存在します。特にコンテナ型の場合、本来は建築確認申請を提出し確認済証を取得した上で基礎を作りアンカーボルトできちんとコンテナと地面を固定しないといけません。

しかし、悪質な業者の場合、ただ単にコンテナを重ねただけで、建築基準法の基準を満たさず建築確認申請も提出していない場合があります。行政も取り締まりを強化しているので、違法でないかどうか必ず確認しましょう。

5-2. 近隣の既存管理トランクルームの稼働率は良いか

エリア的には供給過多ではないが、その業者の提供するサービスが他の業者と比較して劣っているために、稼働率がよくないという場合もあります。業者を比較する際には、賃料等の条件だけでなく、その業者の近隣での既存管理物件の稼働率も確認すると良いでしょう。

5-3. 既存管理トランクルームの場内がきれいに保たれているか

トランクルーム業者によっては、「毎月管理・運営委託費を徴収しているにも関わらず、ほとんど現地にもいかず管理がずさん」といった悪質なケースもあります。その業者がちゃんと行き届いた管理をしてくれるかは、既存のトランクルームの場内を見れば一目瞭然です。

6. トランクルーム経営に失敗しないためのコツまとめ

この記事では、トランクルームのメリット・デメリット、業者の選び方、注意点などについて、詳しく見てきました。トランクルームは初期費用もランニングコストも低くて済み、撤退も容易であることから、初心者にも始めやすい土地活用であることがわかりました。

逆に、その手軽さから、新規参入者が増えており、供給過多にならないかどうかに注意が必要です。これからトランクルームを始める場合は、市場調査をしっかりと行い、実績と信頼のある業者を選ぶようにすると良いでしょう。

失敗しないトランクルーム経営の始め方については、以下の記事で詳しくお伝えしていますのでぜひご覧ください。

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