引っ越しや転勤、または失業、相続、離婚などの止むを得ない理由で、不動産を売却する必要が出てきた場合、「できる限り高く売りたい」「スケジュールがタイトだからなるべく早く売りたい」など様々な目的や理由があると思います。その場面にあった不動産の売却方法はどういった方法があるでしょうか。

物件を売却する方法は大きく分けて「仲介」と「買取り」の２種類の方法があります。「仲介」と「買取り」は似ているようで全く違う売却方法です。

　この２種類の売却方法を知り、売り手の目的や状況にあった売却方法をとる必要があります。一般的な方法として仲介が上げられると思いますが、今回はまだほとんど馴染みの無い買取りで売却する方法について説明していきます。メリット、デメリット含め、仕組みや流れなど、事前に知っておきたいポイントを順に追って見ていきます。

 

1.　買取りとは

　買取りとは、不動産売却において不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。仲介と買取りの違い、買取りの仕組みを説明していきます。

 

1-1.　仲介と買取りの違い

　仲介は不動産仲介会社に依頼することを指します。一般市場で幅広く購入希望者を募り、希望や条件にあった購入者を探して、売却する方法です。売却まで比較的時間がかかり、通常仲介手数料が必要です。スケジュールに余裕があり、とにかく高値で売却したい方に向いています。

　一方、買取りは不動産業者に直接買い取ってもらう方法を指します。早期に売買ができ、文字どおり買取りなので仲介手数料が不要です。急いで物件を売却したい時、仲介では売却しにくい物件などに向いています。メリットも多く一つの手段として知っていると、売却の際に得することもあります。

　一概にどちらが良いというわけではなく、そのタイミングでの目的や状況によって選ぶ方法は変わってきます。

 

1-2.　買取りの仕組み

不動産業者が購入者となり、物件を直接買い取ってもらいます。不動産業者が買取りする目的は、購入後にリフォームやリノベーションを行い、付加価値をつけて販売することで利益を得ることです。そのため売り手自身がリフォームやリノベーションする必要がありません。

通常売れにくい事故物件なども買取りでの売却に適しています。ただ、必要なコストとリスクへの備えを考慮する必要から相場より買取り価格が安くなります。

 

2.　買取りのメリット

　不動産の売却方法として買取りを選択すると、次のようなメリットが上げられます。仲介として売却する場合との比較を交えながら、見ていきます。

 

2-1.　短期間で売却できる

　条件のあった良い買い手が見つかるまでに、時間がかかる可能性がある仲介とは違い、買取りは不動産業者との直接取引をする為、短期間で売却することができます。止むを得ない理由で早く売りたいときなど、短期間で売却できるので急いでいる方には非常に大きなメリットです。

仲介で売却する場合には、３ヶ月〜半年くらいで売却完了するのが一つの目安です。

 

2-2.　スケジュールに合わせた売却が可能

　一般的な仲介では、買い手が現れるまで売却を進めることができません。しかし、買取りでは「買い替えなどで、次の良い物件が見つかった時」「相続した物件をすぐに売却したい」など、様々な理由によって、売り手のスケジュールに合わせた売却が可能になります。

ゆとりを持って次の物件探しなどのスケジュールを組むことができます。

 

2-3.　資金計画が立てやすい

　上記の短期間で売却できるメリットがあり、スケジュールに合わせることが可能です。不動産業者と価格交渉の折合いがつけば、短期間で現金化することができます。そのため、次の物件の購入や引っ越し費用など、先を見越した資金計画が立てやすくなります。

いつ売れるか見通しのつかない仲介よりも、確実性があり時間的な部分でもメリットがあります

 

2-4.　他人に知られることなく売却できる

　売却する際に、自分の家が市場に出ていることを他人に知られたくない人もいると思います。仲介の場合は、幅広く不特定多数の人に宣伝する必要があり、知人や近隣の人など他人に知られてしまう可能性があります。しかし、買取りの場合は不動産業者が買い手になるため、仲介のように多方面への宣伝（ホームページや雑誌など）で、物件の情報が掲載される事はありません。

