不動産を相続する機会は人生において多くはありません。そのため自分が相続人になり不動産を相続することになった場合、どのように動けばいいか分かる人はあまりいないのではないでしょうか。聞きなれない言葉や見慣れない書類を扱うことが相続に関する手続きでは多くなります。

それらの手続きをトラブルなくスムーズに行うことができるように、不動産を相続する際に必要な情報をまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

1.不動産の遺産相続手続きの流れと登記方法

不動産の遺産があった場合、相続による所有者の名義変更を登記するための手続きをします。この登記のことを相続登記と呼びます。相続登記は、相続した不動産の存する市区町村を管轄する法務局へ行き手続きを行います。法務局で申請を行う前に必要なことなど流れを見ていきましょう。

まず被相続人が亡くなったことで、土地や家などの不動産だけでなく預貯金や年金、株式などの、亡くなった人が名義になっているものに対してそれぞれ名義変更や解約手続きなどが必要になります。どの手続きに関しても必要書類が多く相続人の負担になることがありますが、その中でも相続登記は必要書類も多く、現金のように簡単に分割できないこともあり相続登記を終えるまでの道のりが長く感じる人も多くいます。

不動産以外の財産にも該当しますが、相続をするにあたり重要になるのが、被相続人が遺言書を作成していたかどうかです。遺言書が作成されていた場合もどのように作成されていたかでその後の必要書類が大きく変わります。

相続人全員で遺産分割を決めた後に遺言書が見つかる場合もあり、その場合は再度話し合いをしなければならずトラブルにもなりかねません。後々のトラブルを避けるためにも、相続のあったことが分かったら早い段階で遺言書の有無を確認しましょう。遺言書の形式には3つありますが、その中でも公正証書遺言は、公証役場にある遺言書検索システムを用いて検索できます。

除籍謄本、戸籍謄本、被相続人が死亡したことを証明する資料、照会者が相続人であることを証明する資料と身分証明書を用意し、最寄りの公証役場で、遺言書の検索と照会を依頼しましょう。

検索が済むと、公正証書遺言が存在するかどうかと存在する場合はその保管場所となっている公証役場を教えてもらうことができます。

公正証書遺言の場合は問題がないのですが、公正証書遺言以外の方法で作成された遺言書は見つけても、すぐに開封をしてはいけないので注意してください。実は公正証書遺言以外の遺言書は家庭裁判所で検認という手続きを受けずに開封して相続の手続きを進めてしまうと罰金が科せられてしまう場合があります。遺言書はその特性上、遺言内容が改ざん・偽造されるリスクがあります。遺言書の偽造の疑いをなくすために家庭四阿番所で検認作業を依頼します。

また相続登記や預貯金の解約は検認のなされていない遺言書は正式な書類とみなされないので、早い段階で検認を済ませましょう。万が一、誰かが検認前の遺言書を開封したとしても、そのことを原因として遺言書の内容が即無効になるというわけではないので、慌てず家庭裁判所で検認手続きを行うようにしましょう。

遺言書が存在しない場合や遺言書に記載のない相続財産がある場合は相続人同士で協議して遺産の分割方法を決定していく必要があります。また遺言書が必ずしも絶対というわけではなく、相続人全員の合意があれば遺言書と異なる相続を行うこともできます。こうして、話し合いが済んだ後は、話し合いで決めた内容をもとに遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議をする場合に気を付けたいことが、相続人をリストアップする際に見落としがないようにすることです。後々のトラブルを防ぐため被相続人の出生時からの戸籍謄本などをもとに法定相続人を調べることが大切です。

そして遺産分割協議をする際に、遺産のリストアップをして話し合うのですが、遺産のリストに漏れがあると相続税の未払いや納税額の不足、もしくは相続債務を放棄できなくなってしまうおそれもあるので、漏れがないように遺産のリストアップを行ってから話し合いをしましょう。また話し合いをする際に相続人全員が参加していないと遺産分割協議が有効に成立しなくなってしまうので、欠席せざるを得ない場合は代理人を立てるようにします。

実際の不動産の分け方には現物分割、換価分割、代償分割、共有分割の４つの分け方があります。

現物分割は遺産をそのままの状態で分けて相続する方法です。例えば長女が現金、長男が不動産を相続する方法などが現物分割にあたります。換価分割は不動産を売却して得たお金を分割して相続する方法です。この2つの遺産の分割方法はよく相続で利用されている方法で、遺産を分割する際の手間も少なく済むとされています。そして代償分割とは分けることが難しい遺産を、一人もしくは数人が相続し、ほかの相続人に対して代償金を支払う相続の方法です。この場合、代償金が贈与とされないように遺産分割協議書の中に代償金を支払う旨を記載しておくことが大切です。もしも記載がない場合は贈与とみなされ贈与税が課税されてしまう恐れもあるので注意をしてください。

