不動産における贈与税と相続税とは、いったいどのようなものでしょうか。今回こちらの記事では、この2つの税金についてご紹介します。かかる場合や計算方法、また節税対策についてもご紹介しますので、参考にしてみてください。

1. 不動産の税金対策の基礎「贈与税」と「相続税」とは

まず、不動産の税金対策の基礎である、「贈与税」と「相続税」とはいったいどのような税金のことを指すのでしょうか。なんとなく名前は知っていても、いまいちどのような税金なのかわからないという方も多いかもしれません。

ここからは、贈与税や相続税について詳しく解説していきます。

1-1. 贈与税とは

贈与税は、贈与が行われた場合にかかる税金のことを指します。具体的に言うと、贈与者が受贈者に財産をあげた場合、贈与者が受け取った財産に対して課せられる国税のことを言います。つまり、個人から金品などの財産をもらったときにかかる税金ということになります。

この贈与税というのは、相続税を回避することを防ぐためにあると言われています。もしもこの贈与税がないのであれば、将来相続税を払わないで済むように、生前に贈与をするのではないでしょうか。そのため、生前の贈与に対しても税金がかかるように補完しています。

このような理由から贈与税は、基礎控除の金額については相続税より低く、そして相続税の税率よりも高く設定されています。

・贈与税がかかる時

贈与税は、毎年1月1日〜12月31日までの1年間の贈与の合計し、その合計額に対して課税されます。この合計額には、もらった現金、不動産などの財産などすべて含まれます。そして申告する期間は翌年の2月1日〜3月15日までの間です。この間に申告し、納税することになります。

例えば財産だけではなく、借金など債務を肩代わりしてもらったり、自分が保険料を支払わずに、受け取った生命保険金を受け取った場合などにも、同じように贈与税がかかります。さらに注意する点として、例えば不動産が市場価格よりもかなりの低額で譲渡された場合においても、同じように贈与とみなされて課税されるので気をつけましょう。

なお、贈与税には基礎控除（きそこうじょ）と呼ばれるものがあります。これは、贈与税にあてはまる金額の中から、年110万円を贈与税の対象にならない金額として控除することができるような制度です。つまり贈与税を計算するときには、1年間にもらった財産の実際の金額から、110万円を差し引くことができるようになっています。

ここからわかることとして、例えば1年間の間でもらった財産の合計額が110万円以下になる場合には、贈与税がかからず、さらに申告する必要もありません。

・生前贈与とは

贈与の中でも特に、「生前贈与」と言われるものは、主に親族間で行われる贈与であり、相続対策を目的としたものです。こちらも通常の贈与と同じように、個人から別の個人への贈与のことを指しています。目的としては、相続税対策や遺産分割対策のためであることが多いです。

特例として、生前贈与を活用して非課税になる場合があるのでご紹介します。住宅取得資金贈与の特例として、住宅取得資金を贈与する場合において、最大3000万円まで非課税となる制度があります。利用する条件としては、受贈者が贈与者の直系尊属であり、年齢が20歳以上、年間所得が2000万円以下というものであり、これを達成していれば利用することができます。また贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得しており、移住する必要があります。

次に、教育資金贈与の特例としてです。例えばお子さまやお孫さんへ教育資金を贈与するような場合においては、1500万円まで非課税となる制度があります。非課税の対象になるものは、学校へ直接に支払われるようなものであり、入学金や授業料が含まれます。その他、ランドセルや教科書など、必需品となるようないっ学用品の購入代金もここに含まれます。ちなみに学校だけではなく、学習塾などの指導者への支払いに対する贈与にも非課税となる制度があります。こちらの場合は、500万円まで非課税となります。ちなみにこの場合、受贈者であるお子様やお孫さんがが30歳になるまでに、教育資金として使い切ることを条件に、贈与税はかからないようになっています。ちなみにこの制度は、平成27年4月1日から平成31年3月31日までの間の期間限定措置であるため、注意が必要です。

