更地価格(地価)とは?わかりやすい算出方法や土地評価額の基礎を解説!

不動産の取引を行う際に気になる不動産の価格。不動産価格と更地価格(地価)というもは全く違うものだということをご存知でしょうか?また、時価や公示価格、相続税評価額など、専門的な言葉も不動産の取引の際には次々に出てきます。

ここでは更地価格(地価)についての解説や算出方法、その他の不動産用語についてわかりやすく解説しています。言葉だけを見ると難しそうですが、わかってしまえば簡単なので不動産投資や売却を考えている人は是非読んでみてください。

1.更地価格(地価)とは?不動産価格との違いはなに?

まずは不動産の売却にも購入する際にも重要になってくる更地価格(地価)についてです。そもそも更地というのはどういった状態を指すのかわかるでしょうか?更地とは土地に家や建物、木立など一切のものがない空き地のことを言います。

では更地価格(地価)とは何なのでしょうか?不動産価格と合わせて解説します。

1-1.更地価格(地価)

言葉の通りで更地の状態でのその土地の価格のことを言います。何も建っていない土地として混同されやすい整地された状態の土地とは価格が変化しますので、更地か整地かは確認するようにしてください。

更地となっている土地を今後どのような目的で使うのかによって次の不動産価格が変動します。

1-2.不動産価格

更地となっている土地の利用方法などによって変動した価格のことを言います。不動産価格の決定は取引や交渉がされることが多く、個別の事情によって価格が変動します。建物が残っている状態の土地の価格として記載されているものはこの不動産価格や後述する時価(実勢価格)です。

簡単に言ってしまうと、目的がない状態のただの更地に対する価格が更地価格(地価)。その更地を何に使うのかが決定した後に、取引や交渉など様々な事情によって変動した価格が不動産価格となります。

不動産価格は使用目的、建造物の査定内容や周辺環境など、様々な要因によって変化するので簡単に算出することが出来ません。目安となりやすい更地価格(地価)の求め方については次の項目で解説しています。

2.更地価格(地価)の算出方法

更地価格(地価)の算出方法は意外とシンプルな計算式です。

ここでは路線価を使った更地価格(地価)の評価額の計算方法を解説していきます。

2-1.更地価格(地価)の算出計算式

路線価×土地の面積

この計算だけで求められます。

路線価は「200D」というように1平方メートルあたりの価格が千円単位で表示されています。200Dの場合は1平方メートルあたり20万円という意味になります。

路線価が200Dで土地が150平方メートルだったと仮定して、実際に計算してみましょう。

200,000円×150=3,000万円

という計算式になり、更地価格(地価)が3,000万円ということが求められます。

2-2.土地が2つの道路に面している場合

土地が2つの道路に面している場合は計算式が少し変化し、評価額が上がります。T字や十字型(角地)やL字型(準角地)の道路に面している土地がこれに該当します。路線価が高い方を「正面」、低い方を「側方」と呼ぶことが一般的です。

更地価格(地価)を計算する際には2つの道路に面しているという使い勝手の良さが考慮され、正面の路線価に側方の路線価の一部を加えます。加算する割合は側方路線影響加算率として、地区区分ごと・角地と準角地によって定められています。

一般的に普通住宅地の角地の場合、側方路線影響加算率は5%になるので実際に計算をしてみます。側方の路線価は100Dとします。

(200,000円+100,000円×5%)×150=3,075万円

という計算式になり、更地価格(地価)は3,075万円ということになります。

2つの道路に面している方が更地価格(地価)が高くなるので、角地や準角地は不動産価格や時価(実勢価格)も高くなるわけです。

3.更地価格(地価)以外の土地の評価額に関する用語集

更地価格(地価)の意味や計算方法がわかったところで、その他の用語にも注目して見ましょう。土地の評価額について調べたり、不動産の取引を始めると必ず出てくる用語を集めました。

3-1.時価(実勢価格)

時価(実勢価格)は不動産売買の市場で実際に不動産が取引される際の価格です。不動産業界だけで使われている言葉ではなく、スーパーなどの生鮮食品でも使われています。市場で取引される価格ではなく、小売店で販売されている最も身近な価格だと考えると不動産に置き換えてもわかりやすいですね。

