不動産が所得税などの節税になる・・・という話をよく聞くかもしれません。

しかし実際は、どのような仕組みになっているのでしょうか。なにもルールを理解しないままに節税対策を行っていると、場合によっては損をしているパターンも有るのです。

そこで今回こちらの記事では、不動産投資における節税対策について、さらに節税を行う際の注意点について解説していきます。

1.不動産投資で所得税の節税対策になる？

不動産投資ではどのくらいの税金がかかるのでしょうか。

まず、不動産所得とは、家賃や地代など不動産を貸し付けて発生した利益などから経費を差し引いたものになります。

不動産所得　＝　総収入金額 － 経費

ここで求められた不動産所得の合計金額が、所得税の課税対象額になります。

もし不動産所得以外の別の場所で給与が発生している場合は、この不動産所得の金額と、給与から計算された課税対象所得を合算します。ここで合算して出された金額が、所得税対象額となります。

2.不動産投資で節約できる税金

2-1.所得税

所得税は、不動産投資によって節税が可能です。

所得税とは、給与や事業、投資などで得られる利益に対して課される税金です。

それぞれ給与所得や事業所得、雑所得などで分けて計算されますが、例えば給与所得で利益が出ていても他で損失が出ていれば、利益から損失を差し引くことのできる組み合わせがあります。

不動産投資による節税では、この仕組みを利用して、不動産所得でマイナスとなった分を給与所得から差し引くことで課税される税金を減らすというものです。

2-2.相続税

まず、相続税の計算方法は以下の通りです。

各相続人の相続税＝（課税価額−基礎控除）×法定相続割合×相続税率−税額控除

相続税合計＝各相続人の相続税の合計

相続税を計算するときには、まずは課税価額から基礎控除を差し引き、それを法定相続分に割って、それぞれに相続税の税率をかけ算することによって求められます。そしてその合計額が、相続税の全額です。

これを、実際に相続人が相続する割合に割り振りをし、配偶者控除などの控除を適用すれば、具体的な相続税額を計算することができるようになるのです。

ここからは、上手に相続税を節約する方法についてご紹介します。

計算式を見ればわかります、「課税価額」の部分が少なくなれば節税が可能になりますよね。

ここで不動産投資をすると、相続税の節約が容易になるという事実があります。

不動産の相続税評価額は国税庁が定める路線価などで算出しますが、路線価は1年に1回の更新で、1年間の間に価格に変動があることなどを見込み、不公平をなくすために、実勢価格の8割程度を目安に定めることとなっているからです。

また、借地権や借家権の割合を評価額から減らす方法として、不動産を賃貸に出すと高い効果を得られます。借地や借家すると、貸した相手も賃借権を相続する権利が生まれます。

例えば、借家権は賃借権の対象となる建物の相続税評価額に3割をかけた額が評価額となります。一方、貸している側は貸している建物の相続税評価額に7割をかけた額が評価額となります。

また、小規模宅地等の特例という特例の適用を受けることができると、最大で80%もの評価額減を受けることができます。

例えば、1億円の評価額をもつ土地であればわずか2,000万円の評価額にすることができます。

特例の適用を受けるためには、亡くなった方(被相続人)と相続人が一緒に生活していることや、土地の上に建物が存在していることなどの要件がありますが、相続税の節税を考えるのであればぜひ利用を検討したい特例です。

このように不動産を購入して賃貸に出すことで大きな額の相続税の節税につなげることができます。所得税だけでなく相続税も、不動産所得によって節約が期待できるというわけです。

個人での相続税の場合は、財産の評価額を約3分の1まで圧縮することができるのです。これは元を投資用動産に組み替えた数字です。

3.不動産投資で所得税と相続税を節税する仕組みと方法

不動産投資を行うことで所得税や相続税を節税することができますが、それにはどのような仕組みがあるのでしょうか。きちんと仕組みを理解して行わなければ、損をしてしまうこともあるので、注意が必要です。

