相続などで田舎の不動産を取得したが使いみちがなく、空き家のまま放置している人が多いです。本来であれば売却したり賃貸にだしたりして収入を得ることが最善ですが、老朽化が進んでいる場合や物件価値が低い場合は、なかなか買い手や借り手が見つからないことがあります。

しかし空き家のままで不動産を所有していたとしても、毎年の固定資産税など金銭的な負担がかさんでいきます。どうしてもつかいみちが見つからない場合は、寄付をしてでも不動産を手放すという方法もあります。寄付をするにあたっての注意点や、寄付をする相手などについてまとめています。

1.　使い道がない不動産なら寄付をしてでも処分

相続などで家を受け継いだとしても、自分はすでに住居があってその家には住まない、今後も住む予定がないといったケースがあります。不動産を所有していると、実際にそこに住んでいなくても毎年固定資産税がかかってきます。

空き家のままにしていても管理維持費用が発生しますし、代行業者に依頼することもできますが、それにも費用はかかります。不要になった家は売却してしまった方が、金銭的な負担もなくなります。

不動産は所有権を放棄することができないため、買い手が見つからずに売れなかった場合は使い道がなくなってしまいます。どうにかして処分をしたいと考えている場合は、寄付をしてでも処分することをおすすめします。

 

2.　自治体へ不動産を寄付

不要になった家の寄付を考えた場合、最初に候補として思い当たるのはその家がある自治体だと思います。第三者に寄付をするのであれば、全く所縁のない会社などに寄付するよりも、知った土地で公共機関やその地域の人の役に立ててほしいと思う人も多いでしょう。

しかし、家を寄付するという行為は非常に複雑で難しく、自治体も積極的には受け入れてくれないことが多いです。

 

2-1.　自治体は不動産の寄付を受け入れないことが多い

自治体が空き家の寄付の受け入れを渋る理由の一番は財源の確保です。先の項目でも述べたように、不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税が課税されます。これらは市町村が課税している市町村税という扱いになるので、住民税などと同じく重要な財源になっています

市町村税の比率でみると、住民税（個人・法人含む）が約４５％、固定資産税と都市計画税を合わせて約４８％となっています。寄付されることによってその家や土地は市町村の資産になるため、固定資産税を徴収することができなくなります。

また、寄付された家の管理も市町村が請け負うことになるのでコストがかかります。寄付をされると財政が圧迫されてしまうことになります。

 

2-1-1.　不動産の受け入れを断られるケース

自治体が寄付を受け入れるかどうかは様々な判断基準がありますが、公共的に利用できるかどうか、有効活用できるかどうかが大切になってきます。利用が困難な場所にある場合や、近隣の土壌汚染などの対処に多額の費用がかかる場合、老朽化が進んで資産価値が低い場合などは寄付を断られることが多いです。

 

2-2.　不動産の自治体への寄付の流れ

寄付の流れは各自治体によって異なりますが、一般的には以下のような流れになります。

 

2-2-1.　担当窓口に相談

まずは、空き家を所有していて買い手も見つからず住む予定もないので寄付をしたいという旨を担当の窓口に相談しましょう。空き家問題が注視されている昨今では、自治体によっては、空き家問題に積極的に取り組んでいる地域もあります。寄付の申し出を行った際に制度の紹介などを行ってくれるところもあるかもしれません。

なお、寄付の申し出は頻繁にあるものではないため、急な対応ができない可能性があります。できれば事前に寄付を受け付けているかどうか、対応が可能かどうかの確認を電話などでしておいた方が安心です。

 

2-2-2.　自治体による土地や空き家など不動産の調査

寄付を申し出た後は、自治体による調査が行われます。どのような家を寄付したいと考えているのか、その家の立地や周りの環境などを調べます。公共的に利用価値のある物件かどうかを調査し、自治体の判断基準を満たしている物件であれば寄付が受け入れられます。

 

2-2-3.　不動産の受け入れが可能なら必要書類の提出

寄付が可能な場合、手続きをとることになります。手続きに必要な書類は各自治体によって異なりますが、一般的には以下のような書類が必要です。

・寄付申出書：各自治体によって様式が異なります。自治体の対応窓口で取得してください。ホームページ上にファイルを用意している自治体もあるので、その場合はインターネットにて取得が可能です。

・公図…法務局にて取得が可能です。各地域の法務局出張所に問い合わせてください。インターネットでの取得も可能です。

・登記事項証明書…以前は登記簿謄本と呼ばれていました。窓口で申請して入手することができます。また、法務局のホームページから依頼をして郵送で入手することもできます。まれに、登記簿謄本しかない場合がありますので、法務局で確認をするようにしてください。

