よく耳にする不動産の相続税。

一体相続税とは何なのか、また相続税の計算方法はどうしたらいいのかについて解説していきます。

1．不動産の相続税はどうやって計算するの？

急に相続の話が出てきてしまってどうしたらいいかわからない！という方のために、不動産の相続税について分り易く解説したいと思います。また、不動産の相続税の計算方法についても、段階的に説明していきます。

 

• 不動産の相続税を計算する前に

不動産の相続税を計算する前に、まずは相続税全体のお話をしたいと思います。そんなのめんどくさい、不動産だけ教えてよ、という方は飛ばしてしまって構いません。では、なぜ不動産の相続税を計算する前に、相続税全体のお話をしなければならないのでしょうか。不動産の相続税は、不動産を売却したときの譲渡所得などとは違い、分離課税はされません。他の財産と合計した遺産総額から、相続税が決まります。そのため、相続税全体の計算方法を理解していないと、不動産の相続税を計算することはできません。大まかではありますが、全体の仕組みを最初に説明したいと思います。

 

• 相続税の計算方法～遺産総額について～

まずは相続税全体の計算方法から見ていきます。相続税の計算は、3つのステップがあります。1つ目は遺産総額です。遺産総額は預金や証券、不動産等すべての財産を合計し、そこから借金等のマイナス資産を差し引いた金額となります。

遺産総額＝（プラス資産）－（マイナス資産）

 

• 相続税の計算方法～基礎控除について～

2つ目の計算は基礎控除です。この遺産総額がまるまる課税対象額となるわけではなく、ここから3,000万円と相続人の数×600万円を差し引いた額が課税対象額となります。これを課税遺産総額といいます。

課税遺産総額＝遺産総額－（3,000万円＋600万円×相続人）

 

• 相続税の計算方法～課税額について～

3つ目の計算が課税額の計算です。課税遺産総額が0円以下の場合は、非課税となります。それ以外の場合は、法定相続のあん分を計算し、各々の取得金額を求めます。取得金額ごとに税率が異なってきます。その一覧です。

法定相続分に応ずる取得金額　　税率　　　　控除額

1,000万円以下　　　　　　　　10％　　　　　－
～3,000万円以下　　　　　　　15％　　　　50万円

～5,000万円以下　　　　　　　20％　　　 200万円

～1億円以下　　　　　　　　　30％　　　 700万円

～2億円以下　　　　　　　　　40％     1,700万円

～3億円以下　　　　　　　　　45％     2,700万円

～6億円以下　　　　　　　　　50％     4,200万円

6億円超　　　　　　　　　　　55％     7,200万円

出典：https://tochikatsu.site/sozokuzei-hudosan-kantei/

 

• 実際に計算してみましょう

さて、ここまでは相続税の計算方法のお話をしてきました。ここでは、実際に具体例を出して計算してみたいと思います。

例）Aさんは息子のBさんと二人暮らしです。不動産が5,000万円、金融資産が1億円、合計1億5,000万円の資産がありました。Aさんが亡くなった時のBさんの相続税は？ただし、Bさん以外に相続人はいないものとする。

この場合、遺産総額は1億5,000万円です。相続人は1人ですので、

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×1（相続人数）

＝3,600万円です。

課税遺産総額＝1億5,000万円－3,600万円

＝1億1,400万円となります。

この、課税遺産総額で税率が決まります。2億円以下に該当するため、税率40％、控除額1,700万円です。

相続税＝1億1,400万円×40％－1,700万円

＝2,810万円となります。

 

2．初めてでもよくわかる！不動産の相続税の計算方法！

相続税の計算方法について説明してきました。今度は不動産の相続税の計算方法について説明したいと思います。先ほどの相続税の遺産総額の計算で、不動産や金融資産などの資産から借金を差し引いた額が遺産総額になるとお話ししたかと思います。この計算の時に、不動産の価値はどのように計算されるのでしょうか。実は、株などの金融資産は時価で求められますが、不動産はその時の市場価格では計算されません。ひとつひとつ、順番に説明していきます。

 

2-1.　不動産の相続税の計算方法～土地の評価額の求め方～

まず土地の相続時の価格についてお話ししたいと思います。土地は主に「路線価」というものに基づいて計算します。路線価とは、国税庁が毎年発表している道路ごとに、その道路に接している土地の平米単価を調査したものです。この路線価に対して、「奥行価格補正率」で調整を行い、土地の面積を乗じると相続時の土地の価格が分かります。土地の価値はおおざっぱにいうと、道路づけと地形によって価格が決まってきますが、「奥行価格補正率」は地形を反映したものです。いくら良い道路に接していても、極端に細長い土地は変なかたちの建物しか建てられないですよね。その補正を行います。住宅地の場合の奥行価格補正率は下記のようになっています。

