不動産を売る時、買う時、借りる時、何を基準に不動産会社を選べば良いのでしょうか。

たくさんある不動産会社の中から、より良い不動産会社を選ぶためのポイントはいくつもあります。残念なことに、日本には不動産会社に対する悪いイメージが根強く残っており、実際に良くない業者がいることも事実です。不動産取引は、暮らしや財産に関わる非常に重要なものですから、良い不動産会社を見つけ、納得できる取引ができるよう、不動産会社を選ぶポイントを確認していきましょう。

 

1.　不動産会社選ぶ前に種類があることを知る

一口に不動産会社といっても様々な種類があり、得意な分野も異なります。不動産会社が何を得意としているかは、扱ってる物件や、会社名等の表示で知ることができます。

 

1-1.　不動産会社の種類１：売主（事業主）

土地整備や住宅建設、物件の販売等、一連の事業を企画し実施している不動産会社を指します。新築マンションや新築一戸建てを扱っていることが多く、自ら売主となって販売しています。自社で物件を所有しているので、正確で多様な情報を持っています。

 

1-2.　不動産会社の種類２：販売代理

不動産の持ち主から代理権を与えられ販売している不動産会社を指します。売主と同じ立場で販売しており、買主は仲介手数料数がかからないことが一般的です。数はそれほど多くありません。

 

1-3.　不動産会社の種類３：仲介（媒介）

売主（貸主）と買主（借主）との間に入り契約を成立させるもので、多くの不動産会社が仲介（媒介）を行っています。賃貸物件、マンションや一戸建て物件、中古・新築物件等、扱っている物件の種類は会社ごとに様々です。

仲介の方法は、業者と売主の契約内容の違いで3つに分類されます。複数の不動産会社に依頼し自分でも顧客を見つけることができる一般媒介、一つの不動産会社のみに依頼し自分でも顧客を見つけることができる専任媒介、一つの不動産会社のみに依頼し自分で顧客を見つけることはできない専属専任媒介があります。

 

1-4.　不動産会社の種類４：管理業者

主に賃貸物件のマンションの所有者から依頼され、物件の管理・メンテナンスを行っています。自社で管理している物件であれば仲介してくれる場合もあります。設備の故障や住民とのトラブル等、入居してから様々な問題に応じてくれます。

 

2.　不動産会社の免許番号を確認する

土地や建物の売買や賃貸の仲介をする場合には、宅建業（宅地建物取引業）の免許を所持していなければなりません。免許番号を名刺等に記載している不動産会社もあります。たくさんの不動産会社が存在するため、無免許営業がないとは言い切れないのが現状です。

 

2-1.　不動産会社の免許権者（更新回数）免許番号

免許番号は全国共通で「免許権者（更新回数）免許番号」という規定のフォーマットがあります。免許権者には、国土交通大臣または各都道府県知事が記載されています。更新回数は免許更新をした回数を示しています。

免許権者が変わると更新回数が1からになったり、法人化したことで１からになったりと、経験豊富でも更新回数が少ない場合もあります。

一方、休業していた会社を購入したことで、経験が浅くても数字が多くなるケースもあり、これを利用した悪徳業者も存在します。更新回数だけで経験を判断するは良くありません。

 

2-2.　不動産会社の大臣許可と知事許可の違い

免許権者の違いは、事業範囲の違いを表しています。1つの都道府県内で事業を行う場合は各都道府県知事、2つ以上の都道府県にまたがって事業を行う場合は、国土交通大臣の許可になります。業務内容に違いはなく、経験やスキルのレベルの差を表したものでもありません。

 

3.　不動産会社の広告宣伝の仕方を確認する

不動産広告にもルールがあり、ルールの範囲内できちんと営業しているところもあれば、無視して営業しているところもあります。適切な広告宣伝をしているか、確認が必要です。

 

3-1.　不動産物件数No.1？

物件数No.1と掲げられた広告は、多くの物件を所有しているという訳ではありません。不動産業界には、業界内で使われるデータベースサイトがあり、そこでほぼすべての物件の情報が共有されています。

自社の持ち物件だけで展開している不動産会社は少なく、どこの不動産会社でも、このデータベースをもとに他の不動産会社の物件も紹介することは可能です。

したがって、物件数No.1と掲げているからといって、多くの物件を所有しているという意味ではありません。あえて掲げているのであれば、根拠があるのか確認してみましょう。

