不動産の取引で消費税が非課税となるケースとは?

不動産を取引する上で忘れてはならないのが消費税。この消費税はそもそも非課税のものや、条件付きで消費税がかからないケースなどがあります。

税金をはじめとしたお金の計算はきちんと考慮しておかないとならない事。今回こちらの記事では不動産取引の際の消費税がどういう風にかかっていくのかをお伝えしていきたいと思います。

この消費税というものは100円や1000円といった日常の小さな消費活動ではあまり気にならない金額だと思います。消費税率8%とは小さな金額では、そこまで大きく感じられないかもしれませんが、数百万円や数千万円といった高額な取引になると数十万円から数百万円とかかる場合もあるので、きちんと計算しなくてはならない金額となっています。

また、今後は現行の消費税率8%から10%に引き上げられることが予測されることなど、消費税に関連して不動産の売買が活発化されることも予測されます。2020年の東京オリンピックの頃合いには、そういった時代背景もあり不動産の特需の時期とされることでしょう。

消費税というのは「届け出の税金」と呼ばれています。書類1枚を出すか出さないかで納税額が大きく変わってしまうことなどからそう呼ばれているのです。

さて、今回こちらの記事では不動産の消費税の話を中心にお話を進めていきたいと思います。その他には、実は不動産投資・不動産経営はきちんとした知識が無いといけないし、きちんとした知識があっても簡単には上手くいかない魑魅魍魎としたちょっと怖い世界なのだという話をしていきます。

1. 不動産取引で消費税が⾮課税になるもの

消費税の届け出書類を提出する際のポイントから見ていきます。

  • 消費税の届け出に際して、必須検討事項を忘れず、書類を揃える
  • 適切なシミュレーションを行う
  • 提出期限を守ること

消費税を納税する上ではこういった決まりがあります。状況によって提出する書類が異なるので、どのような書類を出すのか検討することがまず重要になってきます。次には、消費税の計算方法は様々なパターンがあるのですが、1度選ぶとしばらく変えられないので注意が必要です。そして、適用を受ける時期の開始日々の前日までに提出することが大切になってきます。

どういったケースの不動産取引が非課税にあたるのかを見ていきます。基本的に非課税の取引になる場合というのは、土地の譲渡、土地の定着物の譲渡、土地の貸付、更地を駐車場として貸す場合、敷金の支払い、社宅用物件の賃借料、などが非課税取引にあたります。ご覧になってわかると思いますが、土地に関する事については基本的には消費税がかからないようになっているとイメージして頂ければわかりやすいと思います。

何故、土地には消費税がかからないというかと言うと、土地はそもそも使用しても減るものではありません。よって、消費の対象になるかと問われた時にそうではないという事になります。このように土地の売買などの際には消費税がかかりません。また、住居として貸し付けた際には非課税取引であり、事業用として貸し付けた場合には消費税が課税される点にも注目したいですね。

例えばの話ですが、普段日常的に消費する物をお店で購入した際には消費税がかかります。スーパーマーケットやコンビニエンスストアなどで食品や日用品などを購入した場合などでは消費税がかかりますよね?そのようにイメージして頂けたらなと思います。

この消費税というものは経理をしている方には少し負担になるようですね。何故ならば、こういった取引の出現する割合が少ない事や、関連法令が複雑である点、取引金額が大きいため、税処理をミスしてしまった際に大きなミスになってしまうということなどがあげられます。

よって、きちんとした体系的な知識を身に付ける事とわからない情報に出会う度に自ら原典にあたる情報に触れることが非常に重要になってきます。そういった情報は国税庁のホームページ(http://www.nta.go.jp/)などで豊富に触れることができます。

昨今ではインターネット上に様々な情報が飛び交っていますが、多くの情報が個人的な見解である場合も大変多く、一個人の意見である場合が多いです。その他、経験談がそのまま掲載されている場合も多々あります。そういった情報も必ずしも無駄になるわけではないですし、大変役に立つものではあります。しかし、物事には原則というものがありますので、その原則に従えるという事が非常に重要になってきます。

 

