空き家の相続にまつわる問題とは?事例も合わせてチェック

近年、空き家が急増しているということが社会的な問題となっています。

実家に住んでいる親が亡くなったあと空き家を相続して、管理が行き届いていない場合や、相続がそもそもできていない場合など、様々な問題があります。aki

しかしこのような空き家が長く放置されたままになると、どんどん古くなってしまい倒壊していき、放火や不審者の侵入など、大きな問題を引き起こす可能性があります。

こちらの記事では、空き家の相続にまつわる問題についてご紹介します。

1.こんなにあった!空き家の相続問題

1-1.劣化が急速に進む

亡くなった親が所有していた一軒家を相続したはいいものの、すでに自分には別の家があるため住むつもりもなく、その家も遠方にあるため管理が行き届かない……という話はよくあります。

建物の長時間放置が続くと、劣化が急速に進んでいきます。換気をせず水も通さないため、中に湿気がたまってしまうのが原因ですね。このような状態になると、虫やシロアリ、ネズミなども湧いてしまうため、さらに建物は劣化していくのです。

また家の中だけの問題ではありません。不動産を放置しているといずれ草木に覆われ廃墟化が進み、見た目がかなり悪くなるためその地域の景観まで悪くなってしまいます。

そうするとごみの不法投棄が起こったり、ホームレスの人が勝手に忍び込んだり、不審者が侵入することもあるのです。また放火などの危険も高まりますね。

また単純に家屋が劣化することにより、台風や地震などの災害にも弱くなるというリスクもあります。

1-2.税金の問題

これまで住宅用地にかかる税金は、更地よりも安くなっていました。廃墟のような家屋であっても住宅用地とみなされ、更地の場合よりも固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1まで減額されていたのです。

もしもここで空き家を取り壊すということになれば、まず高額な解体費用がかかります。そして税金は数倍上がってしまうということです。ここで、更地にするのではなく、空き家のまま放置していたほうが安く済んでいました。このような理由から、使う予定のない空き地がどんどん増えていたのですね。

しかし空き家問題が深刻化し、空き家対策特別措置法が制定されました。ここで、空き家に適用されていた固定資産税の優遇措置はなくなりました。軽減されていた固定資産税がもとの税率に戻ったことにより、放置された空き家の税負担が高くなったのです。

さらに法改定として、平成28年4月から、一定の条件を満たしていた場合、相続した空き家を売却すると、譲渡所得の3,000万円の特別控除が受けられるようにもなりました。この条件というものは、相続した空き家を解体して更地にして売却するか、家の耐震改修を行って売却するかのどちらかになります。危険な空き家をすこしでも減らすために、税制面からも対策がなされているのです。

1-3.相続しなかった場合

様々な理由から、空き家を相続せずに放置してしまおうと考えている人もいるかも知れません。しかし相続人は、「相続放棄をすれば、その空き家からの責任を一切負わなくていい」というわけではありません。

例えば子供などの相続人が全員相続を放棄したとします。そうなると亡くなった人の相続財産は法人となり、相続財産管理人が不動産を管理することになります。

ちなみに民法940条では、「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」と定められています。つまり相続財産管理人が選ばれるまでは、たとえ相続を放棄していたとしても、空き家が何かしらの損害を近隣に与えた場合は、法的責任を負わなければならない場合があるということです。

そのため、相続放棄をしたとしても、その後一切の法的責任を負わないようにするためには、そのままにしておくのではなく、相続財産管理人を選任するなどして、きちんと空き家が管理されるような状態にしておく必要があるのです。

1-4.先祖代々の土地・家屋において、被相続人の名義変更がされていない場合がある

不動産の所有者が亡くなった場合、相続をして相続人に名義変更を行うのが普通です。しかし時おり、不動産の名義が何世代も前のまま引き継がれている場合があるのです。昔は今と違い、司法書士へのアクセスも簡単ではなく、法務局へ登記申請を行うのも難しかったため、名義がそのままになっているケースがあります。

この場合は相続人が数十人、数百人……と数え切れないほどに膨れ上がっているため、遺産分割をすることができません。そのため名義変更することもできなくなるため、結果不動産を売却することもできないのです。

1-5.相続がきっかけで兄弟間が複雑になり、空き家になってしまう場合もある

相続中に権利関係が複雑になり、売却できなくなってしまった結果空き家になったという不動産も結構あります。

もちろん不動産としての価値がなくなり売却できないケースも有るのですが、相続の間で揉めごとが起こってしまうと、たとえ価値のあるような不動産でも売却できず、そのままの形で残ってしまうことも有りえます。

価値の高い不動産を空き家のままで放置しておくことは、大きな損失になります。なるべく早めに売却ができるようにしておくことが重要ですね。

2.事例でわかる!空き家の相続問題と対策

2-1:事例①空き家を所有する負担

一軒家で1人暮らしをしていた母親が亡くなりました。母が住んでいた一軒家には現在人は住んでおらず、名義は敷地も含めて母親名義です。私と弟が相続人になっていますが、今後この家に住む予定はない。さらに遠方に住んでいるため、管理も行き届いていない状況でした。

そんな中、この家の屋根に積もった雪が落ちて、隣の家の塀を壊してしまったという連絡が来ました。遠くにいるので管理もできず、今後固定資産税の支払いのことなどを考えると、手放したいと考えています。しかし買い手が見つからず困っています。

◆問題点のポイント

この事例に対して、問題点のポイントがいくつかあります。

・空き家の行き場がない

親が亡くなったあとに土地や建物を相続したとしても、自分はすでに別の家に住んでいて、今後相続した家に住むつもりはないというパターンは多いのではないでしょうか。さらにそれほどその不動産に価値がなければ手放したいと思うでしょう。そのために固定資産税などもかかってくることを考えるともったいないですよね。