 

3-2.　不動産会社の店頭の貼り紙でわかること

事実に反する広告や、誤解を与えてしまうような広告は、禁止・規制されています。店頭の貼り紙で、誤解を招く表現や、使用規制される表現が示されていれば、法律や規制にルーズであることを示しています。

また、店頭の貼り紙が古くなっていたり、はがれていたりする場合は、情報の入れ替え・管理に対する意識が低いということが分かります。

 

3-3.　不動産会社のおとり広告に用心

おとり広告とは、実際に存在しない物件や、すでに売却・契約されている物件を、あたかも取り扱っているかのように宣伝している広告のことです。インターネット上の広告にも、おとり広告は混ざっている可能性があります。

良い条件を並べたおとり広告を出し、広告につられてきた顧客に、別の物件を紹介することが狙いです。好条件のわりに安すぎたり、現地待ち合わせの内見を断られたり、理由をつけて他の物件を紹介されたりする場合はおとりの可能性があります。

 

4.　不動産会社の仲介手数料無料・半額の理由を確認する

不動産会社は一般的に仲介手数料で利益を得ています。仲介手数料無料や半額等には、必ず理由があります。他のところで料金が上乗せされていたり、トラブルや退去時の費用が高額になったりと、面倒になることもあります。

 

4-1.　広告費でカバー

仲介手数料が安くなっていたりする物件は、広告費付き物件の可能性があります。広告費とは物件の所有者から仲介業者へ支払われる手数料のことで、不動産会社は、仲介手数料の代わりに、この広告費で利益を得ているという仕組みです。

人気のない物件に広告費をつけ、仲介手数料無料をにし、買手をつけようとする場合もあるので、仲介手数料が安くなる理由は確認しなければなりません。

 

4-2.　不動産会社が好む両手物件とは

仲介業者の手数料の受け取り方を表した言葉に、売主と買主の両方からもらう「両手」と、どちらか一方からもらう「片手」というものがあります。両手物件は、手数料が多くもらえるので、不動産会社ができるだけ扱いたいと考える物件です。

中には、利益目当てで両手物件ばかりを扱い、希望に沿わない物件を紹介されるとか、紹介してもらえる物件が少なくなった等、顧客が不利益を被ることがあります。

 

5.　駅前不動産会社の傾向

駅前に立っている不動産会社は、他の店舗に比べテナント料が高く、その分ノルマが厳しくなっている場合があります。そのため両手物件ばかりを紹介したり、決断を急がせたりと、強引に契約しようとする傾向があります。

全てに当てはまる訳ではありませんが、傾向を把握することで、気を付けることができます。

 

6.　派手な広告の不動産会社の傾向

派手で強気な広告を掲載している不動産会社は、おとり広告を掲載したり、嘘の情報を記載したりと、情報を不当に操作している可能性があります。

 

6-1.　不動産会社は儲かる物件から勧める？

派手な広告で顧客を集め、希望に沿わない（不動産会社にとっては儲かる）物件ばかりを勧めてくる不動産会社があります。

また、最初の数件はあえて条件を満たさない物件を紹介し、その後本当に売りたい儲かる物件を紹介し、顧客の本来の希望とは違うにも関わらず、今までで一番良いから決めてしまおうかという顧客心理につけこみ、契約をとるという手法もあります。

 

6-2.　不動産会社の路上看板からわかるコンプライアンスの意識

道路や電信柱等に勝手に広告を出すことは、法律や条例で禁止されています。それを無視し、お金儲けのためならルールは関係ないという姿勢は、物件の紹介や契約の際にも現れる可能性があります。

場合によっては、不当なことを要求してくる可能性があるので注意が必要です。

 

7.　不動産会社の特徴を確認する

事業展開の形態や規模やによって、得意な業務が異なります。特に事業形態をキチンと理解しないで依頼をすると、その会社にとって不得意な業務を依頼することとなる可能性があります。

会社によって、正直に得意ではないと伝えてくれる場合もありますが、新規にその分野に進出しようとしているケースでは、普通に依頼を受けることになります。

しかし、ノウハウが足りないなど力不足な面がでる可能性があります。新規参入ということで熱心にやってくれる可能性もありますので、一概に不利とも言えませんが、予めそういう可能性があることを知った上で依頼をすると正しい判断ができると思います。

