「軍用地」と聞いて思い起こすのはニュースなどでよく見る、辺野古や普天間などの沖縄の地域を連想しますが、実はあれも不動産としての価値がある土地のひとつとなります。一般の不動産と違うのは借主が「国(国防施設局)」ということです。これは元々沖縄住民の居住地だった土地を、国が強制的に借り上げ、自衛隊施設や米軍基地に提供している土地となります。

この借地料は合計で年間900億円にも上るといわれ、その額は年々少しずつ増加してきています。今、投資家の間で熱を帯びてきている軍用地投資についてご紹介致します。

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1.軍用地の借地料はいくら?

軍用地の借地料は毎年、国(国防施設局)と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料が決定されます。軍用地の借地料は1㎡単位の金額を決定し、所有面積をかけることで算出されます。

上記の会議では実際には借地の値上がり額を決めており、借地料は年々上昇の一途を辿っています。ちなみに借地料は通常年2回支払われ、毎年8月に1年分の元の借地額が支払われ、翌年1月~2月に値上がり分の借地料が支払われます。

2.軍用地の借地料の推移

借地料は本土復帰を果たした1972年度から右肩上がりで、当初、地主連合会は「復帰対策基本方針」として、契約地料は必ず現行を上回ることを含めており、最初の3年間は前年比40%増で推移をしています。

その後、対中国、対北朝鮮などへの軍事的けん制として在日米軍の駐留を決めるなどもあり、安定して上昇していきました。

沖縄では度々、軍事問題のニュースが取り上げられていますが、沖縄振興特別措置法が制定された2003年ごろは前年度を1%割るなど、軍用地借地料はこうした政治的情勢にも影響されます。

とは言え、その後も順調に上がり続ける借地料は1972年度当初123億であったのに対し、2014年度には845億円まで上昇し、2017年度には1,000億円を超える見込みです。

3.軍用地の借地料上昇で軍用地投資が人気?!

上記であげた通り、軍用地の借地料は年々上昇し続けており、不動産投資としての役割も果たすようになってきました。

担保力が高く、銀行等からの評価も高いため、安全で手堅い投資先として、投資家の間で熱を帯びてきています。

3-1.軍用地の購入価格

軍用地の購入価格は一般の「坪数×坪単価」ではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法で取引価格を算出します。倍率とは、軍用地専用の取引基準となるもので、施設や立地の重要性や返還の可能性などで変動します。この倍率は株式に似ていて、返還の見込みが無い、買いたい人が多い軍用地ほどこの倍率も高くなります。

例えば土地面積100㎡で年間の借地料170,000円、倍率が45倍の場合。

180,000×45で8,100,000円は購入価格となります。

3-2.軍用地投資の利回り

軍用地の利回りは平均で2~3%で、借地料が毎年ほぼ確実に上がることを考えれば、複利式の定期預金のようになっています。また、その利回りは金融機関等よりもいいので、非常に有効な貯蓄法と言えます。

本土復帰の1972年から上がり続けている軍用地借地権には沖縄住民への基地負担を強いる上での代償的な意味合いも含まれており、借地料の値上げはしばらく続くものと思われます。

4.軍用地投資のメリット・デメリット

手間なし、リスクなし、利回りよしの軍用地投資。そのメリット・デメリットについて下記にまとめています。

4-1.メリット

・自己運用の手間がかからず、確実な収入を得られる。

マンションやアパートの経営で土地活用を考えた場合、マンション等の建設費や住人募集のための広告費など、多大な手間と費用がかかりますが、軍用地はすでに借主が決まっており、毎年確実な収入を得ることができます。

・国との直接のやり取りで安心、無駄なし

借主は国(防衛施設局)になるため、安心で安全な取引が可能となり、貸しているうちに地主がすることはほとんどなし。借地料のやりとりも国と直接行うので、一般的な投資のように手数料や管理費などを支払う必要がなく効率的な投資物件と言えます。

・長期的な収入の見通しが立つ

軍用地の借地はその土地を返還されない限り、収入が得られるため、返還見込みの少ない土地であれば、超長期的な収入を見込めます。また、借地料もここ30年の間、バブル崩壊などの不況にも崩れることなく着実に上がり続けています。

