親から子へ財産を分与する際、不動産の贈与という手段があります。相続でなくわざわざ贈与をすることにどんなメリットがあるのか、またどうすれば贈与をうまく利用できるのか気になる方も多いのではないでしょうか。

今回はそんな方へ向け、不動産贈与と得する控除制度について詳しくお話したいと思います！

1.不動産の贈与税の控除とは

基本的な考えとして、財産を取得したり、受け取ったり、財産の所有権・利権が移動する時には税が課せられます。

例えば両親から、子どもやその夫婦に財産を譲るとなった場合には、「贈与税」が課せられます。これは現金、車、家や土地などあらゆる財産が対象です。

そして今回のテーマである土地や建物など不動産の贈与を受ける場合も、財産の利権が移動するためもちろん「贈与税」を支払わなければなりません。さらに土地や建物そのものを受けとった場合に限らず、その不動産の購入資金を両親から受け取ったり、一部援助を受けたりする場合にも課税対象となります。

贈与税の計算では、贈与により得た不動産の価額に税率を掛けて行います。

贈与で得た不動産価額×税率=贈与税

しかし実際の計算では、基礎控除をはじめとした「控除」が適用されます。贈与された不動産の状況やシチュエーションなど、一定の条件を満たすことにより受けられる控除もあり、これら控除額を差し引いた金額が実際の課税額となるのです。

ここでは不動産贈与にあたって受けられる控除をご紹介致しますので、是非ご自身の物件がこれらに該当しないか調べて、積極的に活用していってくださいね。

1-1.贈与税の控除・特例・非課税制度

贈与税には控除や特例、非課税制度が存在し、これらをうまく活用することで課税額が大幅に下がることがあります。

少し話を前に戻すと、まず両親などから子が財産を譲り受けるパターンとしては大きく2つ、すなわち相続と贈与が挙げられます。

相続は、故人が自筆や公的な手段を用いて意思をつづった遺言書、また法律や親族どうしの話し合いにより、相続人に被相続人の財産を分配するものです。

一方贈与は、親がまだ生きている間に自身で財産を他者へ分配するものです。メリットとしては、財産の持ち主が自身で手続きを行うため死後の財産をめぐったもめ事が起きにくいこと、お世話になったお礼が直接できること、また相手が親族でなくとも財産を譲ることができる点があります。

しかし基本的な計算を行うと、財産分与の方法としては前者の「相続」の課税が安く、後者の贈与はやや高めの税を支払わなければなりません。

それではなぜ、わざわざ贈与を行うのでしょう？

理由としては上記のメリットがあることに加え、控除、特例や非課税制度などを利用することにより結果的に税が相続より抑えられるケースがあるためです。

1-2.不動産の生前贈与と節税効果

親などが生きているうちに他者へその財産を分配する生前贈与は、特に不動産の贈与において大変有効であると言えます。

それは、控除や特例・非課税制度の利用がしやすく、また不動産の価値は変動するという特性があるためです。

例えば両親が子どもに自身の財産を与える時、小出しにして現金で贈与する方法もありますが、大きな財産を与える場合は不動産を購入して与える方が得するケースがあります。

これは不動産の課税が、その土地の購入金額そのものに税率を掛けて計算するのではなく、評価額に基づいて算出するためです。実際の購入金額より評価額が下回っていれば、その分だけ税が軽くなるということですね。

また不動産の価値が上下する特性を生かして、後述する「相続時精算課税」を利用する手も考えられます。

この方式は、2,500万円という大きな控除がメリットです。

例えば、親が子にアパートなどの収益物件を譲ってその後収益が上がる見込みがあれば、このシステムを利用して譲渡すると税額は物件の収益が上がったとしても変わらず、相続税対策となります。

不動産の生前贈与は、このように使い方しだいで大変な節税効果が得られるのですね。

それでは続いて、実際に節税効果を高めるための制度をご紹介していきましょう。

2.基礎控除

まずご紹介するのは基礎控除、暦年控除とも呼ばれる控除です。

控除額は1年に110万円まで。すなわち、何もしなくても年間で贈与される財産が110万円以下であれば、税の申告義務はなく課税もされないということです。

このシステムを活かす方法としては、財産を小出しにして譲渡するやり方です。

年間110万円以下であれば課税が無いわけですから、この額を超えない範囲で1年に少しずつ譲渡を行い、それを継続すれば、理論的には非課税のまま財産を受けとることができます。