 

7-1.　大手不動産会社

大手不動産会社の多くは、賃貸を中心に扱っているところが多いです。情報量が多く、自分の希望にあった物件を探しやすいことが特徴です。

また、全国に展開しているため他の地域の物件を探すことができます。広告に使える費用も多いため、物件の情報を広く流すこともできます。一方、担当者の入れ替わりが多い、物件の細かい情報が少ない、セールスの印象が強い等のデメリットがあります。

 

7-2.　地域密着型の不動産会社

地域密着型の不動産会社は、その地域に特化している分、情報の質が高いことが多いです。物件のことだけでなく、近所のスーパーなどの商業施設や学校の評判などにも詳しいことが多く、頼りになります。

売買中心に行っているところも多く、その地域での売却であればいつまでにどれくらいで売れるか等は、大手より正確に把握できます。物件の持ち主との関係も密であり、価格や条件等、融通を利かせてくれる場合があります。

一方、広告に使える費用は大手より少なかったり、他の地域に対しては情報が少なかったりするデメリットもあります。

 

8.　良い不動産営業かどうかの判断

不動産会社をまわった時、接客した人の対応や店舗の雰囲気も、重要な判断基準となります。

 

8-1.　営業態度や店舗の様子

店舗や電話での対応で、

• 来店時に長時間放置しない
• 電話の声や話し方が元気で明るい
• 知識が豊富、かつ、分かりやすく説明してくれる
• お客様を急かさない
• 臨機応変にスピーディーに対応してくれる
• 店内がきれいに整理されている
• 物件情報をきちんと管理している
• 他店と比べてカウンターに座るお客さんの数が多い

等の特徴がある不動産会社は、良い印象を持つことができます。

また、経営理念やコンプライアンスが大切にされていることも評価できます。実際に不動産会社を回り、対応や雰囲気を見ながら、信頼できると思う不動産会社・担当者を探すことが大切です。

 

8-2.　不動産物件の紹介時の対応

実際に物件を見にいく場合、

• 条件に合った物件をたくさん紹介してくれる
• 同条件の物件を多く出してくれる
• 物件周辺の治安や交通情報等に詳しい
• 良い面だけでなく悪い面もきちんと教えてくれる
• 現実的な相場を伝えてくれる

といった対応には良い印象が持てます。

予約をしていたのに内見の準備ができていない、説明が分かりにくい等は、あまり良い印象が持てません。あると言っていた部屋がない等、嘘やごまかしをする会社もあるので、あやしいと感じたら他へ変更することも重要です。

 

9.　不動産業界団体への加入

不動産の業界団体は主に4つあります。それぞれトラブルの相談窓口にもなっており、加入しているかどうかは、見極めるポイントにもなります。加入は任意のため、有名な不動産会社でも加入していない場合もあります。

 

9-1.　主な不動産業界団体

不動産会社が集まって作っている団体はいくつもありますが、下記の４つが大きなところですので、この４つのどれかに加盟していれば、ひとまず安心して良いでしょう。それでは、それぞれの特徴を簡単に説明します。

 

9-1-1.　全国宅地建物取引業協会連合会（都道府県の宅地建物取引業協会）

国内最大規模の業界団体で、消費者保護を目的に、不動産に関する調査や研究、情報提供や普及啓発、人材育成に関する事業を展開しています。

全国宅地建物取引業協会連合会のホームページ

 

9-1-2.　不動産流通経営協会

不動産の流通を担う大手から中堅の住宅会社や不動産会社による業界団体です。消費者保護のために、正確な情報提供や従業員の資質向上等に力を入れて取り組んでいます。

不動産流通経営協会のホームページ

 

9-1-3.　全日本不動産協会

不動産業界の中で最も古くからある業界団体です。消費者の安全と信頼を確保、宅地・建物の有効利用の促進、社会貢献と業界の発展を目指しています。

全日本不動産協会のホームページ

 

9-1-4.　全国住宅産業協会

中堅企業を中心とした業界団体で、マンションや戸建住宅等、良質な住宅の共有と住環境づくりに力を入れています。

全国住宅産業協会のホームページ

 

9-2.　加入している不動産業界団体を調べる

業界団体を調べるためには、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムを使います。会社名だけで検索が可能です。詳細画面を開くと加盟している業界団体を調べることができます。

