不動産を譲渡する際には、登録免許税が必要になります。

しかし、「そもそも登録免許税ってなんだろう」「いくらぐらいかかるものなのだろう」と、実はなんなのかよく分かっていない…という人もいるかも知れません。

今回こちらの記事では、不動産を譲渡する際の登録免許税についてご紹介します。

1. 不動産を譲渡したときの登録免許税はいくらか

まず、不動産を譲渡した際、登録免許税はいくらぐらいになるのでしょうか。

そもそも登録免許税とは、登記をする際にかかる税金のことを指します。

出版権や著作権、商標権、特許権やその他免許などに関わる登録を行うためには登記をする必要がありますが、その際に納める税金のことを登録免許税と呼びます。

また不動産用語としての「登記」は、土地や家を購入したり、建築したりしたときにおこなう「不動産登記」というものになります。さらに、売却のときも同様に不動産登記をおこなう必要があります。

ここで、登録免許税が、不動産登記を行う際にかかる税金ということがわかりました。では、ここでいう「不動産登記」というのは何なのでしょうか。

不動産登記は、不動産の権利を国に証明してもらうことを指します。「法務局」が管理している「登記簿」に、不動産の情報や所有者の情報を記載し、権利関係が誰にでもわかるようにすることです。

不動産登記を行うことにより、その不動産が自分のものであることを主張する権利である「所有権」、お金を貸す側が、その不動産を借金の担保にすることができる権利である「抵当権」、そして他人の土地を借りて、そこに建物を建てることができる権利「借地権」などの権利が公に明らかになります。

これによってはじめて信頼が生まれ、不動産の取引が安全に行えるようになるという仕組みになっています。

ここでいう登録免許税とは、登記を行う際にかかる税金のことを指します。不動産の権利をもらう代わりに、登録免許税として税金を支払うという仕組みになっているのです。

不動産の売買や贈与など、譲渡があると所有権がうつるシステムになっています。その際は、登記をするのが慣習になっているのです。実は登記は義務ではないのですが、マンションや戸建てなど一般的な不動産の売買・取引をすれば、ほぼ確実に所有権移転登記や抵当権の抹消登記などが行われるようになっています。

不動産登記を申請する方法としては、自分で手続きする方法と専門家へ依頼して手続きしてもらう方法の2種類があります。

不動産登記を自分で申請する場合必要なものとしては、登録免許税に加えて提出書類を入手するための発行手数料などがあげられます。そして司法書士や土地家屋調査士に対して委任した場合には、この登録免許税・交通費などの費用とは別に、更に報酬費用がかかるようになっています。

2. 登録免許税の税率

不動産登記では、不動産の時価に対して、それぞれの税率を課すことで登録免許税を計算することができます。

土地に対しては、売買だと２％、相続、法人の合併または共有物の分割になると0,4％、その他贈与、交換、収用、競売などになると２％の税率になります。

また建物に対しては、所有権の保存が0,4％、売買または競売による所有権の移転が２％、相続または法人の合併による所有権の移転が0,4％、その他の所有権の移転であれば2％の税率になります。

また、所有権移転登記は1,000分の20、所有権保存登記は1,000分の4、抵当権設定登記は1,000分の4という基準もあります。この税率はあくまでも基準であり、住宅用不動産には以下の優遇措置があります。

3. 不動産を譲渡したときの登録免許税の計算方法

では、不動産を譲渡した際の登録免許税はいくらになるのでしょうか。

まず登録免許税は登記の種類や物件の種類によって異なります。ここではマイホームの売却や相続に関係が深い登記の登録免許税を例に、どのような計算式になるのかみてみましょう。

3-1.所有権の移転登記の場合

＜土地＞

売買によって所有権が移転した時
不動産価格×15%（平成31年3月31日まで）

相続による所有権移転登記
不動産価格×4%

＜建物＞

売買、競売による所有権移転
不動産価格×4%（自己居住用なら3%）

相続による所有権移転登記
不動産価格×4%

3-2.抵当権の抹消登記

不動産ひとつにつき1,000円

土地と建物についている抵当権を抹消するのであれば、

土地の数（1）×1,000円

建物の数（1）×1,000円
合計＝2,000円

2,000円の登録免許税がかかるということになります。

3-3.建物の滅失登記

建物を解体して更地にしたら、登記上も建物を失くす手続きが必要になります。これを”建物の滅失登記”と呼びます。

ちなみに、滅失登記には登録免許税はいりません。滅失登記において必要になるのは、家屋調査士だけになります。権利の登記は司法書士の分野になりますが、建物滅失は土地家屋調査士の仕事になりますので注意しましょう。

土地家屋調査士に支払うお金の相場は4万円~8万円程度となっています。

さらに、中古マンションや中古戸建などの一般的なマイホーム売買の現場になると、所有権の移転登記に関する費用は買主が負担するのが慣習になっています。

多くの不動産会社が使用している契約書のテンプレートにも、定型文として「所有権の移転登記費用」については、買主側の負担として書かれているのです。ではどんなときに売主が登録免許税を払うのかというと、不動産に抵当権が設定されている場合になります。

住宅ローンや事業資金を、不動産を担保にして借り入れているケースの場合、抵当権が設定されたままになっていることがあります。

通常抵当権が残ったまま引き渡すことはできないため、その場合は借入金を返済し、抵当権を抹消しなくてはならないことになります。

抵当権を設定したのは売主ですから、売主の責任で抹消するということになりますね。

さらに建物を解体し、更地にして土地だけで販売する場合もあるかと思います。その場合は、建物の滅失登記も必要になります。これについては先述したとおり、家屋調査士の仕事になりますね。

