家を売るタイミングと高く売るコツ【税金・時期から見る】

家を売るのにもっとも良いタイミングとは、いつでしょう? ちょっと簡単には答えが出ない問題ですね。やはり、さまざまな方向から検討して、最終的な落としどころを見つけるということになるかと思います。

ここでは、その検討材料になるものとして、マイホーム特例、築年数による税制上の軽減措置・控除、資産価値、所有期間で変わる譲渡所得の税率、特定居住用財産の買換え特例などを取り上げて紹介しています。

3千万円控除のマイホーム特例は所有期間に関係なく受けることができますが、それ以外では所有年数や築年数など、何年経過しているかがポイントになることが多いようです。税制や一般的な資産評価では築20年をターニングポイントにしているものが多く、それより前の築15年あたりが、家を売るタイミングの1つとして検討する価値がありそうです。

1. 家を売った時に税金が安くなる期限

不動産の売却にかかる税金(所得税・住民税)には、マイホームを売った場合の特例があります。10年以上所有しているマイホームを売却する場合は軽減税率の対象にもなり、これは特に3千万円以上の利益が見込まれるマイホームを売却する人に関わってくるものです。

また、相続税については申告および納税の期間を守らないと、追加で課税されることになりますので、10か月の期限内に納税しましょう。さらに、相続した家を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、譲渡所得にかかる税金の節税にもなります。

1-1. マイホーム特例で家を売った時の税金が安くなる

個人が居住用財産を譲渡(売却)した場合には、3千万円の特別控除や分離課税の特例があります。

居住用財産(自宅の住宅と敷地または借地権)を売却した場合には、譲渡所得の計算上、その売却して得た利益から最高3千万円までを控除することができます。譲渡所得とは、土地、建物、株式等、ゴルフ会員権、骨董品などの資産を譲渡、つまり売却することによって得られる所得のことです。

この特別控除を受けるには、前年・前々年にこの特例の適用を受けていないなどの条件がありますが、「所有期間の長短に関係なく適用」できます。なお、売却益が3千万円超の場合は、3千万円を超した部分が課税の対象です。

また、売却した年の1月1日時点で「所有期間が10年を超えているマイホーム」を土地・建物ともに売却する場合、分離課税の対象となります。この特例は「3千万円の特別控除と併用可能」です。

この特例により、売却益が6千万円以下の部分は軽減税率14%(所得税10%・住民税4%)、6千万円を超した部分については軽減税率20%(所得税15%・住民税5%)が適用されます。

2-2. 相続税の申告期限

相続をする状況になったときは調べる時間も気持ちの余裕もないものです。相続については、その概要をあらかじめ調べておきましょう。まず知っておくべきポイントは、相続税については、申告・納税ともに相続のあったことを知った日の翌日から「10か月以内」と期限が定められていることです。

もし申告の期限を過ぎた場合や、実際よりも少ない額で申請した場合には加算税、納税期間を過ぎた場合には延滞税が課せられます。

ところで、相続を考えると、不動産を所有している場合、生前に売却するのと死後に売却するのとでは、どちらが有利になるのでしょうか。生前に売却した場合のデメリットは、相続税が高くなることが挙げられます。生前に不動産を売却した場合には、売却によって得た現金が残りますが、同額相当の現金と不動産では、現金のほうがより多くの相続税が課税されるからです。

一方で、生前に不動産を売却した場合には、遺産分割対策になるというメリットがあります。現金は簡単に分割することができますが、不動産は分割しにくいために、遺産分割の際に相続トラブルの原因になりがちです。また、相続時に不動産を共有することになった場合、売却するにあたって全員の同意が必要となり、反対する人がいると売却できなくなります。不動産の売却については、節税だけではなく、遺産分割のことも考えたうえで選択することが重要です。

2-3. 相続した家なら取得費の特例を考える

相続税には取得費加算というものがあります。相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上、取得費として加算できるというものです。

