アパートを新築する際の固定資産税はいくら?

アパートを新築する場合、固定資産税はいくらぐらいかかるのでしょうか。土地を所有するのには、なにかとお金がかかりますよね。

「固定資産税っていくらぐらいかかるのだろうか?」「だいたいどのぐらいのお金がかかるのか、ざっくりでも知りたい」という方もいるかと思います。

実は自宅にいながらでも、だいたいの固定資産税を計算する方法があるのです。さらに条件を満たせば、減額措置を受けることも可能になるのです。
こちらの記事では、新築アパート投資での固定資産税についてご紹介します。

これからアパートを新築しようとしている方は、ぜひチェックしてみてくださいね。

1.アパートを新築した場合の固定資産税

まずはアパートを新築した場合の固定資産税について紹介します。計算方法なども具体的に見ていきましょう。

1-1.固定資産税とは?

「固定資産税」という税の名前を聞いたことはあっても、どういった場合にかかるものなのか、きちんと理解している人は少ないかもしれません。

「固定資産税」とは、土地、家屋、償却資産に毎年かけられる市区町村税のことを指します。

毎年1月1日に、市区町村の「固定資産課税台帳」に、所有者として登録されている人にかかるようになっています。

土地・家屋の固定資産税評価額は、3年に1度評価替えされています。そして、一定の住宅用地と新築家屋等には課税標準の特例、軽減措置などもあります。

納税方法としては、毎年、市区町村長から送付される納税通知書に従って、年4回に分けて行います。

1-2.固定資産税の支払い方法と納期

固定資産税を支払う方法についてご紹介します。

納税通知書が自宅から送られてくるため、そちらから支払うようになります。だいたい納付期限の10日前までには納税通知書が届くようになっているはずです。

では、支払う時期はいつごろになるのでしょうか。

先述したように、固定資産税の支払いは4期に分かれています。市町村によって納付時期は違いますが、毎年どの自治体でも4期に分割されていることが多いですね。

例として、平成27年度・東京都では

第1期6月30日

第2期9月30日

第3期12月28日

第4期2月29日

でした。

他の自治体では、4月末日が第1期となっているところも多いです。

ちなみに支払い方法について、4期分をまとめて一括で支払うことも可能です。そのほか自治体によって様々ではありますが、コンビニエンスストアで支払うことができたり、現金以外でもクレジットカード・電子マネーなどで支払うことが出来ることもあります。

クレジットカードや電子マネーで支払うと、ポイントが付与されることもあるのでお得ですね。

補足として、、固定資産税を支払うのは、「その年の1月1日時点での所有者」です。

つまり、平成30年1月2日に土地やアパートを購入するなどして所有者になった場合、平成30年度分は払わなくても良いということになります。1年分得したという計算になりますね。
新築のアパートの他にも、マンション・住宅、新たに取得した土地には、初年度から相当額の固定資産税がかかってしまうのです。

せっかくならば、少しでも支出を安く抑えたいですよね。賢く固定資産税を支払うのであれば、1月2日~2月初めを目途に購入するのがいいでしょう。

ちなみに固定資産税は、基本的には土地も家屋もどちらも、固定資産税評価額に標準税率の1,4%をかけた金額になっています。

【「固定資産税」=固定資産税評価額×標準税率(1.4%)】

標準税率は一般的には1,4%と定められていますが、地域によって少し引き上げられることもあるようです。
ちなみに固定資産税は、土地と家屋で別々に支払うようになっています。そのためこの計算を別々に行うことになりますね。
また、「固定資産税評価額」についてですが、市町村の窓口に行けば固定資産税台帳で確認することが可能です。ただし閲覧時期が限られているので注意が必要です。

そのため、固定資産税評価額さえ分かれば、だいたいの固定資産税を簡単に知ることが可能になります。

しかし固定資産税評価額を知るにあたって、「忙しくて市町村の窓口に行く時間がない」「わざわざ窓口に行くのは面倒だ」「閲覧期間内に窓口に行けそうにない」という方もいますよね。

そんな方でも、家にいながらだいたいの固定資産税評価額が分かる方法があるのです。

まず前提として、固定資産税評価額は、不動産価格の約70%と言われています。

そのため、実際の実勢価格や査定額に「60~80%」をかけた金額を、固定資産税評価額として計算することができるのです。
【固定資産税評価額=不動産価格×70%】

2.アパート新築時の固定資産税の減額措置とは

実は、固定資産税を減額させる方法があるのです。

まず前提として、固定資産税にかかる税率は標準課税に対して大体1.4%であり、課税されることに関しては全国一律です。そのため、ここでの税金を減らすことはできません。

ではどうするのかというと、「軽減措置を有効活用して、課税のミスを見つけて正す」という方法をとります。

「課税にミスなんてあるの?」と思う人もいるかも知れません。しかし、総務省による過去の調査では、97%の市町村で39万人以上の課税ミスが発覚しているというデータが有るのです。

固定資産税を軽減するためには、自分の不動産の評価や税金の正しい計算をし、計算間違いがないかどうかを確認することで、還付と利息を受けることもできるようになっています。

では、間違いがなかった場合は減額できないのかというと、そういうわけではありません。ここからが本題ですが、固定資産税を減らす方法のひとつとして、軽減税率の優遇措置を受けることもできます。

軽減税率の優遇措置を受けると、固定資産税を減らすことができるのです。

では具体的に、どのような減額措置ができるのか見ていきましょう。

2-1.住宅用地の減額措置

住宅建築用の土地に関しては「住宅用地の特例」があるため、

小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)・・・課税標準 × 1/6
一般住宅用地(200平方メートル超の部分)・・・課税標準 ×1/3

