法人税法上の時価とは?不動産に関する場合

不動産の売買に関して、時価を用いることがあります。

会社を売買する等、不動産売買についても法人税が関係してくるケースがあります。

今回は不動産売買で法人税が関係してくるケース、法人税法上の時価の規定について解説していきます。

 

 1.不動産に関する「法人税法上の時価」は客観的にみて合理的な金額であればいい

不動産の売買に関して、時価を用いることはしばしばあります。

例えば、「社長個人が、自分の会社に土地を譲渡する」といた場合に問題となるのが、時価という金額です。仮に、時価の2分の1未満で個人から法人へ譲渡した場合には、みなし譲渡の規定が適用され、時価の金額で譲渡したものとみなされます。そして譲渡所得税が課せられてしまいます。譲り受けた法人側にも、時価と譲渡価格との差額は受増益と扱われてしまいます。

この時の時価はどう計算すればよいのでしょうか。

法人税法や取得税法では、不動産の売買における時価については以下のように記しています。

“その時における価額”

不動産の評価方法について、相続税や贈与税の計算には「財産評価基本通達」というもものがあります。詳細は以降に示しますが、路線評価方式や固定資産税評価額を用いたものです。これらの計算でもとめられた金額で、不動産の売買時の時価として問題ないのでしょうか。もう一度よく読むと、「その時の」とされています。

相続税や贈与税などの税金を計算する場合には、財産評価基本通達における時価の算出で問題ないのですが、不動産の評価方法については、あくまでも「その時における価額」とされています。

これが、恣意的要素が入り込まない第三者間との売買であれば時価の評価に問題は起きないはずです。第三者間では、経済的取引を行う訳ですから、合意の取れた価額が時価といえます。

例に挙げた関係者間ではこうならないこともあるでしょう。恣意的な価額、つまり通常よりも低い価額での売買が成立してしまいます。課税調整ができてしまいます。そういった観点からも恣意的でない時価が必要とされます。恣意的でない時価=客観的にみて合理的な金額であれば良いといえます。

 

2.合理的な金額だと認められる3つのケース

2-1. これまでに近隣で土地売買があった場合に金額を参考にできる

実際に土地売買が行われた場合などは、やはり実情に近いといえます。不動産は定価売りではなく、日々変動します。需要と供給のバランスなどで価額調整を行うこともあるでしょう。そのような場合でも、近隣での売買事例を集めて参考にすることは有効です。

注意しておきたい点として、まったく同じ条件の土地ではないので、あくまでも参考であることを意識しておいてください。また、近隣の取引実績が少ない場合や類似物件がない場合も精度が低くなりますので注意が必要です。

 

2-2. 不動産鑑定士による鑑定の評価額

不動産鑑定士は不動産鑑定士試験に合格し、定められた手続きを行ったものに与えられる国家資格です。その資格は、「土地等の適正な価格の形成に資する」ことを目的としており、国土全体における均衡のとれた地価形成を保つという理念に基づきその役割を与えられており、非常に社会的責任の重い資格です。

不動産の価格に関する専門家であることから、その高度な知識と豊富な経験とそれに基づく的確な判断力を持って、適正な鑑定評価活動が求められています。このことから、不動産鑑定士の評価は、現実の社会経済における市場で形成される適正価格であるとされています。

 

2-3. 国や市町村から毎年公表される様々な公的評価額

不動産、特に土地については世間では、一物四価などといわれています。公的な評価額として地価公示価格、固定資産税評価額、基準地価、相続税評価額があります。それぞれに目的や評価機関が異なっています。

 

2-3-1. 公示価格

地価公示価格とは、地価公示法にもとづき、都市計画区域等において選定された全国2万6千地点の標準地について、毎年1月1日現在の「正常な価格」を国土交通省から3月下旬に公表されます。

住宅地、商業地、工業地帯の用途により、それぞれの地域の価格水準を示すのに適当な代表的・平均的な土地について、更地としての「適正な地価水準」として、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価の方式で評価しています。

この地価公示価格は、標準地の所在、地積、形状、標準地およびその周辺の土地利用状況の現況、標準地の前面道路の状況などについても官報に登載しています。地価公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、また公共事業用地取得価格の基準などにもなっています。

 

2-3-2. 基準値価格

基準値価格は地価公示価格とよく似たもです。土地取引や不動産鑑定士の評価の算定基準を定めることを目的としています。毎年7月1日時点の評価を基準に、各都道府県が9月下旬に公表しています。

評価方法なども地価公示価格とはぼ同じであるといえますが、基準値価格は国土計画法施行令に基づいて調査を行っています。評価を行う不動産鑑定士についても、こちらは1人以上となっています。

取り扱う対象についても、地価公示価格は都市計画区域内ですが、基準値価格はそれ以外の住宅地、商業地、工業地および宅地でない林地も含んでいます。

対象範囲は地価公示価格よりも広いのですが、地点数は年々減ってきているようです。

覚えておくべきポイントとしては、「標準価格」を判定しているというところです。

標準価格とは、「土地について、自由な取引が行われる場合におけるその取引きにおいて通常成立すると認められる価格」(施行令第9条第2項)に明記されており、つまり、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格といわれています。

