そもそも農地とは、どのような土地のことをいうのでしょうか？

農地とは、「農地法2条1項」により、「耕作の目的に供される土地」と定められています。この農地を他の目的で利用するためには、「農地転用」の手続きが必要になります。ここでは農地転用の手続き方法とそれにかかる費用の相場について解説していきます。

1.農地転用手続きにかかる費用相場一覧

手続きの種類	手続きの内容	代行費用相場
農地法第3条届出	市街化区域内にある農地を農地として使用する目的で農地を売買・賃借・贈与その他の権利を設定する	30,000〜70,000円
農地法第3条許可	市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地を農地として使用する目的で農地を売買・賃借・贈与その他の権利を設定する	40,000〜50,000円
農地法第4条届出	市街化区域内にある農地を権利者が用途を変更して使用する	30,000〜50,000円
農地法第4条許可	市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地を権利者が用途を変更して使用する	60,000〜80,000円
農地法第5条届出	市街化区域内にある農地を賃貸や売買などでその権利を移動し、使用目的を変更する	30,000〜50,000円
農地法第5条許可	市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地を賃貸や売買などでその権利を移動し、使用目的を変更する	75,000〜80,000円
農振除外申請	転用したい土地が農業振興地域整備計画の農用地区域内に指定されている場合、農用地区域から除外してもらう	100,000円程度
開発行為許可申請	建築物の建築又は特定工作物の建設のための目的で行う土地の区画形質を変更する	300,000円程度
非農地証明	登記簿上の地目が農地になっているが、現状が農地以外の目的で使用されている土地を非農地であると証明する	30,000〜60,000円

2.農地転用手続きの種類と費用相場

2-1.農地法第3条届出

市街化区域内にある土地を用途は農地のまま賃貸や売買によって権利移動を行うために必要な届出です。農地の売買を行い購入した人がそのままその土地を農地として使用し続ける場合にこの手続きが必要です。また、農地を相続する際にもこの手続きが必要になります。

手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は30,000〜70,000円程度になります。

2-2.農地法第3条許可

市街化調整区域内や非線引き区域内にある土地を用途は農地のまま賃貸や売買によって権利移動を行うために必要です。農地の売買を行い購入した人がそのままその土地を農地として使用し続ける場合にこの手続を行います。また、農地を相続する際にもこの手続きが必要になります。

手続きの代行を依頼した際の費用の相場は40,000〜50,000円程度になります。

2-3.農地法第4条届出

土地の権利者が市街化区域内にある農地の使用目的を変更して使用する場合に必要な手続きです。農地を宅地として使用したり、駐車場として使用したりする場合にこの手続きを行います。手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は30,000〜50,000円程度になります。

2-4.農地法第4条許可

土地の権利者が市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地の使用目的を変更して使用する場合に必要な手続きです。農地を宅地として使用したり、駐車場として使用したりする場合にこの手続きを行います。

手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は60,000〜80,000円程度になります。

2-5.農地法第5条届出

市街化区域内にある農地の使用目的を変更し、賃貸や売買などで権利移動を行う際に必要な手続きです。農地を購入し、そこに家を建てたりする場合にこの手続きを行います。手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は30,000〜50,000円程度になります。

2-6.農地法第5条許可

市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地の使用目的を変更し、賃貸や売買などで権利移動を行う際に必要な手続きです。農地を購入し、そこに家を建てたりする場合にこの手続きを行います。手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は75,000〜80,000円程度になります。

2-7.農振除外申請

農地の使用目的をやむを得ず農地の目的に転用する場合に必要な申請です。農振法により定められた条件を満たす場合のみ、その土地を農地から除外することが可能です。手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は100,000円程度になります。

2-8.開発行為許可申請

宅地造成などの開発行為を行うときに許可を申請する必要があります。都市計画法に基づく制度になります。手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は300,000円程度になります。

2-9.非農地証明

登記簿上の地目が農地でも、その土地が現状で宅地・雑種地など別の用途で使用されおりかつ、一定の条件を満たすケースに限り受けられる証明のことを言います。手続きの代行を依頼した場合の費用の相場は30,000〜60,000円程度になります。