最後に、共有分割ですが、こちらは不動産を共有で分割する方法で、一つの不動産を相続人がそれぞれの割合で持ち分を決めて登記し、不動産を共有する方法です。この共有分割は一見公平性があるようにも見えますが、実際には共有している不動産に関する決定を単独では行えなくなるため、トラブルになりやすい側面もあります。共有している相続人同士で問題が起こらなくとも、共有者が亡くなり新たに相続する必要が出た場合などに手続きが複雑になるため、あまり勧められていない分割方法となっています。

話し合いにより相続財産の分割方法を決定した後は、必ず遺産分割協議書を作成し相続人全員で共有しましょう。これは後々のトラブルを回避するためだけでなく相続登記の際に提出しなければならない重要な書類になります。相続人全員で話し合った内容に間違いがないか確認のもと相続人全員分の署名捺印が必要になります。特別な書式は決まっておらず、相続人全員で協議したという文言と不動産については「登記事項証明書」を添付もしくは登記簿謄本を参考に正確な物件番号や住所や面積などを明記しておく必要があります。書類に不備があると遺産分割協議書が法務局により無効と判断されてしまい、相続登記の手続きが行えなくなる可能性があります。遺産分割協議書を再度作成し直す手間や場合によっては相続人全員が集まるための費用が新たに掛かってしまうため、不備がないように注意が必要です。遺産分割協議書が1ページにおさまらず、2ページ以上にわたるようであれば相続人全員分の契印、2通以上になるなら同じく相続人全員分の割印が必要になりますので忘れないようにしましょう。

遺産の分割方法も決まり、遺産分割協議書の作成を済ませることができたら、管轄の法務局へ行き相続登記手続きの申請を行います。

相続に関する登記は、相続後すぐにしなければならないわけではありませんが、登記上の所有権が被相続人のままだと土地を売買することができません。また自分が亡くなったあとに相続をする人が多くの戸籍を用意しなければならなくなるなど手続きもより複雑になってしまうため、相続をしたならば必ず相続登記の手続きをするようにしましょう。

1-1.自分で遺産相続手続きをする方法

遺産相続の手続きは必要な書類も多く複雑な作業となるため嫌煙されがちですが、自分で行うことも可能ではあります。相続する規模がそこまで大きくなく、特に相続税が非課税である場合はｙを行う人も少なくありません。自分で遺産相続手続きをする場合の具体的な方法についてご紹介していきます。

まず前述したように遺言書を探します。遺言書が見つかったら、公正証書遺言であれば公証役場に行き、自筆遺言書であれば家庭裁判所に行き検認を受けます。

一方、遺言書がなければ相続人全員の立ち会いのもと遺産分割協議を行い、話し合いして決めたことをもとに遺産分割協議書を作成します。そして相続する不動産の地域を管轄している法務局にて相続登記の手続きを行います。

法務局は自分の住んでいる地域を管轄する法務局など、どこの法務局でも手続きができるわけではないので注意しましょう。相続の申請をする人は原則として、その不動産を相続する本人となっています。

◆メリット

相続登記の手続きは専門用語も多く飛び交い、提出書類も多いことから司法書士や税理士に依頼する人も多くいます。しかし専門家に依頼するには数万円から数十万円の費用がかかってしまいます。自分で手続きを行うとするならば、それらの費用を浮かせることができるため大幅なコストカットが可能になります。もしも相続する規模が小さい場合は自分で行うこともいいかもしれません。また手続きに必要な知識も増えるため、今後も相続をする機会が出てくる可能性が高い場合は、その後の相続においても有益な知識となるのではないでしょうか。

◆デメリット

市区町村役場や法務局など書類の請求や申請を行う場所が平日のみの開庁になるため、普段仕事をしている人は書類を集めるだけでも大変な作業になります。自分で手続きを行う人の中には有休を何日も利用しているケースも多数みられます。最近は土日でも書類の申請ができる市区町村も増えていますし、法務局への申請もオンラインや郵送に対応しているので平日に動くことができなくても手続きを進めることは可能ではありますが、いずれにしても手続きに時間がかかってしまう可能性は高いです。また相続人が多ければ全員の印鑑証明や住民票の写し、委任状を集めなければならず、時間や手数料もその都度かかってしまいます。さらに相続人同士の関係性があまりよくない場合は、協力を得ることが難しい場合もあり、手続きを進めることが難しくなるケースも見られるなどのデメリットが見受けられます。

1-2.司法書士に依頼する方法

相続登記の手続きは必ず司法書士など専門家に依頼しなければならないものではありません。最近ではインターネットでも相続登記を自分で行う場合の手順など、手続きをするための情報が詳しく解説されているため、それらを参考にして全ての手続きを行うことも可能ではあります。しかし、相続する不動産の規模が大きい場合や相続人が多い場合、また他の相続人との関係性があまり良くない場合などに司法書士に依頼をすることで、ストレスなくスムーズに手続きを終えることが可能です。具体的なメリットデメリットについてご紹介していきます。

