個人で不動産売買をする時は、消費税はかかる?かからない?

個人で不動産を売買する際の消費税の扱いについて、頭を悩ませたことがあるという方もいらっしゃるでしょう。個人間で不動産の売買をすることになった時に、建物など不動産の金額に8%の消費税をかけて取引することができるのでしょうか。

この記事では、個人間の不動産売買に対する消費税についての疑問を解決いたします。

1.個人間での不動産売買に消費税はかかる?

個人間での不動産売買には消費税がかかるケースと、かからないケースがあります。売る方も買う方も、個人間の不動産売買についてしっかり理解しておきましょう。

基本的には不動産取引は売買する対象の「建物」には消費税が発生しますが、個人間の不動産売買の場合には消費税が発生しません。

これは、戸建て一軒家だけでなく、個人間でのマンションやアパートの売買の時も同様に消費税が発生しません。

個人が所有している不動産取引の場合、基本的に非課税になります。

1-1.消費税がかかる場合

個人間での不動産売買は、基本的には消費税が発生しません。しかし、建物に消費税がかかる場合もあるのです。

売り主側が前年度1,000万円以上の売上高があるビジネスの事業者の場合には、個人間の不動産売買であっても消費税が発生します。

通常売り主が不動産業者の場合は、ほとんどが前年度1,000万円の売上があることが多いため、不動産業者での不動産売買については消費税が発生することになります。

1-2.消費税がかからない場合

売り主側が前年度1,000万円以上の売上高がない場合

売り主側が前年度1,000万円以上の売上高がない個人の場合は、個人間の不動産売買で消費税は発生しません。

土地の売買

土地は法人・個人名義を問わず、すべての取引で消費税が発生することはありません。消費税は「消費する」ものに対して発生しますが、土地は「消費する」のではありません。土地は衰えることはないため「消費」には該当しないのです。

建物も消耗品扱いではありませんが、老朽化や劣化は年月とともに避けられません。そのため大きな括りとしては「消費するもの」とみなされています。

2.個人間で不動産売買する際にも消費税の理解が必要

個人間で不動産売買をする時は、消費税を理解しておく必要があります。

2-1.不動産の消費税の計算方法

インターネットやメディア、紙媒体の広告などで表示されている不動産価格は、「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」には「消費税等の額を含む」という規定があります。これは業界の自主規制でもあります。ですから不動産は消費税が含まれた価格で表記されています。

不動産売買では、以下の費用も課税対象になります。

  • 不動産購入に際して、金融機関から融資を受けた場合、金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」も消費税がかかってきます。

不動産の購入で、銀行などの金融機関から融資を受ける人は多いです。そこで不動産を売却時に残債がある場合は、不動産売買によって得た収益で、融資を受けた金融機関に残債をまとめて返済する「一括繰上げ返済」をすることになります。

繰上げ返済の手続き時は手数料が発生し、この手数料のことを「一括繰上げ返済手数料」といいます。「一括繰上げ返済手数料」には消費税が加算されます。費用は金融機関によって違いますが、およそ3,000~5,000円のところが多いでしょう。固定ローンの場合は、およそ3~5万円です。ここに消費税が加算されます。詳細は金融機関に問い合わせして見てください。

  • 抵当権抹消登記を依頼した時は、司法書士への報酬が必要になります。

住宅ローンを利用する時は、不動産が担保となるような抵当権が設定されています。

不動産売買の時は、新しい買い手に権利を移すことができるように、住宅ローンを完済した時点で、不動産に付随している「抵当権の抹消登記」を行う必要があります。

「抵当権の抹消登記」の手続きは司法書士などの専門家にお願いすることが多いです。報酬金額に対しては、消費税が課税されます。報酬金の相場は大体8,000~1万2,000円前後が多く、そこに消費税が加算されます。

2-2.消費税の課税取引

基本的に、不動産売買で課税対象となるものは以下になります。

  • 不動産会社への仲介手数料(土地の仲介料が「サービス提供」の「対価」と見なされるため)
  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資手続きの手数料
  • 不動産会社などの課税事業者が行う建物の売買

