土地を所有している場合、そのままの状態で持っていても利益を産むことはありません。そこで土地活用をしようと考える方もいるでしょう。土地活用と言えばアパートやマンション経営が一番に頭に浮かぶと思いますが、ファミリーマートに土地を貸すということも立派な土地活用の方法の一つです。ここではファミリーマートに土地を貸す方法と賃料の相場、メリットとデメリットについて解説していきます。

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不動産活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」ではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

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不動産を単なる箱として捉えるのではなく、お客様一人ひとりの生活を豊かにしてくれる資産の一部であると捉え、ご依頼者様に本当に適した活用方法をご提案いたします。


1.ファミリーマートに土地を貸すとはどういうこと?

ファミリーマートに土地を貸す方法にはリースバック方式、いわゆる建て貸しという方法と、事業用借地権方式で土地のみを貸す方法の2つがあります。

ここではその2つの方法について解説していきます。

1-1.リースバック方式

リースバック方式、いわゆる建て貸しという方法は、土地の所有者が所有する土地の上にファミリーマートが店舗として利用する建物を建築し、土地と建物を一緒にファミリーマートに貸し出す方法を指します。

所有する建物に必要な設備は、建物本体工事、電気と給排水工事、駐車場を設置する場合は駐車場設置工事を土地の所有者の負担で行う必要があります。こうして出来上がった建物にファミリーマート側が内装工事や什器の設置、看板等表示工事などを施して、ファミリーマートの店舗として利用します。

このとき土地の所有者はファミリーマートから「建設協力金」という形で建設資金を無利息または低金利で借りることができるので、このお金を使って工事を行うことで、金銭的な負担を軽減することが可能です。

完成したファミリーマートの店舗はファミリーマートに一括賃貸し、毎月ファミリーマートから賃料を受け取りますが、実際に手にすることができる金額は「土地と建物の賃料から建設協力金の返済額を引いた金額(賃料ー建設協力金=残額)」となります。

リースバック方式で土地を貸し出した場合、契約期間の満了やファミリーマート側の撤退により営業終了すると、土地の所有者には空になった建物が土地に残ったまま返却されます。その理由は建物の名義が土地の所有者になっているためで、土地の所有者はその残された建物を再利用して別の事業を始めることも可能です。

1-2.事業用定期借地方式

前項とは別に、土地のみを貸し出す方法を事業用定期借地権方式と呼びます。この土地のみの賃貸契約は、借地借家法第23条の事業用定期借地権等に基づいて契約が行われます。契約期間は10年以上50年未満に設定されますが、特約として途中解約ができることが盛り込まれます。

また土地のみを貸し出す場合でも、更地のまま貸し出すのではなく、整地やライフラインの引き込み工事を行う必要があるので、ある程度の初期投資が必要になります。

ファミリーマートに貸したい土地に別の建物が建っている場合は、その建物の解体費用も土地の持ち主の負担となります。こうして整備された土地の上にファミリーマート側が新店舗を建設し、営業開始となります。

事業用定期借地方式で土地を貸し出している場合、契約期間の満了や業績不振による撤退などの理由でファミリーマートが営業を終了すると、土地は建物を取り壊した更地の状態で返却されます。

2.ファミリーマートに土地を貸すのに必要な広さは?

ファミリーマートの一般的な店舗の広さは平均して60坪程度です。しかし最近、ファミリーマートは店内にイートインコーナーを設置するなどしてコニュニティースペース化をはかる傾向にあるため、さらに広い土地が求められるようになってきています。

また、郊外型のファミリーマートの店舗の場合には、来店手段が車となるので、必ず駐車場を設置する必要があります。

そのため郊外の土地の場合には、300坪から時には600坪程度の広さが必要になります。

3.ファミリーマートに土地を貸す場合の借地料(地代)相場はいくら?

