不動産の抹消登記の登録免許税っていくらくらいかかるのでしょうか？

またどのような場合に不動産の抹消登記が必要になるのでしょうか？

登録免許税の計算方法についても気になるところです。

今回は不動産の抵当権の抹消登記の登録免許税について、不動産の抵当権の抹消登記とは？というところから詳しく解説します。

 1.　不動産の抵当権を抹消登記する際の登録免許税とは

登録免許税とは登記の際にかかる税金のことをいいます。

 

登記の種類には、建物が完成した際に行う表示の登記や、所有権を初めて登記する際に行う所有権保存登記、所有権を売買などで移転した際に行う所有権移転登記、不動産を担保にするために行う抵当権設定登記などがあります。

 

では抵当権の抹消登記をする際は、どのような場合に行われるかというと、例えば金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける際に抵当権が設定されます。

理由として返済が滞った際の担保として土地と建物を競売にかけるためです。

金融機関は土地や建物を競売にかけることによって貸付金の回収にあてることができます。

ここでは住宅ローンを返済した場合に抵当権の抹消登記を行うケースについて解説していきます。

 

1-1. 抵当権について

そもそも抵当権とは先述のとおり、金融機関側（債権者）が住宅ローンを組む際、債務者の返済が滞った場合の担保として設定する権利のことです。

住宅ローンの完済によって金融機関側としては抵当権を行使することはできなくなります。

そのまま放置しても何がおきるというわけではなく、その不動産を使って何かしようという場合弊害が生じることがあります。

 

1-2. 不動産の抵当権の抹消登記

それでは抵当権をそのまま放置した場合どのような弊害がおこるのでしょうか？

抵当権が設定されたまま放置した場合、不動産を売却することや新たに不動産を担保に借り入れをすることができません。

 

登記簿を取得して抵当権がのったままだと取引の相手側としても本当に抵当権がなくなっているのか確認する手段がないからです。

 

これは法律用語でいう「対抗要件がない」という形です。

また金融機関では融資の際と違って、抹消登記については積極的にはすすめてこないためどこかのタイミングでご自身抵当権の抹消登記を行う必要があります。

 

ご自身で行う際は、時間もかかりますし、法務局に出向かなければならないことを考えると司法書士に依頼するのもひとつの方法です。

 

司法書士は専門家なので、司法書士に依頼すれば特に悩むこともなく確実に抵当権の抹消登記を行うことができます。

ちなみに司法書士への報酬の相場は一般的におよそ5,000円から10,000円くらいといわれています。

 

また抵当権の抹消登記は土地をすぐに売却したいなどの事情がなければ、すぐにしなくても問題はありません。

しかし時間がたってからでは、公的な書類については有効期限が3ヶ月という場合が多いため、期限切れで再発行しなければならない場面も出てくるかもしれません。

 

そのため再発行などの書類の準備が遅くなってしまう場合もあるので、抵当権の抹消登記をする必要がある場合は、早めにしたほうがいいでしょう。

なお必要書類については住宅ローンの完済後、抵当権の抹消登記に必要な書類一式を金融機関から渡されます。

その後すぐに抵当権の抹消登記を行うことでスムーズに手続きできる可能性が高くなります。

 

ご自身で抵当権の抹消登記を行う時間がない場合は、司法書士に依頼するなどして抵当権の抹消登記を早めに行うようにしましょう。

 

1-3. 抵当権の抹消登記の必要書類

必要書類は次のとおりです。

 

• 登記申請書（登記申請をする際に必要な書類となります。作成に一定のルールがありますので、ルールに沿って作成しないと補正といって修正する形になります。補正があると登記の日が遅れることになるため、作成の際は注意して作成していただければと思います。）
• 登記識別情報または登記済証（抵当権者である金融機関が保管している書類です。住宅ローン完済後に渡されます。）

 

• 登記原因証明情報（金融機関の抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などの書類が登記原因証明情報になります。こちらも住宅ローン完済後に渡されます。）

 

• 委任状（抵当権の抹消登記は土地の抵当権者と所有者が共同申請して行うのが原則です。通常、金融機関が委任状を発行しますのでこちらも添付する形になります。）
• 登録免許税（登記の際に納める税金で、収入印紙で納付します。）

上記の書類を揃えて、不動産を管轄する法務局の窓口に直接持参するか、郵送での登記申請という形になります。

なお司法書士に抵当権の抹消登記を依頼する場合は、上記の書類の他、司法書士宛の委任状や司法書士への報酬の支払が別途かかることにご留意ください。

 

1-4．抵当権抹消登記の手続きの流れ

中には、司法書士に依頼しないでご自身で手続きを行うという方もいらっしゃるかと思います。

 

司法書士に依頼しない場合は司法書士への報酬分を節約できる点がメリットとなります。

ここではご自身で行う場合の抵当権抹消登記の手続きの流れについて解説していきます。

下記の流れで手続きをすすめていきます。

 

1. 申請書作成（司法書士に依頼する形でなければ申請書をご自身で作成していただく必要があります。印鑑は認印で大丈夫です。また先述したとおり登記申請書には厳格なルールがありますので、間違っていた場合、法務局側の権限で修正してくれる箇所もありますが、そうでない箇所もありますので作成の際は慎重に行っていきましょう。また登録免許税分の印紙については割り印を押さずにそのまま金額分を貼りましょう。）
2. 申請する法務局の管轄を確認（どこが管轄かについてはチェックしておきましょう。）

 

1. どこの法務局に申請するかを事前に確認しておきます。（こちら管轄がわかったら次にどこの法務局なのかを調べておきましょう。）

 