奥行の長さ　　　　補正率

～4ｍ未満　　　　　 0.90
～6ｍ未満   　　　  0.92

～8ｍ未満　　　　　 0.95

～10ｍ未満  　　　  0.97

～32ｍ未満　　　　　1.00

では、さっそく計算してみましょう。路線価が30万円、奥行が7.5ｍ、面積が100㎡の土地は

30万円（路線価）×0.95（奥行補正率）×100㎡（面積）＝2,850万円が相続税の評価額となります。

一方で、地方に行くと路線価が決まっていないエリアもありますから、上記の方法では決られない土地も少なくありません。路線価が分からない場合は「倍率方式」という方法で計算します。これは、固定資産税評価額に税率を乗じて計算する方法です。

固定資産税評価額×倍率＝相続税の評価額

ということになります。倍率は丁目ごとに細かく決められていますが、1.1倍とされているケースが一番多いです。これは、固定資産税評価額は実勢価格の7割ほど、路線価は8割ほどとなっている場合が多いため、その差を埋めるため、1.1倍とされている割合が高いといわれています。

 

2-2.　不動産の相続税の計算方法～建物の評価額の求め方～

建物も、実際の市場価格とは異なる評価基準が用いられます。先ほどの倍率方式でも出てきました固定資産税評価額が、建物の価格とみなされます。そのほかには、建築してから時間が立っていなかったりすると、固定資産税評価額が決められていない場合もあり、この場合は実務上、建物の再建築価額の70％とみなされることが多いです。計算式は

（建物の再建築価額－減価償却分）×70％＝建物の評価額

となります。

 

2-3.　不動産の相続税を計算するときの注意点

さて、ここまで、相続を受けた不動産の評価方法についてみてきました。実際の細かい計算は難しいと思いますので、

「相続した不動産の値段は土地が路線価×面積・建物が固定資産税評価額」

とだけ覚えておけば、多少のずれはあるものの、自分が相続をした時の大まかな予想は立てられると思います。ここで気を付けていただきたいのは、路線価は万能ではない、ということです。先ほどでも述べたように、その道路に面している土地が全て同じ平米単価というわけにはいきませんよね。例えば、その土地に以前工場があり、土壌汚染の履歴が残っている場合、土地の一部に擁壁があり、建物を建てられない面積がある場合など、実際に市場に売り出した場合、価格に大きな影響を及ぼす要因は多々ありますが、路線価×面積ではその要因を反映することはできません。このような場合は不動産鑑定士に相談されるのがよろしいかと思います。不動産鑑定士は不動産鑑定評価書という書類を作成する資格があります。この不動産鑑定評価書は、税務署でも認められる書類ですが、上記のような実勢価格に大きな影響を及ぼす要因を反映した価格を出すことができます。

 

3．不動産の相続税が払えない場合の対策

冒頭で述べたように、不動産の相続税は分離課税ではないため、金融資産、ゴルフの会員権等、様々な財産と一緒にまとめて、遺産総額から税金の計算を行います。そのため、相続税を払えない、という悩みをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。亡くなった方の財産が不動産に偏り過ぎていると、相続税を支払うための現金が用意できず、支払いが難しくなってしまいます。一見簡単なことのように聞こえますが、親や配偶者の財産が不動産に偏っているから相続税対策をしなければ、という視点をお持ちの方はなかなかいらっしゃらないのが実情です。相続が発生してから、あれ？もしかして現金が足りない？となってしまう方は少なくありません。では、実際そのようなケースに遭遇した場合、どうすればよいのでしょうか。

 

• 不動産の相続税が払えない場合の対策①～期日を知る～

相続税が払えない、となった時に一番大切なことは相続税の支払い期日を知ることです。相続税は相続発生から10か月以内に納税する義務があり、この期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が発生してしまいます。また、この期限までに相続税の申告を行えば、配偶者控除や小規模宅地の特例等、税金を減額できる特例が使えますので必ずこの期限を守りましょう。

 

• 不動産の相続税が払えない場合の対策②～不動産の現金化～

まず相続税が払えない時に最初に考えられるのが、不動産の売却による現金化です。これは手続きに時間がかかるうえに、不動産の売却というものは、売り急いでいるほど安く買い叩かれてしまう傾向があるため、処分する不動産を可能な限り早く決めましょう。手続きは以下の流れで進んでいきます。

• 不動産の相続登記
• 不動産売却の依頼
• 販売活動
• 売買契約
• 引渡し・残代金受領

順番に説明していきます。まずは名義の書き換えが必要です。不動産の売却は原則名義人でないとできませんから、まずは相続人の名義に変更登記を行います。これを相続登記といいます。相続人が複数いる場合は、全員の相続登記が必要です。また、抵当権が設定されている場合、相続登記の前に抵当権の抹消が必要になります。