そのため、知人や近隣の人など他人に知られることなく安心して売却することができます。

 

2-5.　購入希望者の内覧を受ける必要がない

　不動産は人生の中で大きな買い物の一つです。購入希望者は、普通新しい物件を探す場合、自分の目で見て確認してからではないと物件を決められないと思います。そのため仲介での売却は、成約するまで複数の購入希望者が何度も物件に確認しに来ることがあります。確認に対して予定を合わせるため、買い物に出かけられないなどのストレスがあります。

しかし、買取りの場合は不動産業者に直接物件を買い取ってもらうため、購入希望者の確認に対応する必要がありません。物件の確認への対応の時間、ストレスがなくなり安心して売却に臨めます。

 

2-6.　瑕疵担保責任が免除される

　民法と宅建業法で定められた内容により不動産を売却するにあたり、売り手にかかる責任として瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）という条件がつきます。瑕疵担保責任とは物件売却後、簡単に見つけられない欠陥（雨漏りや設備不良など）があった場合、売り手が負わなければならない責任のことです。

担保責任とは有償契約において、契約の当事者の買い手が売り手から物件の引渡しを受けた場合に、物件に対しての利害関係、または物件そのものに瑕疵がある時は損害賠償などの責任を負うことです。この期間は民法上「知ってから1年」（商法では６ヶ月）というルールですが、通常は契約書において期間（通常３ヶ月）を決めて責任を負うという条件をつけます。また１０年経てば瑕疵担保責任は消滅します。

老朽化など、設備や構造体の状態による予期せぬ欠陥により、後に大きなトラブルに発展する可能性を避けることができます。

 

2-7.　一般の人が手を出しにくい物件でも売れる可能性がある

　また一般の人が手を出しにくい、事業用物件や築後年数の経った物件、田舎の物件などの物件が買取りだと売れやすくなる可能性があります。ビジネスへの活用や、リノベーションをしての再販の価値が高まっているからです。売却に適している物件も下記で紹介していますので、ご参照ください。

 

2-8.　売却のためのリフォーム費用などが不要

　売却のためのリフォーム費用などが不要ということもメリットの一つとして挙げられるでしょう。不動産業者が購入後に、その地域や物件の特性を活かしたリフォームを行うため、売り手がリフォームを行う必要はありません。こういった余分な経費が不要になります。

このおかげで状態が悪い物件を余計な費用をかけずに買取りしてもらえることになります。

 

2-9.　仲介手数料がかからない

　不動産の売却を仲介で行う場合は、通常は依頼した不動産業者に仲介手数料を支払わなければいけません。しかし、買取りの場合は直接取引のため仲介手数料が不要です。この仲介手数料は、物件の価値によっては大きな金額になる可能性もあるため不要のメリットは大きいです。

 

　

3.　買取りのデメリット

　上記のメリットの反面、売却価格が一般的な仲介による売却に比べて低くなるというデメリットもあります。不動産業者は、買い取ったあとのリフォームやリノベーションをして、付加価値をつけて再販します。そのためリフォーム代、粗利益、業者が金融機関から融資を受けた場合の事務手数料などの費用を差し引いた金額が、買取り価格になります。相場は下記をご参照ください。

 

4.　買取り価格についての考え方

　不動産売却を進めるにあたり、価格は重要な検討材料になります。全く同じ不動産はしないため、一つ一つの物件に対して様々な条件から判断します。買取りでの売却をする前に、基本的な相場の算出方法や考え方を知り、一つの目安にできればと思います。

 

4-1.　買取り価格の相場

　おおよその相場として不動産仲介で売却できる価格の６０〜７０％程度と言われています。例えば市場価格が３，０００万円の場合ですと、１，８００万円〜２，１００万円ほどが基準となります。

市場価格の相場より、仲介手数料の金額、リフォーム代、粗利益、業者が金融機関から融資を受けた場合の事務手数料などの費用を差し引いて、買取り価格を算出します。ただ、全国的に決まっているのではなく、不動産業者の規模や人気の高い地域（住みたい街ランキング等）、景気や時期や条件（立地や状態）によって相場は変動していきます。

