不動産売却で法人税はかかる?詳しく解説します!

不動産の売却で法人税はかかるのでしょうか?

この場合、法人で不動産の売却時に譲渡益が出るとその譲渡益に重課税という税額が法人税に追加されます。

また個人と法人の課税方法の違いについても気になるところです。

今回は不動産売却時にかかる法人税について、追加される重課税とあわせて詳しく解説していきます。

個人と法人の課税方法の違いについても触れていきます。

 

1. 不動産売却時の法人税の特徴

ここでは不動産売却時の法人税の特徴について解説していきます。

まず個人の場合の所得税の計算ですが、不動産の売却をした際は譲渡所得という形になり他の所得と分離して計算されます。

そして譲渡所得の計算時は不動産の保有期間も関係してきます。

保有期間については売却した年の1月1日現在で判定します。

ここで売却日そのものが基準となるわけではない点にご注意ください。

そして保有期間5年を境に5年以下は短期所有、5年超は長期所有となり税率が変わってきます。

長期譲渡所得にあたる場合は税率20%(所得税15%、住民税5%)、短期譲渡所得にあたる場合は税率39%(所得税30%、住民税9%)の税率になります。

一方、不動産売却時の法人税の特徴は、重課税措置という追加の税額がかかってしまう点になります。

平成25年12月31日までの土地等の譲渡については土地の重課税は課税されませんでした。

しかしそれ以降の不動産等の譲渡には法人税に追加して重課税という税額もかかってしまうという特徴があります。

 

2. 不動産売却を含む法人税の計算方法

法人の所得の計算は益金と呼ばれる、収入の部分と損金と呼ばれる、費用の部分を差し引いて課税所得を計算し法人税率をかけて法人税額を計算します。

なお法人税法でいう収入と費用というのは会計上の収入と費用とはイコールの関係ではありません。

会計上は収入ですが、法人税法上は益金とならないものは益金不算入といい法人税法上の益金から差し引きます。また会計上は収入とはならないもので法人税法上は益金となるものを法人税法上の益金に加えます。

一方、会計上は費用ですが、法人税法上は損金とならないものを法人税法上の損金から差し引きます。同じように法人税法上損金となりますが、会計上は費用とならないものを法人税法上の損金に加えます。

このように計算して出た益金から、同じように計算して出た損金を差し引いて課税所得を計算する形になります。

また不動産売却があった場合はその譲渡益が長期譲渡、短期譲渡に分類され法人税とは別枠で法人税に追加して課税されます。

長期譲渡とは取得の日の翌日から譲渡をした年の1月1日までの所有期間が5年超のもので税率5%、短期譲渡とは取得の日の翌日から譲渡をした年の1月1日までの所有期間が5年以下のもので税率が10%の重課税が課税されます。

なお重課の課税対象の主なものとは、土地の譲渡等、土地類似株式の譲渡等、仲介手数料(6%以上)などのものになります。

 

2-1. 法人税額=課税所得×法人税率

法人税は会社などの法人が、1年間の会計期間を通して得た所得の中から納付する税金です。

広い意味では所得税の一種である税金です。

法人税額の計算は先述した課税所得に法人税率を掛けて出た金額が法人税額となります。

なお法人税率は資本金1億円以下の中小法人については課税所得が800万円以下の場合19%となります。(平成31年3月31日までの間に開始する事業年度については15%の税率が適用となります)

仮に資本金1億円以下の法人で法人税率が15%だとした場合、課税所得が100万円の法人税額を計算すると15万円という形になります。

 

2-2. 課税所得の計算方法

法人の課税所得の計算についてですが、法人の会計上の利益とは違うという点が注意点です。

法人では会計期間に対応する収入から費用を差し引いて利益を計算します。

個人では会計期間とは該当年の1月1日から12月31日のことをいいますが、法人では一般的には任意に区切った12ヶ月のことをいいます。

例えば3月決算であれば該当年の4月1日から3月31日までの1年間、5月決算であれば該当年の6月1日から5月31日までの1年間のことが法人でいう会計期間となります。

また先述したとおり、会計上の収入と費用は、法人税法上の益金と損金とはイコールではありません。

会計上は収入ですが、法人税法上は益金とならないものは益金不算入といい法人税法上の益金から差し引きます。また会計上は収入とはならないもので法人税法上は益金となるものを法人税法上の益金に加えます。

一方、会計上は費用ですが、法人税法上は損金とならないものを法人税法上の損金から差し引きます。同じように法人税法上損金となりますが、会計上は費用とならないものを法人税法上の損金に加えます。

このように計算して出た益金から、同じように計算して出た損金を差し引いて課税所得を計算する形になります。

 

2-3. 法人税率

法人税率は資本金1億円以下が中小法人で課税所得が800万円以下の部分には19%(平成31年3月31日までの間に開始する事業年度については15%の税率が適用となります)が掛けられると先述しましたが、法人の種類ごとに税率が違います。

中小法人で課税所得が800万超の部分には23.2%(平成30年4月1日以後開始事業年度、また平成28年4月1日以後開始事業年度の場合は23.4%)が適用されます。

この中小法人の800万超の部分の税率は中小法人以外の普通法人の税率と同じです。

公益法人等についてもやはり課税所得が年800万以下の部分と年800万超の部分で適用される税率が分かれます。

課税所得が800万円以下の部分には19%(平成31年3月31日までの間に開始する事業年度については15%の税率が適用となります)

公益法人については課税所得が800万超の部分についても19%が適用されます。

他にも法人の種類はありますが、詳しく調べたい人は下記をご参照下さい。

国税庁HP 法人税の税率

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

 

