き家の放置で固定資産税6倍に!?実家の空き家はどうするべき?

地方から出て、都心部に就職された方の中には「実家には両親しか住んでいない」という人も多いのではないでしょうか。この場合、両親が何らかの事情から実家を離れてしまうと、実質空き家状態になるケースがあります。

その際、固定資産税はどのようになるのでしょうか。

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1.固定資産税が以前の6倍!実家の空き家対策は早急に!

昨今、地方で空き家が増えていることが問題になっています。

家は誰かが住んで換気をしたり、掃除をしたりしなければ、一気に傷んでしまいます。そのため定期的な管理が必要ですが、家族が県外に住んでいたりすると、なかなか手が回らないまま放置してしまいますよね。空き家の管理が難しい方であればなおの事、早急に空き家対策をする必要があります。

基本的な対策方法は、「手放す」「貸す」のどちらかです。

人によっては管理し続けながら、そのまま所有しておく選択肢を選ぶ人もいるでしょう。貸すことができる物件であれば、その不動産を資産にすることができます。そうすれば収入にもなりますし、固定資産税を抑えることも可能です。便利な駅の近くに家があるなら、貸すという選択肢は非常に有効です。

デメリットとしては、借りる人がどのような人か分からない、という点があります。例えばお年寄りの場合、家の中でもしもの事態があるかもしれない、ということで賃貸を断ることができます。

しかし、実際には貸す人を選り好みするのは困難です。

男性に貸すよりは女性に貸したほうが家をきれいに使ってくれる、と思いがちですが、女性でもゴミ屋敷状態にしてしまう方もいます。思い出の実家を汚く使われてしまい、悲しい思いをする可能性があることは視野に入れましょう。また駅から遠かったり、都市部から離れた地域にあったりする物件では、賃貸物件にすることが難しい物件もあります。田舎暮らしをしたい方に需要があるとはいえ、それがメジャーであるわけでもありません。

この場合、どのような対策が考えられるのでしょうか。

具体的の方法として、「ペット可」にする、という手法があります。家の傷みが早くなるので、多くの賃貸物件ではペットの飼育を禁止しています。ペット可能な物件は非常に家賃が高いか、築年数が古いかのどちらかであるケースが多いです。こうした差別化を図ることで、入居者を確保できるかもしれません。ただし、家の傷みが早くなることは覚悟しておきましょう。

また、親族や知っている方に貸し出す方法もあります。親族であればどのような人かが良く分かりますので、第三者に貸すよりも家を汚くされるリスクを軽減できます。

あとは「売る」選択肢です。

都心部の家や、地方でも主要駅から比較的近いところであれば、売却できる可能性はあります。逆に、主要の駅から遠く、その都道府県の中心街に出るまで時間がかかるところであるほど厳しくなるでしょう。最近は、どうにかして手放したいと100円、ともすれば1円で譲っても良いという物件すら存在します。特に昨今は人口減もあって空き家が増えています。不便な場所では、家も売りにくくなってきているのです。こうした理由から、田舎の物件は空き家になってしまうケースが多くなっています。

放置された空き家は、その痛みの速さも問題ですが、それ以上の問題があります。

それは固定資産税の問題です。空き家にかかる固定資産税は、住まいであることを条件に、通常かかるはずの固定資産税より安くなっています。しかし、空き家を放置し続けて住居として認められない状態になると、固定資産税が6倍になるのです。この制度は「空き家対策特別措置法」と言われ、問題のある空き家は「特定空き家」と言われます。空き家対策特別措置法は、空き家の放置が大変危険であることから定められた法律です。

国土交通省では、下記のように特定空き家を定義しています。

○ 「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。(2 条 1 項)

○ 「特定空家等」とは、

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空家等をいう。(2 条 2 項)」

(引用:http://www.mlit.go.jp/common/001080534.pdf(最終閲覧日2018年11月16日))

特に防犯の面で、空き家は大変危険です。脱獄した容疑者や、逃走している容疑者が潜伏するために、空き家を使うことがあるためです。残念ながら警察には、勝手に空き家に入る権限はありません。仮に空き家がなければ、犯人もあきらめて他の所にいくはずです。犯人が潜伏するリスクを避けるためにも、空き家は放置するべきではないのです。