名義が変わったら、今度は不動産屋に売却の依頼をします。これを媒介契約といいます。ここからの手続きは共有者の委任状があれば、名義人のうちの1人に窓口を一本化することもできます。不動産屋と媒介契約を結んだら、販売活動の開始です。市街地であれば価格の設定次第でほぼ確実に買い手は見つかりますが、需要がないエリアだと、相場どおりの価格でもなかなか買い手が見つからないため注意が必要です。売却活動が長期化すると、納税の期日に間に合わない恐れがあります。こちらのスケジュールを把握したうえできちんとした提案をしてくれる不動産屋に販売の依頼をするここが大事かと思います。

無事、買い手が見つかったら売買契約の締結です。買主がキャッシュを用意できる方であれば早いですが、住宅ローンを組む場合、売買契約が終わったら住宅ローンの本審査、金消契約があり、融資実行・残代金支払いの準備に約1か月かかります。最後の引渡し・残代金受領まで最短で1・2か月は必要で、半年以上かかってしまうことも珍しいことではありません。相続が発生したときは処分する不動産を早く決めないと、納税期日までに現金化が間に合わなくなってしまいます

 

• 不動産の相続税が払えない場合の対策③～延納制度を使う～

不動産の現金化が間に合わない、という方は延納制度を使いましょう。要件は下記のとおりです。

• 相続税の納税期日までに延納申請書を提出
• 相続税額が10万円超
• 現金で一括納税が難しい理由があること
• 担保を提供できること

以上の要件を満たせば延納制度を使うことができます。ただ、銀行のローンと同じで利子がつきますので、注意が必要です。相続税は、できれば期日内に一括納税されることをオススメします。

 

4．相続税の節税対策！不動産を相続する前にやるべき4つのこと

不動産は相続税対策に良い、という話はよく耳にされる方も多いかと思います。ここではその方法をいくつかご紹介したいと思います。

 

4-1.　不動産の相続税対策その1～アパート経営～

不動産における相続税対策として最も代表的なものが、アパート経営などの一棟収益物件の保有です。これは相続した不動産の評価額の仕組みを利用した相続税対策です。先ほど、相続した不動産の評価額の計算方法は土地が路線価×面積と説明しましたが、貸家が立っている土地は計算式が異なります。

貸家建付地の評価額＝通常の土地評価額×（1-借地権割合×借家割合）

です。借地権割合は都心部だとおよそ7～8割、借家割合は一律3割ですので、例えば都内で通常5,000万円の評価額の土地はアパートを建てていると、借地権割合が70％だとして

5,000万円×（1-0.7×0.3）＝3,950万円の評価額になります。

また、建物の評価も一律30%を減額した金額が評価額となるため、相続時の評価額が土地・建物いずれも圧縮されることになります。

 

4-2.　不動産の相続税対策その2～小規模宅地等の特例～

小規模宅地等の特例を活用し、郊外から都心の一戸建てに住み替えるという方法があります。

・配偶者が相続する

・同居している相続人が相続する

・配偶者も同居人もいないが、借家に3年以上住んでいる相続人が相続する

上記3つのいずれかに該当する場合、その土地の相続税評価額は最大で80％減額されます。自宅の場合は330㎡までが適用範囲ですので、土地の単価が高い場所に自宅を構えることで効果を最大限に活用することができます。

 

4-3.　不動産の相続税対策その3～住宅取得等資金贈与の非課税特例～

不動産に関係する生前贈与の特例の1つとして、住宅取得等資金贈与の非課税特例というものがあります。これは両親等の直系尊属から住宅取得の為に資金援助を受けた場合の贈与税の非課税制度です。通常であれば、年間110万円を超える贈与を受けると、贈与税がかかりますが、一定の条件を満たし、適用されれば最大で3,000万円まで贈与税が非課税になります。この制度を利用すれば、現金を不動産に変え、なおかつ子に資産を残すことができます。

 

• 不動産の相続税対策その4～相続時精算課税制度～

相続時精算課税制度は、贈与を行い、課税は相続時に行う、というものです。この制度を使って贈与をすると、最大で一人につき2,500万円まで、贈与税が非課税になります。2,500万円を超える部分は20％の税金がかかります。この制度によって贈与された資産は相続時に課税財産に含めて計算し、2,500万円を超える分で贈与時に納税した金額は控除して計算します。この制度を利用すると、少ない税率で贈与ができ、なおかつ相続時までその資産を運用することができます。被相続人がアパートを買って運用すると、資産がどんどん増えてしまい、相続時には課税財産が膨らんでしまいますが、贈与しておけば、その投資不動産の収入は相続人のものとなり、節税効果が期待できます。

 

5．まとめ

以上、相続税の計算方法から、不動産評価額の計算方法、相続税対策について説明していきました。不動産は相続税対策として非常に有効ですが、その反面、あまり不動産に財産が偏り過ぎると相続税が払いきれなくなってしまうリスクもありますので、相続税が一体どれくらいになるんだろう、という点を気にしながら、相続税対策を行いましょう。