時価(実勢価格)は販売店舗・季節・需要によって価格が上下する性質があります。消費者側が高いと感じたら売れなくなり、安いと感じたらよく売れるようになり、その中で最も適した価格になっていきます。家電でよく見かけるオープン価格も似た性質を持っています。

これを土地に置き換えてみると、近い地域や似た条件の不動産取引事例を集め、相場を確認して安いか高いかを判断することになります。その上でニーズと価値に合った価格を求めたものが不動産においての時価(実勢価格)となります。季節や景気、土地の人気などに応じて変動する価格というわけですね。

3-2.公示価格

毎年3月末頃に国土交通省が地価公示法に基づいて発表する、定められた地点の更地の価格のデータです。平成28年度では25,270地点で実施されました。この実施地点を標準値と言い、地域内の利用状況や環境、形状・面積などから標準的とされた土地が選定されます。

その定められた土地を不動産鑑定士が二人以上で査定し、評価を行って公示価格を算出します。公示価格は土地の適正な価格がいくらであるかを一般人にもわかりやすく、公正に取引出来るように目安として定められています。土地周辺の状況に加えて、駅までの距離やライフラインの整備状況なども公示価格には加味されています。相場がわからない場合には公示価格を見ると気になっている不動産の価格が適正であるかを判断することが可能です。

3-3.固定資産税評価額

不動産を所持しているとついて回るのが「固定資産税」です。固定資産税は毎年1月1日の時点で土地を所有している人に対して課税されるもので、その金額を決める時に固定資産税評価額が用いられます。

固定資産税の算出は「固定資産税評価額×1.14%」と定められています。加えて、都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの算出にも固定資産税評価額が用いられます。

では、この固定資産税評価額とは何なのでしょうか?

固定資産税評価額は各自治体が個別に決定するもので、自治体の担当者が不動産を1つずつ確認して決定しています。土地であれば土地の時価の70%の価格が固定資産税評価額の目安となることが多いです。

どのような場所にあるか、面積や形状、道路の接し方など様々な環境が影響して変動します。建物の場合は新築の場合は請負工事額の50%~60%で算出されることが多いです。家の構造や大きさ築年数によって変化するので、一概にいくらくらいになると言えないのが固定資産税評価額です。

3-4.基準値標準価格

「都道府県調査地価」とも言われ、国土交通省が毎年9月に公示する土地価格です。その年の7月1日の時点での全国の基準値の土地価格をまとめて公示し、土地取引の目安として活用されるものです。

建物の価値等に影響を受けないように更地として評価されており「住宅地」「商業地」「工業地」「宅地見込他」などに区分されます。手順や評価方法、活用方法が公示地価と似ているので基準値標準価格と公示地価は同時に指標として利用されることが多いです。

公示地価との大きな違いは不動産鑑定士の評価を元にして、都道府県が土地の価格をまとめているという点です。調査時点が公示価格とは異なるため、その年の半ばの地価の動向が知りたい場合にも活用されます。

3-5.相続税評価額

相続税・贈与税を計算するときの基準となる課税価格です。両親などから土地や建物を相続したり、贈与されるときにかかる税金を計算するのに用いられます。原則として「相続が発生した日の時点の換金価値」が基準となります。預金に置き換えてみると、相続が発生した時点で預金が1,000万円あったらこの1,000万円が相続税評価額になります。

不動産になると土地の価値が変動したり、利用方法によっても変化するので少しわかりにくいです。基本的には相続が発生した時点での不動産の価値が相続税評価額となると考えて間違いありません。

4.まとめ

更地価格や不動産価格、各評価額や公示価格など専門的な言葉がかなり多くなりました。不動産売買や運用を検討している人は必ず出会う言葉ですが、少しでも理解を深める事ができたでしょうか?

他にも非常に専門的な言葉が多く、1つの土地や物件に対して様々な価格が付けられていて複雑なのが不動産取引の世界です。似た意味を持つ表現も多いので混乱してしまう部分もあるかもしれません。

でも、必要な情報から1つずつ理解していくことで、不動産の取引や税金対策が有利にできるようになります。

ぜひ活用して上手な不動産運用をしてください。

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