1. 申請（郵送でも管轄の法務局に提出してもどちらでも大丈夫です。郵送の場合レターパックでも可能です。）
2. 完了（完了予定日に補正がなければ完了です。補正がある場合は連絡がありますので連絡先は忘れずに明記しておくようにしましょう。）

 

2.　抵当権抹消登記の登録免許税の計算方法

登録免許税には先述したとおり登記の種類によって計算方法が異なります。

例えば売買による所有権移転の登記の場合、課税標準（固定資産課税台帳価格）×税率15/1000~20/1000）をかけた金額となっています。

 

それでは抵当権抹消登記の登録免許税はいくらくらいかかるのでしょうか？

登録免許税の計算方法は次のとおりとなります。

 

抵当権抹消登記の場合の登録免許税は、不動産の個数×1,000円がかかる形になりますので、戸建住宅の場合は土地、建物といった形で土地と建物をひとつずつ数えますので2,000円となります。

一方、マンションの場合の不動産の数え方は、少し複雑です。

マンションについては、所有する部屋の部分（専有部分）と、その部屋に割り当てられた土地（敷地権）の持分があります。

 

いいかえれば、１つの登記簿の中に「専有部分」と「敷地権の持分」が記載されている形となります。

 

つまり、マンションの抵当権の設定は、この専有部分と敷地権の持分が担保として設定されていることになります。

 

このケースの場合、登録免許税の計算は、専有部分（建物）と敷地権の持分部分（土地）の合計×１０００円ということになります。 例えば、専有部分が１つ、土地持分が3筆とすると、合計３０００円ということになります。

 

専有部分は１つですが、敷地権の持分部分は、２筆以上ということが多いです。

またマンションの場合は敷地権持分部分が７筆や８筆あるケースもあるので当然のことではありますが、その分登録免許税が高くなることになります。

 

なお抵当権の抹消登記の登録免許税には上限の金額が定められていて不動産の個数が20個以上の場合でも登録免許税は20,000円となっています。

 

2-1. 抵当権抹消の際の注意事項

抵当権抹消の際、不動産が何物件あるのかを確認するために良い方法は、登記簿を取得することで確実に確認することができます。

登記簿の取得する際、必ず「共同担保目録」を添付した登記簿の取得を行うようにして下さい。

 

共同担保目録は、登記簿の交付申請の際に「共同担保目録の添付を希望する」と指定することにより 添付してもらうという点に注意して下さい。

 

2-2. 共同担保目録とは

共同担保目録とは、担保とするために抵当権が設定されている物件が、すべて目録という形式で記載されているものです。

つまりその目録にのっている不動産が、登記簿上の数なので抹消しなければいけない抵当権ということになります。

 

3.　抵当権抹消登記の一括申請とは

抵当権抹消登記の一括申請とは、同一の申請書にて抹消登記を申請することをいいます。

ここでは一括申請できる場合について解説していきます。

 

不動産登記令では一括申請について次のように定めています。

 

「申請情報は、登記の目的及び登記原因に応じ、一の不動産ごとに作成して提供しなければならない。ただし、同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する登記の目的並びに登記原因及びその日付が同一であるときその他法務省令で定めるときは、この限りでない。」

 

引用：不動産登記令第4条

 

要約すると基本的には登記の目的と登記原因に応じて、土地、建物などひとつの不動産ごとに登記申請書をつくることとなっています。

 

しかし、但し書きとして同じ登記所の管轄区域内にある二つ以上の不動産について登記申請する場合で、登記の目的、登記原因、登記の日付がすべて同じ場合やその他の法令で定めが

ある場合はこの限りでないとあります。

 

この但し書きの部分で一括申請できる場合について記載しています。

つまり同じ登記所で管轄区域が同じ二つ以上の不動産の登記申請をする場合で登記の目的、登記原因、登記日付すべて同じ場合、その他法律で定めがある場合は一括申請でいいという形になります。

 

例えば土地と建物がそれぞれあって、管轄区域と登記所が同じで、登記の目的は抵当権の抹消、登記原因は住宅ローン完済のため、登記日付も同じ日で申請予定であれば一括申請できるといった形です。

また下記でその他の一括申請できるケースについて解説していきます。

 

3-1. 抵当権の設定者が違う人の場合

例としてＡさんが所有していた物件1、物件2を共同担保として抵当権の設定登記を行ったとします。

その後、物件2についてBさんに売却してAさんから所有権が移ったとします。

この場合の抵当権抹消の登記については、同じ原因による抵当権の抹消ということになるため、AさんとＢさんが登記権利者となることを条件として同一の申請書で一括申請することが可能です。

 

3-2. 債権者が同じ複数の抵当権の抹消登記

同じ不動産上に債権者が同じ複数の抵当権の抹消登記を申請する際は、登記原因、登記日付が同じである場合に、同一の申請書で申請することが可能です。

 

4.　まとめ

ここまで不動産の抵当権抹消登記について解説してきましたがいかがでしょうか？

以上から次のことがわかりました。

 

• 不動産の抵当権の抹消登記の際の登録免許税について

 

• 抵当権のあらましについて

 

• 不動産の抵当権の抹消登記について

 

• 不動産の抵当権の抹消登記とその必要書類について

 

• 抵当権抹消登記の手続きの流れについて

 

• 抵当権の抹消登記の場合の登録免許税の計算について

 

• 抵当権抹消登記の注意事項について

 

• 共同担保目録について

 

• 抵当権抹消登記の一括申請について

 

• 抵当権の設定者が違う人の場合の一括申請の可否について

 

• 債権者が同じ複数の抵当権の抹消登記について

 

上記の内容を知らない場合、住宅ローン返済後自動的に抵当権が抹消されていると思い込み、該当不動産の取引をしてしまって不利益をこうむる可能性もあるかもしれません。