不動産の現物出資における所得税について

法人を設立する際には金銭出資が原則ですが、現物出資をすることも可能です。現物出資をする際の譲渡所得税は不動産を通常売却した場合と同様に扱われます。

 1. 不動産を法人に現物出資した際の「譲渡所得税」とは

不動産を法人に現物出資した際には譲渡所得税がかかりますが、この所得税は不動産を売却した際に支払う税と同様に譲渡所得税がかかります。

金額は不動産の地価によって異なりますので、不動産を法人に現物出資の場合には、「譲渡所得税と固定資産税」もかかります。譲渡所得税の他に所得税と住民税も課税となります。

計算方法は不動産の譲渡代金-(取得費+譲渡費用)になり、土地・建物の譲渡代金に加え当該不動産にかかる税金は固定資産税・都市計画税 などもあります。

5年以内は「短期譲渡所得」

譲渡所得税の内容は不動産の譲渡益の際に支払う義務が生じる課税担になります。5年以内は「短期譲渡所得」になります。

5年超は「長期譲渡所得」にかかる税金になります。短期譲渡所得が39パーセントになり、長期譲渡所得が20パーセントと約二倍近い税額が生じます。

不動産の売却によって売却益が得た際には申告する義務が生じます。「譲渡所得税」の節税を意識しながら、売却益を最大限に残すためには税金を安くすることが大切です。

‎譲渡所得税は共同財産、事業用の買い替えを適用すれば(すいません、手書きで読めません)不動産を売った際に節税をすることが可能です。中には不動産を確定申告した際に「こんなに税金がかかるのかと驚く方も少なくありません。

売却の際にはこのことを念頭において置かないと最終的に損をすることすらありますので不動産売却をする際には、この‎譲渡所得税を考慮した税金の価格(読めません)をシュミレーションして不動産を売ってからの利益も計算することが大切です。

税金がこんなに高いのかと感じる方はこの‎譲渡所得税を含めて不動産売却を検討していないか、売却後のシュミレーションをしていない方に多く見られます。

不動産の譲渡所得税については自分で国税庁のHPで確認することにより税を申告する事が出来ます。

内訳を確認することもでき、また、譲渡所得税関係については更に詳しく国税庁で確認することができるようになります。土地や建物を売ったときにかかる税金は国税局HPが管理ししいるので国税になり、譲渡所得は分離課税と呼ばれ給与所得とは別の所得になります。

ただし不動産の譲渡所得税は多額になってしまうこともあり、条件次第で特例が適応可能です。

結果的に余分な税金を払ってしまわないように不動産に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

 

1-1. 譲渡所得税の計算方法

不動産にかかる税金の種類は取得時の印紙税、登録免許税、不動産取得税の保有期間中に課税された固定資産税、都市計画税だけでなく譲渡税として課税されます。

固定資産税、都市計画税なども含まれますが譲渡所得の際にも課税対象になります。

計算方法は「譲渡収入金額-取得費+譲渡費用」

となり譲渡費用に関しては、譲渡するのに直接売却の際にかかった費用となります。

譲渡所得税の他にも住民税の計算もしておきましょう。住まいを売る際にかかる税金等は事前に計算しておくことが大切です。また、復興財源確保法により平成25年から基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告します。

譲渡所得-特別  除額 × 分離課税の税率 = 譲渡税 となります。

一般の不動産を売った場合に 譲渡金がかかれば所得税や住民税がかかりますが特例が適応できたら税金がかからないケースがあります。

自宅を売却するならば、譲渡所得税が高くならないようにきっちり確認をして売却をすることが大切です。

不動産売却の際の税金は譲渡所得税だけでなく、印紙税も対象となります。また、譲渡所得がマイナスの場合には課税対象になりません。

 

1-2. 簿価売買で行えば譲渡所得税はかからない

譲渡所得がマイナスの場合には課税対象になりません。不動産を購入した際の金額がまずはじめの取得費になります。

新築建物のほうが価格が高く、更に築年数が経つにつれて、価値は減少していくことになります。

 

1-3. 譲渡所得税の他にかかる税金

譲渡所得税の他にかかる税金の内訳として、他に「印紙税」がかかります。

また、「所得税」や復興特別所得税、住民税の他にも不動産会社への仲介手数料などもかかりますので不動産売却の際には十分にかかる費用を事前に計算しておくことをおすすめします。

また事業を営んでいる方が事業用の資産を相続することを念頭に建物について消費税の節税になります。

不動産を購入した時の書類を紛失しているケースにおいても売却した際の5%が概算取得費として加算されることになります。

但し条件によっては5%を使わずに取得費を 節税することが可能ですので是非不動産に税理士に相談されたらいかがでしょうか?