しかし注意しておきたいのが、こういったやり方には税務署も目を光らせているということです。

例えば、親が子へ1年間に110万円の贈与を20年間コンスタントに行えば、最終的に子が受け取った額は合計2,200万円となります。当人らからすれば、ここまでの財産を非課税で渡せるのだからラッキーということになります。

しかし税務署から見れば、最初からまとまった額の贈与をするつもりではなかったのかと警戒の対象となります。最悪の場合、2,200万円の贈与として課税がなされてしまいます。

またこの方法のリスクはもう一つあります。それは、財産分与の計画の途中で持ち主が亡くなってしまった場合。この場合、贈与するつもりだった財産は全て相続行きとなりますので、相続税が結局課せられてしまいます。

後者はともかくとして、前者への対策があるとすれば、それは毎回ワザと基礎控除110万円を超える贈与を行う方法です。

この方法ですと、税務署へ税の申告はしっかりして、なおかつ税額は最小限に抑えられるので、贈与する財産の額によっては得となるでしょう。

3.相続時精算課税の制度

続いて、前半にも少し出てきました「相続時精算課税」制度のご紹介です。

これはまだ親が健在で不動産を贈与する時に2,500万円までは非課税で行うことができ、実際の納付は相続時にする、つまり税の支払いを後回しにするという方法です。

前述した通り、贈与時点から持ち主の死後にかけて収益が上がる見込みのある物件をこのシステムを使用して譲れば得をするわけです。

申請が行われてから不動産の収益が上がると、課税額は以前のままで、実際に被相続人が得た不動産は収益が上がった状態となり、場合によって充分な相続税の補填・節税対策が行えるのです。

また、現金など他の手段での贈与もそうですが、この制度を使うと2,500万円までの額が「贈与税」非課税となるのはやはりメリットです。

例えば親の財産が3,500万円あったとして、そのうちの2千万を子が生前贈与で受け取るとします。相続時精算課税を利用すれば2,500万円までは非課税となるため、この時点での課税対象となる額は0円。贈与税の支払いも必要ありません。

そして親が亡くなって相続財産を子が受け取る時には財産3,500万円として相続税が計算されますが、相続税の基礎控除3,500万円を差し引くと0円。贈与税も相続税も非課税となるわけです。

ちなみに、もし生前贈与の際2,500万円を超え20%の贈与税が発生した場合は、そこで支払っていた贈与税がそのまま控除額となり、100万円を差し引いて相続税の計算が行われます。

使い方によっては得のできる相続時精算課税制度ですが、以下のような条件とポイントがあるため、やり方は慎重に考えましょう。

• 60歳以上の両親または祖父母が、20歳以上の子または孫に財産を譲渡する
• 非課税対象枠は2,500万円までで、それ以上は一律で20%の贈与税が課税される
• 相続時精算課税制度を利用する場合、それ以降同じ人からの贈与にあっては前項の「暦年控除」は利用できない。
• 1度申請して受理されれば、そこから取り下げて暦年控除方式に戻すことはできない

4.住宅取得資金の贈与の特例

両親や祖父母などから子や孫が不動産資金を渡された場合、一定の条件を満たしていれば控除が適用されるという特例です。

例えば消費税8%で住宅の購入や新築・増築契約を結んだ時、この住宅取得資金の特例が適用されれば最大1,200万円の控除を受けることができ、前述の基礎控除と一緒に受けると合計最大1,310万円が贈与税対象額から控除されるのです。

それでは、この住宅取得資金贈与特例の条件を見ていきましょう。

• 父母や祖父母など直系尊属から贈与を受けること
• 自己居住、つまり自分が住むための不動産取得・購入・新増築であること
• 贈与を受ける年の、子の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅の登記簿面積(床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
• 贈与を受ける物件が中古住宅の場合、以下の①～③の条件のどれかを満たしている必要があります。

①鉄筋など耐火建築物の場合は築25年以内、木造などは築20年以内であること

②一定の耐震基準をクリアし、そのことが建築士などにより証明されている物件であること

③購入後に耐震工事を行い、贈与を受けた翌年3月15日までに建築士などにより耐震基準を満たす物件であることが証明されていること

また、以下の2点の条件が見たされなければ申請は取り下げとなってしまい、その後修正申告をしなければなりません。

• 贈与を受けた翌年の3月15日までに被贈与人が居住し、その後遅滞なく入居すること。
• 贈与を受けた翌年3月15日までに新築や増改築の残金を決済し、被贈与人に受け渡しが完了していること。