3.農地転用の必要書類と取得費用

ここでは農地転用に必要になる書類とその取得費用についてまとめています。

3-1.必要書類一覧

農地をどのような用途へ転用するかに関係なく必要になる書類

必要書類	書類の種類	備 考
転用申請地の状況等に関する書面	土地の登記事項証明書（全部事項証明書）	登記事項証明書に記載されている住所が登記名義人の現住所と異なる場合は，住所履歴の分かる住民票が別途必要です。
	土地所有者の同意書	賃借人が賃借地を転用又は貸付けする場合にのみ必要です。
	賃借人等の同意書	農地法第3条第1項本文の権利設定がされている場合，転用許可までに農地法第18条の解約をする旨の同意書です。
申請者の行為能力等に関する書面	法人の登記事項証明書	法人申請の場合にのみ必要です。
	法人の定款又は寄附行為
	登記名義人が死亡している場合，相続関係（土地の所有関係）が確認できる書面	①相続関係図 ②戸籍・除籍謄本 ③相続放棄申述受理謄本，遺産分割協議書又はこれに代わるべき同意書等の書面
転用申請地の位置と農地区分の判断に関する書面	位置図	最寄りの駅, 役場,インターチェンジなどの公共施設からの位置が分かるもので縮尺1万分の1の白地図。
	公図の写し	①縮尺 600 分の1程度で周辺土地の地番・地目・土地所有者・耕作者名を記載②事業区域がわかるよう色枠で表示③赤道は赤色，青道は青色に色塗り
	周辺土地利用状況図	周辺の土地利用が分かる図面（住宅地図）で縮尺を明記
	申請地の現況写真	申請地を三方より撮影した写真
事業計画に関する書面	事業計画書（様式第2号）	ア 計画施設内容（事業を行う理由等） イ 土地選定理由 ウ 地目別面積 エ 申請に係る農地と一体として利用する農地以外の土地の権利の取得見込み オ 用水・排水・調整池計画 カ 防災計画（工事中・施工後） キ 周辺農地の営農条件への被害防除対策（農業用排水・施設，日照，通風への影響，土砂流出防止等） ク 隣接農地所有者・耕作者への説明状況等 ケ 一時転用期間の説明･･･ 必要最小限度の期間であることの説明 コ その他（離農措置等）事業が必要になった理由を詳細に記入
	土地利用計画図	縮尺 300 分の1から 600 分の1で，位置・隣接境界・施設間の距離を明記します。
	埋立て等事業計画書・計画図（様式第20号）	土砂等による埋立てを伴う場合に添付し，当該採取区域の認可書（写）も添付します。
	建物等施設の平面図	縮尺 200 分の1から 300 分の1のもので用意します。
	排水計画図	排水施設の構造，放流先を明示します。
資金計画に関する書面	資金計画書
	資力を証する書面	①預貯金残高証明書 ②融資（見込み）証明書③補助金の内示通知書 等
	見積書
農業上との利用調整に関する書面	土地改良区の意見書	申請地が土地改良区の区域内にある場合に必要です。ただし，意見を求めた日から30日を経過してもその意見が得られなかった場合には，その事由を記載した書面を代わりに添付します。
	水利権者及び漁業権者の同意書	取水・排水について水利権者及び漁業権者の同意書を添付します。ただし，同意を得られなかった場合は，その理由を付した書面を添付します。
	農業振興地域整備計画の変更済証明書	農振除外証明のことです（変更の時期，目的等を記載した農振担当課の発行する書面（様式第67号）又は同証明書が求める内容と同一の事項が記載された市町村発行の本人あて変更通知書等）。なお，農振農用地の除外時の目的が変更になり，変更後の目的等について，市町村長との調整を了した場合は，上記に替えて，了したことを証する書面を添付します。
その他	公有財産管理者の同意	道路・水路の占有使用許可等
	他法令許認可申請書の写し又は他法令の申請状況を説明した書面	他法令の許認可等が必要な場合に添付します。
	地積測量図	一筆の一部を転用する場合に添付しますが、所有権移転，地目変更を伴う場合は原則として分筆後の申請となります。
	農地復元誓約書（様式第21号の2）	一時転用の場合に必要です。（利用状況確認のための一時転用を除きます）
	開発土地一覧表	農地以外の土地を含む開発土地が存在する場合に添付する一覧表です。
	土砂等発生元証明書（様式第22号）	知事，移譲市の長又は農業委員会が必要と認める場合にのみ添付します。
	搬入経路図
	土砂等処理経路証明書（様式第２３号）
	地質分析結果証明書

 

①土地の登記事項証明書（全部事項証明書）

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

法務局の窓口に直接出向く方法と、オンラインで取得する方法があります。取得費用は法務局の窓口で交付を受ける場合は600円、オンラインで取得する場合で郵送の場合には500円、最寄りの登記所等で受け取る場合には480円になります。

②土地所有者の同意書

◆書類が必要になる場合

農地の所有権以外の権限に基づく申請の場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

土地所有者が自分で作成します。土地所有者の自筆の署名と捺印が必要です。作成に特に費用は必要となりません。

③賃借人等の同意書

◆書類が必要になる場合

農地を貸し出し、賃借人が農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

土地の賃借人が自分で作成します。土地所有者の自筆の署名と捺印が必要です。作成に特に費用は必要となりません。

④法人の登記事項証明書

◆書類が必要になる場合

農地を法人に譲渡または貸し出す際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

法務局の窓口に直接出向く方法と、オンラインで取得する方法があります。取得費用は法務局の窓口で交付を受ける場合は600円、オンラインで取得する場合は郵送の場合は500円、最寄りの登記所等で受け取る場合には480円になります。