・所有権移転登記承諾書…各自治体によって形式が異なります。窓口やインターネットから取得が可能です。

・現況写真…寄付したい物件の写真が必要です。窓口の担当者に確認をし、何枚必要か、どのような写真が必要かを事前に聞いておきましょう。

・所有権以外の権利設定があれば権利者の承諾書…寄付をしたい家に、所有権以外の権利がある場合、その権利者との話し合いが必要です。話し合いの結果、寄付に承諾してもらえた場合はその旨を記載した承諾書を用意しておきましょう。

上記が一般的に必要な書類ですが、寄付への対応は自治体ごとに異なります。必要書類に漏れがないように、事前に担当窓口への確認が必要です。

 

2-3.　認可地縁団体への不動産の寄付は税制優遇が受けられる

自治体より規模は小さくなりますが、町内会や自治会への寄付も選択肢のひとつです。自治会に不動産を寄付したいと思った場合には、その自治会が認可地縁団体である必要があります。

認可地縁団体とは、地方自治法に定められた要件を満たしており、行政的な手続きをして法人格を得ている団体のことです。法人格を得ることにより、不動産登記において登記名義人になることができます。

また、認可地縁団体へ不動産を寄付した場合、譲渡所得が非課税になるなどの税制優遇が受けられることもあります。

 

3.　個人へ不動産を寄付

自治体や自治会への寄付は先に述べたように断られる可能性が高いです。寄付を考えているのであれば、一番可能性が高いのは近隣個人への寄付でしょう。しかし、欲しいと言われたからすぐに譲っておしまい、というわけにはいきません。個人への寄付を行う場合は、贈与税や登記費用の金銭的な問題があります。知っておきたいポイントについて説明していきます。

 

3-1.　不動産のある近隣の方や隣人に相談する

隣人に土地や家を寄付した（譲った）場合、自分の土地が一続きになるというメリットがあります。土地の合筆ができるもの隣地の所有者だけですので、隣人側からする大きなメリットです。空き家が広い場合、ゲストハウスとして使用することもできますし、離れとして使うこともできます。

将来的に子供たちとの同居を考えているなどの場合は、二世帯住宅用の家屋として１つ用意することもできます。その土地から離れる予定がない隣人の場合は、その人にとって多くのメリットがあります。

空き家であることが理由で寄付を断られている場合は、例えば家の解体費用を折半するなど、柔軟な対応を見せることで寄付を受け入れてくれるかもしれません。見知った人同士のやりとりになるので、スムーズに話が進みやすいです。金銭の問題などについても気兼ねなく相談や取り決めが行うこともできます。

 

3-2.　個人への不動産の寄付は相手に贈与税が発生する

寄付をするということは、寄付された側（受贈者）の資産が増えるということです。資産が増えると贈与税が課税されます。寄付した家の価値によって、課税対象になるかどうかがきまります。

 

3-2-1.　贈与税の基礎控除額は１１０万円

贈与税は個人から財産をもらった時にかかる税金です。１年間にもらった財産の合計額から基礎控除額である１１０万円を差し引いた残りの額に対して課税されます。例えば、３００万円の贈与があった場合は、３００－１１０＝１９０万円が課税対象になります。

受贈者がその年に贈与を受けておらず、寄付した家の価値が１１０万円以下の評価額であった場合は課税対象にはなりません。空き家を寄付することになりますし、他に買い手が見つからず寄付をしてでも処分したいと思っている物件です。そのような物件の場合は、基本的には１１０万円以上の価値がつくことは珍しいケースです。課税対象にならないか、なったとしても贈与税はそれほど高額にはならないでしょう。

但し、土地の方は家と違って年々価値が下がっていくものではないので、地域によっては、田舎の土地でもそれなりの額となる可能性があります。特に広い土地の場合は、平米あたりの価格は低くても高額となる可能性があります。

 

3-3.　不動産の贈与契約書を作成する

寄付をする際には、譲っておしまいというわけにはいかず、贈与税や移転登記費用などの金銭的なやりとりが発生してきます。寄付する側にとっては寄付後のトラブルを避けられますし、寄付された側も、急な返還要請などのトラブルを避けられます。お互いに気持ちよく取引ができるよう、しっかりと事前に相談して贈与契約書を作成しましょう。

 

3-3-1.　不動産の贈与契約書の記載ポイント

贈与契約書は２部作成し、寄付する側と寄付される側で署名押印をして１部ずつ手元に保管するのが基本です。記載内容やひな形については様々なものがあり、インターネット上でも公開されています。基本的な内容について、以下にまとめていきます。

・贈与者氏名、受贈者氏名で贈与契約を締結した旨

・土地の所在、地番、地目、地籍：寄付をする家の正確な情報が必要です。登記簿謄本あるいは登記事項証明書で確認してください。登記の内容は法務局で取得するか、インターネット上でも照会することができます。

・建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積の記載が必要です。こちらも登記簿謄本または登記事項証明書で確認してください。

