所持している空き家について、「いつまでこの空き家を持っておくのかな」と思ったことはありませんか？

実は空き家は放置したままだと、国から「特定空き家」と認定されて、税金が６倍に跳ね上がってしまうケースもあるのです。

そこで、空き家の固定資産税についてと、きちんと取るべき空き家対策をご説明します。

あなたの持っている空き家について、しっかり背景を理解しておきましょう。

1.税制改正による空き家の固定資産税対策への影響は？

空き家を含む家屋や土地などの不動産は、持っているだけで固定資産税の課税対象になります。土地に建物が建っているだけで、土地の固定資産税が6分の1になる「固定資産税の住宅用地の軽減措置」があるため、空き家でも土地に建てておいた方が節税になると思われていました。

そのため、老朽化が進んだ空き家でも解体せずに建物を残しておく人が多かったのです。

自分で住むためのマイホームと同じく、空き家であっても固定資産税と都市計画税が課税されます。

・固定資産税

固定資産税は、市町村が決めた土地の価値である課税標準額×1.4％がかかります。

・都市計画税

都市計画税は課税標準額×0.3％として算定します。都市計画税は、市町村によって税率が若干異なる場合があります。

固定資産の課税標準額は、土地の場合30万円、建物の場合20万円未満であれば課税されません。

また、一戸建てやアパートなど居住用の建物が現存しているような場合には、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されて、税額が軽減されます。

所持している土地の面積が200平方メートルまでの部分に対しては固定資産税が1/6、都市計画税が1/3、200平方メートルを超える部分に対しては固定資産税が1/3、都市計画税が2/3にまで軽減されます。

ただし、すでに空き家を解体して更地になっている場合、住宅用地の軽減措置特例が適用されません。そのため、固定資産税額は空き家が建っている時と比べると高くなってしまうのです。

1-1.空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？

「空き家を壊すと固定資産税が6倍になる？」という話をよく聞くと思いますが、実際は6倍にはなりません。

年々増え続ける空き家問題が深刻化していく中、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。この法律により、これまで空き家を放置していた人も、そのままに出来なくなりました。

空き家を保有している人は「空き家を壊すと固定資産税が高くなると聞いたけど、本当なのか？」「どういう仕組みで固定資産税が上がるのか」「そもそも小規模住宅用地の特例とは何なのか？」などいろんな疑問があると思います。

そもそも「空き家等対策の推進に関する特別措置法」についても、みんなが認知しているわけではありません。

空き家を含む家屋や土地などの不動産は、毎年1月１日の時点で所有している人に、固定資産税や都市計画税といった税金を払わねばなりません。

不動産に掛かる税金

固定資産税…土地・家屋の評価額×1.4%

都市計画税…土地・家屋の評価額×0.3%

＜例＞坪20万円で100坪の更地の場合

20万×100坪＝2,000万（評価額）×1.7%（合計税率）＝およそ34万（年間税額）

ただし、人が住む目的で建てられている「小規模住宅用地」は、固定資産税の減免優遇措置があります。

固定資産税（土地）…戸数×200平方メートル以下の部分は1/6に、それ以上の部分は1/3に減額

都市計画税（土地）…戸数×200平方メートル以下の部分は1/3に、それ以上の部分は2/3に減額

しかし、空き家のまましばらく放置されてしまい、人が住むための住宅ではないと行政から判断されてしまった場合、「特定空き家」に認定されてしまいます。「特定空き家」に認定されてしまったら、固定資産税の減免優遇措置を受けられなくなってしまうので、優遇される前の税額まで税金が大幅に跳ね上がってしまうような可能性があるのです。

これが、空き家を取り壊した時に固定資産税が跳ね上がるメカニズムです。

庭や建物のメンテナンスができずに、長年空き家のまま放置され廃墟のような状態になっている物件については、「特定空き家」に認定されてしまう可能性が高いです。

老朽化して倒壊の恐れがある空き家や、虫やゴミ問題など近隣への危険や悪影響の強い空き家の所有者には、まず行政より解体や撤去の指導が入ります。それでも所有者が何もアプローチしなかった場合は、行政代執行により強制解体されてしまうこともあり、後日費用請求をされてしまいます。

特に、今住んでいるところと空き家の距離が離れている場合は、建物がどこまで劣化しているのかわからない場合もあります。なかなか現地を見に行けないような人は、空き家の状況を把握するための手立てを考えておく必要があります。

