全ての空き家の固定資産税が値上がりするのでしょうか？それとも一部の空き家だけ？

「空き家」の定義と、話題の「特定空き家」について詳しく解説します。

1.空き家の固定資産税が6倍に？！知らないと危険な空き家の定義とは？

近年増え続ける空き家は、社会問題となっています。増え続ける空き家を有効活用するためと、これ以上空き家を増やさせないために、国も様々な対策を取っています。さらに空き家問題は、適切に管理されておらずに放置されている空き家が多いことも問題視されている要因です。

大雨や災害などで老朽化した空き家の倒壊、破損、ゴミの不法投棄問題、放火の対象となりやすい、地域の景観を損ねるなど近隣の景観を損ねる可能性がある空き家も多数あるのです。

そもそも、空き家が地域で深刻な問題となっている理由として、空き家は増え続けているということにあります。

2013年の総務省調査では全国の空き家数は約820万戸、これは全住宅の7戸に1戸は空き家になってしまっているのです。

空き家は年々増え続けているため、このままいくと2033年頃の空き家数は2,150万戸、3倍弱まで増えると予想されているのです。この数字は、全住宅の3戸に1戸は空き家になるのではないかと予想されています。

それでなくても狭い日本の領土に、そんなに空き地があっては無駄になって行くばかりです。

空き家といっても現在販売中の空き家で不動産会社が管理しているものもあれば、賃貸用として不動産会社が管理しながら入居者を募集している空き家、普段使っていないセカンドハウスとしての空き家も含まれます。また上記以外に、所有者が管理はしているものの、長年放置され続けた空き家があり、この放置された空き家が問題視されているのです。

長年人が住んでいない住宅は、劣化が進み老朽化の原因になってしまいます。住宅の老朽化が進むと、屋根や外壁が剥がれ落ちたり、倒壊する危険性が高まったり、その家だけでなく周辺家屋にも影響を及ぼしてしまう可能性があるのです。

また家だけでなく、庭のメンテナンスも重要です。庭の手入れが定期的にできていないと、伸びすぎた雑草が景観を悪くするだけでなく、虫やネズミなどを大量発生させてしまう可能性があります。

このように、周辺地域に悪影響を及ぼしてしまうような放置された空き家のことが増え続けていることも、空き家問題の深刻なテーマです。

そして、空き家と固定資産税も大きく関係しています。

固定資産税は、更地に家が建っていると住宅用地特例が適用され、土地の税金が最大で6分の1にまで減額されます。

この特例を受けるために「とりあえず建物を残しておこう」と残された家屋が、増え続ける空き家となってしまったのです。

そこで「増え続ける空き家をどうにかしなければ」ということで「空き家対策特別措置法」が施行されました。

2.空き家対策特別措置法の概要「固定資産税」はどうなる？

空き家問題は年々深刻になるため、国や行政の対策が進められていますが、固定資産税に適用される「住宅用地特例」のおかげで空き家の取り壊しが躊躇されているのです。

2-1.固定資産税について

毎年1月1日時点の住宅や土地などに対して、自治体が住宅や土地の所有者に課税する税金のことを固定資産税と言います。

住宅や土地に「住宅用地特例」が適用されると、固定資産税は最大で6分の1まで減額されることになります。
また固定資産税と一緒に納付書が送られてくる都市計画税という税金も、「住宅用地特例」の適用により最大3分の1まで減額されるのです。

2-2.固定資産税の計算方式

• 土地の固定資産税課税標準額＝3,000万円
  住宅用地特例が適用されない場合の土地の固定資産税
  3,000万円 × 1.4％ ＝ 42万円
• 「住宅用地特例」が適用された場合の土地の固定資産税
  3,000万円 × 1／6 × 1.4％ ＝ 7万円
• 差額

42万円-7万円＝35万円
上記の計算から「住宅用地特例」の適用の有無で、土地にかかる固定資産税の差額は35万円です。多くの空き家所有者は、不要になった空き家であっても取り壊しを行って更地にするよりも住宅として残し、とりあえず支払う税金を安くしようと考える場合が多いでしょう。そのため、空き家を取り壊す選択はまずしないでしょう。

