【法人税】不動産を売買する際に時価が問題になるケースとは?

時価とは、その時点でその土地を売買するのにふさわしいと思われる、不動産の価格の事です。

不動産を売買する際に、時価が問題になるケースがあります。一体どのような場合に時価が問題となるのでしょうか。

1. 法人税を計算する上で必要な不動産の時価とは

会社を経営している社長さんなどが、自分の所有している土地を、自分の会社に譲渡するということがあります。このような時には、土地の時価が問題になることがあります。

通常の土地建物の売買であれば、時価は問題にならないケースの方が多いです。というのも、ほとんどの場合は、売り手も買い手も損をしたくないので、結果的に土地の価値に見合った価格で、土地の売買をするケースが多いです。

また、売買価格が時価と違っていても、売買した時点でお互いに納得できる価格でやりとりしますから、買い手が土地を手に入れてから、地価を気にする事はほとんどないと思います。

それに、土地の売買の際にやり取りされたお金から税金を取れば、国も税金を取りっぱぐれません。従って、通常の不動産売買の際は、時価はそれほど問題になりません。

しかし、社長が個人の土地を会社に譲渡する場合は話が違ってきます。

社長個人から会社に土地を譲渡するような場合には、税金を安くすませるため、土地の値段をわざと安く設定して、土地に税金がかからないという対策を取ろうとする人がいるかもしれません。不動産の売買価格が安ければ、徴収される税金も安くなるからです。

そういったことができないように、個人から法人に土地を譲渡した場合には、時価で土地を譲渡したとみなされ、譲渡所得税がかかることになっています。

また、社長から土地を譲り受けた会社側も、地価と譲渡価格の差額分の利益があったとみなされます。

そのようにすることで国は、土地の所有権の移転があった際にも、しっかりと税金を取ることができるというシステムになっているのです。

個人経営の人などが、自分の土地を自分の会社に名義替えした場合には、自分から自分の会社に土地の所有権を譲渡するわけですが、その際に、お金のやりとりはなく、名義を書き換えただけであっても、時価で譲渡されたとみなされ、税金がかかることがあります。

お金のやりとりをしないのだから税金はかからないだろう・・・と思っていたのに、実際に後から税金を取られることもありますので、気をつけましょう。

このように、個人から法人へ不動産の譲渡があった際には、時価で譲渡されたとみなして、法人税が課税されますが、しかし、地価の求めかたには、はっきりとした決まりはありません。

そのため、土地を売買する時には、いくつかの方法で時価を求めることになっています。

 

2. 土地の時価の算出方法

土地の時価の計算方法には以下の三つの方法が考えられます。

 

2ー1.売買の実例

その不動産の近隣の土地がいくらぐらいで売買された実績があるかによって、時価の算出ができます。

地域によって土地の値段は変わってきますが、隣近所の土地は、だいたい、同じぐらいの価値があると考えるのが妥当です。

たとえば、売ろうとしている土地の、近所の土地が一坪50万円で売れた実績があるなら、その土地も大体50万円ぐらいで売買されるだろうと考えるのです。

実際の売買の実例を調べるという、この方法は自分でもできます。不動産鑑定士などのプロに鑑定をお願いする前に、まずは自分で近隣の土地がいくらぐらいで売買されているのか調べて、地価の大体の金額を想定しておくこともできるでしょう。

不動産鑑定士などに評価を依頼するときも、だいたい、どのぐらいの地価なのかが自分で分かっていないと、具体的にどういった内容で、どれくらいの予算で評価の依頼をするのかといったことも決めることができません。

まずは、その土地周辺の土地がいくらくらいで売買されたことがあるのか、調べてみるとよいかもしれません。

 

2ー2.不動産鑑定士による評価

土地の価格は変動するものですし、素人にはわかりにくいものです。自分でわからないときは、プロにお願いしましょう。

不動産鑑定士という、不動産のプロがいます。不動産鑑定士はその名の通り土地の鑑定をする専門家です。不動産鑑定士になるには、難関試験を突破しなければいけません。不動産鑑定士は、しっかりとした知識をもった人たちです。

不動産鑑定士は、近隣の土地の価格を調べるだけでなく、交通の便や、その土地の利便性なども考え、多角的に判断してくれますので、より正確な時価の計算が可能です。

不動産鑑定士に鑑定を依頼することで、適正な時価を評価してくれます。

 

2ー3.公示価格、固定資産税評価額、路線価、基準地価

公示価格、固定資産税評価額、路線価、基準地価など、公的なデータを参考に時価を求めることもできます。

 

2ー3ー1. 公示価格

国や市区町村など公的なところから土地の価格が毎年公表されます。これらの公示価格を参考にして、時価を計算することができます。

こちらは公的機関が出した数字ですので、信頼性は高いですが、しかし公的評価額は時価よりも低い価格です。従って実際の価格に換算し直して判断する必要があります。

公示価格は、2人の不動産鑑定士が土地の調査をして多角的に判断をして決めています。公示価格は毎年1月1日の価格として、3月半ばに国土交通省のホームページで発表されます。

 

2ー3ー2. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は各市区町村が公表する土地の評価額のことです。毎年1月1日時点のその土地の価値を各市町村が定めます。これは公示価格の約70%だと言われています。

 

2ー3ー3. 路線価

路線価は国税庁が公表する価格です。こちらも毎年1月1日時点の評価額で公示価格の約80%と言われています。

 