結婚子育て資金贈与の特例もあります。例えば結婚をする際、結婚資金などを一括で贈与する場合においては、1000万円（結婚関係の場合は300万円）まで非課税となる制度があります。条件てしては、受贈者が贈与者のお子様、もしくはお孫さんであり、なおかつ20歳以上50歳未満であれば利用することができます。対象となるのは、結婚式費用や引っ越し費用、子どもの治療費などが当てはまります。ちなみにこの制度も、平成27年4月1日から平成31年3月31日までの期間限定措置になるため、注意が必要です。

良いことばかりのように見える生前贈与ですが、いくつか注意すべき点があるため紹介します。

まず、相続時精算課税は、結果的に相続税の計算に持ち戻されてしまいます。そのため、相続税の節税にはなりにくいです。さらに相続発生以前3年内である相続人に対する贈与に対しては、相続税の計算に持ち戻されてしまいます。そのため、駆け込み贈与は相続税対策にはならず、支払った贈与税は相続税から差し引かれてしまいます。さらに、相続発生以前3年内の相続人に対する贈与であったとしても、贈与税の配偶者控除部分については持ち戻しがありません。

また、相続時精算課税でない場合には、贈与税の還付はありません。例えば相続税より贈与税が多かった場合においては、相続時精算課税は多かった部分が還付されることになります。しかし、相続発生以前3年内である贈与に対してかかった贈与税は、相続税より多かった部分は還付されないようになっています。なお、生前贈与のやり方によってはトラブルを招いてしまうという点もあります。例えば生前贈与が特定の相続人に偏ったものであった場合などに起こりえますが、将来、遺産を分ける際に揉めてしまうことがあります。

まず前提として、生前贈与の目的は相続税対策がほとんどです。そのため節税するメリットは相続人にあることになります。そのため例えば、自分の親に生前贈与を無理に頼み、親子間でのトラブルが起こってしまうという場合もあり得るのです。さらに、必要以上に生前贈与を受けた場合、のちのちになって税金や遺産分割で不利になることもありえます。生前贈与を行う際は、まず家族全員の合意を得て、トラブルが起こらないように事を進める必要があります。

・贈与税の計算方法

ここからは、贈与税の計算方法について説明します。

（贈与財産価額 − 110万円）× 税率 − 控除額

ここでいう贈与財産とはどのようなものでしょうか。

まず、特例贈与財産直系尊属というものがあります。これは、自分の父母・祖父母・曾祖父母などの直系尊属から、その年の1月1日時点において20歳以上である子や孫などの直系卑属への贈与のことを指します。一般贈与財産は、特例贈与財産以外の場合です。

現金で贈与を受けた場合には計算もしやすいですが、例えば不動産の贈与を受けた場合は具体的な金額がわかひにくいですよね。そうなると、不動産における贈与財産価額については、どのような方法で計算すればよいのでしょうか。

土地や戸建、マンションなどの不動産を売却した時に発生するお金とら不動産を贈与財産とした場合に発生するお金は、金額が大きく異なります。

贈与税評価額とは、単純に売却するときの市場価格とは違います。これは、贈与税を計算するために、その不動産がいくらなのかを計算した価格のことを指すのです。不動産の贈与税の計算方法は、不動産の相続税の計算方法と同じです。そのため、相続税評価額で計算することになります。

一戸建てやマンションなどの不動産の場合は、計算方法が土地と建物で違うため、それぞれで計算します。

土地の贈与税の計算方法は、

土地の1㎡当たりの価格（路線価）×　土地の広さ

にて求められます。

土地については「路線価額（ろせんかがく）」により求められます。ちなみに路線価額の定められていない地域においては、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めることになります。

・贈与税の注意点

そして、贈与が成立するためには条件があります。

例えば、節税対策として「贈与」を行ったとしても、法律的な要件を知らなかったために要件を満たしていない場合においては、のちのち無効と判断されてしまう場合があります。その場合には最悪、多額の税金がとられてしまうということもあるのです。その為贈与を行うには、「贈与」の本当の意味と、有効になる条件を確認し、確実に行う必要があります。