◆メリット

相続は多くの人にとって経験が少ないものになりますが、司法書士に依頼をすることで相続に関する疑問に対して専門的なアドバイスをしてもらえることは大きなメリットになります。また仕事をしながら手続きを行わなければならない場合にも仕事を休む必要がない点も魅力的です。相続登記に必要な書類は種類も多く複雑なため、役所が開庁している平日に行動できない場合は書類の不備があってもすぐに対応できず手続きが遅れてしまう可能性も大いにあります。また専門的な知識を持っていない場合は手続きに手間取ってしまうことも予想されるため、結果的に手続きに割く時間や労力が大きくなってしまう可能性も高くなります。司法書士へ依頼をすることで、それらのリスクを回避し面倒な書類作成や書類の取得を任せられることは相続人の負担を大きく軽減してくれることでしょう。

◆デメリット

司法書士へ依頼する費用が数万円から数十万円必要になってしまいます。また相続についての知識や経験が浅い司法書士に依頼をしてしまうと費用を払っているにも関わらず不安を抱えての相続登記になってしまう可能性もゼロではありません。知人に紹介してもらうことや、相続登記に詳しい司法書士かどうかホームページなどで確認してから依頼をするようにしましょう。

2.不動産の遺産相続手続きに必要な書類

相続登記の申請には様々な種類の書類が必要になります。相続人が一人であれば必要となる書類も少なくて済みますが、相続人が多くなるほど、それぞれが用意しなければならない書類も増えるため取りまとめるだけでも一苦労です。また不慣れな手続きが多いため、書類の不備があることも予想されます。無駄足になることがないよう、必要書類を事前にしっかり確認しておきましょう。

具体的な必要書類を以下にご紹介していきますので、準備をする際の参考にしてください。

• 所有者移転登記申請書

相続登記のメインとなる書類です。この所有者移転登記申請書に以下の書類を添付する形になります。遺産協議書で登記する場合と遺言書で登記する場合、法定相続分で登記する場合とで申請書の種類が違うので注意しましょう。

• 相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）

法務局で取得できます。相続登記の手続きが行えるのは相続する不動産を管轄する法務局になりますが、こちらの書類はどこの法務局でも取得可能となっています。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本一式

法定相続人に漏れがないか確認するために必要になります。できれば遺産分割協議の前に取り寄せて事前に法定相続人を全て把握できているか確認しておきましょう。

本籍地の移転がある場合は、かつて本籍を置いていた市区町村役場までさかのぼり戸籍謄本を取得しなければなりません。本籍の移転が多い場合はこれだけでも大変な作業になりますが、必ず出生までさかのぼって取得しなければならないので注意しましょう。

• 被相続人の除籍謄本と住民票の除票（本籍記載があるもの）

被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本と死亡時の住所がわかる書類が必要になります。住民票は除票という形で取得できますので、死亡時の住所がある市区町村役場にて本籍地の記載がある住民票の除票を請求します。除票は死後5年が経過すると発行されないことがあり、手続きが複雑になるため相続発生時に手続きを済ませられるようにしましょう。

• 相続人全員の現在の戸籍謄本

相続人が現在も生きていることを確認するためなので現在の本拠地の戸籍謄本のみで大丈夫です。

• 遺産分割協議書もしくは遺言書

相続人が1人だけの場合は不要。遺産分割協議書は相続人全員の実印による捺印と署名が必要です。遺言書がある場合、公正証書遺言はそのままで大丈夫ですが、自筆の遺言書は家庭裁判所での検認を必ずしてもらいます。

• 相続人全員の印鑑証明

遺産分割協議証明書とともに提出します。遺産分割協議書に捺印してある実印と同一の印鑑証明書を相続人全員分用意します。

• 相続人の住民票の写し

相続をしない人の分は必要ありません。実際に相続する人の分を用意しましょう。

• 固定資産評価証明書

相続登記にかかる登録免許税がいくらになるか算出するため、相続対象の不動産の固定資産税評価額を確認する必要があり、証明書は最寄りの市区町村役場で取得することができます。必ず最新の年度の物が必要になり、前年度以前のものは申請時に使用することはできません。

• 登録免許税

不動産の名義変更に課せられる税金です。相続税とは別の税金となりますので、相続税を納付している人にも課税されます。相続の場合は0.4%の税率で登録免許税を計算します。収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて納付します。大きな法務局であれば、法務局内で収入印紙を購入することが可能です。事前に用意する場合は郵便局で購入することができます。法務局で購入可能か確認しておくといいでしょう。