3. 震災特例法とは

震災特例法とは、東日本大震災の被災者等の負担を図る目的で2011年4月27日に施行された法律の略称です。

正式な法律名は「東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の随時特例に関する法律」といいます。

この法律に基づいて、東日本大震災の被災者等に対し当初各種の法律で3年間の時限的な取り扱いがされることとなり2014年3月31日までの期間が定められました。

しかし復興がままならない状況から3年間延長されることになり2017年3月31日までと定められました。

そしてその後も復興が災害前と比べて不十分であり、この時限措置が失効すれば復興に水を差す結果になりかねないという結論に至り、さらに再度再延長となり3年後の2020年3月31日まで延長することとなりました。

このうち、法人税に関しては次の措置が取られています。

 

3-1.震災損失の繰り戻しによる法人税額の還付

発生した震災損失額を過去2年間に生じた課税所得と相殺することができる制度です。

この制度では相殺した課税所得に対応する法人税額を還付してもらうことができます。

また所得税についても次のような措置が設けられています。

 

3-2.所得税の控除について

雑損控除の特例

震災によって住宅、家財などの損失を受けた場合は、保険金、損害賠償金などによって補てんされる金額は除いて所得税の雑損控除の特例が認められます。

 

雑損失の繰越控除の特例

震災によって発生した雑損失額は、通常繰越控除期間が3年のところ5年間認められます。

 

災害減免法による所得税の減免の特例

震災によって住宅、家財などの損失を受けた場合で雑損控除の特例の適用を受けなかった場合は、災害減免法の規定による税金の軽減免除を適用できます。

 

住宅借入金等特別控除の特例など

震災によって住宅が倒壊した場合、所在がわからないなどで住めなくなった場合も引き続き住宅借入金等特別控除の適用を受けられます。

 

4. 法人税と土地譲渡益にかかる重課税

法人税の計算については、先述したとおり益金から損金を差し引いて課税所得を計算し課税所得に法人税率を掛けて金額を出します。

しかし土地などの不動産譲渡益については法人税の計算とは別枠で計算します。

土地などの保有期間によって、短期譲渡(取得の日の翌日から譲渡をした年の1月1日までの所有期間が5年以下のもの)と長期譲渡(取得の日の翌日から譲渡をした年の1月1日までの所有期間が5年超のもの)とに分類し、これらの税率を土地などの譲渡益にかけて重課税の金額を計算します。

なお短期譲渡所得は税率5%、長期譲渡所得は税率10%となっています。

重課の課税対象となるものはその他に土地譲渡等、土地類似株式の譲渡等、仲介手数料(6%以上)等があります。

 

5. 不動産売却における法人税の節税対策

不動産売却で利益が出た場合は先述したとおり重課税が課税されることとなり法人税も高くなってしまいます。

短い期間で不動産売却の利益が高くなった場合は、その利益分を役員退職金として支給するという節税方法があります。

注意点として役員の勤続年数が5年以下の場合は退職所得の税制優遇措置が使えないため勤続年数が5年を超える役員がいる法人の場合に使うのが望ましい対策です。

節税のポイントとしては所得の分散をすることがあげられるので、役員1人に役員退職金として集中して支給するよりも人数が多いほうがその分、所得の分散もできますので役員が何名かいる形が望ましいです。

また法人の状況によってはこの方法以外でより良い方法がある可能性も考えられますので

節税対策の際は専門家などに相談し、よく検討していただくことをおすすめします。

 

6. 法人住民税と事業税

法人住民税・事業税の計算は、原則として法人税の計算を基にして行われます。

そのため不動産の譲渡益などで法人税の課税標準額や法人税額が増加すると、法人住民税・事業税も増加することになります。

法人住民税は道府県民税と市町村民税に分かれます。

また両者は課税標準によって法人税割と均等割に区分できます。

つまり法人住民税は法人税割額と均等割額の合計となります。

このうち均等割の部分は赤字であってもかかってくる金額になりますが、法人税割の部分は法人税額によって金額が変わってきます。

また法人税割額は法人税額に基づいて計算された課税標準額に税率を掛けて金額を出します。

計算式としては次のようになります。

  • 法人税額+重課税(不動産の譲渡益)+法人税法の規定によって控除した所得税額(利子源泉税などのことです)、外国税額等=法人住民税の課税標準額
  • 法人住民税の課税標準額×法人住民税の税率=法人住民税額

 

法人住民税の他、法人が事業を営む場合、各事業年度の課税所得に対して法人事業税が課税されます。

法人事業税は、法人税や法人住民税とは異なり損金算入することが認められています。

法人事業税については道府県民税の申告書に記載して申告します。

なお税額は課税所得に税率を掛けて出た金額が法人事業税の金額となります。

計算例として東京都の場合、税率が所得別に3段階に分かれていて年400万以下の課税所得の場合は3.4%、年400万円超~800万円以下の課税所得の場合は5.1%、年800万円超の課税所得の場合は6.7%となります。

この法人事業税に、資本金1億円以上の企業には外形標準課税が追加されます。

 

7. まとめ

ここまで不動産の売却にかかる法人税額について解説しましたがいかがでしょうか?

上記から以下の事項がわかりました。

  • 不動産売却時の法人税の特徴について
  • 不動産売却を含む法人税の計算方法について
  • 法人税額の計算方法について
  • 法人税の課税所得の計算方法について
  • 法人税率について
  • 震災特例法とは何かについて
  • 法人税と土地譲渡益にかかる重課税について
  • 不動産売却における法人税の節税対策について
  • 法人住民税と事業税について

法人税のしくみは個人の所得税のしくみとは異なるため同じように考えると思わぬ損をしてしまうこともあるかもしれません。

情報を正しく入手して税金についても理解を深めると、逆に得をすることもあるかと思います。

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