・所有権移転登記の日時や費用負担者：寄付をすることでその物件の所有権が移転します。所有権の移転登記には費用が発生するのですが、その費用をどちらが負担するのかを明確にしておく必要があります。

・公租公課の負担を決めます。固定資産税は毎年１月１日の所有者が払うことになっており、売買などで所有権が移転した場合は、日割り計算をして精算するケースが一般的です。法律的には新しい所有者が負担するとは決まっていないため、事前に話し合いで決めておくようにしてください。

なお契約書に金額の記載がない場合でも２００円の収入印紙が必要です。忘れずに貼付するようにしましょう。

 

4.　法人へ不動産を寄付

自治体や個人への寄付も難しい場合、法人への寄付という選択肢もあります。個人では受け取った後の管理費や維持費の負担で受け入れてもらえない場合も、法人の場合は経費で管理することができます。また、事業での使用や保養所としての使用なども考えられるため、個人での使用よりも使い途が多く間口が広いです。

法人は営利法人と公益法人に分かれており、いわゆる一般企業は営利法人に分類されます。公益法人は様々な種類があり、営利を目的としない公益性の高い団体が分類されます。それぞれの違いについて以下に説明していきます。

 

4-1.　営利法人へ不動産を寄付

一般的な企業は営利法人に分類されています。会社関係者やそれらの紹介がなければ、一個人が営利法人へ寄付の申し出を行うことは非常に珍しいです。基本的に、寄付をしなければ処分ができない家や土地は利用価値が低く、受け入れてもらえる可能性が低いです。

法人が空き家などの寄付を受け入れた場合、不動産取得税などの法人税の課税対象になります。それと合わせて管理費用や維持費用などもかかってくるため、資産は増えるけれども事業資金が減ることになります。そのため、利用価値のある物件しか寄付を受けいれてもらえません。

 

4-1-1.　不動産を寄付した側に税金がかかることがある

営利法人に寄付をした場合、寄付をした側に譲渡取得税がかかる場合があります。譲渡取得税とは、不動産を購入した金額よりも売却時の価格が高い場合に課せられる税金ですが、売却ではなく寄付の場合もこれに該当することがあります。

売却して手元にお金が入ってこず、無償で寄付をしたのになぜ税金がかかるのか、という点について説明します。法人への寄付は「一度その時の価値で売却をして売却金額を受け取り、受け取った売却金額をその法人に全額寄付をした」という扱いになります。

不動産の寄付ではなくお金を寄付したという考え方になるため、売却価格が購入時よりも高い場合に譲渡取得税が発生します。

 

4-2.　公益法人等へ不動産を寄付

公益法人とは、営利を目的とせず、公益性の高い社団法人や財団法人のことをさします。学校やお寺、神社、医療機関、ＮＰＯ法人などが分類されています。法人に寄付をするのであれば、営利法人よりも公益法人の方が受け入れてもらえる可能性は高いです。

公益法人は公益性の高い事業を運営しているため、寄付をすることによって教育や文化、社会福祉に貢献していると扱われます。そのため、営利法人へ寄付した際に発生する譲渡所得税が、公益法人への寄付では免除されます。

また、寄付の際には、寄付証明書の作成を求められることがあります。寄付を受け取ったことで発生する税金を非課税にしたり減税したりするために、公益法人側が必要としている書類です。寄付証明書のひな形を用意している法人もあるので、依頼された場合はひな形があるか相談してみましょう。

 

4-2-1.　不動産の譲渡取得税の免除について

公益法人への寄付は社会貢献とみなされて譲渡取得税が免除になりますが、そのためには必要な手続きを行う必要があります。その寄付が公益性の高いものであると判断されなければ、税制優遇を受けることができません。まずは税務署に承認の申請書を提出して承認を受けましょう。

 

5.　不動産を寄付する側の税金

不動産を寄付する場合、基本的には寄付する側が負担する税金というものはほとんどありません。考えられる税金は、収入印紙税や所有権移転登記の登記免許税を負担することはありますが、それらは寄付を受ける側との話し合いで決定していきます。営利法人への寄付の場合は譲渡取得税がかかることがあります。

自治体や公益法人へ寄付を行った場合、社会貢献をしたとみなされ寄付金控除を受けることができます。寄付した不動産の時価が寄付額として扱われ、寄付額に相当する金額が所得税から控除されます。

 

6.　不動産を寄付して処分する時のまとめ

どうしても物件を処分したいときの選択肢としての寄付について説明してきました。買い手が見つからず売却が難しい物件のため、資産価値や利用価値が低い場合が多いです。そのため、寄付を受け入れてくれる相手を見つけることも難しいでしょう。

寄付をする相手によっては、手続きや受けられる控除なども異なってきます。不動産の寄付は難しく、費用を負担しなくてはいけないケースもあります。

しかし、放置しているだけでは金銭的にももったいないです。多少の費用負担は覚悟した上でコストを少しでも抑えて処分ができるようにしましょう。