不動産登記にかかる印紙税とは?計算方法や軽減措置について

不動産を取得すると必ず必要となるものの一つに『印紙税』があります。

『印紙税』とは各種契約時に必要となるため金額に違いはあれども、不動産を取得する人や取得した住宅に修繕をする場合など(リフォーム)の際に全員が支払わなくてはなりません。

具体的には住宅を取得する際や修繕の際に仲介の施工会社と結ぶ建設工事請負契約や、住宅ローンを新たに申し込む場合などの金銭消費賃貸借契約(いわゆるローン契約)などが印紙税の必要となる場合にあたります。

今回は、不動産登記にかかる印紙税について説明していきます。印紙税の計算方法、軽減措置についてもお話ししていきます。

1.印紙税とは?

ある一定以上の金銭の授受が行われる取引で、契約書等の文書を発行する際に課せられる税金です。

印紙税は、定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、消印をして納付するシステムです。

『印紙税』とは不動産を取得する人や取得した住宅に修繕をする場合など(リフォーム)の際に全員が支払う義務があります。

 

Q.なぜ印紙税を納める必要があるの?

A.なぜ契約を結ぶだけなのに印紙税を貼る必要があるのか疑問感じられる方もいると思います。これは、取引の安全性を高めるという目的があります。

双方で契約の意思や合意があったとしてもこの文書は本来のとおり契約されるのか、相手方が契約内容を必ず守ってくれるのかという文書に関する心配事をなくし、文書自体の信頼性を高めるために印紙は非常に有効的なのです。

契約書面に印紙を貼ることによって、お互いに取引を正しく行う意思を明確にすることができ、国が定めた法律によって取引を進めることができるのです。

印紙税について、金額、納付方法などのよくある質問をまとめてみました。

 

Q.印紙税の納付方法とは?

A.印紙税はどのように納付できるのでしょうか。

一般的な税金の納付は窓口での納付や入金など様々な方法が選べますが、印紙税を国に納める方法は収入印紙を購入し、課税対象とる文書に貼付することが原則的な方法となります。

また、ただ貼付するのみではなく収入印紙と契約書にかかるように印章もしくは署名で消印を押す必要があります。

 

Q.印紙税を貼らなかったら罰則を受けるの?

印紙税を貼らなかった場合にその契約が無効になったり、法的に罰せられるということはありません。しかし納付しなかった印紙税額含め3倍の印紙税額を合算して納めなくてはいけません。これは過怠税というもので、消印の押されていない印紙に対しても同様にかけられます。

ただし、自ら貼付していなかった旨を申告するなどした場合は通常の印紙税額の1.1倍で済む場合もあります。どちらにせよ、契約書の安全性を高め、過怠税の納付を防ぐためにも収入印紙は正しく貼付するようにしましょう。

 

2. 不動産登記における印紙税の計算方法

新築物件を取得した際に所有権保存の登記を行います。

また、売り主から買い主へ所有権の移転が行われる場合などや住宅ローンの借り入れを行う際の抵当権の登記に関しても税金がかかります。

・登記の種類と税額

・所有権保存登記(新築物件取得の場合など)

固定資産税評価額×0.4%

・所有権移転にかかる登記(建物・土地の購入)

建物:固定資産税評価額×2%

土地:固定資産税評価額×1.5%

・住宅ローン抵当権設定にかかる登記

借り入れ合計額×0.4%

 

 

3. 印紙税額の一覧

これまで述べたように、住宅の売買契約や住宅ローン契約を新規に結ぶ場合等に必要となる『印紙税』です。

この印紙税額はどのように算定されるのでしょうか。

 

3-1. 印紙税額は原則の金額が定められている

印紙税額には原則適用される税額があらかじめ定められており、その規定を参考に印紙税額は決定されます。

 

契約書に記載された金額 売買契約書・ローン契約書 工事請負契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税
1万円以上 10万円未満 200円 200円
10万円以上 50万円未満 200円 200円
50万円以上 100万円未満 500円 200円
100万円以上 200万円未満 1,000円 200円
200万円以上 300万円未満 1,000円 500円
300万円以上 500万円未満 1,000円 1,000円
500万円以上 1,000万円未満 5,000円 5,000円
1,000万円以上 5,000万円未満 10,000円 10,000円
5,000万円以上 1億円未満 30,000円 30,000円
1億円以上     5億円未満 60,000円 60,000円
5億円以上    10億円未満 160,000円 160,000円
10億円以上   50億円未満 320,000円 320,000円
50億円以上 480,000円 480,000円
金額記載のないもの 200円 200円

