不動産の売却のときに支払う所得税の控除を適用するための方法

不動産を売却した場合にはどれほどの所得税がかかるのか気になることがあります。不動産などは個人の資産の中でも一番高額なものですので、慎重に調べておきたいものです。

しかし不動産についての所得税や控除の面についての確かな情報を見つけるのは大変です。

そのような場合、自分のケースはどのように適用されるのか不安になります。今回は不動産を売却した場合の所得税と適用される控除を中心にシミュレーションも交えて分かりやすく紹介します。

1.不動産売却と所得税の控除について

不動産を売却するときに気になるのはいくらで売却できるかという点だけではありません。不動産を売却するときにどのくらいの税金を払わなければいけないかという点にも重要になってきます。不動産の売却にはさまざまなケースがあります。

引越しのためにマイホームを売却する場合やすでに空き家となっている建物を売却する場合、家族や親族の事情により建物を売却する場合もあります。ここで注目なのが、売却する建物の状況によって税金の控除の適用が変わってくるということです。そのためケースによっては大幅な税金の控除を期待することができます。

不動産の売却でかかわる税金は所得税と住民税です。

所得税とは個人の所得についてかかる税金のことです。個人の所得にはサラリーマンが受け取るような給与所得、自営業の方が得られる事業所得をはじめ、不動産所得、一時所得、利子所得、配当所得や雑所得などがあります。個人の資産である不動産を売却した場合には譲渡所得として扱われ、譲渡所得についても他の所得と同じように税金の申告をしなければなりません。所得税の確定申告は2月16日から3月15日までの期間に申告することができます。その期間に自身の所得から所得税を算出して申告する必要があります。

住民税も所得税と同じように個人の所得に対する税金ですが、所得税が算出されると住民税についても算出することができます。そのため所得税額を知ることができれば、住民税についてもおおよその金額を知ることができます。

所得税を申告する際に注意すべきことは、ケースによっては控除が適用される点です。控除の適用を受けるときには自動的ではなく申告という形で行わなければなりません。もし控除の適用を受けないまま申告した場合には、受けることのできなかった金額分については返還されることはありませんので大変重要です。そのため不動産の売却の際に受けることのできる控除について理解しておくのは大切です。

1-1.不動産売却(譲渡)による譲渡所得

譲渡とは資産を他の誰かに譲ることです。

譲渡が無償だったのか有償だったのかは関係なく、譲り受けた時点で譲渡は発生します。譲渡には売買という形だけでなく、競売や交換についても譲渡として扱われます。さらに現物で出資した場合や権利を渡した場合、さらには保証金として渡したり受け取ったりした場合にも、法律上は譲渡となります。

所得税法において譲渡所得として扱われるものには土地や建物などの不動産をはじめ、機械器具や特許権や著作権、さらには有価証券や骨董や宝石や書画なども含まれます。さらに漁業権やゴルフ会員権、借家権や借地権、船舶や土石なども譲渡所得として扱われます。

しかし特例として事業用の商品については譲渡所得ではなく事業所得として、山林についても譲渡所得ではなく山林所得として扱われます。また譲渡所得として得た利益については税金の有無が発生しますが、文化財保護法で指定されているような重要文化財については税金が発生しません。

このことから不動産の売却によって得た利益については譲渡所得として扱われ、所得税の確定申告が必要となります。

所得は資産の内容によって総合課税と分離課税の2種類に分類されます。

総合課税とは、すべての所得を合わせて税金を計算する方法です。

総合課税として扱われる所得には、利子所得や給与所得や配当所得、事業所得や雑所得や一時所得などが含まれます。不動産所得についても総合課税として扱われますが、ここで言う不動産所得とは不動産を賃貸などで貸し出して得ることのできた所得を指しています。そのため不動産を売却して得た所得については不動産所得ではありません。

また不動産を売却して得た所得を一時的に得た利益と解釈して一時所得として扱う方もおられますが、一時所得とは福引やクイズ番組での賞金や商品をはじめ、生命保険の満期による一時金や競馬や競艇や競輪などで受けた払戻金などのことを指していますので、不動産関連については含まれません。

分離課税とは他の所得と合わせることなく、それぞれを別個に分けて納税額を算出する方法です。

分離課税として扱われる所得には会社を退職したときに受け取る退職所得や山林所得、さらには源泉分離課税に該当しない配当所得や利子所得などがあります。そして株式や建物や土地などの譲渡所得についても分離所得として扱われます。

そのため事業所得などで赤字が出たとしても、譲渡所得についての利益があるならそれらを合算せずに申告しなければなりません。また一時所得などで大きな利益があり、譲渡所得についても利益があったとしてそれらを合算して申告することはありません。

