相続税を納めるために不動産を売却するのってどうなの?

親から不動産を相続する場合、選択肢としてはそのまま引き継ぐ、売却する、の2つの選択肢があります。

相続した土地や建物を、自分で使わない場合、持っておいても税金がかかるだけなので、売却するというケースも多くあります。

そこで今回は、不動産を売却する際に相続税について詳しく解説していきます。

 1. 不動産の相続税が支払えない時の解決策

不動産を相続する場合、必ず相続税という税金を納めなくてはいけません。

不動産を相続した場合の相続税は、「相続を開始してから10ヶ月以内に支払わなければいけない」という期限があります。また不動産というのは、土地や建物であり、お金ではありませんよね。しかし相続税は現金で納めなくてはいけません。そのため、多額の不動産を引き継いだ場合、それにかかる相続税を支払うだけの現金を持っていないというケースも多く見られます。そのような場合には、どういった対策を行えばいいのでしょうか?

不動産の相続税が支払えないという場合は、引き継いだ不動産を売却して相続税を支払うという方法があります。

もちろん、すべての不動産を売却してもいいですし、相続税が支払える分の不動産を売却してもいいです。相続税の支払いを待ってもらう手続きを行うこともできますが、それでもお金を用意できないという場合には、不動産を売却して相続税を支払うようにしましょう。

 

2. 相続税支払いのための不動産売却のメリット

相続税を支払うために不動産を売却するメリットは以下の2つです。

・不動産売却の際に本来かかるはずの税金である譲渡税が軽減される

・不動産ではなく現金を相続できる

1つ目の譲渡税が軽減されるというのは、特例を適用できるからです。その特例については、後ほど詳しく解説していきます。

また、不動産ではなく現金が必要だという人もいるでしょう。不動産は持っているだけでお金がかかってしまうため、使う予定がないのであれば早い段階で売却してしまうのがいいです。不動産を売却することで、相続税を支払った後でも現金を持っておけるというのは大きなメリットだと言えます。

 

3. 相続税支払いのための不動産売却のデメリット

相続税を支払うために不動産を売却してしまうデメリットは、その不動産を活用できなくなってしまうということです。

現在は使う予定はなくても、後から不動産を使う場合も考えられます。そういった場合に、売却してしまった後では活用できなくなってしまいます。

また引き継いだ不動産が農地である場合は、注意が必要です。農地も宅地と同じように相続税はかかりますが、その評価方法が異なります。

売却する場合は、農地法に基づいて売却しなければいけないため、売却方法でも注意が必要になってきます。農地売却の場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

デメリットとして考えられるのが、適切な価格で売却できない可能性があることです。最初にも書いたように、相続税の支払いには10ヶ月という期限があります。不動産を売却して相続税を支払うことには、期限があるということになります。そのため、足元を見られてしまい適正価格よりも下の価格を提示され、それで売却するしかなくなってしまう可能性もあります。

適正価格以下の価格で売却することは、長い目で見れば大きな損失になってしまうため、注意が必要です。

 

4. 譲渡益を減じる「相続税の取得費加算の特例」

ここからは、先ほど紹介した不動産を売却した場合に譲渡税を減らすことができる「相続税の取得費加算の特例」について解説していきます。

相続した不動産を売却する場合には、ぜひ知っておきたい特例ですので、確認してみてください。

 

4-1. 相続税と譲渡税の関係「相続税の取得費加算の特例」とは

相続税の取得費加算の特例とは、相続した財産を売却したときに得られる譲渡所得を計算する際に、支払った相続税の一部を取得費とすることで、譲渡所得に金額を減らすことができる制度です。

取得費とは、不動産を購入した当時の購入価格のことを言います。その名の通り、取得するためにかかったお金ということですね。譲渡所得の計算方法は、

譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)

となっています。譲渡取得の金額に所得税と住民税が課税されるため、譲渡所得が減ることは支払わなければいけない税金が減ることを意味します。

そのため、相続税の取得費加算の特例によって、取得費を加算することは、譲渡にかかる税金を抑えることができるのです。

 