不動産を売却したときには売却によって得た譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。譲渡所得は売却代金から経費(譲渡費用+取得費)を引いたもので、適用条件を満たしていれば、そこからさらに特別控除額を差し引きます。

売却価額-(譲渡費用+取得費)-特別控除=(課税される)譲渡所得

(課税される)譲渡所得×税率=所得税・住民税

この特例を適用させるためには、相続または遺贈によって財産を取得し、相続税が課税されている場合において、相続開始の日の翌日に始まり、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していなければなりません。つまり、家を相続した場合、「相続税の申告期限(10か月以内)から3年以内」に売却すれば、取得費の特例が受けられるということです。

譲渡所得の計算では、取得費が増えれば、その分譲渡所得は減ります。つまり、相続税の取得費加算というのは、譲渡所得税の軽減制度なのです。

2. 買い手の税金が高くなる場合

売却する側の立場での税金も家を売るタイミングとして重要な要素ですが、一方で、できるかぎり買い手側の税金が安くなる条件を満たすことも大切です。そうすることで、市場のなかで、売りに出した家が買い取られやすくなることにつながります。

2-1. 築年数によって税制上の軽減措置や控除がなくなる

不動産取得税に関しては、築20年以内の住宅であれば税額がかなり低く抑えられる可能性が高いですし、固定資産税は現在、新築の戸建て住宅で3年間、マンションで5年間、建物の評価額を2分の1とする減額措置がとられているところです。それらの期間を越えると、買い手側の支払う税金が増えることを考慮しましょう。

2-1-1. 不動産所得税の控除は築20年以内

有償か無償かを問わず、土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得したり、家屋を建築(新築・増築・改築)したりして、不動産を取得したすべての人(個人・法人)には「不動産取得税」が課されます。

贈与税が控除される場合や、その不動産の登録免許税がかからない(所有権の移転登記をしない)場合でも、不動産所得税は権利移転の実体に対して課税されるので、不動産を取得すればいつでも課せられる税金です。ただし、例外として、相続による取得については相続税でまかなわれ、不動産所得税は非課税となります。

不動産取得税は、都道府県によって多少違いがありますが、支払いが確定するのは取得後半年くらい経ってからです。要件に該当する場合には、評価額から一定の金額が控除される特例があり、比較的築年数の浅い標準的な住宅では、軽減措置によって税額がゼロになり、実質的に課税されないケースもあります。

その要件は、自己の居住用住宅(床面積50m2以上240m2以下)であることです。築年数と耐火・耐震基準に適合するかどうかで控除額が異なり、最高額の控除を受けるためには、「築20年(耐火住宅は25年)以内であること」または「地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたものであること」という条件が設定されています。

2-1-2. 固定資産税の軽減措置は戸建て3年・マンション5年

固定資産税は、土地・建物など、いわゆる固定資産の所有者に対して毎年課される地方税のひとつです。税率は市町村ごとに定めることもできますが、通常は標準税率1.4%が土地・建物の「固定資産税評価額」に対して適用されます。その評価額は実際の売買価格ではなく、土地・建物それぞれについて国税庁の定める評価方式に基づいて算出されます。

住宅の固定資産税には軽減措置があり、中古住宅では土地のみがその対象です。具体的には、住むための家が建てられた住宅用地のうち面積200㎡以下の小規模住宅用地なら6分の1の課税評価額、200㎡を超える一般住宅用地の場合は、200㎡までの部分の6分の1と200㎡を超える部分についての3分の1を合計したものが課税評価額になります。それぞれの評価額に税率1.4%をかけたものが固定資産税額です。

新築住宅の場合、土地に対する減額措置は中古の場合と同様で、さらに新築した建物に対して一定期間、固定資産税が2分の1となる減額措置がとられます。減額の各適用要件を満たした場合に受けられる減額措置の期間は、次の通りです。この減額措置は、いまのところ、2018年3月31日までに新築された住宅に適用されることになっています。