・担保価値が高い

沖縄の金融機関では、一般的なマンション・アパートより軍用地の方が評価が高く、担保としての価値が非常に高いです。

沖縄では軍用地購入のための特別なローンも用意されており、軍用地投資に対する融資に積極的で、琉球銀行では2016年10月に融資限度額を9,000万円から3億円へ引き上げています。

・いらなくなったらすぐ売れる

長期的で安定的、なおかつ借主が国でリスクがほとんどない軍用地は投資商品としての価値も高く、他の不動産物件と比べても人気が高いので、売りに出せばすぐに買い手がつくため、まとまった資金が必要になった際はすぐに現金化できます。

・固定資産税が低く、相続対策もバッチリ

軍用地は公用地として評価されるため、一般的な民有地よりも「相続財産評価額」の評価が低く、同時に借地であることからその評価額からさらに40%削減されるため、相続税対策としても有効に働きます。

よく相続税対策で行われるタワーマンションを建てて資産を圧縮する方法と同じ理屈ですが、軍用地の場合、タワーマンション建設後の賃貸経営などのリスクが取り除かれるので資産圧縮としても非常に優秀です。また、借地権がついているため、固定資産税も低く抑えられます。

・分筆可能な柔軟性

その使用についても特殊な軍用地でありますが、一般の土地と同じく分筆が可能です。売却、相続、担保物件として、対応が幅広いのも軍用地の人気の一つです。

4-2.デメリット

・品薄である

ここまででご紹介した通り、軍用地は安定的で手堅い投資物件として非常に優秀で、人気も高いため、そもそもの数から売地が少ないことがデメリットとなります。

・返還される可能性を考える

軍用地は安定的で長期的な収入を見込めますが、唯一のリスクとして、「返還」を考えておかなければなりません。

購入額の倍率のところでもご紹介しましたが、軍用地は需要が高いほど倍率が高くなります。すなわち倍率が低いところは需要が低く、返還されるリスクが大きいと言えます。軍用地を返還されるとその土地は民有地として活用されるため、返還されたあとも活用ができるかを考慮して物件を購入する必要があります。

・物件の確認ができない

軍用地はその用途から、土地を所有しても一切の使用・立ち入りが禁止されます。そのため、購入を検討している段階でも見れるのは見取り図くらいで、実際にその土地を確認したりはできません。

「返還」を考える際にはその後の土地活用にも影響があるため、地形なども考慮する必要があります。

5.軍用地投資の始め方

軍用地はだれでも買えます。上記でも説明した通り、基本的には常に品薄状態なので、軍用地購入にはスピードが大事です。

現在、軍用地を持っている地主さんは大半が年配の方なので、土地を売りに出すことを隠したがる方が多いです。ご近所の目もあるため、いざ売りに出そうとなった場合は地元の不動産屋さんでコソッと売りに出してチャチャっと買い手がついて・・・という流れが多いので、まずは地元の不動産屋さんを味方についけることが大事でしょう。

また、軍用地購入には時期も大事なファクターとなってきます。年々借地料が増加している軍用地ですが、その値上がり額が決定されるのは毎年12月で書面として発行されるのが翌年1月になります。そのため、1月以降の販売価格は値上がり後の価格が反映された形となってしまいます。毎年着実に値上がりしているため、来年、再来年はもっと高くなると容易に想像できます。この点でもスピードが大事ですね。

6.まとめ

昨今、著名人の発言などでも注目を浴びている「軍用地投資」ですが、その実は「手間なし、リスクなし、価値高、税対策つき」と非常に優秀な投資物件であることがわかりました。

しかし、誰でも購入できるとは言え、実際に所有しているのは沖縄の資産家が多く、金融機関で軍用地用のローンを組む際にも沖縄在住の要件が必要なところが多いので、参入には慎重な検討が必要であることも事実です。

「沖縄基地問題」として度々メディアにも取り上げられる沖縄の軍用地ですが、基地問題としての深刻な部分があることは軍用地投資を始める上でも理解しておいた方がいいでしょう。

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