まず、建物について「事業者の場合は課税対象」「個人の場合は非課税対象」となることを押さえておきましょう。

2-3.消費税の非課税取引

不動産売却で非課税になるものは以下になります。

  • 土地の売買
  • 土地にある定着物(樹木や庭石など)
  • 個人が住宅を売りに出す場合の建物の売買

不動産の場合に、土地は消費されるものではないと考えられているため、土地の取引については課税されないことが一般的です。また、不動産登記料や印紙税については、それぞれ自体が税金なので、消費税が追加で課されるようなことはありません。

3.個人間で不動産売買をするメリット・デメリット

個人間で不動産売買をするということは、色々なポイントがあります。そ子で、個人間で不動産売買をするメリットとデメリットを詳しくご紹介していきます。

3-1.個人間で不動産売買をするメリット

個人間で不動産売買をする時は、仲介手数料がかからないというメリットがあります。不動産屋さんで発生する仲介手数料の割合は、業者によって請求額が異なります。

不動産に対して消費税8%と、仲介手数料3%が上乗せして加算された金額になります。

建物価格とは別に消費税分を用意する必要があり、とても大きな出費になってしまいます。

そこが個人間売買なら、仲介手数料がかからないため、経費を大幅削減することが出来ます。

個人売買では建物・家屋を売るときの消費税は発生しません。土地についてはもともと消費税が非課税です。

一般的に、課税業者が行う不動産売買の取引の場合は、建物・家屋にはあれば消費税がかかります。不動産会社を介しての取引は、建物に消費税が発生してしまいます。

しかし、個人売買では消費税は発生せず非課税となります。

不動産の個人売買は、仲介手数料や消費税がかからないので出費を抑えられます。親族間や親子間などの双方のことをよく理解している間柄であれば、不動産の個人売買はスムーズに進むでしょう。

3-2.個間で不動産売買をするデメリット

個人間で不動産売買をするデメリットは、結構面倒なことがあります。

不動産売買に関しては法的な制限がいくつかあります。

  • 土地の制限

土地は、その場所に建築できる建物の制限があります。建物の制限に関しては法律で定められているので必ず守るべき事項ですが、不動産の取引には専門知識が必要になることが多いです。

  • 建物についての全責任をおわなければならない

建物に欠陥があった場合、売主は責任を追う必要があります。特に雨漏りやシロアリの侵食、基礎の腐敗などは目で見てもわからない部分もあります。

これら建物の欠陥のことを「瑕疵」といい、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を追うことになります。

もし建物に買主が気づかなかった瑕疵があれば、「瑕疵担保責任」で建物の補修や損害賠償を求められることもあります。

  • 契約の手間

不動産の売買には、売買契約書を作ることになります。この売買契約書は、瑕疵担保責任の対象範囲、責任期間、特約など、とても細かい部分まで内容を取り決めなければなりませんが、とても手間のかかる作業です。

  • 個人売買の場合、買主が住宅ローンを組めないことも

住宅ローンは、基本的に金融機関から借り入れすることになりますので、買主が住宅ローンを組んで購入する場合、個人間の不動産売買であれば信頼性が低くなり、住宅ローンが通りにくい可能性があります。

  • 買い手が見つかりにくい

自分の不動産を第三者に売ろうと思ったら、自分で買い手を探さなければなりません。不動産屋さんや仲介会社ならたくさんのコネクションや方法を使って、幅広いエリアや対象者から買い手を探してくれるなど、積極的に販売活動を広げてくれます。

しかし個人売買の場合、インターネットで宣伝するにしても、見知らぬ相手へのPRには限界があります。

さらに売り手と買い手の関係性が確立されていなければ、双方が売買に関して不安のなかで話を進めなければなりません。

このように、個人間の不動産売買は、メリットだけでなくデメリットも多いことをちゃんと理解しておきましょう。

4.個人間での不動産売買時に必要な消費税の知識まとめ

個人間での不動産売買の際にかかる消費税について解説しました。

個人間で不動産を売買する時は、専門的知識も必要になります。不動産売買において課税されるもの、非課税なものを正しく把握して、漏れがないようにきちんと税金を納めるようにしましょう。

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