 

 

3-2.不動産譲渡契約書および建設工事請負契約書の印紙税減額措置

不動産譲渡契約書および建設工事請負契約書の印紙税減額措置というものをご存知でしょうか。

これは、平成32年(2020年)3月31日までに作成された契約書の印紙税を軽減するという特別措置のことです。

本則租税額と比較すると20~50%も税率が軽減されるため不動産取得やローン契約を結ぶ方にとっては非常にうれしい措置となっています。

 

3-3.軽減措置の範囲

では、この印紙税軽減措置は一体どのような条件を満たす必要があるのでしょうか

 

不動産譲渡契約書の軽減措置の範囲

印紙税法別第1号の物件名欄1における「不動産の譲渡に関する契約書」が対象となります。また、不動産の譲渡に関する契約と同号に掲げられるほかの契約が併記された契約書に関しても同様に軽減措置の対象となります。

 

建設工事請負契約書の軽減措置の範囲

印紙税法別第2号の物件名欄における「請負に関する契約書」における建設工事にかかる請負にかかる契約に基づき作成された契約書が対象となります。

また、建設工事の請負にかかる契約に基づいて作成された契約書であれば建設以外の工事に関する請負が併記されているものも軽減措置の対象となります。

 

3-4. 印紙税に関する困った!を解決

印紙税を誤って貼ってしまった、金額が正しくない印紙を誤って貼ってしまったという経験はありませんか?またいくらの収入印紙を貼ればよいのか分からないなど、そんな困ったときはどうしたら良いのでしょうか。

 

①通常より多い金額の印紙を誤って貼ってしまった

印紙税として定められた金額を超える収入印紙を貼ってしまった場合や貼る必要にない契約書や書面に誤って収入印紙を貼ってしまった場合はすみやかに所轄の税務署長に誤って貼ってしまった文書を掲示し、その証明の確認を受けるようにしましょう。

これによって過度な印紙代金に関して還付を受けることができます。

この場合、所轄税務署長に掲示する契約書は原本でないといけないので注意するようにしましょう。

 

②いくらの収入印紙を貼ればよいか分からない

軽減措置の対象となるのか、また税額はいくらになるのかなど慣れない印紙税に関して分からないことが生じた場合には所轄の税務署に問い合わせるようにしましょう。

電話相談窓口を設置している税務署もあるので、一度問い合わせて疑問を解決しておくと今後契約もスムーズに進みますよ。

 

 

4. 住宅取得にかかる軽減措置とは

不動産取得税という税金をご存知でしょうか。

これは不動産を取得した後に必要となる都道府県税です。取得した不動産が所在する都道府県から課されるもので、不動産を取得後しばらくして納付する必要があります。

この課税の対象となるものは土地及び家屋であり、購入の場合のほかに交換や贈与によって取得したものも含まれます。つまり、有償であるか無償であるかは関係がないのです。

家を買う場合は家屋と土地の両方に課税され、納税義務者は不動産所有権の取得者であり、個人のみでなく法人もその対象となります。

 

4-1. 不動産取得税が非課税となる場合

前述したように不動産を取得したすべての人がこの不動産取得税を支払う必要がありますが、例外として相続による取得は非課税となります。

また、課税標準額が一定の価格に満たない場合も免税される可能性があるので注意するようにしましょう。

 

4-2. 建物に関する税金の計算方法

税額の計算方法は以下の通りです。

(ただし税率3%が適用されるのは2021年3月31日までの措置であり、原則4%です。)

土地・建物の課税標準額(固定資産税評価額)×3%

 

4-3. 住宅取得にかかる軽減措置

不動産取得時に軽減措置が適用される場合があります。

これは一体どのような場合なのでしょうか?