• 委任状

相続登記の手続きは原則として相続人全員で申請する必要があります。法務局は平日のみなので、相続人が複数いる場合は全員で行くことが難しい可能性もあります。その際は委任状を用意することで相続人のうちの一人に手続きを委任することが可能です。

不動産登録の申請書式は法務局または法務局のホームページで取得できます。またオンラインや郵送で登録の申請をすることも可能です。登録申請書とともに提出する書類は基本的に原本を提出することになっているので用意をする際には注意しましょう。住民票の写しは市区町村役場でもらう住民票のことで、それもコピーした物は不可となっています。ちなみに不動産の登記にはマイナンバーは不要ですので、マイナンバーの記載がない住民票の写しで大丈夫です。

3.不動産の相続登記費用

相続登記にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。相続登記は自分で行う場合と司法書士など専門家に依頼をする場合とで費用が大きく変わってきます。専門家に依頼をしない場合も公的機関に支払う手数料などがあるため無料で手続きを完了することはできません。そこでまずは自分で遺産相続手続きを行う際に必要となる費用について、実際に相続登記をする際の流れに沿って確認してみましょう。

始めに相続する不動産がどれくらいあるのか調べる必要がありますが、被相続人が所有していた不動産を調査するためにも費用が掛かります。相続が発生した際に被相続人が所有している不動産を調査する際に必要となるのが、所有している不動産の一覧表となる名寄帳を取得することです。この名寄帳は所有者ごとの不動産を把握するため一覧にして管理するためのものです。名寄帳は相続する不動産がある市区町村役場にて発行を請求できます。その際の手数料が1通無料~300円程度必要になります。名寄帳は市区町村ごとに作成されているため、どこの市区町村に不動産を持っているかは自身で調べなくてはなりません。委任状があれば司法書士でも可能ですが、名寄帳取得のみの依頼は受け付けていない場合が多いでしょう。

更に、相続する不動産に抵当権などがついていないか、共有者の有無など権利関係を調べるために登記事項証明書の取得が必要になります。こちらは法務局で1通600円にて取得できます。

また、相続登記の申請時に、その登記費用を計算するため、相続する不動産の評価額を調べる必要があります。そのために相続する不動産がある市区町村役場にて固定資産税評価証明書を請求しなければなりません。固定資産税評価証明書の取得には自治体により差がありますが、数百円程度が相場になります。

以上のように不動産の状態を確認するだけでも2,000円～3,000円程度の費用が必要になります。

次に必要な費用は、相続登記をするために必要な書類を揃えるのにかかる費用です。

戸籍謄本や住民票の写しなど、登録申請書とともに相続人全員分を提出しなければならないため、相続人が多ければ多いほど費用が増えていくことになります。それぞれにかかる費用は1通200円～高くても700円程度としている自治体が多いのですが、必要な書類の種類も多いため合計すると概ね1万円～3万円程度かかる場合が多いとされています。

そして法務局で相続登記を申請する際に必要となる費用が登録免許税という税金になります。固定資産税評価証明書に記載された固定資産評価額に0.4％をかけた金額を納付します。もしも法定相続人以外の人が相続をする場合は2％をかけた金額になるので注意しましょう。土地の評価額が高いほどに高額になるため、0.4％と低い税率であっても数万円から数十万円必要になる場合もあります。

自分で登記の手続きをする場合はこうした費用がかかります。実際にどれくらいの評価額を持つ不動産を相続するかによって登録免許税は変わりますが、それ以外の書類を取得するためにかかる費用は自治体による差はあるものの、おおむね共通しており、そのおおよその必要書類を取得する費用は1万円台～3万円台程度です。

相続登記は司法書士に依頼すると手間がかかりませんが、その場合は登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。登録免許税はどこの自分で登記しても、またどこの司法書士に依頼しても同じ金額ですが、司法書士報酬はどこの司法書士に依頼するかで金額がかかります。

一般的にはおおよそ6～9万円程度、不動産の調査や遺産分割協議書の作成など他の業務も依頼する場合は9～12万円程度の報酬を支払います。依頼する業務が増えるほど報酬も高くなるため、司法書士と相談のもと自身で行える作業を行うことで報酬を下げてもらえる場合もあります。

4.不動産の遺産相続の手続きまとめ

不動産の遺産手続きの流れを紹介してきましたが、相続に関することは手続きがとても複雑で必要な書類も多く、費用や時間がそれなりにかかってしまうことが多いです。実際に書類を集める際に必要となる交通費や郵送にかかる費用なども合計すると、被相続人や相続人の住んでいる地域によっては書類を手に入れるだけでも費用が増す可能性も大いにあります。

手続きにかかる時間や労力、費用を考慮した上で、手続きを自分で行うか、司法書士などの専門家に依頼をするかよく考慮して判断することをおすすめします。いずれにしても相続後のトラブルがないように、早めに手続きを終えるようにしましょう。