2ー3ー4. 基準地価

基準地価は、都道府県が公表するものですこちらは7月1日時点の評価額で実際の価格の約90%程度の価格になります。

これら、いくつかの評価額を参考にして、時価を求める事ができます。しかし、時価の決め方に明確なルールはないので、素人にはなかなか難しいものがあるかもしれません。また国税庁はそのときの都合によって、自分達の都合のよい時価を設定する性質があるとも言われています。

時価を安めに見積もって、不動産を安い価格で販売してしまい、後で高額な税金を取られると困りますから、時価が問題になりそうな場合は、プロにお願いするなどして、事前にしっかりと時価を計算しておくと良いと思います。

 

3. 建物の時価の算出方法

建物の時価は以下の数式で計算します。

再調達価格×(耐用年数-経過年数)÷耐用年数=建物の時価

建物は新築で建てた時には、100%の価値がありますが、時間が経つとともに古くなり価値が下がっていくものです。そのような性質があるので、建物はこのような計算をします。

再調達価格と耐用年数について説明します。

 

3ー1.再調達価格

再調達価格というのは、今その建物を新築で建てた場合に、1 平方メートルあたりどのぐらいの価格があるかというものです。

再調達価額は、建物の構造などによって定められています。例えば鉄筋コンクリートなら1平方メートルあたり20万円です。木造なら1平方メートルあたり15万円です。

ちなみに再調達価格というのは、あくまでも基準ですので、実際の建物の価格とは違っています。どんなに立派で豪華な家を建てても、木造なら木造、鉄筋コンクリートなら鉄筋コンクリートの建物として、用途別に価値が決まってしまいます。

また、大都会に建っている建物と、寂れた田舎の土地に建っている建物では、実際の価値はかなり違うと思いますが、このような地域差もあまり考えられていないようです。

大都会の真ん中に立っている豪邸と、辺鄙な田舎の土地に建っている簡素な家の価値が同じと言われてもピンとこないかもしれませんが、そのような決まりになっています。

 

3ー2.耐用年数

耐用年数というのは、その建物が何年ぐらい使えるかという、年数のことです。

耐用年数は建物の用途や構造によって決められています。 例えば木造の住宅なら22年、 鉄筋鉄骨コンクリートの事務所用のものなら50年、といった具合になります。

詳しくは国税庁のホームページに記載されていますので参考にしてください。https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

時価の計算をするときは、耐用年数から経過年数を引き算し、耐用年数で割ります。つまり、あと何年使えるか、ということも時価の評価に関係してくるということです。

当然のことながら、建てられたばかりの建物は評価額が高く、古くなればなるほど評価額は下がるということになります。

大切に建物を使っていて、新築同様、ピカピカの立派な家だと思っても、実際の築年数が古ければ評価額は下がることもあります。しかし、税金を安く済ませるという点からすれば、評価額は低い方が良いです。

 

4. 法人税以外に時価の算出が必要なケース

法人税以外に時価の算出が必要なケースには、どのようなものがあるでしょう?

 

4ー1. 相続や贈与

相続や贈与の場合は土地を売買するのではなく、土地の所有権だけを他の人に移転することになります。例えば父親が亡くなって、父親の土地を息子に相続する場合などです。

この場合は息子は父親にお金は払わず、土地の所有権だけが父親から息子に移ります。

つまりお金のやり取りはなく、土地の所有権だけが移るということになります。

本人同士は土地をもらった、相続した、ということで何の問題もないのですが、しかし、税金を取る国の立場から見ると、それではいくら税金を取ったらよいかわからず困ってしまいます。

相続や贈与の場合は、不動産の譲渡に際して、お金のやり取りがないため、その土地がいくらくらいの価値なのかは、時価で決めることになっています。

また、贈与された不動産の価値を自己申告するような形をとると、税金を逃れるために、土地を譲り受けた人や贈与した人が、土地の値段をわざと安く申告することが出来てしまいます。そんなことをされたら、国は税金をとりっぱぐれてしまいます。

税金のがれができないように、不動産の相続や贈与の際には、時価を出して、その時価に税金をかけることになっています。

相続や贈与の場合は、時価が問題になってきます。

 

5. まとめ

社長をやっている個人などが、自分の会社に不動産を譲渡した際などに、時価の問題が出てきます。

場合によっては、税金を安く済ませるために、個人から自分の会社に無償で不動産を譲渡したり、タダ同然の破格の安い値段で譲渡することもできるでしょう。

そのようなことをされると、税金をとる立場の国は、税金を取ることができず困ってしまいます。

したがって、そのような場合でも税金を取ることができるように、個人と関連のある法人に不動産を譲渡した際には、時価で不動産の取引がなされたとみなし、時価分の利益に法人税がかかる決まりになっています。

また不動産を譲渡された法人側も、譲渡の際に支払った金額と時価の差額分の利益があったとみなされ、その利益は課税の対象になります。

通常の不動産の売買では、時価が問題になることはほとんどありませんが、自分と関連した法人や身内などに不動産を譲渡した際には、時価が問題になることがあります。

不動産の所有権の書き換えだけを行い、お金のやり取りがなかったとしても、時価に相当する分の利益があったとみなされると、後から、税金を取られることがあります。

また、法人の場合だけでなく、相続や贈与の場合にも、時価が問題になることがありますので気をつけましょう。

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