まずあげられる贈与の条件としては、双方の同意があることです。書面による契約書などがいるわけではないのですが、そこにはきちんと契約が成立している必要があります。しかし、税務署などの第三者に贈与があったことを証明するためには、契約書があったほうが説明しやすいという場合もあります。

例えば、相続対策のためということで、祖父がお孫さんにお金をあげたとします。しかしこのお孫さんがまだ赤ちゃんだった場合、贈与を受け取るという意思表示はできませんよね。この場合においては、贈与の契約が成立したとはいえないのです。そのため、親や祖父母などの贈与者が一方的に贈与を行いたいといっても、受け取る側の了承がなければ成立しないことが分かります。未成年者が贈与を受ける場合には、親権者の方など代理人が代わりに契約をする必要があります。

例えばこれは逆の場合でも言えます。贈与者の方が認知症であったり、何かしらの病気などで意思表示が難しい場合などには、ここでも契約が成立しません。贈与するという意思表示ができないため、これも無効になるのです。相続税の税務調査の行う際には、税務署の調査官が亡くなってしまった方の生前の病気や症状について調査を行いますが、これは親族への資金移動がご本人の意思によって行われたのか、つまりきちんと贈与が成立していたのかを調査するために行っていることです。

またもう1つの条件としては、贈与を受けた側が、その受け取った財産を自由に使うことのできる状態になっていることが必要です。

例えば、父から子へ贈与と言う形で、お子さんの預金口座にお金を映したとします。しかしその預金通帳やキャッシュカードを父がずっと持っていた場合、子どもがその財産を自由に使うことは出来ません。このとき、贈与の契約は成立していないことになります。お子様がまだ幼いから、預金通帳は渡したくないということは良く聞く話ですが、この場合には贈与は成立していないのです。

相続税の税務調査でよく論点になる部分ですね。「そんなことを言っても、言わなければ税務署にはわからないのではないか？」と思うかもしれませんが、例えば次のような場合には、名義はお子様の預金口座であっても、贈与が成立したとは認められない場合があります。

例えばお子様が東京に住んでいるのに、預金口座の支店が実家の地方の銀行支店にある場合、そしてお子様名義の通帳の届出印が、亡くなったお父さんの通帳と同じ印鑑である場合、さらに、お子さま名義の預金の手続きを、亡くなったお父さんが代わりにしていた場合なども、贈与とは認められず、相続税の追徴課税を求められることがあります。

このように、贈与が成立するためには、きちんとお互いが同意していることと、受け取った側がその財産を自由に使えることが条件になるため、十分注意が必要です。

1-2. 相続税とは

また、相続税とはどのようなものでしょうか。

たとえば亡くなった人が財産を所有していて、それを家族などが引き継ぐ場合には「遺産相続」といいますよね。この遺産が一定額を超えたときには、「相続税」の支払い対象となります。

・相続税がかかる時

それでは、遺産がいくら以上であれば相続税の対象になるのでしょうか。

遺産の総額から「基礎控除額」を差し引いた金額に、相続税が課税されます。ここでいう基礎控除額とは、相続税法で決められている金額です。つまり、基礎控除額までの範囲であれば、相続税はかかってこないことになります。

相続税は手続きがややこしいです。かかるのかかからないのか、よくわからないまま手続きを行うと、手続きが間違っていた時にと後々問題が起こってしまいます。くれぐれも自己判断せず、専門家へ必ず相談するようにしましょう。

・相続税の計算方法

相続税の対象となる遺産総額の計算方法は、

（プラスの財産）-【（マイナスの財産）＋（葬儀費用）】となります。ここで出た金額から「基礎控除」の金額を差し引き、残った金額に対して相続税が課税されるようになります。