滅失登記の手続きについては、決済までに終わらせましょう。土地上に建物が無くなっているということを、登記上にも反映させておかなくてはいけません。

また、抵当権の抹消については、所有権移転登記の申請と同時に行うのが一般的になっています。抵当権を抹消するためにはまず、借入した資金を全額返済しないといけませんね。

借入資金の返済は、不動産を売却して得たお金ですることが多いです。そのため、売却資金を得るまでは抵当権が抹消できません。決済時に抵当権を設定した相手に借入金を返済し、それを確認してそのあとに抵当権の抹消登記の申請をすることができます。さらに所有権の移転もこのときに行うため、同時申請になることがほとんどです。

4. 譲渡時の登録免許税の軽減措置はあるか

建物には軽減措置が適応されます。

登録免許税の基準は決まっていますが、個人が居住用に取得し、かつ1年以内に登記を行う床面積50平米以上の建物である場合は、以下のような軽減税率が適用されます。
所有権移転登記は1,000分の3、所有権保存登記は1,000分の1.5、抵当権設定登記は1,000分の1です。
所有権移転登記の場合には、通常の建物は築20年以内、鉄筋コンクリートの場合は築25年以内のものが、軽減税率の対象となっています。
また所有権保存登記の場合には、新築住宅のみが対象となっています。

さらに、土地の購入と自宅を新築した場合にも、登録免許税が発生します。

個人が関係するものとしては、やはり、住宅ローンを組んで、土地の購入と自宅を新築した場合です。
この場合、土地に関しては所有権の移転登記、建物に関しては所有権の保存登記、ローンに関しては抵当権設定登記が関係してきます。そのためそれぞれに、上記の税率の登録免許税が発生するようになってきます。

また、住宅ローンの借り換えを行う場合、抵当権の設定登記だけに登録免許税が発生します。この場合不動産の所有権は変わらないものの、借り換える前の銀行から借り換えた後の銀行に担保が移転するので、抵当権の設定登記はしなければならないのです。

借り換え前の住宅ローンで1度抵当権の設定登記を行っているため、さらに借り換えを行ったことによって、抵当権設定登記の登録免許税だけが余分にかかってくるようになっています。

このような登録免許税の減額措置については、それぞれに優遇期間が定められています。かつては「平成29年3月31日まで」となっていましたが、このたび税制改正によって、住宅用家屋の所有権の保存登記等にかかる特例措置が3年間、土地の所有権移転登記等に係る特例措置が2年間延長されることになりました。

また、この軽減税率とは別に、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅（2013年6月1日以降については、都市の低炭素化の促進に関する法律の規定により、低炭素建築物とみなされる認定集約都市開発事業により整備される特定建築物である住宅も含む）における所有権の保存登記かつ移転登記では、独自の軽減税率が適用されることになりました。適用期限としては2020年3月31日までになっています。

さらに、2014年度には税制改正がありました。これによって建物取引業者が一度買い取った中古住宅で、一定の質の向上を図るための特定の増改築等が行なわれた場合に、それを購入した個人に対して、登録免許税を軽減するという措置ができました。

この場合の税率は0.1％、適用期間は2014年4月1日から2020年3月31日までとなります。

また、軽減税率を適用するために必要な書類としては、その建物所在地の区市町村長による「住宅用家屋証明書」が必要になります。

「住宅用家屋証明書」は、中古住宅の場合には「既存住宅証明書」と呼ぶ場合もあります。さらに自治体によっては「専用住宅証明（＝専住証明）」と呼ぶところもありますね。

また、築25年を超えるマンション等、築20年を超える木造一戸建て住宅等に関しては、「耐震性を有することの証明書」または「既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証する書類」が必要になります。

さらに認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合には、それを証明する書類を添付しましょう。

住宅用家屋証明書を取得するための書類は、「登記事項証明書」、新築の場合は「建築確認済証（建築確認通知書）」の写し（区市町村により異なる場合もあります）、購入の場合は「売買契約書」などの写し、すでに取得している物件へ住所を移転している住民票の写し、住所を移転していない場合は申立書および現在の住民票が必要になります。
その他必要に応じて、従前の建物の処分方法等を明らかにする書類も用意してください。

住宅用家屋証明書は、委託をして不動産業者（売主業者・媒介業者）や司法書士が代行して取得するケースも多くなります。それぞれの指示にあわせて書類（住民票など）を揃えるようにしてください。

5. 譲渡時における登録免許税の注意点

登録免許税について、いくつか注意点があります。

登録免許税の納付の仕方ですが、基本的に「登記申請書」という書類で納付するようになります。はじめに銀行や郵便局で納付の手続きを行い、そこで発行された領収書を登記申請書に貼り付けて提出するような形です。

また、オンラインで申請することもできます。

とは言っても実際は、不動産登記の申請は司法書士に依頼するというパターンが多いです。よって、登録免許税の納付についても司法書士が代理で行うのが一般的です。そのため、個人が自分だけの力で納付するということはほとんどないと言ってもよいでしょう。

また支払う金額についてですが、報酬と合わせて、登録免許税の費用を司法書士に支払うことになりますね。

登録免許税の納付についての詳細は、依頼する司法書士に相談してみましょう。

6. まとめ

以上が、不動産を譲渡する際の登録免許税についてのご紹介でした。

そもそも登録免許税とはなんなのかというところから、登記について、さらに減額措置などについてもご紹介しましたが、いかがだったでしょうか。

大まかな計算方法についてもご紹介したので、だいたいの目安の登録免許税も今の時点で計算ができるでしょう。