⑤法人の定款又は寄附行為

◆書類が必要になる場合

農地を法人に譲渡または貸し出す際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

法人の約款は基本的にその会社で保存しています。ですので提出に際し特に費用は必要となりません。

⑥登記名義人が死亡している場合，相続関係（土地の所有関係）が確認できる書面

◆書類が必要になる場合

農地を相続する際に必要になります。

◆取得方法・取得費用

相続関係図、遺産分割協議書は自分で作成できるため特に費用は必要となりません。戸籍・除籍謄本は本籍地のある市区町村の窓口で取得することができます。手数料は戸籍謄本が一通450円程度、除籍謄本が750円程度になります。この手数料は各自治体により異なる場合があります。

⑦位置図

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

住宅地図をコピーし、該当の土地をマーカー等で記入します。費用は住宅地図の購入費用とコピー費用のみです。

⑧公図の写し

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

法務局の窓口に直接赴くか、郵送またはインターネットにより取得することができます。費用は法務局の窓口で受け取る場合と郵送で受け取る場合は450円、インターネットを利用した登記情報提供サービスを利用する場合は365円となっています。

⑨周辺土地利用状況図

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

周辺の土地の利用状況が分かる縮尺地図を提出します。縮尺地図の購入費用が必要です。

⑩申請地の現況写真

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

申請を行う土地の現在の状況を3方向から写した写真が必要です。写真を自分で撮影してもよいので、費用は実費のみです。

⑪事業計画書（様式第2号）

◆書類が必要になる場合

農地を転用して事業を行う際に必要になります。

◆取得方法・取得費用

市区町村のホームページより用紙をダウンロードして自分で作成することができるので、特に費用は必要となりません。

⑫土地利用計画図

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成できるので、費用は必要となりません。専門家に依頼する際には作成料が必要になります。

⑬埋立て等事業計画書・計画図（様式第20号）

◆書類が必要になる場合

土砂等の埋め立てを伴う場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能です。形式は各市区町村のホームページからダウンロードすることが可能なので費用は必要となりません。

⑭建物等施設の平面図

◆書類が必要になる場合

農地を転用して建物を建てる際に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成できるので、費用は特に必要になりません。専門家に依頼する際には作成料が必要になります。

⑮排水計画図

◆書類が必要になる場合

農地を転用して利用する際必要な排水施設の構造，放流先を明示するために必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成できるので、費用は特に必要になりません。専門家に依頼する際には作成料が必要になります。

⑯資金計画書

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際、またはその後その土地で事業を行う場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能です。形式は各市区町村のホームページからダウンロードすることが可能なので費用は特に必要ありません。

⑰資力を証する書面

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際、またはその後その土地で事業を行う場合に必要な資金を準備できるかどうか証明するために必要になります。

◆取得方法・取得費用

預貯金残高証明書 または融資（見込み）証明書、補助金の内示通知書が必要です。残高証明の発行には700円から900円程度、融資証明書の発行には数千円から1万円程度の手数料が必要になります。

⑱見積書

◆書類が必要になる場合

農地を転用したり、そこで事業を行ったりする場合に必要な資金の見積書が必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、特に費用は必要ありません。

⑲土地改良区の意見書

◆書類が必要になる場合

申請地が土地改良区の区域内にある場合に必要です。

◆取得方法・取得費用

自治体に「農地転用等の通知および意見書交付願い」を提出して交付を受けます。一件につき数千円の手数料が必要になります。

⑳水利権者及び漁業権者の同意書

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

対象となる権利者に作成してもらいます。費用は特に必要ありません。

㉑農業振興地域整備計画の変更済証明書

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

農業振興地域整備計画の変更願を各自治体の窓口に提出して交付を受けます。費用は無料です。

㉒公有財産管理者の同意

◆書類が必要になる場合

農地を転用して利用する際に道路・水路の占有使用許可等を受けるために必要になります。

◆取得方法・取得費用

道路・水路の占有使用許可書を各自治体の窓口に提出して申請を行います。営利目的でない場合には費用はかかりませんが、それ以外の場合には自治体に応じて費用が必要になります。