  • 木造住宅および2階建以下の非木造住宅の場合
    → 3年間(長期優良住宅なら5年間)
  • 3階建以上の準耐火木造住宅(準耐火建築物)および非木造住宅の場合
    → 5年間(長期優良住宅なら7年間)

2-2. 所有権移転登記の税率

住宅の購入に際しては、登録免許税も関わってきます。これは、不動産の取得による所有権移転の登記や、住宅ローン借入れのために抵当権設定の登記をする場合に課される税金です。登録免許税には、住宅用家屋の軽減税率という特例があり、次のような要件が定められています。

その要件は、自己の居住用住宅(床面積50m2以上)であることです。また、「築20年(耐火住宅は25年)以内」または「地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの」という条件が設定されています。登記は取得後1年以内に行わなければなりません。

所有権移転については、税率2%のところ、特例適用の場合は税率0.3%に軽減されます。たとえば、固定資産税評価額が500万円なら、10万円かかるはずの税金が1万5千円に減額されることになります。

2-3. 抵当権設定登記の税率

抵当権設定の登記についても同様に、登録免許税にかかる住宅用家屋の軽減税率の特例があり、要件は同じです。

抵当権設定については、税率0.4%のところ、特例適用の場合は税率0.1%に軽減されます。たとえば、債権額が1千万円なら、4万円かかるはずの税金が1万円に減額されることになります。

つまり、所有権移転登記についても、抵当権設定登記についても、築20年以内のマイホーム購入であれば、軽減税率の要件をほとんど満たしていることになるわけですね。

2-4. 住宅ローン控除の適用

住宅取得後、一定の条件を満たした場合に受けられる住宅ローン控除も、築年数の要件があります。

住宅取得に際して、住宅ローンを借入れした場合には、年末の住宅ローン残高に控除率をかけた金額を所得税から控除できる「住宅ローン控除」があります。この制度を受けるためには、築20年(耐火住宅は25年)以内の住宅である必要があります(ただし、2005年4月1日以降に取得した中古住宅が地震に対する安全性に係る基準に適合する場合には築年数の制限なし)。

このほか、取得日から6か月以内に居住すること、床面積が50m2以上で、その家屋の2分の1以上が居住用であることなど、一定の要件を満たしていなければなりません。

3. 家を売る時期を資産価値から考える

住宅を購入・売却する際、資産価値が維持できるかということは大変重要です。不動産に定価はありません。では資産価値がどのように算出されるかといえば、一般的には土地と建物の価格で査定します。そのため、戸建て住宅を購入する理由として、「建物は古くなって価値がなくなっても、土地の価値は落ちないから」という人もいます。

3-1. 家は年数で価値が下がる

建物の価値は将来的になくなってしまうのでしょうか。原則的に、不動産物件は築年数が古いほど売却価格が下落していきます。まれに古い物件でもほとんど値が下がらないことや、過去の売買実績よりも価格が上昇することがありますが、それには近隣に新しい駅や大型ショッピングモール建設予定があるといった理由が伴います。

それでは、具体的に金融機関や不動産会社がどのように資産価値を算出するのかというと、金融機関が建物価格を算出するときには、建築単価を用います。新築時の建築費を基準に経年を考え合わせて資産価値を算出するのです。また、不動産会社は、法定耐用年数(物件が使用に耐える年数を、法的に明示したもの)に基づいて価値を算出するのが一般的です。

不動産業界においては、木造の戸建て住宅の価格は築20年ほどでゼロになるとされています。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからでしょう。マンションの場合、税法上の耐用年数はRC(鉄筋コンクリート)造なら47年、鉄骨造なら34年となっていますが、築20年ほどで新築時の価格のほぼ半額まで下落し、それ以降はほぼ横ばいと変化が緩やかになります。

耐用年数がたとえ50年でも、買い手はできれば新しい物件のほうがよいと思うのが心情です。ただし、築10年以内を希望している人の多くは、築15年あたりまでを許容範囲と考えていることが多いようです。そのため、築15年以上の物件になると、ほかによい条件があっても、築年数だけで除外される可能性が高くなります。