また、空き家は放火魔のターゲットになりやすいと言われています。空き家がひとつあったとして、その周辺に住居が密集していれば近隣に被害が及ぶ恐れがあります。放火には刑法でも重い刑罰があり、死刑、無期懲役、5年以上の有期懲役と定められています。こうした犯罪の被害から身を守るためにも、空き家はなるべく放置せず、早めの対処が必要となります。

ただ、どうにかしたい気持ちはあっても、なかなか買い手がつかないと悩んでいる方も少なくありません。そんなとき、できる対策があります。

まずは空き家をフェンスで囲み、人が侵入しにくくすることです。空き家がある場所にもよりますが、人の目があるところであれば、フェンスの中へ入るための時間を惜しむ可能性があり、大変有効です。ご近所の方と協力し合うのも良いでしょう。田舎はカギをかけないところが多いですが、犯罪が少ないのは人の目があるからとも言えます。地域ぐるみで空き家を守っていることをアピールすれば、放火のリスクは大幅に減ります。

また、空き家は衛生面でも問題になります。

ゴミ屋敷であることは論外ですが、空き家になった当初はゴミ屋敷ではなかったのに、というケースもあります。これは人の目がないという理由から、不法投棄をする人がいるためです。においも近隣の方に迷惑をかける要因になります。特に浄化槽や排水の装置が破損して、そこから悪臭が漂うことがあります。日々悪臭がするのは、近隣の方の大きなストレスになります。空き家がそのような異臭を放っていないかの確認は必要です。

また屋内の水回りも悪臭発生の原因になりやすいので注意が必要です。流しの管を見てみると、まっすぐではなくSを横にしたかのような形をしていることが多いですよね。これはカーブしているところに水を貯めて、悪臭が上がってくるのを防ぐためです。気候条件などにもよるので一概には言えませんが、この管に溜まっている水は1か月くらいで蒸発してしまうケースが多いです。

また、景観も特定空き家と認定される原因のひとつです。

特に、ツタが這っている家は景観を損ねていると判断されやすいです。

  • 植木があまりに生い茂りすぎている
  • 看板がある場合、看板が破れたり傷んだりしている

上記のようなことも景観上問題ありとされています。また、落書きをされている場合も要注意です。

さらに、安全面においても様々な対策が必要です。

  • 屋根が傷んで落ちてしまいそう
  • 家が傾いている
  • 屋根から落ちた雪の塊が通行人に当たりそう

近隣の方や通行人の方が、怪我をするようなことはあってはなりません。このような安全面を疑われる事態になったら早急に対処することが重要です。とはいえ、いきなり「特定空き家」になる、というわけではありません。

まず、市役所の方が「特定空き家なのではないか?」という疑いを持つところから始まります。多くの場合は、ご近所の方が通報をすることで発覚します。その自治体で空き家の状態を確認し、特定空き家の条件に当てはまると判断したら、所有者に連絡をします。この段階ではまだ「助言」や「指導」です。それを無視し、全く改善がされなかったり、改善しきれていなかったりすると、特定空き家と認定されてしまいます。

特定空き家と認定されてしまうと、住居の固定資産税の優遇処置を受けることができません。優遇措置は、人が住むことを条件に控除されるためです。この控除がなくなると、固定資産税は6倍となります。適用されるのは、次の年の1月1日からです。特定空き家になってしまったとしても、次の年までに改善されれば、6倍の固定資産税の適用はなくなります。早急に対処すれば、6倍もの税金を支払う必要はありません。

ただし対処したからと言って、すぐに特定空き家の認定を解除できるわけではありません。そのまま次の年を迎えてしまった場合は、できるだけ早く対処を行うことで、高額な税金を支払う期間を短くすることができます。

2.実家が空き家になった!固定資産税は誰が払う?

空き家になった実家の固定資産税を払うのは、両親、もしくは相続人です。両親がいる場合、実家に引き続き住んでいるケースも多いでしょう。

しかし、老人ホームへの入居など、何らかの事情により住むことができなくなることも考えられます。この場合は相続人が支払うことになります。

3.空き家になった実家の固定資産税はいくら?