1-2.譲渡所得と所得税・住民税

所得税も住民税も譲渡所得に対して税金が発生しますが2つには対象の所得や課税方法に違いがあります。

所得税はその年についての所得に関して税金が発生しますが、住民税は前年についての所得に関して税金が発生されます。また所得税は確定申告によって納税額が決定しますが、住民税は所得税の確定申告書や給与支払報告書などの資料に基づいて計算がなされ納税額が決定します。

また納付期間に関しても所得税は確定申告に基づき期限までに支払うか指定の口座から引き落とされますが、住民税は6月と8月と10月と1月の4回に分けて納税することになります。

特に納付の期間については大きな差があるので、不動産の売却後には納税の必要があることを忘れないようにしましょう。

2.不動産売却による所得税の計算方法

不動産を売却する際の所得税を計算する上で一番重要なのは譲渡所得を算出することです。

なぜなら、譲渡所得の金額に基づいて納税額が決定するからです。土地や建物などの不動産は株や金融商品と違いモノとして残ります。そのため不動産を売却する際にはその不動産をどの程度の期間所有していたかによって所得税率が異なります。

その基準となる目安が5年の所有期間です。譲渡した年の1月1日現在を基準に所有期間が5年を超える土地や建物については長期譲渡所得と呼ばれ、所有期間が5年以下の土地や建物については短期譲渡所得と呼ばれます。

一例として2013年3月1日に不動産を購入し2018年4月1日に売却した場合には、所有期間は5年1ヶ月になりますが売却した年の1月1日を基準で見ると4年9ヶ月の所有となるため短期譲渡所得となります。また2012年3月1日に不動産を購入し2018年4月1日に売却した場合には、所有期間は6年1ヶ月になり売却した年の1月1日を基準で見ると5年9ヶ月の所有となるため長期譲渡所得となります。つまり長期譲渡所得か短期譲渡所得かは購入と売却した日付ではなく、購入した日付と売却した年の1月1日で計算しなければなりません。

譲渡所得についての税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得では15%ほどの開きがあります。そのため長期で保有しているほうが税率では優遇されます。

もし売却時期が5年前後になる場合にはいつ以降に不動産を売却すれば税率が優遇されるかを計算しておくと、売却後の納税が軽減されます。また2013年から2037年の期間については、譲渡所得税以外に復興特別所得税が課されます。納税率は基準所得税額の2.1%となっていますので覚えておきましょう。

2-1.譲渡所得金額

譲渡所得金額を算出するには、まず譲渡収入額を計算します。譲渡収入額とは不動産を売却したときに得た収入のことです。たとえば1,000万で売却したならば、譲渡収入額は1,000万円ということになります。

その次に取得費と譲渡費用を算出します。譲渡費用とは不動産の売却をした際に直接かかった費用のことです。たとえば不動産の売却において支払う仲介手数料や印紙税などが含まれます。

取得費とは不動産を購入するときにかかった税金や手数料など、さらには建物の設備費、もしリフォームなどをした場合にはそれに伴う費用、さらには住宅ローンの利息も取得費に含まれます。また不動産を購入した際に新たに建築した建物だった場合には建物の取り壊し費用なども取得費として加えることができます。そして土地や建物の購入代金についても取得費として含めることができます。

しかし、ここで注意しなければならないのは建物の購入代金です。たとえ1,000万円で購入していたとしても、1,000万円すべてを取得費として計上することはできません。建物については減価償却が必要となります。

建物や車などは長年使用したり経過したりすると古くなります。日本の法律では古くなった建物や車は年月が経過するとモノとして魅力が失われたとして扱われます。そして失われた魅力を減価償却という方法で購入代金から差し引かれます。

減価償却費は建物購入代金など取得に要した費用×0.9×償却率×経過年数(築年数)で計算します。償却率とは建物の材質によって決まる倍率のことを意味しています。木造住宅の償却率は0.031で鉄筋コンクリート住宅の償却率は0.015として計算します。そのため1,000万円で購入した木造住宅を20年間居住してから売却する場合には、1,000万円×0.9×0.031×10年として計算します。

その結果279万円が減価償却費となり、1,000万から279万円を引いた721万円が取得費ということになります。

また、相続などで受け取った不動産などは、購入時期が古く売買に関する契約書も残っていないこともあり、購入金額を知るのが難しい場合があります。そのような場合にはその不動産を売却した際の5%を取得費として計上することができます。

このような方法はあくまで特例ですので、もし購入した金額が概算で計上した取得費よりも明らかに大きい場合は大きな損となってしまいますので、基本的には売買契約書に基づいて計算するのが一番良い方法です。

譲渡所得金額を算出するときは、譲渡収入額から取得費と譲渡費用を引いた額であるということを覚えておきましょう。

2-2.所得税額

譲渡所得金額を算出したら実際の所得税額を知ることができます。所得税の金額の出し方は、譲渡所得金額×税率(所得税または住民税)となっています。

ここで注意したいのは所得税と住民税の税率です。課される税は長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が変わります。長期譲渡所得の場合には、譲渡所得金額に15.315%をかけた金額が納税額となります。短期譲渡所得の場合には、譲渡所得金額に30.63%をかけた金額が納税額となります。所得税の場合にはその金額を納税することになります。