2. 条件付きで消費税が⾮課税になるケース

基本的には土地は非課税・建物は課税されるという風にまとめあげられると思います。しかしながら、ケースバイケースで条件付きで消費税が課税になるケースもあります。

例えば、売主が個人の場合には建物の部分も非課税になるケースもあります。これは、消費税が課税される条件として事業者が事業として行うということがあります。つまり「宅建業」不特定多数の人に継続的に取引を行うという事を指します。個人が建物などを売却する行為はこの宅建業などの事業にはあてはまらないので、非課税取引とされます。

消費税に関してその他に注意したい点は、そもそも不動産価格は税込み表示がされている点、仲介手数料は税抜き価格に対してかかる点、消費税をいつの時点で判断するのかなどです。住宅の売買で消費税が課税されるのは住宅の引き渡し時点となるので覚えておきましょう。

 

3. 消費税のかかる不動産とかからない不動産の違い

こういった消費税がかかる取引とかからない取引を感覚的にわかるか否かが経理をしていく上で非常に需要になってきます。下記の項目をご覧頂きたいのですが、

  • 日本国内の取引であること
  • 事業活動であること
  • 対価を得ていること
  • 物の売り貸し、サービスの提供であること

というそもそもの決まりがあります。着目点は以上のことから、海外にある不動産の取引をしても消費税がかからない、自分の持っている自宅などを売っても事業にはあたらない、家を相続した場合などは消費にはあたらない、寄付金などを貰ったケースなどの場合は消費税がかからないということです。

では、どういったケースの取引では消費税がかかるかと言うと、建物の購入の代金、建物の建築工事費、リフォームの代金、仲介手数料(売買や賃貸借)、住宅ローン事務手数料、司法書士への報酬、事務所店舗などの家賃。このように建物関連の事には消費税がかかります。

 

4. まとめ

不動産の消費税についてお伝えしてきました。以上のように不動産の消費税はケースバイケースで消費税がそもそもかかるかかからないかが異なる性質のものとなっています。不動産の消費税はやや複雑で高額になるため、取引をする際にはきちんと計算しないといけないものとなっています。

不動産経営において最も大切なのは、正しい法律と税金の知識です。そういった知識が無いと知らず知らずの内にトータルで見て損をするような状況になっていたりもします。場合によっては騙されてしまったという事や何らかのトラブルに巻き込まれてしまうケースも多いです。不動産業界はひと昔前よりは随分とマシになりましたが、まだまだ取引する上での駆け引きも十分にある魑魅魍魎とした世界でもあります。

例えば、相続対策で減税になるので土地の有効活用をして建物を立てようと提案されて業者などに言われるままにアパートやマンションを建ててみたら、思い通りに部屋が埋まらない場合もあります。8部屋の建物を家賃8万円で貸すとしましょう。ひと月に64万円、年間で約700万円ほどの収益が見込める事になりますね。この中から金融機関からの借入金を返して固定資産税などの税金を支払い、この収益と支出の差異である利ザヤを得るという事で多くの人は不動産経営に手を出します。

しかしながら、8部屋の内大体7~8割が埋まらないと経営は上手くいっていない状況と言えることでしょう。6~7部屋は最低でも埋まっていないと、そもそも借入金や税金などの支払うものが沢山あるので赤字になってしまうわけです。この場合は資金力があるオーナーさんならば、良いのですが、場合によっては借金をして建築した建物を土地毎手放さないと傷口が広がってしまう場合もあります。

このような事から結果的に土地ごと不動産を手放して手元には借金だけ残ってしまったという、少し暗い話もあります。全ては「相続税対策になるから」「不労所得になるから」という言葉に惑わされて立地条件の悪い人が埋まらない土地に建物を乗っけてしまったのが悪いわけです。こういった事例は沢山あり、多くの場合は金融機関や業者も埋まらないかもしれないけれども融資したり、経営に手を貸します。

最終的に経営が失敗しても土地や建物で回収できるとわかっているからこういった金融機関や業者は資金力を提供する訳です。実際は部屋が埋まらないでヒーヒー言ってしまう不動産オーナーの方は大変多いようです。

正しい法律や税金の知識を身に付け、不動産取引を行うようにしましょう。

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