それでは、ファミリーマートに土地を貸し出した場合にはどの程度の借地料(地代)が見込めるのでしょうか?一般的な相場を知りたい方が多いと思いますが、首都圏と郊外では土地の値段にかなりの違いがあるため、相場はいくら、と言い切ることはできません。

ここでは、「月極駐車場を一台分借りた場合、一か月の賃料が5,000円の地域についての借地料(地代)」の相場を見ていきます。

車一台に必要な3.5坪の土地を5,000円で貸しているので、一坪当たりの賃貸料は5,000÷3.5坪≒1,500円程度になります。しかし通路などのスペースも必要なので、それも加味して計算すると、一坪あたりの賃料は800円程度になり、その地域の借地料(地代)の相場が計算できます。

しかし土地をファミリーマートに貸す場合は、駐車場とするよりもメリットの多い事業であるため、一坪当たり2倍弱の借地料(地代)になるのが相場です。そのため、ファミリーマートに土地を貸す場合の純粋な借地料(地代)としては一坪当たり1,500円程度となります。

ファミリーマートに土地を貸す場合、リースバック方式、事業用定期借地方式どちらの場合においても初期投資が必要です。借地料(地代)から利益を得るためには、初期投資にかかった金額よりも高く設定する必要があります。

借地料(地代)の相場を考える前に、まず初期の設備投資に必要な費用を計算してみます。

500坪の土地に整地とライフラインの引き込み、駐車場整備工事を行う場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか。

まずライフラインの引き込み費用です。

水道電気などは土地の条件により異なりますが、200~300万円程度が必要になります。ここではその中間の250万円で試算していきます。

次に駐車場整備ですが、アスファルト舗装費用が必要になります。この費用は1平米あたり5,000円が相場なので、5,000円×3.3平米×500坪となり、費用は800万円程度になります。それ以外にも道路からの侵入工事に50万円、残土の処理にも費用が発生します。

これらの費用の合計である約1,100万円程度が土地の整備費用の目安になります。

次に建物ですが、ファミリーマートの店舗は鉄筋造りの一階建ての店舗なので、坪単価は25万円から40万円程度になると予測されます。ファミリーマートの店舗の広さの基準は60坪なので、建物の建築費用のみでも1,500万円から2,400万円程度になります。

それに内装費用が加味されるので、建物の建設費用と合わせて2,100万円から3,600万円程度の建設費になります。ここでは建設費を3,000万円として借地料(地代)の相場を考えています。

3-1.リースバック方式の場合

リースバック方式でファミリーマートに土地を貸す場合、土地の整備費用と建物の建築費用は初期投資として必要になります。その合計である4,100万円は、土地を貸している期間内に回収しなければなりません。

賃貸契約の期間を20年として、借地料(地代)がライフラインの引き込み費用など込みで計算すると一坪当たり約1,500円になるので、500坪の土地を貸し出す場合には、土地のみで1,500円×500坪=75万円程度の借地料(地代)になります。

ここに建物の賃貸料が加わるわけですが、建物の純粋な賃貸料は駐車場の約2倍と考えられるので、一坪当たり3,000円が相場の金額となります。60坪の店舗を貸し出すので、3,000円×60坪=18万円となります。そこに店舗建設にかかった費用を20年間で回収するための金額3,000万円÷20年÷12か月=125,000円を加えた約30万円程度が建物の賃貸料の相場となります。

つまり、リースバック方式による賃料の相場は借地料(地代)と建物の賃貸料を合わせて約100万円が相場となります。

3-2.事業用定期借地方式の場合

土地のみを貸し出す事業用定期借地方式の場合、リースバック方式の金額の相場から建物の賃貸料を差し引いた金額が借地料(地代)となるので、約75万円程度が借地料(地代)の相場となります。

4.ファミリーマートに土地を貸すリスクは?本当に儲かるの?

ファミリーマートに土地を貸す場合、他業種の業者に貸したり、個人に貸したりする場合よりもはるかに高額の借地料(地代)を得ることができるので、儲けが大きい土地の活用法であるといえます。

ファミリーマートに土地を貸す場合、土地のみを貸す事業用定期借地方式であっても、ある程度の初期投資が必要です。しかし、ファミリーマート側から「建設協力金」という名目で土地を整備するために必要な資金を無利息または低金利で借りられるので、銀行から融資を受けるより低いリスクで土地活用を始めることが可能です。