 

2-3-3. 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、地方税法にもとづき、都市計画税や固定資産税、不動産取得税、登録免許税の課税標準を目的とし、固定資産税の課税標準額を示しています。

毎年1月1日時点の評価を基準に、各市町村長が公表しています。こちらは3年に1度見直しを行っています。地価公示価格のおよそ70%を目処に決定されているようです。

固定資産税は、この固定資産税評価額に標準税率を掛けることで算出をしています。標準税率については各自治体にて定められています。

 

2-3-4. 相続税路線価

相続税路線価とは、相続税や贈与税の評価基準を目的とし、主な市街地の路線(道路)の価格を示しています。毎年1月1日時点の評価を基準に、国税庁が8月に公表しています。地価公示価格のおよそ80%を目処に決定されているようです。

相続対象となる土地の評価を求めるには、その土地が隣接する道路の相続税路線価に、面積を掛けて算出します。相続税路線価を確認するには、各地方の税務署で見ることができますし、国税庁のホームページからも確認できます。

 

3. 不動産に関する法人税法上の時価を規定するもの

まず、法人税が課される法人と課されない法人ついて確認しておきましょう。

  • 法人税が課される法人

・普通法人(株式会社、有限会社、合名会社、合資会社、医療法人、相互会社など)

・協同組合(農業協同組合、漁業協同組合、信用金庫など)

これらは軽減税率が適用される場合がありますので、確認が必要です。

 

  • 法人税が課されない法人

・公共法人(地方公共団体、金融公庫、国立大学法人、日本中央競馬会、日本放送協会など)

・公益法人(社団法人、財団法人、学校法人など)

・人格のない社団(PTA、研究会、マンションの管理組合など)

原則、非課税ですが収益事業から生じた所得には課税されます。

 

3-1. 法人税関連

法人税法とは、その名の示すとおり、法人税についての取り決めを定めた法律のことです。納税の対象、課税所得の範囲、事業年度、納税地、法人税の計算方法、申告や納付の流れ、外国法人の場合などが記載されています。納税に必要な事項を定めています。

法人税は、広義の意味では所得税の一種であり、会社の所得、つまり、収入から費用を除いた利益部分に対して課税されます。

法人税は国に収める国税になります。同様に住民税、事業税が課されます。こちらは地方税となります。税金の種類としては直接税と間接税があります。消費税は間接税にあたります。

他には、租税特別措置法があります。租税特別措置法には、法人税、所得税、消費税などの様々な税金にに対しての政策的な特例が定められています。具体的には、中小企業者等の法人税率の特例、試験研究を行った場合の法人税額の特別控除、沖縄の認定法人の所得の特別控除、資産の譲渡の場合の寡勢の特例などがあります。

 

3-2. 法人税法施行令

法人税法や租税特別措置法だけをみても定義を示したものなので、詳細な手続き説明については踏み込んではいません。そこで法人税法施行令や法人税法施行規則というものがあります。

法人税法施行令は内閣政府によって、法人税法施行規則は財務省によって制定されました。法人税法と法人税法施行令、法人税法施行規則の優劣関係は以下のようになります。

法人税法 > 法人税法施行令 > 法人税法施行規則

 

3-3. 法人税基本通達

そもそも通達とは、行政機関内部の文書について示したものになります。ここでは法人税基本通達がそれになります。上級機関が下級機関に対して各種法令の解釈等を示すもので、法人税法に関していえば、上級機関である国税庁の長、つまり国税庁長官が、統一的解釈を図るために、下級機関である国税局や税務署に示します。

法人税基本通達は、法人税の具体的な取り扱いが記載されており、納税手続きにおける判断の目安になっています。その内容は国税庁ホームページで確認できますので、法人税納税の担当者は、法人税基本通達を参考にしながら、適正な計算を行ってください。

 

4. 相続税や贈与税での時価との違い

土地の評価には、時価に始まり、公示価格、路線価、固定資産税評価額といくつもの価格を持っています。土地が一物四価といわれるのはこのためです。相続税・贈与税に関しては、一般的に土地の価格は路線価の70~80%あたりであるようです。

土地などの相続税の申告では、路線価評価で算定した価格で申告しなくてもよい、ということがあります。これについては、財産はの評価は「当該財産の取得時における時価による」(相続税法第22条)と定められているからでしょう。

さらに国税庁は、「財産評価基本通達によって評価したものが時価である」としています。よって相続税の申告では、土地の評価は原則的には路線価が基準とされているのでしょうか。そうとはいえないようです。

路線価にもとづく評価額が「時価」を上回った場合はどうでしょう。税務署としては、不動産鑑定士等の意見を聴いて、相続税法上の「時価」として適切かどうか適正な判断を行いますので、まずは、価格が低い方の時価で申告や更生の請求をしてもよいかもしれません。

 

