農地を転用して宅地にする場合の条件とは?

農地を農地以外の目的に利用することを「農地の転用」と呼びます。農地の所有者が自分の力で転用を行う場合や、転用をするために権利を移動させる場合は、原則として都道府県知事、または農林水産大臣が指定する指定市町村の長の許可が必要になります。

つまり農地を転用するためには自治体の農業委員会に届出を出し、許可を得なければなりません。農地は基本的に農業用に使用するという約束事があるため、農地を転用するには決められた手続きを行う必要があるのです。

ただし農地転用については、すべての土地が宅地にできるというわけではありません。宅地にするためには一定の条件を満たすことが求められます。そこで、どんな農地なら転用できるのかについて理解を深めるため、農地を転用し宅地にするための条件を解説していきます。農地転用による有効な土地活用も紹介します。

1.農地転用で宅地分譲は可能?

住宅用や工場用地、その他施設のための宅地分譲だけを目的に農地転用をすることは基本的にできません。そもそも農地は、食料供給を安定させるために活用されるべき土地です。そのような農地が営利目的のために転用されてしまうようなことで、いわゆる「土地転がし」として金稼ぎの道具にされてしまうことは避けたいという事情があるからです。

2.農地転用で宅地分譲が許可される条件

しかし例外はあり、公的機関を通した宅地分譲であれば、農地転用は可能となる場合があります。地域の開発を目的とする法人が住宅や工場、その他施設を建設するにあたって必要な土地を造成する際に、農地を農地以外のものにすることが認められています。法人とは、都道府県を除いた地方公共団体や独立行政法人都市再生機構、そのほか国または国が出資している法人の出資により設立された団体を指します。

また都市計画法第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている土地の区域内であれば、住宅や土地、その他施設を建設するための土地を造成する際に農地を農地以外のものにする場合、農地転用の許可が下りるケースがあります。もちろん農地が住宅や土地、その他施設の建設に利用されることが確実であると認められなければなりません。

3.その他の農地転用の基準

日本には、国内の土地を計画的かつ合理的に利用するために、農地法に基づいている農地転用許可制度が施行されています。この制度は、食料供給に必要となる優良農地を確保しつつ、住宅地や工業用地など非農業的な土地利用の需要にも応えていくため、それぞれをうまく調整しながら土地を利用していくことを目的にしています。農地を転用する際には、できる限り優良農地を避け、比較的農業の生産性に支障をきたさない農地を転用することが推奨されます。

3-1.立地基準

農地転用許可制度の立地基準は、営農条件および市街地化の状況を考慮して、農地を5種類に区分し、優良農地の転用を厳しく制限し、できるだけ農業生産への影響が少ない農地へ転用を誘導するものです。立地基準の詳細については以下を参照下さい。

◆農林水産省「農地区分及び許可方針(立地基準)」より

区分 営農条件、市街地化の状況 許可の方針
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 原則不許可

(市町村が定める農用地利用計画において指定された用途(農業用施設)等のために転用する場合、例外許可)

甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地 原則不許可

(土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可)

第1種農地 10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地 原則不許可

(土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可)

第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

※農林水産省ホームページ(http://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_tenyo/)より抜粋

3-2.一般基準

農地転用を考える場合には、まず先に述べた立地基準を満たしているかどうかを確認しなければなりません。立地基準をクリアしていれば、農地転用の確実性や周辺農地などへの被害の防除措置の妥当性などを審査する一般基準と呼ばれる項目を確認する必要があります。

一般的に農地転用の申請を行ったとしても、土地の造成だけを目的にした農地転用は、許可の申請の内容にもよりますが市町村が行うものを除き、不許可になります。これは宅地造成が行われた後に土地が売れなければ、そのまま土地が遊休化する恐れがあるからです。また粉じんなどの被害防除措置について審査し、適当と認められない場合は、許可されないということが定められています。

4.農地転用によるおすすめの土地活用方法

市街化区域内の農地に関しては、農業委員会へ届出をすれば、農地を転用し土地活用することができます。転用が可能な農地であれば、アパートや賃貸マンションといったタイプの物件を建てて賃貸経営する、あるいは高齢者向け住宅などの施設を建設するのも一つの方法です。なぜなら住宅用地として活用すると、固定資産税が軽減されるという利点があるからです。

農地は一般的に固定資産税が安いと思われがちですが、固定資産税は現在の土地の使用状況に基づいて税金の額が決定します。そのため農地が遊休農地とみなされた場合、宅地ほどの固定資産税が課税される場合があります。なかでも三大都市圏の特定市街化区域農地に該当する場合は、固定資産税が高額になるケースが多いのが現状です。

しかし賃貸住宅や高齢者向け住宅のような「住居系」の建物を建設した場合、土地にかかる固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで軽減されます。建物にかかる固定資産税についても、条件を満たせば、最大5年間固定資産税が半額になるという優遇措置もあります。ただし、軽減を受けることができるのは、あくまでも住宅用の建物のみであり、事務所用の建物などでは軽減を受けることはできません。そのため、賃貸住宅や高齢者向け住宅などを建設し土地活用することは、ニーズ次第では大きなメリットになると言えるでしょう。

ただし、住宅用の建物を建設する際には、土地周辺におけるニーズをしっかり考慮する必要があります。賃貸住宅であれば、対象の土地付近に大学や学校、会社や工場があるか、またスーパーなどの買い物や交通機関の便などを調べなければなりません。高齢者向け住宅などの施設であれば、利便性よりも入居者の健康や安心に寄与できる豊かな自然環境が重要になることもあります。いずれにせよ、土地周辺の環境調査を十分に行い、具体的な事業計画を立てて将来的に利益が出ることが見込めるようにすることが重要です。

しかし建物を建設するとなると、多額の費用が必要となります。もう少し気軽に土地活用をしたいということであれば、駐車場や資材置き場、太陽光発電用地として活用することを検討するのも良いでしょう。それほど費用をかけることなく農地を事業用に転用することが可能であり、収入を得ることも可能となります。

5.まとめ

農地を宅地にしたい場合には、農地転用許可をとる必要があること、立地基準をはじめ農地転用の確実性や周辺農地などへの被害の防除措置の妥当性などを審査する一般基準を満たすことが求められます。農地を転用し土地活用をしたいと考えているならば、まず対象となる土地が農地転用できるのか、地域の農政局に問い合わせて調べてみましょう。

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