㉓他法令許認可申請書の写し又は他法令の申請状況を説明した書面

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際に他法令の認可が必要な時に必要になります。

◆取得方法・取得費用

申請書の写しに関してはコピー代の実費のみ必要になります。また未申請の場合は今後の申請状況を説明した書面を提出する必要があります。

㉔地積測量図

◆書類が必要になる場合

農地を転用する際にどのような用途に転用するかにかかわらず必要になります。

◆取得方法・取得費用

すでに計測が終了している地域であれば自治体の窓口にて有料で交付してもらうことができます。費用は自治体により異なります。計測が終了していない場合には測量事務所に測量を依頼する必要があり、費用は20万円から50万円程度必要になります。

㉕農地復元誓約書（様式第21号の2）

◆書類が必要になる場合

農地の一時転用を行う際に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、費用はかかりません。自治体のホームページから用紙をダウンロードすることが可能な場合があります。

㉖開発土地一覧表

◆書類が必要になる場合

農地以外の土地を含む開発土地が存在する場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、費用は掛かりません。自治体のホームページから用紙をダウンロードすることが可能な場合があります。

㉗土砂等発生元証明書（様式第22号）

◆書類が必要になる場合

知事や移譲する市の市長、又は業委員会が必要と判断した場合には用意する必要があります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、費用は掛かりません。自治体のホームページから用紙をダウンロードすることが可能な場合があります。

㉘搬入経路図

◆書類が必要になる場合

知事、移譲市の長又は農業委員会が必要と認める場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、費用は掛かりません。自治体のホームページから用紙をダウンロードすることが可能な場合があります。

㉙土砂等処理経路証明書（様式第23号）

◆書類が必要になる場合

知事や移譲する市の市長、又は業委員会が必要と判断した場合には用意する必要があります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、費用はかかりません。自治体のホームページから用紙をダウンロードすることが可能な場合があります。

㉚地質分析結果証明書

◆書類が必要になる場合

知事，移譲市の長又は農業委員会が必要と認める場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

自分で作成することが可能なので、費用はかかりません。自治体のホームページから用紙をダウンロードすることが可能な場合があります。

4.農地転用手続きの代行依頼をした場合の費用

農地法第4条と第5条に定められた手続きは行政書士または司法書士といった法律の専門家に依頼することができます。その時にかかる代行手数料は手続きの内容や業者により異なりますが、30,000円から80,000円程度になります。

5.農地転用後の地目変更費用の相場

地目変更の登記申請は原則として所有者本人から行われなければなりません。

5-1.本人申請する場合

土地の所有者本人が地目申請を行う場合には必要な費用は実費のみで済むので、10,000円程度の費用が必要になります。

5-2.代理申請する場合

農地の地目変更を司法書士に依頼する場合には、実費のほかに手数料が必要になります。この手数料は農地法第4条の申請の場合と許可の場合で差が出てきます。

6.　地目変更の必要書類と取得費用

必要書類	書類の種類	備考
地目の変更を申請する書類	地目変更登記申請書
土地の案内図	地図	地目変更したい土地の場所が分かるもの
農地関連書類	農地転用許可書
	転用届受理通知
	非農地通知書
その他	住民票
	本人確認のための書類

 

①地目変更登記申請書

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要になります。

◆取得方法・取得費用

法務省のホームページから申請書の様式をダウンロードして自分で作成するので特に費用は必要ありません。

②地図

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要

◆取得方法・取得費用

地目の変更を行いたい土地の場所が分かるものであれば良いので、実費のみ必要です。

③農地転用許可書

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要

◆取得方法・取得費用

市区町村の農業委員会に許可の証明願を提出することで発行してもらうことが出来ます。郵送により発行を依頼した際には切手代が必要になります。

④転用届受理通知

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要

◆取得方法・取得費用

市区町村の農業委員会に受理の証明願を提出することで発行してもらうことが出来ます。郵送により発行を依頼した際には切手代が必要になります。

⑤非農地通知書

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要

◆取得方法・取得費用

市区町村の農業委員会に非農地証明願を提出することで発行してもらうことが出来ます。郵送により発行を依頼した際には切手代が必要になります。

⑥住民票

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要

◆取得方法・取得費用

各市区町村の窓口で発行することが出来ます。費用は各自治体により異なります。

⑦本人確認の書類

◆書類が必要になる場合

地目の変更を申請する場合に必要

◆取得方法・取得費用

免許証やパスポートで本人確認が可能なので、基本的に費用は掛かりません。

7.まとめ

ここまで、農地転用と地目変更の手続きの違いや必要書類、また必要書類の取得方法や費用について解説してきました。農地の転用や地目変更には膨大な手間と時間がかかることがお判りいただけたと思います。

また、手続きを専門家に依頼する場合にもその手続きの煩雑さによって手数料にかなりの幅が出てくることも解説しました。しかし、それだけ素人には難しい手続きとなるので、農地の転用や地目の変更を行う際には専門家に依頼することも考慮しましょう。