海外の不動産投資で所得税対策。海外投資の不動産投資のメリットとデメリットを大公開

銀行に預金をしても利子がほとんどつかない低金利が続く中で不動産投資は常に人気があります。最近では国内の不動産投資だけでなく海外の不動産投資も注目を集めています。しかし、これから海外の不動産投資を始める方にとっては不安もあります。

ここでは、海外の不動産投資のメリットやデメリットについて、さらには海外不動産投資をした場合の税金に関しても詳しくご紹介します。

1.海外不動産投資は所得税対策になる?

不動産投資はセカンドビジネスという面だけでなく節税対策としても魅力を持っています。理由として不動産投資の際に課税の対象となる不動産所得は総合課税であるという点が挙げられます。総合課税の場合は給与所得と合算して所得税を申告できます。

不動産投資の場合には経費がかかりますが、その経費をすべて申告できるので課税を抑えることができ、結果として節税につながります。たとえば投資している物件に火災保険や地震保険をかけたなら、それを必要経費として申告できます。さらに入居者が退去したり、建物の年数が経過したりすることによる壁や床などの修理も修繕費として必要経費という形で申告ができます。

必要経費としてもう1つ忘れてならないのは減価償却費です。減価償却費とは、投資として利用している建物が古くなっていくとその経過による劣化の影響で建物の価値が下がったとみなし、その下がった価値分を経費として申告できるものです。

株などの金融商品と違って実物資産としての投資の一番の魅力の部分です。多くの場合、減価償却費は他の経費よりも金額がかなり大きくなります。そのため経費がかなり大きくなれば所得をかなり低く申告することができます。そうすると所得税が下がるので、その結果節税になります。

なお、海外の不動産についても減価償却を利用できるため、海外の不動産投資は、節税対策としても十分に魅力があると言えます。

2.海外不動産投資で課税される税金

不動産投資を行うにあたり気にしたいのが税金です。税金額が大きくなってしまうと投資としての魅力が落ちてしまいます。海外の不動産投資ではどのような税金が課税されるのでしょうか。

基本的に海外の不動産を取得した場合については日本では課税されません。ただし例外的に個人で不動産を安い価格、もしくは無償で譲渡された場合には贈与税が関係する可能性があります。

不動産があるその国においては税金を支払う可能性があります。国によって税金の有無や金額は変わってきますので、あらかじめ調べておくと問題を避けることができます。

不動産を取得後に、その物件を賃貸で収入を得る場合には課税の対象となります。日本の法律では、日本が居住地となっている場合には日本を含む全世界で得た全ての収入が課税の対象となります。

そのため海外の不動産の賃貸による収入も課税されることになります。同じように日本が居住地となっている人が海外の不動産を売却する場合にも税金がかかります。不動産を売却して利益となれば、譲渡所得として扱われ課税の対象になります。

このように海外の不動産収入に関しても課税の対象になりますが、1つ大事な点があります。それは海外の不動産について、不動産物件のある国の法律に従って所得税と同じような税金をその国に対して支払っている場合には、日本とその国で所得税を両方支払っていることになるため、外国税額控除という措置がとられて一定の額の税金の支払いが免除されることになります。

この措置のことを二国間租税条約と言いますが、この条約は日本を含む世界の56カ国で締結されています。そのため海外の不動産投資を始める際は、希望する国が二国間租税条約を結んでいるかも確認しておきましょう。

3.海外不動産投資が所得税対策になると言われる理由

海外不動産投資は所得税対策に役立ちます。

1つ目に減価償却費をうまく活用することによって所得税対策ができます。

建築物には2つの部分があります。1つは建物の骨格を成すフレーム部分でもう1つは快適に過ごすための設備の部分です。減価償却費を計上するときに、この2つの部分では適用年数に差があるので、それぞれ個別に計上します。

フレームの部分については造りによって耐用年数が変わっていきます。たとえば鉄筋コンクリートの建物の場合は47年、レンガ造りの建物の場合は38年、さらに木造の建物の場合は22年となります。

この場合耐用年数が少ないほど、経費として減価償却費を申告する際に大きい額を提示でき節税することができます。ちなみに設備の部分の耐用年数は15年と決まっています。

注目できるのは、日本の法律では築22年を越えた木造の建物については4年間での償却ができます。減価償却が4年で行うことができれば、1回あたりの減価償却の割合が高くなり、減価償却費も多くなり、その結果経費は増えるため減税することができます。

この法律が定められている理由の一つとして、日本では古い建物には価値が無くなるという考えが挙げられます。日本では築22年以上の木造の建物を見る機会はあまりありません。そのために減価償却に関して特別な措置が取られています。