4-2. 特例が受けられる条件

相続税の取得費加算の特例を受けるためには、条件を満たしておかなくてはいけません。その条件とは、以下の3点です。

・相続または遺贈によって取得した財産に対するものであること

・相続したときに、相続税が課税され納税をしたものであること

・相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に譲渡していること

1つ目と2つ目の条件は問題ないと思います。

ポイントとなるのは、3つ目の条件です。決まった期間に相続しているものでなければ、この特例を受けることはできません。また特例を受けるにあたって、故人がどれくらいの期間、その財産を所有していたかというのは問題ではありません。そのため、この3つの条件さえ満たしていれば、特例に対象となります。

 

4-3. 取得費加算の計算方法

取得費に加算できる相続税の計算式は、以下のようになっています。

取得費に加算できる相続税額=その人の相続税額×その人の相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格÷(その人の相続税の譲渡価格+その人の債務控除額)

これだけではよくわからないと思うので、具体的な例を挙げてどのように計算するのかみていきましょう。

不動産5000万円、現金・預金額合わせて7500万円の合計1億2500万円を相続し、相続税を2500万円納税したとします。その際、債務控除額は0円だったとします。この場合、先ほどの計算式に当てはめると以下のようになります。

取得費に加算できる相続税=2500万円×5000万円÷(1億2500万円+0)

=1000万円

となります。計算式を文字にするとわかりにくいですが、計算方法としては非常にシンプルになっているため、数字さえわかれば問題なく計算できると思います。

 

5. 本当に不動産を売却すべき?相続税の支払い方法はよく考えてから!

2015年1月から新しい相続税制が施行されました。そのため、相続税に関しては、これまで以上にしっかりとした対策が必要になっています。ここまでは相続した不動産を売却することに焦点を当てて、解説を行なってきましたが、本当に不動産を売却した方がいいのかは、しっかりと考えてから結論を出すのが望ましいです。

例えば、現金の相続の方が不動産の相続よりも多くの相続税がかかります。相続税の課税対象となるのは、不動産の場合時価ではなく、あらかじめ決まられた評価方法によって決められる評価額です。

そしてこの評価額は、時価よりも非常に安く算出されています。これに対し不動産を売却して得た現金に関しては、現金自体が課税評価額となるため、不動産の時と比べるとかなり割高になってしまいます。不動産を売却することで、一時的には現金を得ることができますが、そのぶん納めなければいけない税金額は高くなってしまうということです。そのため、本当に売却した方が得なのかは、しっかりと計算した上で判断するようにしましょう。

また、不動産を売却してそのお金で相続税を納めるという場合には、注意が必要です。その注意点とは、相場よりも安く売却させられるリスクがあることです。相続税には申告期限があり、その期限は「相続してから10ヶ月以内」となっています。このように、いつまでに売らなければいけないという制限がある場合、売買に関する価格変動はどうしても不利に働いてしまいます。そのため、適切な価格よりもかなり低い価格で売却しなければいけないというふうになってしまう可能性があります。

さらに相続人の足並みが揃わない可能性も考えておかなくてはいけません。相続不動産は原則として、相続する相続人が確定した後に売買手続きに入ります。もし、みんなが同じ意見でまとまるのならば問題はありませんが、意見が割れてしまうと納税までに資金の調達ができなくなってしまう可能性もあります。

こういった事態にならないためにも、事前にしっかりと準備をしておくことが求められます。その準備とは、事前に相続税の納税資金を計算し用意しておく、相続不動産をどうするのか相続人で話し合っておくなどが考えられます。売却するならば、納税までの期限が決まっているため、早めに売却手続きに移る方がより高値で売却できる可能性が高くなります。

本当に売却した方がお得になるのかは、ケースバイケースです。そのため、一概にどちらがいいとは断言できません。相続を開始してから準備をするのではなく、事前にしっかりとした準備をして、不動産をどうするのか考えるようにしましょう。

 

6. まとめ

今回は、相続税を納めるために不動産を売却するのはどうなのかというテーマで記事を書いてきました。

不動産を相続した場合、相続税を支払わなければいけません。そして、相続税は相続してから10ヶ月以内に支払わなければいけないと決まっています。不動産の相続税を払うために、不動産を売却するのは悪いことではありませんが、損をしてしまう可能性もあります。損をしないためにも、事前に不動産をどうするのか、家族でしっかり話し合っておくことをおすすめします。

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