　国土交通省では、土地総合情報システムで売買相場表を公開しています。こちらでは地域の基準値価格や、実際に過去に行われた不動産の取引価格を提示しているので、実際に査定に出す前に相場感を知るのに役立ちます。

土地総合情報システムへはこちらから移動してください。国土交通省のページに移動します。
土地総合情報システムページ

 

5.　買取りによる売却の種類

　買取りでの売却には「買取り保証」と「即時買取り」の2種類があります。不動産業者により取り決めも異なる部分もありますが、一般的には次のような売却方法です。

 

5-1.　買取り保証

　買取り保証とは、市場にて一定期間を設けて仲介による売却で購入者を探します。その期間内に成約まで至らなかった場合、事前に取り決めした価格で買い取ってもらう方法を指します。時間に余裕があり、価格も追求したい方に適しています。売却が確約されているメリットもあります。

 

5-2.　即時買取り

　即時買取りとは、仲介による売却をせず、不動産会社に直接販売することを指します。前述しましたが、短期間に売却ができ資金計画が立てやすくなります。即時買取りは、転勤や離婚などのやむを得ない理由で早く売却したい方に適しています。

 

6.　買取りによる売却の際にかかる諸費用

　買取りで不動産の売却の際にかかる諸費用は以下のものがあります。

• 住所変更登記などの登記費用
• 融資を受けていた場合は抵当権抹消登記
• 売買契約書に貼付する印紙代
• 売却利益が出た場合は譲渡所得税
• 土地の測量費用
• 引越費用

 

7.　買取りによる売却の流れ

　では、買取りを利用して売却をする際の流れについて順番に確認していきます。

 

7-1.　査定を依頼する

　査定方法は大きく分けて２種類あります。インターネットの不動産一括査定サイトで、無料かつ短時間で受ける簡易査定と、専門の不動産業者の担当者の訪問による訪問査定があります。この際に、一つの業者だけではなく、必ず複数の業者に査定を依頼するようにしてください。業者によって価格に、大きな差が出る可能性があるからです。ネットの評判・口コミも参考になります。

 

7-2.　物件の調査

　まず不動産業者は物件の立地や状態を見て判断します。立地としては、駅からの距離、スーパーやショッピングモール、学校が近隣にあるか、大きな幹線道路や線路などの騒音が気になるかどうかなど、複数の項目の調査があります。物件の状態としては、汚れや傷み、臭いがあるかどうか、収納力や間取りなどの調査をします。この際に、登記事項証明書や図面関係があると役に立ちます。

 

7-3.　買取り価格の提示

　物件の調査を終えると、粗利益、業者が金融機関から融資を受けた場合の事務手数料などの売却にかかる費用を考慮した買取り価格の提示がされます。地域や時期の相場を踏まえ査定して、買取り価格の提示をしてもらいます。おおよその相場として不動産仲介の市場価格の６０〜７０％程度と言われています。近隣の似たような物件がいくらぐらいで売れているかも参考になります。

 

7-4.　買取り業者を決める

　それぞれの不動産業者により不動産査定の方法、買取り価格が異なります。複数の業者の査定から、あなたが望む条件にあった業者を選びます。

 

7-5.　売却スケジュールの相談

　残金の決済日や物件引渡しの日程のスケジュールなど相談をして、他の必要な書類などを準備します。

 

7-6.　売買契約を締結する

　売買契約書にサインした後には、基本的には契約変更の取り消しはできなくなるので、改めて全てのプロセスを再確認する必要があります。本当に物件の売却価格に納得しており、世間の買取り相場から大きなズレはないか、売却代金の決済時期や引き渡し条件の確認などが必要です。全て確認して特に問題ないようでしたら、売買契約を締結します。

 

7-7.　残金決済、物件引渡し

　売却代金の振込みと同時に不動産の引き渡しを行います。一般的には相手の事務所か銀行で司法書士の立ち合いのもと行います。事務的な書類の手続きなどは、不動産業者の指示に従い準備して、引き渡し時に残金を受け取り、これで不動産の売却が完了となります。