空き家になった実家の固定資産税の金額は、場所によって変動します。固定資産税は、「固定資産税評価額」をもとに作られています。この固定資産税評価額に1.4%をかけた金額が固定資産税です。3年に1回の頻度で見直しがされますので、同じ土地であっても金額が変わることがあります。これに建物の固定資産税が加えられます。

自治体によっては、都市計画税もかかってくる場合があります。この都市計画税は0.3%です。ただ単純にこの税率がかかるというわけではなく、小規模住宅用地であれば軽減されることもあります。これは、一戸につき200㎡までの範囲で適応されます。固定資産税評価額の6分の1となっています。そして、都市計画税は3分の1となっています。

様々な家がありますので一概には言えませんが、4LDKのような比較的大きめな家であっても、多くはこの範囲で収まっているケースが多いです。仮に200㎡を超える住宅であっても、200㎡までであれば適用されます。

例えば、300㎡の土地や住宅を所有している場合、200㎡まではこの小規模住宅用地が適応され、それ以外の100㎡の部分は一般住宅用地の税率が適用されます。この一般住宅用地の定義は、「200㎡を超えた部分且つ、家屋の床面積の10倍までの部分」を指します。一般住宅用地では、固定資産税評価額の3分の1、都市計画税は固定資産税評価額の3分の2です。

4.空き家になった実家の処分方法は?空き家と更地はどう違う?

固定資産税は、土地や建物を所有している方にかかる税金です。管理の負担も考えると、売却で手放すことを考えたいところです。また、賃貸にして家を貸し出す事で空き家を資産に変える方法もあります。

それでは、実際に空き家になった実家を処分するための具体的な方法を見ていきましょう。

4-1.売るなどの手放す方法

まず、不動産業者に介入してもらって普通に売る方法があります。場所によっては安くなってしまう事もありますが、比較的高めに売ることができます。不動産業者に介入してもらって売買できた場合は、辺鄙なところであっても200万円や300万円で売れることがあります。この200万円や300万円という金額を聞いて「これで高いほうなの?」とがっかりされた方もいるかもしれません。

しかし、この金額でも売れない物件も少なくありません。ともすれば、不動産業者も取り扱いたくないと断られてしまうような物件もあります。そうなると、「譲る」「寄付する」なども視野に入れないといけません。

4-2.譲る、ほぼ無料で手放す方法

お隣さんやご近所の方に譲る、という方法もあります。近隣に住んでいる方のなかで、「もっと広い土地が必要になる」とか、「もう一軒家が必要になる」などと考えていないか、尋ねてみるとよいでしょう。

最初は、しつこくならない程度にサラッと申し出てみてください。仮に話がこじれてしまうと大変なことになってしまいます。断られたらしつこくせずに一旦引き下がりましょう。そのようなご近所さんがいないのであれば、「空き家バンク」の活用を検討してみてください。例え不動産業者の方が扱いたがらないような物件であっても、空き家バンクでは掲載してもらうことができます。ただし、空き家バンクは基本的にマッチングのみのサービスですので、そこからの交渉や契約は当人同士で行う形になります。

寄付についてですが、自治体の需要にマッチしたら寄付を受け付けてもらえることもあります。例えば、集会所を作りたいという事でちょうどそのような空き家を探していたという事があれば寄付を承諾してもらえることがあります。ただし、断られるケースも少なくありません。ひとまずは聞いてみるくらいの気持ちで尋ねてみてください。

4-3.更地にする

家がひどく傷んでおり、倒壊の可能性がある場合は、取り壊して更地にすることになります。そこまでせず修繕しても、その費用のほうが多くかかるケースもあります。更地にすることの税制上のメリットとして、建物分の固定資産税がなくなることがあります。

ただし必ず、司法書士等のプロの方にどうなるかを相談してください。

デメリットとしては、再建築不可物件であった場合、評価が大幅に低下することがあります。

5.まとめ:空き家になった実家の固定資産税対策はこれ!

空き家になった実家の固定資産税対策は、賃貸に出して資産化することで固定資産税を経費にするか、手放して固定資産税から解放されるかのどちらかです。

そうするためにも様々な方法があります。物件によって何がベストなのかは違ってきます。実家の空き家について悩みがあるのでしたら、無料の法テラスなど、プロの方に相談しましょう。

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不動産活用で成功するには、大手企業のプランや土地活用プラン一括請求の内容を鵜呑みにするのではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

今あなたが検討しているプランは、あなたの想いにしっかりと寄り添って、不動産の知識に限らず、など多方面からアドバイスができる専門家からのご提案でしょうか?

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