しかし、全くリスクがないわけではありません。一番気を付けなければならないリスクは「撤退リスク」です。

ファミリーマートの店舗がフランチャイズ契約の場合、個人経営になりますが、それでもファミリーマート本部側が「採算が合わない」と判断した場合にはすぐに撤退してしまいます。

そうなると借地料(地代)が入ってこなくなるばかりか、土地の整地や店舗の建設にかかった費用を回収できなくなり、最悪の場合には借金だけが残ってしまいます。

そのようなリスクを回避するためにも、ファミリーマート側から提示された条件のみで土地の貸し出しを決めるのではなく、貸し出そうとしている土地が本当にファミリーマートの経営に向いているのかを考える必要があります。

5.ファミリーマートに土地を貸すなら「リースバック」と「事業用定期借地」どっちがおすすめ?

リースバックと事業用定期借地、どちらがお勧めかということに関しては、土地を貸しだす方の資産状況により異なります。初期投資にある程度多額の資金を投入できる方の場合、リースバック方式のほうがお勧めです。リースバック方式のほうが多額の賃貸料を見込めるからです。

また、建物の相続時における固定資産税の評価は時価ではなく、路線価で評価されるため、相続税対策を考えている方にもリースバック方式のほうが良いでしょう。

逆に借地料(地代)は安くていいのでリスクを減らしたいと思っている方や、相続税対策を考えていない方には事業用定期借地方式のほうがお勧めの方法です。

6.ファミリーマートに土地を貸すメリット

では、ファミリーマートに土地を貸すとどのようなメリットがあるのでしょうか?以下にそのメリットを挙げていきます。

  • ファミリーマートは出店後のケアが手厚いので撤退リスクが低い

ファミリーマートは、貸し出した土地で店舗を経営するオーナーに対し、経営に対する手厚いサポートやアドバイスを行います。このため経営不振に陥りにくく、撤退リスクも低くなります。

  • 他の土地活用より利回りが良い

ファミリーマートに土地を貸した場合、リースバック方式はもちろん、事業用定期借地方式の場合でも、他の方法で土地活用をした場合より多くの利益を得ることが出来ます。

  • 他の土地活用より少ない初期投資で始められる

ファミリーマートに土地を貸すことは、アパートやマンション経営に比べて少ない初期投資で始めることが出来る土地活用であると言えます。

7.ファミリーマートに土地を貸すデメリット

ファミリーマートに土地を貸すメリットは前の章で紹介しましたが、デメリットにはどの様なことがあるのでしょうか?以下に挙げていきます。

  • 契約期間の途中でもファミリーマートが撤退するリスクがある

撤退リスクに関しては前述した通りです。撤退後に空のコンビニ用店舗が残っても、そのあとに他のコンビニが入居することはまずありません。それ以外の業種の事業者が入居しても借地料(地代)は半値またはそれ以下になってしまいます。

  • アパート・マンション経営に比べて節税対策にならない

ファミリーマートの店舗を建設しても、居住用の建物を建てる際の税制上の優遇措置を受けることはできません。そのため、相続税以外の節税対策には不向きです。

  • 賃貸料の見直しが数年ごとに行われる

数年ごとに、借地料(地代)や店舗用建物の賃貸料の見直しが行われます。この時周辺の環境や、店舗の経営状況が変わっていた場合には、借地料(地代)や賃貸料が下がってしまう恐れもあります。

8.ファミリーマートに土地を貸す場合の注意点やよくあるトラブル事例

ファミリーマートは郊外よりも、住宅の多い場所や街中に出店する傾向があります。特に住宅街では、駐車場に人がたむろしたり、エンジンをかけっぱなしのまま店内に入ってくるお客さんがいたりすると、近隣の住民と騒音トラブルになる可能性があります。

住宅街の場合には、その土地の持ち主を周辺住民が知っている可能性もあります。

ファミリーマート側や実際に経営しているオーナーと協力して苦情が起こらないよう、注意喚起の看板を設置するなどの対策を行いましょう。

9.まとめ

ここまで、ファミリーマートに土地を貸す際の、土地を貸す仕組みや賃料の相場、メリット・デメリットについて説明してきました。もし、ファミリーマートに土地を貸そうか悩んでいる方がいたら、様々な情報を参考にしつつ、リスクも把握してから決断するようにしましょう。

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