4-1. 財産評価基本通達とは

相続税・贈与税を計算する際に対象財産の価額評価基準を国税庁が定めています。財産評価基本通達では、土地や家屋に関する権利のほか、株式やその他の財産に渡り細かく価額計算方法を定めています。非上場株式の評価方法も記載されていますので、同族会社のグループ内で株式を移動や合併したりする場合には財産評価基本通達に準拠して評価を行うことが多くあります。こちらも国税庁のホームページから確認できます。

 

5. 「法人税法上の時価」を不動産関連の計算で用いる主なケース

5-1. 不動産を売却するとき

個人の場合は、譲渡所得扱いとなります。法人税では利益ではなく、会計上の収益や費用に法人税の「別段の定め」に規定される調整を行った所得、益金として課税されます。他の所得と合算して課税されます。その税額は以下の式で求められます。

 

利益 = 売却額 - (売却した土地建物の簿価 + 譲渡費用)

税額 = 利益 × 法人税率

 

土地については購入した時の価格ですが、建物については減価償却が適用されます。よって、減価償却をしない年があることもあり得ます。また、法人税率は、その法人の規模、資本金や大企業か中小企業かなどで変わってきます。国税庁のホームページで確認が必要になります。加えておきますと、税金を納めるのは譲渡所得がプラスの場合のみであり、マイナスの場合は課税されませんのでご注意ください。

 

5-2. 路線価方式

主要な市街地であれば、路線価が示されています。先述の2-3-4を参照してください。路線価方式土地の相続税評価を求める場合は、その土地の形状や間口の広さに応じて各補正をかけながら求めていきます。計算式としては以下のようになります。

 

土地の相続税評価額 = 路線価 × 地積 × 画地補正率

路線価は、地図の形式で公開されています。国税庁のホームページにある、「財産評価基準書」から確認できます。ここには基本的に道路しか示されていません。その道路に「500C」や「320C」といった数字とアルファベットが記載されています。この数字が路線価になります。

「500C」であれば、500千=50万円となります。これに地積を掛けます。地積は納税通知書や登記簿謄本からわかります。単位は平方メートルです。次に画地補正を行います。画地補正には、以下の8つの土地に対して行われます。

・奥地価格補正:道路からの奥行きが平均より短い、または長い土地

・側方路線影響加算:角地にある土地

・二方路線影響加算:反対側も道路に面した土地

・間口狭小補正:道路に面する部分が小さい土地

・奥行長大補正:道路に面する部分が小さいが、道路からの奥行きがある土地

・不整形地補正:形状が長方形や正方形でない土地

・無道路地補正:道路に面していない土地

・がけ地補正:崖になっている土地

これらを組み合わせて、路線価を調整します。補正率の値はそれぞれ、0.0~1.0の値をとります。最後に借地権割合を掛けます。これは先の「500C」であれば、Cに与えられた掛け率を掛けます。値はA~Gまであり、90%~30%の値が決められいます。

以上のように求めていきますが、なかなか難しいところではありますね。適切に評価ができれば節税できるかもしれませんが、やはり、ここは税理士などの専門家にお願いしたいところです。

 

5-3. 倍率方式

市街地以外の場所では、倍率方式を用いて土地を評価します。計算式は以下のようになります。

土地の相続税評価額 = 固定試案税評価額 × 倍率

固定資産税の課税明細書から確認できます。課税明細書に土地の評価額が記載されています。課税明細書が見当たらない場合は、市町村役場で「固定資産評価証明書」を取得してください。次は倍率です。ここでも国税庁のホームページが便利です。

まず、倍率地域であるかを確認します。国税庁のホームページから、「路線価図・評価倍率表」のページからその土地の住所を辿っていきます。路線価図までたどり着いたら、土地が接している道路に矢印と数字が記載されていれば、そこは路線価地域となります。

道路に矢印も数字もなく付近に「倍率地域」とあれば倍率地域となります。そこで、評価倍率表を参照して、倍率を確認してください。あとは、上の計算式に当てはめれば相続税率評価額が求められます。

 

6. まとめ

いかがでしたか。不動産の価格には定価がないという、何とも複雑なものですね。「一物四価」という言葉で納得されていますね。これに取引実績を加えれば五価になってしまいます。しかし、それぞれに特徴と意味がありますので、上手に使い分けて、適切で適正な取引をしていきましょう。使い分けについておさらいしてみましょう。

  • 売買価格を知りたい場合

取引実績、そういった意味では時価になります。いざ取引をするときでは状況が変わる場合がありますが、相場や目安を知るには十分でしょう。

  • 税金計算をする場合

税金を求めるには、相続税評価額や固定資産税評価額を用いましょう。公的な基準ですので計算の基礎として使えます。計算式に従い求めましょう。補正などの割掛けを忘れずに。

  • 公正な土地の評価価格が知りたい場合

公正な値としては、公示価格や基準価格を用いて基準としましょう。特定の地域しか定められていない場合もあります。その土地の周辺状況を考慮して補正が必要な場合もあります。

  • 土地の価値を調べる場合

純粋にその土地の価値を知りたい場合は、不動産鑑定士にお願いするのがいいでしょう。ただし、だれが評価しても全くの同額にならないこともあります。ある程度の幅があることを忘れずに。