実際の非課税枠の計算は以下を参考にしてください。契約時期と条件により控除額が決まります。

＊一定基準を満たす住宅…以下の①～③いずれかの条件を満たす住宅を指します。

①断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上

②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物

③高齢者等配慮対策等級3以上

○消費税8%の物件(個人の売主との中古住宅・土地の売買)

契約:2016年1月1日～2020年3月31日

一般住宅…控除額:700万円

一定基準を満たす住宅…1,200万円

2020年4月1日～2021年3月31日

一般住宅…500万円

一定基準を満たす住宅…1,000万円

2021年4月1日～2021年12月31日

一般住宅…300万円

一定基準を満たす住宅…800万円

○消費税10%の物件(住宅の新築や増改築、新築住宅の購入、不動産会社との中古物件売買)

2019年4月1日～2020年3月31日

一般住宅…2500万円

一定基準を満たす住宅…3,000万円

2020年4月1日～2021年3月31日

一般住宅…1000万円

一定基準を満たす住宅…1,500万円

2021年4月1日～2021年12月31日

一般住宅…700万円

一定基準を満たす住宅…1,200万円

5.配偶者控除

別名「おしどり控除」とも呼ばれるこの配偶者控除は、ハードルが低く非課税枠も大きいので利用者が最も多い控除特例の一つです。

内容としては、その名の通り夫婦間で不動産や不動産取得資金の生前贈与を行う際に控除が適用されるというもの。配偶者であっても贈与税や相続税が発生しますので、嬉しい特例ですね。

例えば財産の持ち主が配偶者に2,000万円の贈与をしておけばそれだけで相続税対策になります。それにこれから不動産を購入するという場合でも2,000万円を贈与しておくことで、予め財産の分与が為された状態で生活することができます。

以下にポイントをまとめておきますので、確認しておきましょう。

• 婚姻してから20年以上経つ夫婦であることが条件
• 贈与してからすぐに贈与人が死亡しても、相続前3年以内の贈与とは見なされず相続税の課税対象にはならない
• 内縁の配偶者には適用されない
• 1人の配偶者には1度しか適用されない
• 登記の費用や不動産取得税は発生する

6.不動産の贈与にかかる贈与税の控除と計算方法の注意点

贈与税の控除では、まず大きな分かれ目として相続時精算課税制度を利用するのかしないのかという点に注意します。この制度はご紹介した通り条件が多く、上手く使えば節税に、下手に使えばむしろ贈与税と相続税のダブルパンチとなりますので、慎重に検討してください。

ちなみに、相続時精算課税制度は住宅取得資金贈与の特例と併用することが可能です。例えば一定基準を満たす住宅を消費税8%で購入するための資金贈与なら、最大3,700万円の贈与税控除を受けられるのです。

また、住宅購入や新築・増改築での資金贈与の場合なら、親が60歳以上でなくとも相続時精算課税制度を利用できる場合があります。この場合の条件はほとんど住宅取得資金贈与の特例に基づきますが、床面積の下限が50平方メートルで上限は無し、子の収入制限が無くなるなどの相違点が見受けられますのでご注意ください。

7.不動産贈与にかかる贈与税の申告・納税方法

贈与を受け取った場合は、以下の条件に従って税の申告・納税を行います。

• 贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、被贈与人の住所地所轄の税務署へ申告を行う
• 贈与税額が0円の場合申告は必要無。ただし住宅取得資金贈与や配偶者贈与の特例は申告して通らなければそもそも控除されませんので、たとえ結果的に0円になると分かっていても必ず税務署へ行きましょう。
• 納付期限は贈与を受けた翌年の3月15日までに一括現金納付。物納は不可。

期限を過ぎると罰せられ延滞金が発生しますが、不動産のみで贈与を受けるなどして特別な事情がある場合は、延納が認められるケースがあるのですぐに相談へ行きましょう。

8.まとめ

いかがでしたでしょうか？

贈与税に関する控除とその特例、納付の流れについて解説致しました。

相続にするのか贈与にするのか、暦年控除か相続時精算課税か、特例は適用されるか、など様々な分かれ目がありますので、徹底的にシミュレーションし最も有効な財産分与の方法を洗い出しておきましょう。

「贈与は高い」と先入観にとらわれず、1度計画を立て、上手く制度を使ってメリットづくしの譲渡ができないか早いうちからの行動をオススメします！