参考：国土交通省　建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

 

10.　不動産仲介力の見極め

仲介力があるかどうかは、不動産会社の選択には重要な項目です。仲介力を見極めるポイントについてお知らせします。

 

10-1.　不動産の販売方法を多く持っている

店頭、インターネット、ポスティング、折り込みチラシ等、販売方法はたくさんあります。いろいろな方法を持っていれば、それだけ物件が見られる可能性が上がります。様々な方法を、必要に応じて適切に使えるかどうかも重要です。

 

10-2.　対応が速い

販売が長期化してしまうと価格の低下につながります。販売のスピードはもちろん、すぐ連絡がとれるか、要望にすぐに対応してくれるかも重要です。

 

10-3.　レインズ以外にも顧客ネットワークを持っている

レインズとは、業界内で使われるデータベースサイトのことで、多くの物件の情報が載っています。このサイト以外に独自のネットワークがあれば、より早く顧客が見つかる可能性が高くなります。

大手不動産会社は大手ならではの独自のルートを、地域密着型の不動産会社は独自のつながりを持っていることがあります。

 

10-4.　不動産の提携ローンを扱っている

提携ローンがあれば、購入者の住宅ローン申請を比較的スムーズに進められます。ローンによるトラブルを回避しやすくなったり、事前にローンが組めるかどうかの予測がしやすくなるのでローン特約での解除の可能性が低くなります。

 

10-5.　不動産の査定額に根拠がある

査定額が高いは魅力的ですが、その査定にきちんとした根拠があるかは、確認が必要です。契約を取るために高く査定しておいて、手数料目当てに、査定額より安くても売るように交渉をしてくるところもあります。

査定してもらった場合は、査定額の根拠を丁寧に説明してもらいましょう。

 

10-6.　対象の物件に特有の事情を理解している

物件は多種多様です。一つひとつの物件の事情を理解し、その地域、その物件にあった顧客や戦略を用意できる力を持っているところを選びたいですね。

 

11.　不動産の両手取引にこだわる会社は要注意

両手物件は不動産会社にとって魅力的な物件です。両手取引にしようと、自社の顧客から無理やり買手を探す、不動産情報共有サイトへの登録をしない、値下げする等、売主が不利になることをする会社もあります。

また、買主には両手物件かどうかが分かり難いことを利用して、両手物件ばかりを紹介するケースもあります。怪しいと感じたりしたら、確認をしてみると良いでしょう。

 

12.　不動産会社の行政処分履歴の確認

適切な運営がなされていないと、行政から指示や業務停止・免許取消しの処分が下されます。行政処分履歴を調べることで、過去に不正がなかったか、以前から適切な運営なのか、知ることができます。

指示処分とは、免許を交付した国土交通大臣または知事（知事は管轄区域内で業務を行っている他の免許を受けた宅建業者に対しても指示処分可）から出される改善命令です。速やかに事態の改善が求められます。指示処分に違反をした場合には、業務停止処分の対象となります。

業務停止処分とは、同じく免許を交付した国土交通大臣または知事（知事は管轄区域内で業務を行っている他の免許を受けた宅建業者に対しても指示処分可）から出される業務停止命令です。処分権者は１年以内の期間を定めて業務の全部または一部の行為禁止を命ずることができます。

また、業務停止処分に違反をした場合には、免許取り消し処分の対象となります。

免許取り消し処分は、免許を交付した国土交通大臣または知事のみが権限を有しています。我々には直接関係のないことですが、お知らせだけいたします。

ただ、ひとつ気を付けて頂きたいのは、行政処分の履歴がない業者は信頼できるとか安心ということではないということです。行政処分の履歴だけで判断するのではなく、あくまでも業者自体を見て判断をするようにしてください。

では、行政処分の確認方法についてお知らせいたします。

 

12-1.　不動産会社が大臣免許の場合

本店の所在地を管轄する各地方整備局で名簿を確認するか、インターネットでの国土交通省ネガティブ情報等検索システムを利用することで調べることができます。

参考：国土交通省ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業者＞

 

12-2.　不動産会社が知事免許の場合

都道府県庁の名簿を確認することで調べることができます。国土交通省ネガティブ情報等検索システムの、都道府県知事が行った監督処分情報でも公表されていますが、一部確認できないところもあります。