3-2. 土地の価格は比較的安定している

それでは、土地の価格はどのように算出されるのでしょうか。土地の価格の資産評価を算出する指標には、公示地価、基準地価、固定資産税評価額、相続税路線価に加えて実際に取り引きされる実勢価格があります。土地の価値を判断する際に金融機関が参照するのは相続税路線価、不動産業者が参考にするのは路線価と実勢価格です。

また、銀行はその物件の立地や入居率、築年数などから利回りを算出して査定する方法をとることもあります。その場合には、土地・建物を合わせて計算します。

土地の価格は、相場による変動はあるものの築年数とは無関係なので、たとえ建物の価格がゼロになっても土地代は保たれます。

4. 家を売った時の譲渡所得の税率は所有期間で変わる

居住用財産をはじめとする不動産の売却では、所有期間が5年以下のものを短期譲渡、5年を超えるものを長期譲渡とし、それぞれに税率が定められています。つまり、売却したときの税金は所有期間によって変わるわけです。さらに、10年以上所有したマイホームであれば分離課税の対象となります。

これらの所有期間は、いずれも譲渡した年の「1月1日時点における年数」で判断します。

4-1. 不動産の短期譲渡所得時の税率

不動産を売却した場合には、売却益(譲渡所得)に対して所得税・住民税が課税されます。3千万円の特別控除や買替え特例などの有利な制度を利用したうえで算出される譲渡所得に対し、それぞれの税額が決定されます。

所得税額=課税譲渡所得×所得税率

住民税額=課税譲渡所得×住民税率

不動産の所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えるなら「長期譲渡所得」となり、それぞれ所得税・住民税の税率が異なります。

短期譲渡所得の場合、税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)です。

4-2. 不動産の長期譲渡所得時の税率

長期譲渡所得の場合、税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。なお、所得税にはそれぞれ、2037年まで復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課されます。

ところで、所有期間は、実際に所有していた期間のほか、相続・贈与で引き継いだ土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。また、固定資産の交換で取得した不動産や、収用の代替資産も前の不動産の所有期間を引き継ぐことができます。

4-3. 不動産の所有期間は1月1日が基準となる

上記の所有期間ごとの税率は、譲渡した年の1月1日時点で判断することになっています。極端な例でいえば、たとえば、2012年1月1日に取得した土地・建物を2017年12月31日に譲渡した場合に、正味の所有期間はちょうど6年(正確には1日不足)ですが、税務上は「5年以下」の短期譲渡として扱われます。

したがって、2017(平成29)年中に譲渡をする場合に、「所有期間が10年を超えるもの」は、2006(平成18)年12月31日以前に取得した土地・建物が該当し、「所有期間が5年を超えるもの」は2011(平成23)年12月31日以前に取得した土地・建物が該当します。

5. 特定居住用財産の買換え特例

家を売ったときの利益にかかる税金を繰り越しできる制度があり、これを「買換え特例」といいます。「買換え特例」は、10年以上保有していた居住用の不動産を売却し、一定の要件を満たす物件に買い換える場合に使えるものです。注意点として、買い換えのために購入した不動産のほうが売却した不動産の売却価格より高い場合にのみ利用できます。

不動産を売却すると、本来は譲渡所得税がかかりますが、「買換え特例」を使うと、売却時点での売却はなかったとみなされるため、税金がかかりません。税金がかかるのは、買い換えた不動産をさらに売却したときです。それまでは前の不動産をそのまま保有していたとみなされ、税金の支払いが繰り越されます。

たとえば、買い換え物件の価格が4千万円で、のちにその物件を6千万円で売却した場合、2千万円の売却益に譲渡所得税がかかるのではなく、買い換え前の物件を6千万円で売却したとして計算されます。このときに譲渡所得税をまとめて支払うことになるわけです。