しかし海外では古い木造の建物を見る機会が多くあります。海外では古い建物についても価値があると考えられています。さらに地域によっては地震や台風や津波などの自然災害が少ない国や地域もあり、そうしたところでは建物が取り壊されず残されています。そのため海外によっては築100年などの建物なども普通にあります。

そのため築22年以上の海外不動産を購入し、減価償却を4年で償却するならば大きな節税につながります。

2つ目に海外では不動産の建物に対する価値が高いので、それを利用すれば所得税対策ができます。

不動産の資産には建物部分のほかに土地部分があります。建物の部分は減価償却として経費にできるのですが、土地の部分については恒久的に変わることがないので減価償却として経費にできません。つまり減価償却費として申告できるのは建物部分の価格のみとなります。

不動産に関して海外と日本では考え方が異なります。日本で不動産の価値を考えたときは、建物よりも土地に重きが置かれます。理由として、土地はいつまでも変わらないものの、建物は時間の経過とともに魅力がなくなると考えられているからです。

そのため日本で販売されている不動産の多くは土地の値段の割合が高く、土地の部分が全体の価格の8割を占めるのに対し建物の部分はわずか2割ほどです。そのため購入額に対して減価償却できる部分は少ないので、経費として上げる金額が少なくなります。

しかし海外の場合は日本と逆のケースが多くなります。アメリカで販売されている不動産の多くは建物の値段の割合が高く、建物の部分が全体の8割を占めるのに対し土地の部分はわずか2割ほどです。そのため海外の不動産の方が減価償却できる金額が大きいので経費として上げられる金額も増えます。

また海外の不動産は売却するときにもメリットがあります。日本の不動産の場合は新しい建物かどうかに重きが置かれます。どんなに綺麗で素敵な建物でも築年数が古いと資産価値も低く、そのために売却価格も格安になってしまいます。そのため新築として不動産を購入してもわずか数年で資産価値が大幅に下がることもあります。

その点で海外の不動産は古い建物にも資産価値があります。国土交通省の報告によると住宅を建ててから取り壊すまでの年数は、日本では約32年に対し、アメリカでは約66年、イギリスでも約80年で、日本よりもはるかに長い期間利用されています。そのため不動産を売却するときに、購入時とほとんど変わらない金額で売却することもできるのも魅力です。

4.海外不動産投資のメリット

海外不動産投資にはおもに5つのメリットがあります。

4-1.海外では高い利回りを期待できる

海外の不動産投資の際に期待できる収入は家賃収入に対する利益と不動産としての価値が上がり高値で売買することによる利益の2つです。その利益のことをインカムゲイン、もしくはキャピタルゲインといいます。どちらの場合にも大きな利益を上げるためには、その土地が魅力あるものでなければなりません。

たとえば同じ価格の建物だとしても東京と地方都市では収益率は変わります。東京なら多くの人が賃貸で借りたい、もしくは購入したいと感じています。そのため、多少高めの家賃や販売額でも借り手や買い手が見つかりやすいものです。

しかし地方都市の、特に過疎化の激しい地域で賃貸物件などを募集してもなかなか借り手は見つかりません。

日本では一部の地域を除いて人口が減少しており、今後の不動産投資についても成功する確率は決して高くはありません。しかし海外の場合には人口の増加が見込まれる国や、経済発展の著しい地域などもかなりあります。またリゾート地として世界的に有名な場所は、その国内だけでなく海外からも顧客を見つけることができます。そのため高い利回りを期待することができます。

海外でも特に高い利回りを期待できる国としてフィリピンとカンボジア、さらにマレーシアが挙げられます。

フィリピンの利回りは6.1%もあり、特にコンドミニアムについては年々価格が上昇しています。

カンボジアの利回りも5.3%で、特に首都のプノンペンについては1㎡あたり約3,000ドルで販売されています。

マレーシアの場合は3.7%という高い利回りだけでなく、価格も常に安定していて暴落することなく推移しています。そうした国を選ぶなら低リスクで高い収入を期待することができます。

4-2.通貨を分散できる

2007年にアメリカではサブプライム住宅ローン危機などをはじめ多くの分野で資産価格が暴落して、最終的に幾つかの通貨が大きく暴落しました。日本では多くの日本人の資産は円建てのみとなっています。日本人が持つ金融資産のうちわずか3%が海外資産となっている状況です。

日本ではまだ金融の崩壊などは起きてはいませんが、今後大きく円安になる可能性もあります。そうしたときに円だけしか資産がない場合は急な変化に対応できなくなります。海外に不動産を所有していれば、そうした変化にも対応でき、最小限のリスクにとどめることができます。