 

新築住宅を取得した際に適用される軽減措置

床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得、もしくは蔵置や改築した場合には課税標準額から1,200万円が控除されるようになっています。

つまり家屋の不動産取得税額を計算する方法は以下のようになります。

(課税評価額―1,200万円)×3%

マンションなどをこれに適用した場合には共有部分の面積を共有持ち分け分によって按分したものに、専有面積を加えた合計面積によって計算します。

この軽減措置が適用される条件として、住宅用の不動産であることが条件として挙げられるため、セカンドハウスや別荘などはこれに含まれないので注意が必要です。

 

中古住宅を取得した際に適用される軽減措置

中古住宅を取得した際も一定の要件を満たした場合には軽減措置を受けることができます。

しかし、新築住居を取得した場合とは異なり規定も複雑なのでご自身の不動産が軽減措置を受けられるのか否か、またその軽減金額はいくらになるのかは事前によく調べておく必要があります。

 

中古住宅における軽減措置を受けるための条件
1.      個人が自己居住用として取得したこと 2.      家屋の取得後6か月以内に一定の手続きによって耐震改修工事を実施し所定の証明を受けたもの
3.      1982年1月1日以降に新築された建物であること 4.      床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のもの
5.      1981年12月31日以前に新築されたもので且つ新耐震基準に適合していると証明されるもの 6.      マンションなどの場合は按分されたものに専有面積を足した合計額で決められる

 

控除金額一覧
新築された年月日 控除額
1976年4月1日~1981年6月30日 350万円
1981年7月1日~1985年6月30日 420万円
1985年7月1日~1989年3月31日 450万円
1989年4月1日~1991年3月31日 1,000万円
1997年4月1日以降 1,200万円

 

 

5. 住宅用土地における軽減措置

建物を取得した場合のみではなく、それに際し取得した住宅用土地を取得した場合であっても税額から一定金額が控除される軽減措置が適用される場合があります。

この場合は土地をどの段階で取得したのかによって適用条件や控除金額に変化が出るため注意が必要です。

 

5-1. 住宅用土地の軽減措置適用条件

新築住宅用の土地と住宅を同じタイミングで取得した場合

その土地にかかる住宅が軽減措置の対象であること、自己の居住用ではない賃貸目的などの理由によって取得した場合には新築後1年以内の未使用住宅敷地であることなどが条件に挙げられます。

 

土地のみを先に取得し、あとから住宅を新築する場合

1999年4月1日から2020年3月31日までに土地を取得した場合に、軽減措置対象となる住宅を土地取得後3年以内に新築していることが条件に挙げられます。

つまりこの期間以上に土地取得後住居が新築されなかった場合は控除の対象とはなりません。親が取得した土地にその子供が住宅建設をする場合もこの対象とみなされます。

 

住宅を先に新築し、あとから敷地や土地を取得した場合

軽減措置の対象となる建物を新築したあと、1年以内にその土地を取得したことが条件となります。ただしこの場合は新築住宅取得者と土地取得者が同じでないと控除対象とはなりません。

 

中古住宅を取得した場合

その土地にかかる中古住宅が軽減措置の対象であること、土地の取得が中古住宅取得と同じタイミングかもしくは住宅取得後1年以内にその土地を取得することが控除条件に挙げられます。

しかし、この場合新築後1年を超えた未使用の住宅敷地は控除の対象に含まれますが、中古住宅取得者とその敷地取得者が同じでないと適用されません。

 

5-2. 軽減金額の計算方法

住宅用土地の控除(軽減)金額の計算方法は以下の計算によって算定された金額のうち、どちらか多いものが控除金額となります。

45,000円(ただしこの金額未満の税額である場合はその金額が控除される)

(土地の1平方メートルあたりの価格÷2)×(住宅の床面積×2)×3%

 

 

5. まとめ

いかがでしたか?

不動産登記にかかる印紙税や住宅取得にかかる軽減措置について説明してきました。

印紙税は契約金額によって細かく金額がわけられているので複雑に感じてしまう方もいらっしゃると思いますが契約書面の信頼性向上やスムーズな取引を進めていくうえでも重要なので必ず正しく貼付するようにしましょう。

また。住宅取得にかかる軽減措置は今後住宅を取得する予定の方や不動産・土地保有者の方にとっては大変有益な制度となっているのでチェックするようにしましょう。

分からないことがあれば不動産に関して知識を持った税理士に相談すると疑問が解消されるかもしれません。大きな金額が生じる不動産に関する取引や納税なので慎重に対応するようにしましょう。

 

 

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