「この1/6の優遇措置が受けられなくなるかもしれない」となると、空き家を解体するよりも更地にしない方が得策だと誰しもが考えるところです。

しかし今後は、空き家には住宅用特例は適用されないことが多くなります。

すると一気に固定資産税が上がってしまうのでしょうか？

3.固定資産税が高くなる「特定空家等」の詳しい定義

空き家を所持しているからといって、空き家の所有者全員の固定資産税が6倍になってしまうわけではありません。
「特定空き家」に認定されたら、固定資産税が最大で6倍になります。では、そもそも「特定空き家」とは何でしょう？

国土交通省のホームページより空き家の定義を抜粋してご紹介します。

そもそも空き家とはどのような定義があるのでしょう。

3-1.「空き家」とは

「空き家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物 であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着 する物を含む。）をいう。

ただし、国又は地方公共団 体が所有し、又は管理するものを除く。（2 条 1 項）

そこで、今問題視されている「特定空き家等」とは、どのような定義になるのでしょう。

3-2.「特定空き家」とは

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより 著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために 放置することが不適切である状態 にある空家等をいう。（2 条 2 項）

適切な管理やメンテナンスが行われていない空き家などが防災、衛生、景観といった地域住民の生活において大きな影響を及ぼすことも空き家を放置するデメリットです。

こういったことを踏まえて、「地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空き家等の活用のため対応が必要」だということから、空家等対策の推進に関する特別措置法が実施されました。

要するに、特定空き家とは倒壊などの保安上危険となるおそれのある状態、衛生上有害となるおそれのある状態、生活環境の保全上、不適切な状態、景観を損なっている状態の4点で判断されます。

そのまま放置すれば倒壊の可能性もあり、景観にも問題があり、総合して保安上の危険があると判断された空き家のことです。

また、適切に管理がなされていないことによって、著しく景観を損なう状態になっていることも特定空き家として認定される要因になります。

4.空き家の定義に該当しないための固定資産税対策とは

相続をしたけれど、自分たちも住むつもりがないので実家が空き家になってしまっている人も多いでしょう。しかし、放置空き家に認定しまうと後々大変なことになります。
現実問題として、特定空き家に認定されてしまったら、固定資産税が6倍になる可能性があります。

複数の相続人がいる場合は、自分の意思だけで解体作業が出来ない場合もあるでしょう。特定空き家に認定されないように、自分で出来る対策をいくつかピックアップして、兄弟や他の相続人に提案してみるのも良いでしょう。

特定空き家に認定されないための空き家対策としては、以下のような対策があります。

• 空き家を売却

空き家をそのままの状態で買い取ってくれる人がいれば、そのまま売却することをおすすめします。

• 更地にして土地を売却

空き家を撤去して解体し、建物の管理が不要な更地にして売却すると、古い空き家が建っているより売却に有利です。

• 賃貸住宅として貸し出す

放置されたままの空き家は、劣化のスピードも早まる一方です。どなたかに賃貸物件として貸し出しすることが出来ると家の寿命も延びるでしょう。

• 駐車場や別の建物として活用

空き家を解体して、土地を駐車場や別の建物にして活用することも、土地の有効活用につながります。

• 空き家管理代行業者に管理を依頼

各都道府県には、適切な空き家管理をしてくれる代行業社が存在します。多少お金がかかっても、固定資産税が6倍になるよりは、随時メンテナンスをしてくれる業者に委託するのも選択の1つでしょう。

• 空き家バンクに登録

空き家バンクとは、空き家を有効活用するために登録して、借りたい人と引き合わせてくれるサービスです。

行政が絡んでいるものもあれば、個人的に活動しているところもあります。まずは空き家がある地域の空き家バンクを検索して見ましょう。

5.まとめ

相続、または譲渡で入手して放置されている空き家と、固定資産税の関係について、また空き家の定義について詳しくご説明しました。

増え続ける空き家は深刻な社会問題になっています。

「特定空き家」として認定されてしまうと、固定資産税が6倍になる可能性があります。空き家を持っている人は、放置できない時代に入ってきましたので、今後具体的な対策を考えていくことも必要になるでしょう。