まず前提として、不動産投資によって給与所得や事業所得など、他の所得から所得税を差し引くことが出来るのは、不動産所得が赤字の場合になります。

つまり、もしも不動産投資にて黒字だった場合には、所得からの差し引きができないのです。

しかし不動産所得に関しては、必ずしも赤字が損をしているというわけではありません。不動産には減価償却費というものがあり、これは実際には支払っていない、計算上だけで支出した金額になります。

具体的には、次のような必要経費を計算した上で、所得額が赤字になる場合に節税が可能となります。

• 固定資産税や都市計画税
• 火災保険、地震保険
• 建物の減価償却費
• 税理士・弁護士などへの報酬
• 借入金利息

次に、給与のなかから差し引かれている控除の分を確認します。

会社の源泉徴収を確認すればわかることですが、給与所得の場合には給与収入から給与所得者控除や基礎控除、配偶者控除などの控除を適用して計算します。さらに事業所得の場合には、売り上げから経費を引き、各種控除を引いて計算するようにしましょう。

ただし、不動産投資で赤字を出すとはいっても、自分の節税額以上に赤字になってしまう必要はありません。注意点として、不動産投資で言うところの赤字というのは、お金の支出がお金の収入を上回ることではありません。実際は、帳簿上の費用が売上を上回ることを指します。

帳簿上では赤字になっていたとしても、実際のお金はプラスになっている…ということはよくあることなのではないでしょうか。その際に、税金が戻ってくるというシステムになっています。

ここで、帳簿上でのマイナスを生み出しているのが減価償却費と呼ばれるものになります。実際にお金を支出することのない、帳簿上の費用であると覚えておくとよいですね。

その一方で、不動産投資によって家賃収入を得ていたとしても、会社は不動産投資からどれだけの利益があがっているのかわかりませんし、そもそも不動産投資をしているのかさえ知りませんよね。そのため、不動産に投資をして利益を上げている人は、自分自身で確定申告をする必要があります。不動産投資から得られた所得を計算して、その分の税金を納めなければいけません。

不動産投資で黒字が出た場合には、確定申告で自分が納める税金を計算して、納めますが、一方で、赤字が出た場合には、給与所得のプラスと不動産所得のマイナスを足し合わせて再計算し、源泉徴収された所得税を還付を受けることができます。

どうしてこのような制度になっているかというと、これは税金を計算する時に、給与からの収入と不動産からの収入の2つをあわせたうえで、収める税金を決めているからです。

計算結果として不動産所得が赤字になっていたら、給与収入から不動産所得の赤字分をマイナスすることができるということでした。ちなみにこのことを、損益通算と言います。

つまり、所得税を計算するときにはよく注意してみておくことが大事ということがわかりますね。不動産所得を給与所得やなど他の所得と合算するので、どれかがマイナスになっていたとしら、合計の所得を減らすことができます。

以上が不動産投資による所得税節約に関するからくりです。特にサラリーマンの方が不動産投資に取り組む際にはよく理解しておくとよいでしょう。

4.不動産投資による節税対策のデメリットと注意

実はこの不動産投資を利用した、悪質なセールスのようなものが横行しているのも事実です。

大切なことは、節税の仕組みをきちんと理解したうえで、どうしたら得をするのか、または損をするのかをきちんと見極めることですね。

まず前提として、「節税だけ」を目的にしたような不動産投資は有りえません。不動産投資というのは長期の安定収入を得るものであり、そのような一攫千金はありえないということを理解しておきましょう。

実際にバブルの時期にはたくさんの人が節税目的で投資をしましたが、崩壊したのち大変なことになってしまいました。目的は長期安定の収入であり、節税や値上がりを目的にしたものではないということは、よくよく覚えておきましょう。

5.まとめ

以上が、不動産所得による節税についてのご紹介でした。

節税が可能であることがわかりましたが、いろいろな注意点があることもわかりましたね。しかしきちんと仕組みを理解し工夫すれば、必ずお得になることは間違いありません。

最後に、くれぐれも節税目的の不動産投資は行わないようにしましょう。節税目的の不動産投資は失敗してしまうことも多く、ハイリスクなものです。より地道な手法で、節税を達成できるようにしましょうね。