納税は所得税以外にも住民税があります。住民税は譲渡所得金額に対して、長期譲渡所得の場合には5%を、短期譲渡所得の場合には9%をかけて残った金額が住民税の納税額となります。

3.不動産売却に関する控除

所有している不動産を売却するとき、大抵の場合は購入した額よりも安い金額で売却するため利益は出ないケースがほとんどです。しかし、土地の価格などが上昇している地域や比較的新しい家を売却する場合には利益が出ることもあります。その場合には不動産売却に関する控除の特例を利用することができます。

適用できる控除にはおもに3つあります。

1.居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用の不動産を売却した場合には、譲渡所得から特別な控除として3,000万円を差し引いて算出することができます。特別控除を受けるためには幾つかの条件があります。1つ目に売却する際に居住するために利用していた住宅であったこと、2つ目にその住宅に住まなくなってから3年目の年末までに売却すること、3つ目に売却した年の前年や前々年に同じ特例などを受けていないことです。

2.長期譲渡所得の軽減税率

売却する不動産を10年を超える住宅として利用していた場合でも、軽減税率の適用を受けることができます。6,000万円以下の長期譲渡所得には14%の軽減税率が、6,000万円を超える長期譲渡所得には20%の軽減税率が適用されます。軽減税率の適用を受けるためには幾つかの条件があります。1つに売却する際に居住するために利用していた住宅であったこと、2つ目にその住宅に住まなくなってから3年目の年末までに売却すること、3つ目に売却した年の1月1日現在で不動産の所有期間が10年を超えていること、4つ目に売却した年の前年や前々年に同じ特例などを受けていないことです。

3.買換え等の特例

不動産を売却する際に住宅を買い換える予定のある場合で、売却した不動産に対する利益が発生した場合には、その不動産に対する納税を繰り延べることができるという特例です。この場合には3年以内に買換えを行った場合でも適用されます。さらにこの特例は、先に不動産を売却した後、買い換えのために購入した場合でも適用されますし、先に買い換えのために購入した後、所有していた不動産を売却した場合でも、どちらの場合でも特例を受けることができます。

こうした特例を受ける時に1点ほど注意することがあります。それは不動産を売却する相手が、配偶者や親族などの特殊関係者の場合には特例を受けることができません。また親族ではないものの使用人などの場合でも特例を受けることができません。

4.不動産を売却した時の税額シミュレーション

一例として購入金2,000万円の不動産を8,000万円で売却した場合のケースを考えてみましょう。最初に注意しておくのは不動産の売却によって幾らの収入を得ることができたのか、譲渡費用は幾らだったのか、取得費については減価償却費を計算しているか、さらに契約日についての確認です。

譲渡所得の算出ができたら、次にその譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は5年超保有していた場合には15%(所得税)と5%(住民税)、5年以下の保有だった場合には30.63%(所得税)と9%(住民税)です。たとえば8,000万円で売却した不動産が10年の保有だった場合には、8,000-2,000×20%となり約1,200万円の税金を支払うことになります。さらに復興特別所得税が適用される場合には2.1%の税金が課されます。

もしこの不動産が居住用の財産だった場合には居住用財産の3,000万円の特別控除が適用されます。その場合には売却する際に居住するために利用していた住宅であったことや売却した年の前年や前々年に同じ特例などを受けていないことなどを確認して適用することができます。

今回のケースの場合ですと8,000-2,000-(3,000)×20%となり約600万円の税金を支払うことになります。

おおよそですが600万円のうち450万円が所得税として納税することになり、残りの150万円が住民税として支払います。住民税の場合は約150万円分を1年間で4回に分けて納税することになります。今回の場合はあくまでシミュレーションですのでこれ以外にも仲介手数料や印紙代や測量などの費用もかかる場合もあります。

5.まとめ

不動産の売却などをする場合には金額が大きくなるのでどれほどの納税額になるのか不安に思うかもしれません。そのため売却を計画する前におおよその所得税額や住民税額を把握しておくと、後の納税の際に思わぬ支出があったとしても困らずにすみます。

また納税の税率については所有した年数によっても変わってきますので、どの期間所有したかを知っておくのも非常に大切です。また一般的な場合ですと不動産の売却額より購入額の方が大きいため税金が課されないことの方が多いですが、もし売却によって利益が出たとしても、居住用として使用していた不動産や借り換えを検討している場合には特例を受けることができますので、もし今後の具体的な計画を考えている場合にはそうしたことも視野に入れることができます。

不動産の売却を行う機会は少ないかもしれませんが、しっかりと税金と控除について把握して満足のいく不動産売買を行うようにしましょう。

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