ということで活用してくれる人に売りたいところですが、なかなか借り手や買い手が見つからない……という話はよくあるのです。

時には「国や市町村に寄付をした」という話も聞きますが、たとえ国や市町村でも、買い手がつかずに活用が難しいような不動産は、寄付であっても受け取ってくれないことが多いです。

その結果、家は放置して固定資産税だけ払い続けているという人がほとんどです。しかし、この事例のようにそのような空き家が問題を引き起こすこともあるのです。

・管理する義務

不動産を相続し所有することによって、最もわかりやすい負担は固定資産税ですね。しかしそれと同じぐらい大変なこととして、その不動産を管理する義務というものがあげられます。

まず前提として、建物は人が住まなくなると一気に荒廃していきます。窓ガラスは割れ、塀は壊れ、庭の草木は伸び放題という荒れ果てた状態になってしまうのです。街中などでときどき、割れた窓ガラスにたくさんの草が絡み合っているような、ボロボロの物件などを見ることがあるかもしれませんが、そういった空き家であることも多いです。

また管理が行き届いていないまま空き家を放置することは、自分以外にも困ることが起こります。そのように古くなった空き家は、不審火から火災が起こるという恐れがあるため、消防局から撤去を要請されることもあるのです。

さらにこちらの事例のように、大雪が降ったあと雪解けが起こると、屋根の雪が他の敷地内のものを壊してしまうこともあるのです。対策としては適度に雪かきをするなどになってきますが、万が一短時間でたくさんの大雪が降った場合は、雪の重さで家自体が壊れてしまうこともあります。

◆空き家対策

対策としては、家の管理を最低限行うようにしましょう。

やはり人が住まなくなった家は急速に劣化が進んでいくため、外観もすぐに悪くなってしまいます。そうなると近隣にも迷惑がかかってしまうのです。

もし遠方に住んでいてなかなか通えない場合でも、代行サービスを申し込むこともできます。とにかく1か月に1回でも良いのできちんと掃除などを行い、近隣に空き家だと知られないぐらいのレベルにしておくことが重要になります。

2-2:事例②相続でもめてしまい、第3者をたてて解決した

実家を私と姉夫婦が一緒に相続したのですが、親が生前に私達に伝えていたことがあいまいだったため、相続の際に大きな揉め事になりました。意思の疎通ができていなかったのも原因にありますが、そこからは相続の途中にもかかわらず、姉とは絶縁状態になってしまい、連絡もつかなくなりました。

私が管理をしていましたが、なにせ遠方にある不動産のため通うのが難しく、売却をしようと思っていましたが、姉とは連絡がつかずに進めようがありませんでした。

・問題点のポイント

問題点のポイントとしては、親から生前にきちんと相続について聞いていなかったことにあります。

誰にどのぐらい相続するのか、分配をどうするのかをきちんと把握しておきましょう。

・空き家対策

そのように連絡がつかず困るような場合は、第3者をたてて相続を行うようにしましょう。

例えばこの結果であれば、お姉さんも相続したいとのことだったのですが、直接話しをすることは嫌とのことでした。そのため不動産会社を紹介し、その不動産会社を間にはさみながら話を進めることになりました。

結果その不動産は売却することになりましたが、立会いや売買契約の締結や決済などは、すべて委任状で代理者を立てて行うことになりました。最後まで姉妹は話すことはありませんでしたが、結果売却を行うことができました。

3.空き家の相続問題に頭を抱える前にやるべき3つの対策

ここからは、空き家の相続について困らないために、今からできる3つの対策についてご紹介します。

3-1.定期的にメンテナンスを行い、活用する

不動産を劣化させずにきれいに保っておくためには、やはり定期的に掃除などを行い、きちんと管理しなくてはいけません。

やるべきこととしては、庭の草むしりや、ハチの巣はないか、シロアリは湧いていないかなどの外観のチェックから、こまめに水道を通水したり、換気をしたりなど、部屋の中も気をつけましょう。またポストの中のチラシを回収したり、台風や地震が起きたあとはチェックに行くことも必須条件です。

活用方法としては、帰省の際に利用するなど様々な方法が考えられます。

3-2.賃貸に出す

定期的に行って管理をすることが難しい場合は、賃貸物件として出すのもひとつの手です。しっかりリフォームを行い、不動産会社に仲介を頼み賃貸にしましょう。

賃貸に出すことの利点は、まず掃除などの管理をしなくて良いこと。さらにリフォーム費用がかかったとしても、のちのちそれ以上の固定収入が入ってくる可能性も見込めます。

しかしその一方で、もしも誰も借りる人がいなかった場合は、リフォームの工事代金すらもマイナスになってしまいます。さらに建物がすでに劣化している場合は修繕をしなければならないため、その費用もかかってしまいます。

3-3.売却をする

売却する場合には、信頼できる不動産業者を探すようにしましょう。資産運用についても考えてくれるような不動産業者がおすすめです。

売却をすれば現金が入ってくる上に、後の手間は一切かからなくなります。家のリフォームや不動産登記など何かとお金がかかりますが、売却の資金を回すことも可能なのです。

4.まとめ

空き家を相続するとなると、どのように管理を行うのかが重要になってきます。

色んな方法があるため状況に合わせて選ぶことにはなりますが、くれぐれも空き家をそのまま放置するのだけはやめておきましょう。こちらの記事を参考に、相続後に適切な対応を行ってみてくださいね。

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