一方、「買い替え特例」では、買い替え時点での売却はなかったとみなされるため、保険料の算出には影響されません。マイホーム特例の3千万円控除を利用した場合は、保険料に関しては控除の対象とならないことが一般的です。このため、翌年の各種保険料が跳ね上がることが考えられます。

買い換えた住宅は、この先売らずにずっと保有しているつもりの人はよいですが、さらなる買い換えを考えている人は、どちらが有利なのか、よく検討する必要があるでしょう。

6. 家の売却は不動産取引の多い時期を狙う

不動産取引の多い時期であれば、売買の動きが活発になり、物件を気に入ってくれる人が見つかりやすいということも考慮しましょう。

1月から3月は転勤や就職などで人が最も異動する時期で、それに合わせて不動産は売買も賃貸も取引が活発化します。一般的に、1〜3月がもっとも不動産取引が活発になるといわれ、次に9〜11月頃の秋も流通の多い時期とされています。

ただし、最近は携帯電話やパソコンを利用して購入者が情報を収集しやすくなっていますので、以前にくらべると通年で平均的に売買されるようになってきているようです。また、賃貸物件にくらべると、売買では時期や季節による違いはそれほど大きくはありません。

ただ、GW休暇・夏休み・冬休みなど時間に余裕のあるときにはマイホームの購入が検討されやすく、休暇中や休暇明けに不動産会社への問い合わせが多くなる傾向があるようです。

7. 家の売却は類似物件が少ない時が狙い目

市場が活発になる時期とともに、出回っている物件についても目を配りましょう。売却しようとしている不動産と類似の物件が数多く売りに出ていると、買い手にとっては多くの選択肢のなかから希望の不動産を選択することになります。類似物件が少ない時のほうが、ライバルが少なくチャンスだといえるでしょう。

物件があるエリアにおける類似物件の動向や価格などは欠かさずチェックすることをおすすめします。

8. 家の売却契約から引き渡しまでの期間も考慮する

不動産の売買契約において、契約締結日と引き渡し日が異なる場合が多いことはご存知でしょうか。売買契約が締結したあと、引き渡しまで1〜3か月程度の期間を必要とすることが多いようです。

引き渡しに際して、その土地・建物の引き渡しを受けた日を「取得の日」、その土地・建物を相手側に引き渡した日を「譲渡の日」とします。税務申告上では、売買契約締結日を「取得の日」または「譲渡の日」とすることが認められています。

さらに「取得の日」は売買契約締結日、「譲渡の日」は引き渡し日といった選択をすることも可能です。なお、贈与や相続・遺贈によって取得した土地・建物については、自分が取得した日ではなく、原則として以前の所有者が取得した日を引き継ぐことになっています。

所有期間が5年前後または10年前後で、年をまたいで契約や引き渡しがあった場合などには、しっかりと「取得の日」と「譲渡の日」について確認するようにしましょう。

9. 家を売るタイミングと高く売るコツまとめ

マイホームは、人生にとってとても大切な存在です。そのマイホームの売買に関して、いろいろと迷うのは当たり前のことだと思います。

不動産の資産価値は、プロである不動産業者や金融機関でさえ正しい評価をするのは困難です。市場の動向や、どのような買い手が現れるかについては、コントロールできることではないので、運による要素もいくらかあるでしょう。

マイホームの資産価値から算出した売却価格が妥当なのか、いつどのようなかたちで売却するのがいいのか、どのような買い手に渡すことにするのか、最終的な判断をするのは売り主です。

ただし、値段交渉や、希望の売却価格を下回る可能性などについても、ある程度は受け入れる覚悟をもって売却にのぞむと、心に余裕をもって事を進めることができるのではないかと思います。

また、一刻も早く手放したい場合や、すぐに現金を必要としている場合などには、仲介を頼むのではなく、直接買取りをしている不動産会社に売却することも可能です。そういった選択肢も含め、さまざまな方向から検討してみてはいかがでしょうか。

 

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