 

2. 現物出資とは

現物出資とは、株式会社の設立に不動産を出資しないで株式など知的財産など、金銭以外の財産を(自動車、有価証券、債権)等 をなども現物出資になります。現金以外のものでも出資しで会社に対して不動産を出資として変わりに株式を取得することが出来ます。

 

現物出資の対象となるのは不動産や資産価値のある自動車、債権、有価証券の他にも特許権、株券などの知的財産も含まれ、国債、投資信託や、株式なども含まれます現物出資が可能な対象物に対しての証明書なども必要とされ、それなりに価値のある物のみが出資対象になります。

 

2-1. 現物出資する方法

現物出資は不動産、 有価証券、債権など、金銭以外の財産で行う出資になりますが、パソコンや車での出資も可能となり中には1円からの株式投資が可能なサービスもあります。現金が少額でも現物出資を活用すれば、資本金を増やすことも可能で、自己資金が足りない時にも現物出資をする価値はあります。

 

2-2. 現物出資で会社を設立する流れ

現物出資で会社を設立することも可能で株式会社の設立も不動産や資産を応用して会社を設立する事が可能です。会社の資金がなくても現物出資のみでビジネスをサポートするコンサルタントもいるので、相談すると有意義です。

また会社の資本金を増やすためにも有意義な制度と言えます。新たなビジネスの糧に現物出資をすることも可能なのです。

利用していない物があればそれを資本金に当てることが可能です。但し現物出資をするためには資産としての証拠が必要になります。会計のみを税理士か弁護士などの専門家に査定金額を明記してもらうことで証明書が必要になりますので

基本的に会社の事といい必要な資産を現物出資の所得として方がいいでしょう。

 

2-3. 現物出資するために必要なもの

弁護士、税理士等の証明などが求められます。出資をする人の記名捺印も必要になります。これは不動産鑑定士の鑑定評価などでも同様で、専門家への手数料も別途かかります。

また、出資者からの財産引継書は複数名の時は出資者ごとに作成する必要がああります。

現物出資をする方の氏名・財産・価額・出資者への設立時発行株式の数なども明記しておく必要があります。

現物出資財産の総額が500万円以下ならば、調査は原則として不要になります。

また、先に述べたように出資として認められる財産が必要です。中には財産とみなされないような現物出資できない資産などもありますので注意が必要です。自動車やOA機器等は財産とみなされますが高額で購入した書画、刀剣、骨董品などは値段がつきにくい可能性があります。

不動産のケースでは市場価格、時価によって計算することになり、専門的に依頼するならば税理士に委任することも可能です。

 

2-3.現物出資の注意点

現物出資の注意点は第一に税金面、また出資が可能な資産かどうかをしっかり認識することです。価値がつかないような資産では出資することができないため、まずは現物を確認し評価をします。

その他にもかかる経費や資産の価値をしっかり認識しておく必要があります。会社設立において現物出資を行う際には会社設立のため要件を確認しておくこと、職種によっては設立時に許可を取る際には資本金が定められている職種などもあります。

資本金が足りないために現物出資をするならば500万円までならば自由に応用が可能ですが、500万円以上になると期間が定められたり、その他の費用がかかるケースもあります。

その為、実際に現物出資をするならば500万円以下ならば比較的簡単に出資をすることが可能です。対象となる物の適正金額を知ることも大切です。

しかしながら現物出資には金銭出資には設立をおすすめします。どうしても現物出資したい財産があれば譲渡という形をとり(???????)読めません

という手続きをとれば煩わしい手続きをする必要なくグーンと簡単に設立できます。 是非このようなケースは実務に詳しい税理士に確認すると良いでしょう。

 

2-4. 課税方法について

現物出資の際には譲渡所得が生じ、課税される対象になります。事業として対価を得て行われる資産の譲渡等で現物出資を行った場合の消費税を支払う必要があります。

基本的な計算式は金銭で売却した場合と同様に

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額となります。

 

3. 現物出資と金銭出資の違い

現物出資と金銭出資の違いにおいて現物出資には、その分の査定金額をまず確認すること

次にかかる税金を計算する必要があります。設立する際の現物出資をだけでなくその後増資する際の現物出資も同様です。

また現物出資は、出資金額が500万円以上のケースでは裁判所が選任した検査役の調査が必要になります。

金銭出資は現金を元手にビジネスや投資をスタートさせることが可能で、そのため金銭出資はいかなる投資や出資にも対応します。その投資手法に合わせて出資をするだけで資産を増やすことが可能です。

 

4. 不動産を現物出資した方がいいケース

人材派遣業など各種の事業を立ち上げる際に、資本金が必要な場合があります。そのような場合には金銭出資ではどうしても資本金が足りない時などに利用すると有意義な制度です。

資本金が足りないが現物出資をすることで目標の資金を準備可能なケースでおすすめ、若干の資本金があり、また、現物出資が可能な資産を持っている方で投資をしたい方には是非おすすめの制度になります。なお出資者からの財産として財産引継書を作成しておく事が肝心です。

不動産をどこに売却するか、現物出資して新たな投資ビジネスを初めるかどうかはオーナーの選択次第です。しかし更に資産を増やしたいケースでは不動産を現物出資するだけで、簡単に投資をスタートすることが可能となります。

パソコン、不動産、車、債権なども現物出資することが可能です。例えば資産をお持ちの方は不動産をまとめて資産を出資することができるためケースバイケースで不動産を現物出資する価値はあります。ビジネスをしたい方で金融資産が少ないが、出資可能な資産を持っている方には現物出資は大きなメリットがあります

 

5.まとめ

不動産を法人に現物出資する際には譲渡所得税がかかります。所得税の他にも、消費税や、相続の際には相続税などがかかるため、事前に税金に関しては専門家の税理士に相談しておくことをおすすめします。

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