 

8.　買取りに適している物件

　不動産売却の際に仲介では購入希望者が見つからないような物件でも、買取りでの売却に適している物件もあります。老朽化した物件はリフォームや修繕費用がかかります。多額の費用などのリスクを負うよりも、買取りで売却する方がメリットは大きいです。また管理などの手間を考えると買取りを利用して数週間から数カ月で売却できるのは非常に嬉しい面もあります。

　

8-1.　築年数が古い物件

　築年数の目安として、およそ２０〜３０年で一般的な木造の建物は価値がなくなると考えられています。このような物件は、買取りでの売却を検討したほうが良い物件です。築年数が古いからといって、すぐに住めなくなるわけではありませんし、まだまだキレイな物件もたくさんあります。

ただ、築年数が古い分老朽化も否めません。見えている表面的な部分はキレイだとしても、壁の中や床下の配管などの奥の見えない部分は、確認できていないのではないでしょうか？売却前に全て確認して、老朽化による欠陥が見つかったとすれば、補修には多額の費用がかかります。

それがもし売却後の場合は、瑕疵担保責任で売り手に修繕の義務が発生します。後で発見されるとトラブルの元にもなりますし、修繕が難しい場所だとこちらも多額の費用が発生し、数百万円以上かかってしまう場合もあります。

このような大きなリスクが潜んで入る可能性も踏まえ、築２０〜３０年以上の古い物件は買取りで売却するのに適していると考え、選択する人が増えてきているのが現状です。

 

8-2.　状態が悪い物件

 長期間、誰も住んでいなく空き家になっている物件や、古いマンションなど設備や内装のメンテナンスが行き届いてない物件は、購入希望者が見つからないことがあります。購入希望者は内覧の時点で、そのような老朽化が直接見えるような物件には購買意欲が持てないからです。

妥協して相場より大幅に価格を下げて売り出したとしても、さらに長期間売れ残る可能性もあります。そして、もし売るためにリフォームに多額のお金をかけて設備や見た目を整えたとしても、その掛けた金額の分、売却価格を高くすることはほぼ不可能だと言えます。

このような理由で不動産業者が買取り後にリフォームして再販する、買取りに適していると言えます。内覧も不要なので、時間と経費も削減できる買取りを検討してみると良いと思います。

 

8-3.　過去に事件・事故があった物件

 例えば賃貸物件で、過去に事件•事故があった物件は告知義務があり、地域の相場よりも大幅に安い金額で貸し出されます。その例と同様に売却の際には、やはり簡単には買い手が見つからないです。そのため相場よりも低い価格での取引になる可能性があります。

仲介で購入希望者が長期間に見つからず時間だけを浪費してしまうケースを避けるために、希望よりも安値だとしても買取りを選ぶ方が得策かもしれません。短期間の取引で時間、労力、精神的な不安が無くなることを考慮するとメリットはあると思います。

 

8-4.　田舎の物件

 田舎の物件は比較的土地が広い物件が多くあり、自然がいっぱいなど、環境が良いというメリットがあります。しかし、都会と比べ交通の便の悪さやインフラ整備の遅れがまだ顕著な地域もあります。そのため管理が難しく、築後年数が経った物件や状態が悪い物件と同様にリフォームや修繕に多額の費用がかかる可能性があるため、リスクに備えた買取りでの売却が適しています。

また、UターンやIターン、地方移住の需要が増えてきていることもあり、田舎の物件の価値も大きく見直されてきています。

 

9.　まとめ

 今回紹介した、不動産の買取りでの売却方法はメリットも非常に多くあり、取引しやすい売却方法です。実際に不動産を売却する際は仲介と買取りのそれぞれの違いを知り、目的や状況にあった方法を確実に選ぶ必要があります。一度の取引金額の大きさもあり、不動産を買うことも売ることも人生の中ではそう何度も経験することがないことだと思います。だからこそ、しっかりと理解して売却方法を選ぶ必要があります。