各都道府県のホームページ上で公開されている行政処分の情報も利用できます。

参考：国土交通省ネガティブ情報等検索システム<宅地建物取引業者>【参考　都道府県知事が行った監督処分情報】

 

13.　絶対チェックすべき不動産の売り文句

人気の好条件にも、デメリットが隠されていることがあります。言葉巧みに誘導してくる不動産会社には注意が必要です。

 

13-1.　最寄駅は「比較的大きな駅」です！

「比較的大きい」のようなあいまいな言葉は、具体的な説明を求めましょう。交通アクセスに関することであれば、電車の本数や、目的地までの所要時間、快速がとまるのか、乗り換えの有無等確認が必要です。

また、最寄駅が利用者の多い駅であればラッシュ時に混雑すること、物件が駅近であれば深夜の騒音等、言葉だけでは分からないデメリットも隠れています。

 

13-2.　最上階の部屋がおすすめです！

最上階は人気ですが、必ず良いという訳ではありません。物件の構造によっては夏場に高温になったり、屋上へ出入り可能で足音が響いたり、近くの音を拾いやすかったりとデメリットもあります。

 

13-3.　リフォーム済みですよ！

いつどこをリフォームしたか明記されていない場合は注意しましょう。かなり前のリフォームを表示していることもあります。また、リフォームで物件の欠陥を隠している悪質なケースもあります。リフォーム済み物件は、時期と内容を慎重に確認しなければいけません。

 

13-4.　女性限定（専用）だから安心です！

女性限定と聞くとセキュリティ対策が強化されているイメージですが、女性専用の住居であることが知れ渡っていれば、かえって狙われやすくなることもあります。また、家族や恋人でも男性であれば入ることはできなかったり、管理人は男性であったりと、思わぬ問題が発生するので、細則等は事前に確認が必要です。

 

14.　目的別で不動産会社を選ぶ

不動産会社がどんな物件が得意なのか、仲介に強いのか売買に強いのか、会社の表示や扱う物件から見極めて、目的に合った不動産会社を選びが大切です。

 

14-1.　賃貸物件を探す

大手不動産会社の多くは賃貸を中心に営業しています。遠方でも対応してくれるところもありますが、住みたい地域が決まっている場合には、その地域の不動産会社に行きましょう。

利用する沿線から考える場合は、インターネット等で調べ候補を絞って担当の不動産会社に向かいましょう。立地条件や家賃等の希望は、あらかじめまとめておく方が、スムーズに物件を紹介してもらえます。

 

14-2.　マンションを購入・売却する

マンションの広告を中心に出しているところは、マンションに強い不動産会社だと考えられます。仲介専門の会社以外にも、ディベロッパーや管理会社、仲介と管理を行う会社という選択肢もあります。

売却の場合、購入時の営業マンや不動産会社に依頼するという方法もあります。

 

14-3.　戸建住宅を購入・売却する

新築の場合は売主と直接または代理での売買が多く、中古物件の売買は仲介業者を利用することがほとんどです。査定に関わる専門的な知識が必要なので、戸建住宅を中心に扱っている会社が良いです。

購入の場合、地域に根差した会社であれば、物件の情報以外にも、安いスーパーや学校の評判などの地域の情報を提供してくれるかもしれません。

 

14-4.　土地の購入・売却する

土地の売買であれば、土地の売買仲介や一戸建てを得意とする不動産会社に頼むのが良いでしょう。ハウスメーカーでも担当しているところはありますが、不動産会社より専門的な知識が劣る可能性もあるので、慎重に検討されることをお勧めします。

 

15.　不動産会社を選ぶ時に考慮するポイントのまとめ

不動産会社を見極めるポイントはたくさんあります。これらの項目がすべて当てはまる不動産会社を見つけることは、とても難しいと思います。譲れるところと譲れないところや自分でもできるところを明確にして検討をしてください。

起こりうる危険性を理解しておくことで、冷静な判断と適切な対応ができるようになります。

不動産は、生活に直結するとても大きな財産です。不動産会社や担当者との信頼関係があってこそ、満足のいく取引につながります。たくさんの不動産会社の中から、考慮すべきポイントをもとに、自分自身に合った良い不動産会社、良い担当者を探していきましょう。