＜国土交通省ガイドラインに基づいた「特定空き家」認定基準＞

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
• 周辺の建築物や通行人等に対し悪影響をもたらすおそれがあるか否か

これらを考慮して、特定空き家かどうかは総合的に判断されることになります。

空き家を解体して更地にした場合、土地の扱いは「住宅用地」ではなく「商業地等」と区分されます。

商業地の課税標準額は、負担水準に基づいて「負担調整」という措置がなされます。

（負担水準＝前年度課税標準額÷当該年度の新評価額×100％）

条件	負担水準	負担金額の調整措置
商業地の場合	70％超	当該年度の評価額の70％相当額を課税標準として計算した額
	60％以上70％以下	前年度の税額を据え置き
	60％未満	前年度課税標準額＋固定資産税評価額×5％

 

負担水準と固定資産税の計算

負担水準	固定資産税の金額
70％超	当該年度の固定資産税評価額×70％×1.4％
60％以上70％以下	前年度課税標準額×1.4％
60％未満	(前年度課税標準額＋固定資産税評価額×5％)×1.4％

 

取壊し前に敷地全体が住宅用地軽減措置特例を受けていた場合、固定資産税は以下のようになっていました。

◎取壊し前の固定資産税額＝固定資産税評価額×1／6×1.4％

※「取壊し前の固定資産税額」と最も差がある式としては、負担水準が70％超の「当該年度の固定資産税評価額×70％×1.4％」という式です。

この式を参考にすると、空き家を取り壊したことで固定資産税は上がったとしても、前年の約4.2倍程度です。

負担水準が「60％以上〜70％以下」、あるいは「60％未満」であれば、仮に建物を取壊した場合でも固定資産税は同じ、もしくは約1.05倍程度となり、ほとんど税金は上がりません。

このように、例え空き家を取壊しても、固定資産税が6倍になることはありません。多くて4.2倍程度と覚えておきましょう。

それよりも空き家を壊せば、建物の固定資産税がなくなります。

1-2.これまでの固定資産税対策が通用しない？！

固定資産税は、市区町村が定める「課税標準」によって算出されます。その際、住宅用地の特例措置がとられ、住宅などが建っているような場合には、更地に比べておよそ1/6も税金が安くなるのです。

固定資産税

更地の場合…課税標準×1.4%

住宅200平方メートル以下の部分…課税標準×1/6×1.4%

住宅200平方メートル超の部分…課税標準×1/3×1.4%

更地にした場合は、この1/6の優遇措置が受けられなくなるのです。

固定資産税算出例

ここで、具体的に例を挙げて計算してみます。

例えば、150平方メートルの土地があることを想定して、更地と建物が建っている場合で比べてみたいと思います。

土地の課税標準額…1,800万円

建物の課税標準額…1,000万円

空き家が建っている場合と、更地にした場合で比較してみましょう

・空き家が建っている場合

土地の固定資産税…1,800万円×1/6×1.4%=4.2万円

建物の固定資産税…1,000万円×1.4%=14万円

合計　18.2万円

・更地にした場合

土地の固定資産税…1,800万×1.4％=25.2万円

合計　25.2万円

このように値段に大きな差が出てしまいます。

2.空き家対策特別措置法にも対応！今後の空き家の固定資産税対策

「空き家対策特別措置法」の正式名称は「空き家等対策の推進に関する特別措置法」です。

空き家は放置していると、老朽化による倒壊や、ご近所の人の迷惑になるようなゴミ問題などが発生する可能性があります。

その空き家の取壊しを誘導するためにできた法律が「空き家対策特別措置法」になります。

空き家の固定資産税対策としては、以下の方法があります。

• 空き家を売却する
• 更地にして土地を売却する
• そのまま空き家を貸し出す
• 更地にして、駐車場等として活用
• 更地にして太陽光発電をする
• 誰かに空き家の管理をしてもらう
• 空き家バンクに登録

これらの方法で、空き家対策を考えていくと良いでしょう。

3.今後も要注意！空き家の固定資産税対策まとめ

空き家の固定資産税対策について説明しました。

まずは、所有する空き家が「特定空き家」に指定される可能性があるのかどうかを早急に把握しておきましょう。

空き家をどうするのか？という対策は色々とありますが、それぞれの方法により税金の額も変わってきます。上がっていく固定資産税については、今後も動向をしっかり見ておく必要がありますが、どうであろうと空き家対策に対しては、所有者がどうするかを考えていくことが大切です。