特に金融のリスクの少ない安定した国に不動産投資をすれば、リスクを分散しながら収入を得ることができます。

4-3.セカンドライフとして不動産を持つこともできる

海外の不動産は投資以外にも有効に利用することができます。リタイア後の移住先やロングステイとしての移住先として活用することもできます。またセカンドハウスとしても海外に別荘やコテージを所有することもできます。状況によっては賃貸として利用したり、また個人の所有地として活用したりすることもできます。

リタイア後のセカンドライフとして人気が高いのはタイとフィリピンです。どちらとも1年中温暖な気候のため、快適に過ごすことができます。またどちらの国にもプーケットやセブ島など人気の観光スポットもあり活気もあふれています。またアメリカなども移住を視野に不動産を持つこともできます。

そうした場所に不動産投資を始めて長期的な戦略を立てることもできます。

4-4.海外不動産向けに融資する銀行も多い

以前はあまり注目を集めなかった海外不動産投資ですが、現在では投資としての選択肢の一つとして認知されています。そのため個人だけではなく銀行なども海外不動産を積極的に推し進めています。

不動産を始める上で資金が必要なときに、金融機関に相談して融資してもらうこともできます。以前に比べて融資に関する審査のハードルも下がりましたし、無担保でローンを組める金融機関もあります。

4-5.海外投資の知識を身につけることができる

海外投資には不動産以外にもたくさんあります。たとえば外国株式や外国債券などは多くの日本人にも人気があります。そうした投資を始めるときには海外の詳しい情報が必須になります。

海外の金融の動きや政情不安によるリスクや人気の海外の銘柄などさまざまな情報を集めてから始めるほうがリスクを小さくできます。

海外の不動産投資は海外を知る上で最適な方法です。不動産の場合は資産として持つことができますので、他の金融商品よりも安全です。また各国の不動産の情報を集めることによってその国の経済も見えていきます。海外投資の身につけるうえで海外の不動産投資は最も良い選択肢と言えます。

海外投資を始めて行う人にとっておすすめの海外の不動産投資先はハワイです。ハワイは比較的富裕層の別荘購入の関心が高い場所で、資産価値の高い場所です。また不動産取引も成熟、安定していて価格の暴落のリスクがほとんどありません。また不動産に関する情報も多く、安全に取引ができます。

5.海外不動産投資のデメリット

海外不動産投資はメリットだけではなくデメリットもあります。中でも特に気をつけておきたいデメリットを7つ紹介します。

5-1.情報取得が困難

海外の不動産投資を始める上での一番のデメリットは情報です。日本に住んでいる場合には海外の情報も収集しにくく、その国の様子を把握できない場合があります。その国の不動産の情報を集めるためには現地を視察する必要もあります。

1つの例としてカンボジアを挙げることができます。カンボジアは不動産の投資先として魅力はありますが、不動産の流動性が低く情報が少ないというデメリットを抱えています。

5-2.外国人には投資できない物件がある

残念ながらどんなに魅力のある街や物件でも投資を行うことができない場所や国もあります。その1つにインドネシアでは外国人は土地を買うことができません。そうしたことも視野に入れて不動産選びを行う必要があります。

5-3.信頼できない業者もある

海外不動産の投資が話題を集めている一方で、現地の不動産会社にだまされたというケースもあとを絶ちません。日本人は東南アジアなどでは人気も高く信頼も厚いのですが、その一方でだましやすいとかカモにしやすいといった印象も持たれています。そのため海外で不動産会社を選ぶときには十分な注意をするようにしましょう。

また日本人だとしても実はだましていたという場合もありますので、特に初めて海外の不動産投資を行うときには、入念なチェックを怠らないようにしましょう。

5-4.カントリーリスクもある

国によっては政情不安を抱えている国もありますし、金融不安を抱えている国もあります。また東南アジアなどでは自然災害のリスクを抱えている国もあります。

1つの例として中国や香港や台湾などは不動産投資がブームになっていましたが、現在では価格が高騰しすぎたためバブル崩壊の不安を抱えています。

5-5.税制改正

現在の日本の法律は海外の不動産に関して優遇措置をとっていますが、今後法改正が行われる可能性もあります。そうした動きにも注意が必要です。

6.まとめ

海外の不動産投資にはたくさんのメリットがあります。節税対策はもちろんのこと、収入の面でも大きな魅力があります。さらに将来性を考えたときに、経済的にも人口でも発展が望める海外の不動産には大きなアドバンテージがあります。その一方で幾つかのリスクもありますので、リスクをなるべく小さくして投資することが大切です。

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