このように減額されます。

2-2.新築住宅に対する減額措置

新築アパートの場合であれば、課税床面積が120平方メートルまで(床面積50平方メートル以上280平方メートル以下)の建物は、固定資産税額が5年間(または3年間)

半分になります。

3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅の場合は新築後5年間、それ以外の一般の住宅であれば新築後3年間となっています。

また近年、耐震性や耐久性などの一定の基準を満たしている長期優良住宅に認定されていた場合、新たに課税される年度から5年度分、120平方メートルまでの居住部分に相当する固定資産税額が2分の1軽減されるようになりました。

2-3.省エネ改修工事に関する軽減措置

平成30年3月31日までの間に、窓に関する断熱改修工事(二重サッシ化、複層ガラス化など)と合わせて、床に対する断熱改修、天井の断熱改修、壁の断熱改修を行った場合は、改修工事完了年の翌年度分の固定資産税額が、床面積120平方メートル相当まで1/3に減額されることになっています。

ただし条件としては、改修工事費用が50万円を超えていないと適用されず、また耐震改修をしていた場合の減額措置とは併用できません。しかし、バリアフリーの軽減措置との併用は可能になっています。

2-4.認定長期優良住宅の減額

平成21年から平成30年までに「認定長期優良住宅」を新築した場合に限り、一般の住宅なら5年分・3階建て以上の中高層耐火住宅なら7年分の場合、固定資産税のうち120平方メートルまでの部分について2分の1に減税することができます。

2-5.耐震工事に伴う減額

平成18年から平成30年までに完了した耐震改修工事のうち、昭和57年以前から所在する住宅で、かつ居住部分の面積が全体の2分の1以上あるものに限り、最大3年間120平方メートルまでの部分が2分の1に減額されます。

2-6.バリアフリー工事に伴う減税

平成19年1月1日に現存していた住宅のうち、新築から10年以上経過しているもので、かつ床面積が50平方メートル以上あり、平成19年から平成30年までの間にバリアフリー改修工事をした住宅に限り、最大100平方メートルまで3分の1に減額されます。

3.アパート新築にかかる固定資産税の計算方法

ここからは、固定資産税の計算方法についてご紹介します。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(標準税率) です。

例えば、所有する土地に1,000万円の固定資産税評価額がついていた場合、14万円の固定資産税という計算になります。

つまり、1億円の評価額であれば140万円の固定資産税が発生することになるのです。

こうなると、ちょっと負担が大きく感じますよね。確かに更地のままの所有になれば大きな固定資産税がかかってしまいます。しかし、その土地をアパート経営に活用すると、さきほどご紹介した減額措置の対象となるのです。

それでは、更地のままにしておくのと、アパートもしくはマンションを経営しているのとでは、どのぐらい固定資産税に違いがあるのでしょうか。

たとえば400平方メートルで評価額が8,400万円、建物の評価額が4,000万円の場合は、

更地の固定資産税117.6万円に対し、アパートを建てた場合の土地の固定資産税は19.6万円、また建物にかかる固定資産税は56万円となります。

つまり、固定資産税だけ見ても42万円もの差が出てくることがわかります。ここに都市計画税まで合わせるとさらに値段の幅は開きます。

そして、アパートが新築の減額措置の対象であった場合は、さらに固定資産税が安くなるのです。

地域によって土地の価格は異なり、さらに自治体によって厳格措置も少しずつ異なります。

建物の価格も様々ですが、更地に建物を建てることによっても、固定資産税が大きく変わってくることがわかりますね。

4.アパートを新築した時の固定資産税はいくら?シミュレーションしてみよう!

それでは実際に、固定資産税がいくらぐらいになるのかシミュレーションしてみましょう。

例えば、土地面積が190平方メートル、固定資産税評価額が2,000万円の場合について計算してみます。
まず減額措置として、この場合は土地面積が200平方メートル以下なので6分の1減税が適用されますね。

2,000万×1/6(減額分)×1.4%=4.7万円

この金額が、実際に本年度に負担する土地の固定資産税となります。

そして次は、評価額が700万円で、3階建て居住部分が110平方メートル、さらに準耐火構造の新築の建物の場合を計算してみましょう。

まずこちらも減額措置として、2分の1減額に当てはまります。そのため固定資産税は半額になりますね。

よって、

700万円×1.4%×1/2(減額分)=4.9万円

という結果になりました。

つまり、4.9万円が本年度に支払う固定資産税になります。
これはあくまで大まかな計算であり確定ではありませんが、だいたいの目安はこのぐらいだと見ておいて良いでしょう。

ちなみに、固定資産税を自動で計算してくれる自動計算システムもあります。シミュレーションのため厳密な数字を求めることはできませんが、だいたいの目安になるでしょう。

http://www.token.co.jp/estate/tax/kotei/keisan/?_fsi=i55nNLGy

こちらのサイトにて、だいたいの固定資産税を求めることも出来ます。

まず築年数、建物の階数と構造、土地と床の面積、実際に購入した金額を把握しておきましょう。

さらに入力フォームに、購入した土地の代金、固定資産税評価率、土地の面積、建物の購入金額、固定資産税評価率、床の面積、階数、建物の構造、固定資産税の税率、都市計画税の税率を入力します。

実際にアパートを購入する前に、どのぐらいの固定資産税がかかるのかシミュレーションしておくと良いですね。

5.まとめ

以上が固定資産税についてのご紹介でした。

固定資産税の計算方法や減額措置などについてご紹介しましたが、いかがだったでしょうか。

自宅にいながらでも、だいたいの固定資産税評価額や、固定資産税を計算して求めることが可能であることがわかりましたね。

また、大きな負担ともなりえる固定資産税ですが、条件を満たせば減額措置を受けることも可能です。

土地を所有している方は、アパートなどを購入する前に、だいたいの固定資産税を計算しておくと良いですね。

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