つまり、残った金額がゼロかマイナスになれば相続税は0円となるのです。

それでは、土地や建物の金額はどうやって評価されるのでしょうか。

土地の評価においては、基本的には市街地の場合路線価方式、市街地以外の場合には倍率方式により評価されることになります。また建物の評価においては、固定資産税評価額が、そのまま相続税を計算する場合の評価額となります。

マンションの評においては、【上記の土地・建物の評価額（マンション全体の評価額）】×【登記簿謄本に記載されている持分割合の額】にて求められます。

ここでいう路線価方式とは、その土地が面している道路につけられた「路線価」の評価額に、土地の面積を掛けることで求める計算のことを指します。土地によっては2つ以上の道路に面していたり、複雑な形をしていて計算しづらいような場合もありますが、その際は、評価時に補正率を使い調整されるようになります。

さらに倍率方式とは、市街地以外の宅地や田、畑、山林などに適応されます。この場合には路線価が定められていないため、このような評価方法になります。計算方法としては、その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて評価額を求めます。倍率は、地区と種類ごとに決められています。

・相続税の注意点

それでは、相続税の注意点とはどのようなものなのでしょうか。

まず第一に、遺産分割協議に注意しましょう。財産をどのように分割していくのかを話し合うことになりますが、なにしろお金が絡んでくるということで、こじれてしまうことも多いのが現状です。話し合いがこじれてしまうと、親族同士で争ってしまうこともあります。

法定相続分は、法律が設定しているためあくまでも目安です。トラブルを回避するためには、被相続人が財産をどのように分割するかをはっきりさせるために、遺言書を作成しておく必要があります。しかしこの場合、遺留分に注意しましょう。配偶者や子供、直系尊属に関しては遺留分があり、これは遺言書においても変えることは出来ません。ちなみに遺留分とは、最低限相続できる財産のことを指します。

さらに、相続する時にはマイナスの財産も含まれます。そのため思わぬ負債を背負う場合も出てくるのです。このようなときは、相続放棄をすることでトラブルを防ぐことが出来ます。相続放棄をすると、プラスの財産を引き継ぐことは出来ませんが、マイナスの財産を相続しなくてよくなります。もしも被相続人が借金など負債を持っている場合は、しっかり確認しておく必要があります。

2. 不動産に関する贈与税と相続税の関係「どちらが安い？」

結局、不動産に関する贈与税と相続税とは、どちらが安いのでしょうか。贈与税と相続税の税率を比較してみると、贈与税の税率の方が高いです。つまり同じ金額を財産の受取人に渡す場合には、贈与税を採用した方が税金は多く収めることになっています。

3. 不動産の贈与税の節税対策

不動産贈与の場合は、現金を贈与するより節税対策になるといわれていますね。これの理由としては不動産贈与の場合は実際の価格ではなく、相続税評価額で決まるためです。現金の場合は当然ですが、贈与した現金そのままの額に対して贈与税がかかるため、不動産の場合は実際の7～8割程度の額にしか贈与税がかからないことになります。

そのため、現金ではなく不動産で贈与することにより、大幅に節税できるといわれていますね。しかしここで注意すべき点としては、不動産を購入した直後に、すぐに贈与する場合です。この場合、明らかに節税対策とわかってしまうため無効になり、不動産を購入した価格全額に対して贈与税がかかるときがあります。

4. 不動産の相続税の節税対策

具体的に、不動産を使って相続税を節税する方法はどういったものでしょうか。

例えば小規模宅地等の特例として、自宅用の住宅として、土地や建物を所有するという方法があります。この場合、相続税評価額を最大80％オフとしてもらうことができる制度があります。さらに賃貸アパートとして不動産を所有する場合には、自宅などよりも低い相続税評価額とすることができます。相続税評価額が下がれば、そのぶん相続税は安くなります。そのため節税対策には有効ですね。

5. まとめ

以上が、不動産における贈与税と相続税についての解説でした。

手続きも複雑であり、さまざまな注意点があることがわかりましたね。お金が絡むことでもありますので、もめることのないように、スムーズに進めることが大切になります。